沈陽市人民政府辦公廳印發關于加強住宅區物業管理工作實施意見的通知

沈政辦發〔2007〕24號

　　經市政府同意，現將《關于加強住宅區物業管理工作的實施意見》印發給你們，請認真貫徹落實。

　　二○○七年四月三十日

關于加強住宅區物業管理工作的實施意見

　 為貫徹《中共沈陽市委 沈陽市人民政府關于加強社區建設的若干意見》（沈委發（2007）3號）精神，加快推進我市社區建設，切實改善人民群眾居住環境，現就加強住宅區物業管理工作提出實施意見如下：
　　一、為加強住宅區物業管理工作，建立由市政府分管副市長為召集人，市房產局、建委、規劃和國土資源局、城建局、環保局、財政局、民政局、公安局、工商局、行政執法局、物價局等部門為成員的沈陽市住宅區物業管理聯席會議制度，負責住宅區物業管理的組織協調工作。各地區及街道辦事處也要建立相應的聯席會議制度。
　　二、住宅區物業管理工作由本地區政府負全責。各地區相關部門和街道辦事處負責指導社區委員會（簡稱社區）解決住宅區物業管理中存在的問題。社區應協調物業服務企業與業主委員會、業主之間的關系，及時化解矛盾；監督物業服務企業的服務，定期評議和考核物業服務企業的服務質量。
　　三、各地區房產行政管理部門要在市房產局指導下，做好物業服務企業的資質審批和年審工作。新建住宅區一律實行規范化物業管理，提倡建立由開發企業、社區和物業服務企業“三位一體”的物業管理模式。對已經實行物業管理的住宅區，要進一步規范物業服務行為，提高物業服務水平。對非規范化物業管理住宅區，經過綜合整治后，可由業主大會選聘物業服務企業，實行全面物業管理或專項物業管理，也可實行業主自我管理；對暫不具備條件的，由社區負責組織衛生掃保，通過設立公益性崗位配備保潔員，解決保潔問題。經過兩至三年的努力工作，力爭使全市住宅區實現不同檔次的物業管理全覆蓋。
　　四、新建住宅區在物業銷售前，一律通過公開招投標方式選聘物業服務企業，其中新建現售商品房項目應在現售前30日完成，預售商品房項目應在取得《商品房預售許可證》之前完成。對未經公開招投標選聘物業服務企業的新建物業項目，不予辦理《商品房預售許可證》。開發單位在進行公開招投標前，要制定《業主臨時公約》。開發單位與物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》，應作為《商品房買賣合同》中的一部分，向買受人明示。
　　五、社區應指導和監督業主大會、業主委員會的組建工作，到2010年，全市90%以上的住宅區要成立業主委員會。業主委員會要監督物業服務企業履行《物業服務合同》情況和業主履行《業主公約》情況。暫未組建業主委員會的住宅區，經業主大會同意，本地區房產行政管理部門批準，可由社區代行業主委員會職責，作為業主大會執行機構開展工作。
　　六、物業服務企業要增強服務意識，提高服務質量，公開服務內容、標準、收費及使用情況。物業服務企業簽訂《物業服務合同》時，應交納合同履約保證金。各級房產行政管理部門要建立健全物業服務企業誠信和經理人信用考核制度，定期在沈陽物業網和相關媒體公布考核結果，對考核不達標的物業服務企業，降低或吊銷資質。業主委員會對不履行合同、降低服務標準的物業服務企業，可扣除履約保證金，或依法解除合同。各級房產行政管理部門要暢通受訴渠道，發揮“96191”房產服務熱線作用。
　　七、積極推進房屋維修管理體制改革，各地區要按照市場化、專業化的原則，建立房產維修服務中心，負責房屋維修工作。社區建立房屋維修工作站，以市場化方式選聘房管員，負責落實住宅區內房屋的修繕責任主體和修繕管理單位，督促管理單位建立房屋維修資金臺賬等管理檔案，協調轄區內的房屋修繕、房屋安全、供熱等事宜。
　　八、市、區住宅小區管理辦公室負責房屋維修資金管理工作，對商品房、自管房、直管房維修資金實施統一管理。各地區政府負責組織建立房屋維修資金管理臺賬，以及房屋維修資金補建、續籌等工作。要加大對擠占或挪用房屋維修資金的清繳力度，年底前清繳完畢。當房屋出現涉及安全和緊急情況時，應簡化房屋維修資金使用程序，經本地區政府批準，即可使用房屋維修資金，并在房屋維修涉及到的業主中分攤房屋維修資金。要建立房屋維修應急周轉金，專門用于沒有建立維修資金或維修資金不健全房屋的應急維修，待這部分房屋的維修資金建立或健全后，再予以返還。
　　九、市物價局會同市房產局制定住宅區物業服務收費等級指導標準。新建住宅區的前期物業服務收費，經各地區房產行政管理部門提出住宅區物業等級評定意見后，由市物價局確定臨時收費標準，并核發《收費許可證》。住宅區成立業主大會后，由業主大會與物業服務企業簽訂《物業服務合同》，協商確定物業服務收費標準，前期臨時收費標準及《收費許可證》同時廢止。
　　十、各級公安和行政執法部門要按照職責著重解決好住宅區治安防范和車輛停放問題；城建管理部門要著重解決好生活垃圾清運問題，指導監督衛生掃保工作；環保和公安部門要著重解決好生產和社會生活噪聲擾民及環境污染問題；行政執法部門要著重解決好裝飾裝修中涉及拆改房屋結構和明顯加大荷載問題。各新聞媒體要廣泛宣傳物業管理的相關政策法規，積極推廣典型經驗，營造良好的輿論氛圍。
　　十一、各地區政府負責對本地區內近年來住宅區開發建設遺留問題進行排查。對存在的問題，由建設行政主管部門牽頭，規劃、房產、行政執法等有關部門配合，逐個進行治理，此項工作應于年底前完成。新建住宅區應建立工程質量保證金制度，防止出現房屋質量和共用配套設施設備維修不到位的問題。各地區政府要嚴格把關，對未經綜合驗收或驗收不合格的項目，一律不得交付使用。
　　十二、以建設美化、亮化、綠化、凈化、整潔、通暢的全國一流社區為目標，實施社區環境整治和美化兩年行動，通過實施拆除違建、整修道路、安裝路燈、栽植樹木、清除雜物和樓道粉飾等6項工程，提高住宅區居民生活質量。