蘇州市市區住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法

蘇州市人民政府文件

蘇府〔2002〕66號

關于批轉蘇州市市區住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法的通知

各市、區人民政府，蘇州工業園區、蘇州新區管委會；市各委辦局(公司)，各直屬單位：
    現將市房管局、財政局制定的《蘇州市市區住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》批轉給你們，請認真貫徹執行。

二零零二年六月二十六日

蘇州市市區住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法

　　　　　　　　　第一章    總   則

    第一條    為建立和完善房屋維修保障機制，保證住宅共用部位共用設施設備正常、合理使用，維護房屋產權人和使用人的利益，根據《江蘇省物業管理條例》、國家建設部和財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等規定，制定本辦法。
    第二條    凡本市市區范圍內，新建商品住房和非單一產權的公有住房、已售公房以及拆遷安置中向個人出售的房屋，其共用部位共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）的建立與管理，均適用本辦法。
    第三條    本辦法所稱新建商品住房包括經濟適用住房（安居工程）等，以下簡稱“商品房”。本辦法所稱公有住房包括房產管理部門直接管理的公有住房和其他部門、單位的自管公房。
    本辦法所稱已售公房，是指職工按照國家房改>策購買的原公有住房。
    本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
   本辦法所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、安全設施、綠地、道路、路燈、溝二、池、井、非經營性車場、車庫、公益性（非經營）文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
    第四條    物業管理區域內的市>公用設施和相關設備設施，按規定應當由市二、供電、供水、供氣、郵政、電信、環衛、綠化、有線電視等部門維修養護的，原職責和養護>道不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。

    第五條    蘇州市房產管理局負責本市市區維修基金的籌集工作,與蘇州市財政局共同負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用,制定維修基金使用計劃報批管理、財務預決算管理、審計監督以及業主的查詢和對賬等制度。

　　　　　　　　　第二章    維修基金的籌集

    第六條    維修基金按以下規定繳交：　
    （一）已售公有住房，售房單位按多層（低于7層，含7層）住宅售房款的20%、高層（8層以上，含8層，下同）住宅售房款的30%繳交（該部分基金屬單位所有）。
    （二）購買商品房的，購房人按購房款的2%繳交；購買高層商品房或設有電梯的多層商品房的，購房人按購房款的3%繳交。
    （三）拆遷安置中向個人出售的房屋，房屋產權人按拆遷規定的商品房價計算房價的2%繳交；高層房屋產權人按拆遷規定的商品房價計算房價的3%繳交。
    （四）非單一產權整幢建>中未出售的公有住房按其租金的20%用于繳交維修基金。
    第七條    已售直管公房的維修基金由售房單位劃至市維修基金專戶；單位自管公房的維修基金由市住房基金管理中心劃至市維修基金專戶。未出售的直管公有住房的維修基金，由各區房管局按本辦法第六條 第（四）項規定的標準，逐月劃至市維修基金專戶；單位自管公房的維修基金，由自管公房單位按本辦法第六條 第（四）項規定的標準，逐月劃至市維修基金專戶。
    第八條    購買商品房的，購房人、開發建設單位應當將商品房維修基金內容在合同中注明，由開發建設單位向購房人代為收取，直接繳入市維修基金專戶。
    第九條    開發建設單位自用的房屋，應按本辦法第六條 第(二)項規定，在辦理房屋權屬證書前，將維修基金繳至市維修基金專戶。
    第十條    房屋共用部位共用設施設備大修、更新、改造涉及未售出的空置商品房時，開發建設單位應當承擔按其房屋建>面積比例分攤實際費用。
    第十一條    各有關單位代為收取的維修基金不計入住宅銷售收入。
    第十二條    本辦法實施前未建立維修基金的或維修基金建立標準低于本辦法規定的，暫按原規定執行。房屋共用部位共用設施設備大修、更新、改造涉及本辦法實施前已出售房屋的，業主應當承擔按其房屋建>面積比例分攤的實際費用。
    第十三條    本辦法實施前開發建設單位已收取的房屋共用部位共用設施設備的維修基金，納入本辦法管理。
    第十四條    在辦理房屋權屬證書前，負有交納房屋維修基金義務的單位或個人應按本辦法規定交納維修基金。

                第三章    維修基金的管理和使用

    第十五條    維修基金按照“業主所有、民主決策、銀行專戶儲存，政府房產主管部門和財政部門監督使用”的原則進行管理。
    第十六條    業主委員會成立后，維修基金的管理可以選擇下列方式之一：
    (一)請房產行政主管部門或其指定機構繼續代管；
    (二)業主委員會管理；
    (三)委托物業管理企業代管。
    如選擇請房產行政主管部門或其指定機構繼續代管方式，代管費用按所代管的維修基金增值額2%計算。所代管的維修基金，應當定期接受業主委員會和財政部門的檢查與監督。
    如選擇業主委員會管理方式，業主委員會須報經房產行政主管部門和財政部門審查同意并須明確相應的財務管理人員（具備會計上崗資格），或明確由有代賬資格的社會中介機構代理財會核算。房產行政主管部門在扣除代管的維修基金增值額2%的代管費用后，將維修基金交給業主委員會管理。業主委員會管理的維修基金，應當定期接受業主會議、房產行政主管部門和財政部門的檢查和監督。
    如選擇委托物業管理企業代管方式，房產行政主管部門在扣除代管的維修基金增值額2%的代管費用后將維修基金移交給業主委員會委托的物業管理企業代管。代管費用可按增值額的2%給付，或由業主委員會和物業管理企業合同約定。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會、房產行政主管部門和財政部門的檢查與監督。
    第十七條    維修基金的使用，執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字〔1998〕7號），專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
    第十八條    維修基金實行“收支兩條線”管理，由市房產管理局開設收、支銀行專戶，收入戶用于歸集維修基金，不得辦理支出業務，市財政局負責對收入戶的監管；支出戶用于維修基金的專項支出，不得辦理收入業務。該維修基金要?？顚Ｓ?、按幢建賬、按幢使用、按戶核算。管理部門要保證維修基金的增值和安全，維修基金閑置時除可用于購買國債、國有銀行的金融債券或者辦理國有銀行的定期儲蓄外，嚴禁挪作他用?！　—?br />     第十九條    籌集維修基金，必須使用江蘇省財政廳統一印制的《蘇州市住宅共用部位共用設施設備維修基金專用結算憑證》。市房產管理局在收到維修基金后，發放維修基金卡，交由業主保存、核對和使用。
    第二十條    使用維修基金應先在增值部分中列支。維修基金管理部門的管理費用由市財政局按維修基金增值額的2%核定，在維修基金增值收益中提取。
    第二十一條    維修基金自存入維修基金專戶之日起按人民銀行有關規定計息，利息轉作維修基金滾存使用和管理。
    第二十二條    已實行物業管理的住宅小區內住宅共用部位共用設施設備的維修業務可由有相應資質的物業管理企業負責。未實行物業管理的住宅小區和單幢住宅樓的住宅共用部位共用設施設備的維修業務由業主委員會或業主委托有相應資質的單位實施。
    第二十三條    住宅小區物業管理企業應根據小區現狀及管理需要，于每年12月25日前向市房產管理局報送經業主委員會審議的下年度小區維修計劃、實施方案。維修計劃、實施方案應包含項目名稱、項目地址、方案說明、實施時間、所需金額、施工單位、項目實施監理單位，以及維修基金增值部分不夠列支時的分攤籌措辦法等內容。
    第二十四條    維修住宅共用部位共用設施設備的，按下列程序辦理：
   （一）已實施物業管理的住宅小區的房屋，維修申請人向物業管理企業提出申請，填寫市房產管理局統一印制的報修單。物業管理企業對需要維修的項目作出預算，并將預算書報業主委員會審核后進行維修。維修項目竣工后，物業管理企業應對維修項目作出決算，由業主委員會審定，報市房產管理局劃撥維修費用。
    (二)未實施物業管理的房屋，維修申請人向區房產管理局提出申請，填寫市房產管理局統一印制的報修單，委托有相應資質的單位維修。維修單位接單后，對需要維修的項目作出預算，并將預算書報業主委員會或相關業主審核后進行維修。維修項目竣工后，維修單位應對維修項目作出決算，由業主委員會或相關業主審定，報市房產管理局劃撥維修費用。
   （三）突發性事>搶修，已實行物業管理的，由物業管理企業負責先行維修；未實行物業管理的，由產權人委托維修單位先行維修，然后填寫市房產管理局統一印制的報修單，經業主委員會確認，報市房產管理局劃撥維修費用。
    第二十五條    維修工程結束后，管理單位應將分攤的維修金額記賬到戶。
    第二十六條    大修、改造、更新項目須動支維修基金的，物業管理企業應向業主委員會提供以下材料：
    (一)法定代表人簽字蓋章的使用申請；
    (二)該項目有關圖紙、預算材料；
    (三)施工承接單位或人員資質資料；
    (四)維修工程監理單位的資料；
    (五)維修基金不足使用時的籌措方式；
    (六)維修項目的保修責任。
    第二十七條    業主委員會在接到物業管理企業涉及大修、改造、更新項目須動支維修基金使用申請后的15日內召集業主委員會會議審議。同意使用的，由物業管理企業向市房產管理局申請。市房產管理局在接到申請的20日內完成審批工作，并將款項劃撥到物業管理企業賬戶。業主委員會會議不同意物業管理企業使用申請的，業主委員會應書面通知物業管理企業。
    第二十八條    業主不同意使用維修基金，業主委員會認為有充足理由或該項目實施與否涉及國家有關規定的，可向市房產管理局提出申請，經市房產管理局審核并同意的，業主應當執行。業主拒不執行的，由市房產管理局將業主應當分攤的維修基金直接劃出，并通知業主和業主委員會。
    第二十九條    住宅共用部位共用設施設備的大修、改造、更新標準執行國家建設部有關標準。
    第三十條    維修項目結束后，物業管理企業等單位應當編制決算，在住宅小區明顯位置向業主張榜公布。
    第三十一條    維修基金不敷使用時，經市房產管理局、市財政局、業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建>面積比例向業主續籌。
    第三十二條    住宅共用部位共用設施設備的大修、更新、改造，業主支付費用確有困難的，業主及其配偶可憑工程預（決）算書及維修單位開具的付款通知等，到住房公積金開戶銀行申請支取本人名下的住房公積金。核準后由開戶行直接劃轉到維修單位。
    第三十三條    業主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應將維修基金余額按業主個人繳交比例退還給業主。
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                   第四章    罰   則

    第三十四條    未按照規定繳納維修基金的單位和個人，由市房產管理局責令其限期補交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。未按照規定實行維修基金專戶儲存或者擅自挪用維修基金的單位和個人，由市房產管理局責令其限期改正，可處以5000元以上50000元以下罰款；構成犯罪的依法追究刑事責任。
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                   第五章    附   則
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    第三十五條    非住宅房共用部位共用設施設備維修基金的管理可以參照本辦法執行。
    第三十六條    縣級市的維修基金籌集、管理和使用可參照本辦法執行。
    第三十七條    本辦法自2002年8月1日起施行。
                                 
蘇州市房管局
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二零零二年四月