（2003年版）
蘇州市物業管理協會
二00三年九月
目 錄
1、編制說明
2、定額指導標準
一、綜合管理費
二、公共設施設備日常維護費
三、園林綠化日常維護費
四、環境衛生服務費
五、公共秩序維護服務費
六、公共設施設備、共用部位水電費
七、物業公司辦公費
八、公共設施保險費
九、物業公司固定資產折舊費
十、法定稅費
編制說明
1、住宅小區的情況是千差萬別的，受小區面積、綠化面積、共用設施、出入口、地理位置和環境等諸多不同的因素限制，反映在物業管理服務費的價格構成的成本含量不同; 物業管理的服務深度、服務檔次、服務質量的不同也導致成本的不同。由此一個具體的住宅小區形成的價格定位也應不同。
通過制定物業管理公共性服務分項目定額指導標準，具體明確物業管理每項服務內容的社會平均成本，體現“質價相符”和“明明白白”消費，對規范物業管理服務行為，保護雙方當事人的合法權益，促進物業管理行業的健康發展將有明顯的積極作用。
本定額指導標準可作為雙方當事人選擇或提供物業管理服務的參考依據，具體物業管理服務標準和服務收費標準由雙方當事人在委托管理合同中約定。
2、本定額指導標準假設：一個住宅小區建筑總面積為10萬平方米，用地面積為8萬平方米，綠地率為35%，有二個出入口(一個主入口，一個次入口)。在應用這一定額指導標準時，應針對具體住宅小區情況，作相應調整。
各類管理、服務人員的費用在測算本定額指導標準時包括了工資、福利、津貼、保險、服裝費和加班費等。
假如小區為小高層、高層住宅與其他住宅混合的，小高層、高層住宅電梯、水泵運行維護費建議收費標準為每月每平方米0.65元。
3、本定額指導標準不包括物業公司利用住宅小區共用部位和配套設施進行的各種經營性活動的經營性收入，如車位停車費、小區商業網點租金等，根據合同約定抵充物業管理費的，實際收取的住宅小區公共性服務收費標準可相應進行調整。
4、本定額指導標準起草單位：蘇州市物業管理協會
本定額指導標準主要起草人：黃雪良 楊麗華 丁賢志 林雁 彭仁康
蘇州市住宅物業管理公共性服務分項目定額指導標準
一、綜合管理費
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收費項目
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管理服務內容
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管理服務標準
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收費標準（元/月?平方米）
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測算依據（包括人員安排、用工用料分析）
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備注
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1、管理、服務人員的工資，按照規定提取的福利費等
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（1）負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；
（2）對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；
（3）受理住戶咨詢、投訴、報修、預約服務、為住戶排擾解難；
（4）協助組建業主委員會并配合其運作；
（5）建立規章制度與服務標準；
（6）與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續；公開服務標準、收費依據及標準；
（7）應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；
（8）員工統一著裝，持證上崗；
（9）進行物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高。
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（1）每三個月向委托方報告一次計劃實施情況；
（2）每年一次；
（3）白天有專職受理接待人員，夜間有值班人員處理應急事件；一般性投訴與服務當日解決，其它不能當日解決的，承諾或約定解決時限并作出合理解釋；
（4）按有關部門及政策、法規要求執行；
（5）制度健全；服務標準符合合同約定；檔案資料齊全，保管良好；
（6）內容合法，手續完備；
（7）有專人維護，內容完整、準確、有效、更新及時；
（8）分工種著裝，配戴胸牌；按規定要求持證上崗；
（9）每6個月進行一次，并作分析、評估且有改進措施。
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0.0950
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以管理處主任1名3500元/月，管理員3名2000元/月計，每月總費用為9500元。
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管理員3名，為服務受理人員1名、內勤兼財務1名、管理員1名
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2、裝修管理服務費
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（1）維護公共安全和公眾利益；
（2）將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知裝修人；
（3）業主(使用人)裝修前按規定審查業主(使用人)的裝修方案；
（4）每日巡查裝修施工情況；
（5）對裝修中的違法行為及時勸阻。
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（1）按照有關政策、法規、合同、公約的規定進行管理；
（2）在入住裝修前進行書面告知或簽訂裝修管理協議；
（3）24小時內審結方案并簽署審查意見交業主；
（4）在裝修前期每日巡查一次，發現違章，當即開具違章通知單告知業主；
（5）經三次通知和勸阻仍不改正的，3日內向有關主管部門報告。
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0.0400
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以管理員2名2000元/月計，每月總費用為4000元。
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二、公共設施設備日常運行、維修、保養及場地、共用部位小修維護費
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收費項目
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管理服務內容
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管理服務標準
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收費標準（元/月?平方米）
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測算依據（包括人員安排、用工用料分析）
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備注
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1、人員管理費
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0.0850
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以維修主管1名2500元/月，管理員3名2000元/月計，每月總費用為8500元。
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2、供配電系統維護費
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（1） 保持配電房清潔衛生；
（2）檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并抄表做好記錄，出現異常及時處理；
（3)委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行測試、試驗等項目的維修保養；
（4）對變壓器外部、低壓配電柜進行清潔、保養；
（5）保證正常電力供應，內線限電、停電按規定時間通知業主(使用人)；
（6）檢測接地電阻；檢測配電房主要電器設備的絕緣強度；
（7）檢測配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具：
（8）潮濕天氣時，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持配電房內主要電器設備干燥；
（9）檢測配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕；
（10）填寫運行記錄，建檔備查。
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（1）每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配電柜表面無污漬；
（2）每日檢查一次；
（3）每年測試、試驗1次；
（4）每年進行2次；
（5）限電、停電至少提前三日通知業主(使用人)；
（6）每年檢測1次；
（7）每年檢測2次配電房內消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測1次；
（8）持續保持配電房內主要電器設備干燥；
（9）每月檢測1次；
（10）每日填寫運行記錄并歸檔備查。
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0.0092
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供電系統年檢費5000元，維保費6000元，每年總費用11000元。
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專指小區內專用供配設備
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3、道路系統維護費
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（1）車行道路路況檢查與維護；
（2）道板路面與人行通道檢查與維護；
（3）交通標志的檢查與維護。
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（1）路面無明顯坑洼、龜裂、破損、啃邊，路牙無明顯破損；
（2）路面無明顯坑洼、破損、道板缺失；
（3）交通標志與交通設施齊全、完好。
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0.0050
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道路系統每年維護費6000元。
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包括損壞面積不超過1平方的材料費
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4、給水系統維護費
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（1） 檢查與維護水池(箱)及部件；
（2） 飲用水水質檢驗；
（3） 水泵維護與檢查；
（4） 給水管網維護。
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（1）每3個月檢查保養1次水池(箱)入孔、進水管、溢水管、水位計、浮球閥和各類閘門；表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補，保持池體結構完好，無滲漏；
（2）飲用水水池（箱）每6個月清洗一次，清洗后水質作同步檢驗，檢驗合格方可使用；
（3）保持泵房清潔衛生，地面排水暢通，每二個月清洗1次泵房；水泵運行正常，各種儀表計量正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件定期加油，保持潤滑靈活。樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復；
（4）每年對明裝給水管道進行1次全面檢查維修，冬季做好防護工作。明裝管道檢查銹蝕現象，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。
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0.0167
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每年水箱清洗、檢測費6000元，水泵5只維護費2000元，水管防凍、油漆費12000元，每年總費用20000元。
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本測算為使用變頻水泵的住宅小區。如使用屋頂水箱的住宅小區，按每年每只水箱100元計算，由受益人分攤
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5、排水系統維護費
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（1）雨水管網檢查與維護；
（2）污水管網檢查與維護。
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（1）樓頂每6個月檢查清掃一次并清理雨水口，雨水口開裂、破損等及時更換；每年雨季前疏通管道一次；排水設施定期維護，保持完好；
（2）每6個月疏通一次，保持污水管網暢通；化糞池每年清理一次。
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0.0167
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每年排水系統維護費20000元。
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6、監控系統維護費
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對監控系統定期進行檢查與維護。
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每月一次，保持系統狀態良好，工作正常。
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0.0042
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每年監控系統維護費5000元。
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7、消防系統維護費
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（1）檢查與維護消防栓（箱）、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備；
（2）檢測消防管網水壓；
（3）進行消防演習，以檢查消防監控設備工作狀態；
（4）消防監控室保持清潔；
（5）填寫巡查工作記錄，建檔備查。
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（1）每月1次檢查與維護，保證設備24小時正常運轉；
（2）每月檢測1次，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障；
（3）每年演習1次；
（4）每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；
（5）每日填寫工作記錄。
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0.0067
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每年消防系統維護費8000元。
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不包括材料費
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8、照明系統維護費
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（1）路燈檢查與維護；
（2）樓道燈檢查與維護。
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（1）路燈每3個月全面檢查與保養一次，燈泡隨壞隨換；
（2）樓道燈及開關每3個月全面檢查與維護一次，燈具隨壞隨換。
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0.0170
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每年路燈檢查和維護費3000元，路燈鎮流器損壞100只50元/只計5000元，路燈損壞1000只1.50元/只計1500元，路燈控制裝置損壞500只15元/只計7500元，合計總費用17000元。
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包括燈泡損壞更新
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9、避雷接地系統維護費
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房屋避雷接地系統檢查維護。
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每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；發現腐蝕、松脫等及時更換或緊固。
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0.0017
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每年避雷系統維護費2000元。
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不包括材料費
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10、 油漆粉飾服務費
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（1）木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等木制品檢查與維護；
（2）鋼門窗、鐵皮雨水斗落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐鐵制品構件檢查與維護；
（3）建筑物、構筑物外立面局部污損的維護與處理。
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（1）對木制品的油漆起皮、剝落每年油漆一次；
（2）鐵制品的油漆起皮、剝落、銹蝕做除銹和油飾一次；
（3）每年作局部清洗、粉飾一次。
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0.0100
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每年油漆粉飾費12000元。
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陽臺油漆粉飾服務費由受益人承擔
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11、建筑小品養護服務費
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假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的檢查與養護。
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每日保潔1次，每周檢查一次。
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0.0050
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每年建筑小品養護服務費6000元。
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三、園林綠化日常維護費
（應包括管理人員工資、日常綠化工具材料費、綠化用水費用、園林景觀美化費等。綠化用水以使用自來水測算）
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收費項目
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管理服務內容
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管理服務標準
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收費標準（元/月?平方米）
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測算依據（包括人員安排、用工用料分析）
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備注
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1、喬灌木養護費
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樹木、綠籬的修剪和病蟲害防治。
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（1）樹木發生病蟲害及時治理；①根據病蟲害發生規律實施綜合治理；②預防為主，防治及時，用藥準確；③施藥后及時跟蹤驗證清理現場，做好記錄；
（2）冬季至少一次對樹木涂白、防凍、消滅過冬蟲害；
（3）喬木主側枝分布均勻，不妨礙車輛行人，分枝點3M以上；
（4）綠籬及時修剪，保持原有形態。
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0.0125
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以綠化工人1名1000元/月，每年農藥、石灰費用3000元計，每月總費用1250元。
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2、暖季型草坪養護費
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負責暖季型草坪的修剪、施肥、噴藥。
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根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲；每年至少進行2次施肥、補苗及疏草打孔；生長季節中耕除草，每年修剪4次；發生病蟲害及時噴藥。
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0.0150
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以綠化工人1名1000元/月，每年農藥、化肥、藥械費用等6000元計，每月總費用1500元。
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3、冷季型草坪養護費
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負責冷季型草坪的修剪、施肥、噴藥。
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根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲；每年至少進行1次施肥、補苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；發生病蟲害及時噴藥。
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0.0400
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以綠化工人2名1000元/月，每年農藥、化肥、藥械費用等24000元計，每月總費用4000元。
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4、花壇養護費
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花壇的養護服務。
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在花壇開花期間，每周剪殘枝、花2次；發生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不出現缺水枯萎現象；有黃葉、落葉的株數在20％以下；每年花壇更換種植草花至少4次。
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0.0100
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以綠化工人0.5名1000元/月，每年綠化費用6000元計，總費用每月1000元。
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5、水面養護服務費
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全面負責水面、噴水池的養護服務。
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每日打撈1次湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈1次；每個月對噴水池清潔1次(刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等)。每日巡視四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。
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0.0050
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以綠化工人0.5名1000元/月計，總費用每月500元。
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6、綠化用水
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0.0050
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綠化用水以每月500元計。
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四、環境衛生服務費
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收費項目
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管理服務內容
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管理服務標準
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收費標準（元/月?平方米）
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測算依據（包括人員安排、用工用料分析）
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備注
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1、人員管理費
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0.0200
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以清潔主管1名2000元/月計。
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2、垃圾清運費
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負責把垃圾運至垃圾中轉站。
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日產日清；垃圾周轉房無堆積垃圾，保持清潔，無異味，經常沖洗，噴灑藥水。
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0.0640
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以每月30車每車170元計，每月垃圾清運費用5100元，垃圾箱租用費每月300元，每年垃圾筒、垃圾袋費12000元，合計每月總費用6400元。
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3、公共部位清潔費
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負責小區道路、庭院、停車位、綠化帶等環境衛生清潔、清掃。
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每日清掃道路(走廊、架空層)1次；樓梯每日清掃、擦拭扶手欄桿一次；每周拖洗樓道一次； 樓道玻璃每月清潔1次；每兩月清潔路燈1次；綠化帶每日清掃1次綠化帶；每日清掃1次車庫等；其他設施每周清掃(擦洗)一次。
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0.0900
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以清潔工人10名850元/月，每年清潔易耗品等6000元計，每月總費用9000元。
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4、公共設施清潔費
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公共設施每周清掃(擦洗)一次。
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0.0190
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以清潔工人2名850元/月，每年清潔易耗品2400元計，每月總費用1900元。
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5、袋裝垃圾收集費
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負責將各門口袋裝垃圾運至指定位置。
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每日上門收集生活垃圾2次。
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0.0210
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以清潔工人2名850元/月，每年清潔易耗品4800元計，每月總費用2100元。
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物業公司不提供住戶垃圾袋
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6、衛生消殺費
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針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃；夏季等蚊、蠅孳生季節每周消殺1次；滅鼠，每2個月進行1次。
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0.0083
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以清潔工人0.5名850元/月，每年藥水（品）、機械費用等4800元計，每月總費用825元。
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五、物業管理區域內公共秩序維護服務費
（包括安全護衛人員的工資、福利、津貼、保險等，日常保衛器材費(如警棍、電池等)，保安系統的設備維修費在公共設施、設備日常運行、維修及保養費中列支）
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收費項目
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管理服務內容
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管理服務標準
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收費標準（元/月?平方米）
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測算依據（包括人員安排、用工用料分析）
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備注
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1、人員管理費
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0.0230
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以安保主管1名2300元/月計。
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2、出入口值班費
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安全護衛人員主出入口24小時值班、副出入口16小時值班。
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制訂值班制度；主出入口24小時有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人看守；按照業主委托要求進行進出車輛管理、訪客登記、謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內、大件物品搬出登記、交通指揮與疏導等工作；接收住戶反饋信息，及時處理；本崗位無法處理時，移交相關部門處理。
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0.0700
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以安保人員5名1400元/月計，每月總費用7000元。
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3、出入口車輛管理費
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對主出入口的車輛進行登記、管理。
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安全護衛人員對主出入口的非小區內車輛進行登記、管理；經業主委員會同意和獲準車位使用收費時，對主出入口的非小區內車輛按標準收費。
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0.0420
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以安保人員3名1400元/月計，每月總費用4200元。
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4、小區巡視費
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安全護衛人員在小區范圍內24小時巡視。
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（1）制訂巡視制度；白天巡邏次數不少于6次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員2人；
（2）對小區內主干道、組團道路進行巡視，指揮機動車輛按車位有序停放，對已違章停放車輛發告示，處理小區交通堵塞事項。
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0.0840
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以安保人員6名1400元/月計，每月總費用8400元。
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5、小區監控費
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安全護衛人員24小時對監控設備進行監控。
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24小時值守，發現或接到異常信息及時通知就近保安人員進行處理，形成異常情況處理記錄；有錄制信息要求時負責信息的錄制與保管。
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0.0420
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以安保人員3名1400元/月計，每月總費用4200元。
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6、停車場管理費
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安全護衛人員24小時對室內停車場監控。
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對室內停車場進行管理，督促進入車輛按指定車位停放；每1小時巡視一次，發現異常及時處理并通知車主。
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0.0420
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以安保人員3名1400元/月計，每月總費用4200元。
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實行車位有償使用時，在車位有償使用費中列支。車輛的保管責任由停車協議另行約定。
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六、公共設施設備、部位及場地水電費
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收費項目
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收費標準（元/月?平方米）
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公共設施設備、部位及場地水電費
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0.0500
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七、辦公費
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收費項目
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管理服務內容
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管理服務標準
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收費標準（元/月?平方米）
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測算依據（包括人員安排、用工用料分析）
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1、辦公用品費用
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0.0200
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每月2000元
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2、交通費
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0.0040
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每月400元
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3、宣傳廣告費
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0.0020
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每月200元
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4、公共交際費
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0.0050
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每月500元
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5、節假日美化費
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在小區主要場所擺放擺花。
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國定節假日在小區主入口、主要人口聚集場所擺放盆花，美化小區環境，營造節日氣氛。
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0.0050
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每月500元
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6、社區活動費
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定期組織社區聯誼活動。
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每年組織1-2次由小區居民參與的健身、聯誼活動。
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0.0040
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每月400元
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7、培訓費
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員工崗位培訓與業務培訓。
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制訂年度員工培訓計劃，對員工進行業務知識培訓；輸送管理人員參加行業舉辦的崗位資格培訓。
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0.0020
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每月200元
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8、通訊費
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24小時接收住戶信息。
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設立24小時服務電話受理住戶來電；對委托服務電話回訪。
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0.0100
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每月1000元
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9、 業主委員會經費
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10、雜項支出費
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0.0100
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每月1000元
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八、公共設施保險費
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收費項目
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收費標準（元/月?平方米）
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測算依據（包括人員安排、用工用料分析）
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備注
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1、財產保險
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0.0030
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以每個住宅小區公共資產為360萬元計，按普通家庭財產保險的費率為1‰，每年保費為3600元。
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對社區公共地方及設施進行投保，以使社區該部位在遭受火災、水浸、雷擊或其它受保的風險所造成毀壞時業主的利益有所保證。
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2、公共責任險（亦稱第三者險）
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0.0050
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園區某住宅小區的公共責任險為每年6000元，保險責任限額200萬元，費率為3‰。
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此類保險通常沒有固定額，保險公司通常會以每次索償的最高額為依據，再視社區的大小及類型制定保費。
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九、物業管理單位固定資產折舊費
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收費項目
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內容
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收費標準（元/月?平方米）
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物業管理單位固定資產折舊費
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配備必要的辦公設備，提高服務效率
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建立臺帳，按規定計提折舊。按實結算
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十、法定稅費
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項目
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內容
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1、公司管理費用
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管理人員費用及其他管理成本等
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10—12%
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支出總額
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2、傭金
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企業應得合理利潤
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8—10%
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支出總額
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3、稅金
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營業稅、城建稅、地方教育附加
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5.55%
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管理費用、傭金總額
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2008/5/26 17:01:00