武漢市業主大會規程實施細則

武房物〔2006〕130號

市房產局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知
 
各區房產局、房地產開發建設單位、業主委員會、物業管理公司：
    為規范業主大會成立及其活動，根據《物業管理條例》（國務院令第379號）和《業主大會規程》（建住房[2003]131號）等有關法規和政策規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會規程實施細則》，現印發給你們，請遵照執行。
    《市房產局關于印發〈武漢市住宅區業主自治管理實施辦法〉的通知》（武房物[2000]108號）同時廢止。
 
 
               二○○六年十二月二十一日

武漢市業主大會規程實施細則

    第一章 總 則

    第一條 為規范業主大會成立及其活動，維護廣大業主的合法權益，根據國家《物業管理條例》和建設部《業主大會規程》等規定，結合我市實際，制定本細則。
    第二條 本細則適用于本市行政區域內業主大會的成立、運作和監督。
第三條  本細則所稱的業主是指物業所有權人，即房地產權屬證書記載的權利人。
物業的合法買受人，尚未辦理產權登記的，享有業主在物業管理活動中的權利，承擔相應義務。
    業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。
    業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。
    第四條  市房產管理局是全市物業管理的行政主管部門，依法對業主大會的成立及其活動進行監督管理。
    各區房產管理局負責本轄區內業主大會的成立及其活動的指導、監督工作。
    第五條  業主大會的成立及業主委員會的選舉工作和業主大會及其業主委員會的日?；顒?，應當接受所在地的街道辦事處及社區居民委員會的指導和監督，并處理好物業管理與社區管理的相互關系。
    第六條 業主大會、業主委員會的決議、決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定；不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動；不得向業主收取物業管理綜合服務費。
第七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區房產管理局，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主委員會越權開展工作或組織活動、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的，物業所在地的區房產管理局應當書面責令其限期整改，逾期拒不整改的，由所在地的區房產管理局撤銷其備案，并在該物業管理區域公告，即時會同街道辦事處和社區居民委員會依法指導業主大會重新選舉產生業主委員會。

    第二章  業主大會

    第一節  業主大會的組成和職責
    第八條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開且審議通過《業主大會議事規則》、《業主公約》之日起成立。
一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會及其業主委員會職責。
    第九條 業主大會的主要職責如下：
    （一）選舉、更換業主委員會的成員；
    （二）制訂、修改業主公約和業主大會議事規則。
    （三）選聘、解聘物業管理企業，審議、批準物業管理服務合同，包括物業服務內容及標準與收費標準的調整方案；
    （四）監督業主委員會、物業管理企業的工作；
    （五）決定對物業管理區域共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤；
    （六）決定專項資金的使用、續籌方案，并監督實施；
    （七）決定業主委員會申請行政復議、仲裁和訴訟；
    （八）決定物業管理的其他重大事項。
前款（二）、（三）、（五）、（六）、（七）項須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過方可生效。
    第二節  首次業主大會會議的籌備
    第十條 物業管理區域的房屋出售達到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿一年的，可以籌備成立業主大會。
    第十一條 籌備成立業主大會，應當在物業所在地的區房產管理局和街道辦事處、社區居民委員會的指導下，由業主代表、建設單位代表（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。
    籌備組一般由3至9人的單數組成，其中業主代表2至7名，建設單位代表1至2名?；I備組的組長由業主代表擔任?；I備組中的業主代表按物業類別及其布局分配名額，并由10名以上業主聯名推薦產生。
籌備組中的建設單位代表應持有法人委托書。建設單位若不委派代表參加籌備組工作，又不向所在地的區房產管理局書面報告且陳述原因，所在地的區房產管理局應當書面責令其限期參加，逾期拒不參加的，可由業主代表組成籌備組。
    籌備組組成人員名單應在本物業管理區域內公示。
    為保證首次業主大會選舉工作的公正，籌備組中的業主代表原則上不宜推薦為業主委員會候選人。
    籌備組應當邀請所在地的社區居民委員會代表列席籌備會議，并接受其具體指導。
    物業管理企業應積極配合籌備組開展工作。
    第十二條 籌備組的主要職責如下：
    （一）擬定首次業主大會的籌備方案；
    （二）參照政府主管部門制訂的示范文本擬定業主公約（草案）和業主大會議事規則（草案）；  
    （三）確認業主的身份及其在首次業主大會上的投票權數；
    （四）根據本物業管理區域的實際情況，確定業主委員會委員的人數，制訂業主委員會的選舉辦法，確認業主委員會候選人的資格，并在業主中推選表決票的發放人、計票人和監票人各若干人；
    （五）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；
    （六）宣傳物業管理的有關法規、政策；
    （七）其他準備工作。
    第十三條 業主委員會由5至15人的單數組成，具體人數由籌備組根據本物業管理區域的實際情況確定。
    第十四條 業主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。
    第十五條 籌備組應當依法確認業主身份，并發放業主證。業主證應當寫明業主及其配偶或房屋產權共有、監護人的姓名、身份證號碼、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。
    業主證用于業主大會事務中核實業主身份。
    第十六條 業主大會會議的表決，一般采用1個（戶）業主1份表決票的方式。表決票上應標明業主的姓名，樓棟單元門牌號，建筑面積，投票權數，表決事項，贊成、反對、棄權選項及示范符號，有效與無效票的提示，以及業主本人簽名等內容。
    第十七條 首次業主大會投票權數按物業的建筑面積計算。各類物業按每一平方米為一個投票權，不足一平方米的按四舍五入計算。
    第十八條 業主委員會委員候選人由籌備組按物業類別及其布局比例推薦，二十名以上業主也可以推薦一名候選人?；I備組應就候選人資格征求所在地的社區居民委員會和轄區民警的意見，并確定候選人名單。
    業主聯名推薦的，應在籌備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。
    第十九條 業主委員會委員候選人應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
    （一）具有完全民事行為能力；
    （二）遵紀守法；
    （三）模范履行業主義務，未欠交物業管理服務費、專項資金等；
    （四）熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力。
    （五）身體健康，具有必要的工作時間和一定組織能力；
    （六）本人或其親屬未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內入股或任職。
    第二十條 籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：
   （一）業主公約（草案）、業主大會議事規則（草案）；
   （二）業主委員會候選人簡歷表、會議的表決票、業主大會會議議程。
    業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。
    第二十一條 籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業主：
   （一）當面遞交書面通知；
   （二）將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部位內；
   （三）郵寄。
    同時，會議通知還應當在小區公告欄或其他顯著位置公告。
    通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。
    第三節  首次業主大會會議的召開
    第二十二條 首次業主大會會議一般采用集體討論的形式組織召開。物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元（樓層）等為單位，按照10%至30%的比例推選業主代表參加業主大會會議；業主代表因故不能參加會議的，業主可以另外推選一名業主代表參加。
    業主代表的產生應經相應區域內1/2以上投票權的業主書面同意。
    第二十三條 推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的意見經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
    第二十四條 首次業主大會會議的內容包括：
    （一）表決通過業主公約（草案）、業主大會議事規則（草案）；
    （二）選舉產生業主委員會委員；
    （三）其他需要業主大會會議表決通過的事項。
    第二十五條 業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全民事行為能力的，由其監護人行使投票權。
    業主不能自行投票的，可以書面委托他人投票，其委托書應載明委托事項和投票權數。
    業主投票時應出示業主證，受托人除應出具業主的業主證外，還應出示委托書。
    第二十六條  單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
    第二十七條 業主委員會委員候選人經與會業主所持投票權總數1/2以上通過，并以得票多少為序，依次當選為首屆業主委員會委員。
    第二十八條 籌備組應邀請社區居民委員會代表負責開箱驗票，統計選舉結果后在物業管理區域內公布?；I備組應當在業主委員會選舉產生3日內向其移交全部資料，同時自行解散。
    第二十九條 業主委員會選舉產生后應立即召開首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任1名、副主任1至3名。
    第三十條 業主大會成立后成為同一物業管理區域業主的，自動成為業主大會成員，并應當遵守業主大會通過的業主公約、業主大會議事規則和有關決定，在辦理有關房屋交接手續時還應對其予以書面承諾，由業主委員會記錄存檔。
    第四節  業主大會定期會議和臨時會議
    第三十一條 業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議，可采用集體討論或書面征求意見的形式召開。
    第三十二條  采用集體討論形式召開業主大會會議的，依照本細則第二十三、二十四條的有關規定組織實施。
    第三十三條 采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，業主委員會應當在公示期滿3日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票，并做好簽收與登記工作。
    第三十四條 表決票回收時限屆滿后，所回收的表決票的總投票權數未達到業主大會總投票權數法定比例的，業主委員會在本物業管理區域內公告全體業主延長投票時間，并組織人員催收表決票，直至回收的表決票總投票權數達到業主大會總投票權數法定比例。
    第三十五條 業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和業主公約的規定召集，每年至少應召開一次。
    經業主提議，且提議業主的投票權數達到法定數額的，業主委員會應當依法召集業主大會臨時會議。
    提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數。
    業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主的提議無效。
    第三十六條 業主或業主代表應當參加業主大會會議。業主不出席、也不委托他人代為參加業主大會會議的，或業主代表不出席、所代表的業主也不另推選業主代表參加業主大會會議的，視為棄權。棄權的業主應當遵守業主大會作出的決議、決定。
    第三十七條 業主委員會逾期不組織召開業主大會會議的，區房產管理局可以書面責令業主委員會限期召開；書面責令期滿后業主委員會仍不組織召開的,可由該物業管理區域所在地的社區居民委員會召集部分非委員業主組織召開。
    第三十八條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
    業主大會定期會議和臨時會議可以邀請所在地的街道辦事處及其社區居民委員會參加。
    第三十九條 業主委員會提出集體辭職且業主大會未同意的，業主委員會仍應依法履行職責，業主委員會不依法履行職責的，業主大會定期會議和臨時會議可由社區居民委員會召集部分非委員業主組織召開。
    第四十條 除業主委員會和社區居民委員會外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會定期會議和臨時會議。
    第三章 業主委員會
    第四十一條 業主委員會應當依法履行下列職責：
    （一）召集業主大會會議，向業主大會報告物業管理的實施情況；
    （二）組織業主委員會的換屆選舉；
    （三）代表業主大會簽訂物業管理服務合同；
    （四）監督業主公約的實施；
    （五）配合街道辦事處、社區居民委員會做好本物業管理區域內的社區管理工作；
    （六）公布業主委員會及委員的有效聯系方式，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；
    （七）業主大會賦予的其他職責。
    第四十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向物業所在地的區房產管理局備案。備案時應提交以下材料：
    （一）業主委員會備案登記表；
    （二）業主公約；
    （三）業主大會議事規則；
    （四）選舉和表決結果統計表；
    （五）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；
    （六） 業主大會業主委員會印章使用、管理規定。
    區房產管理局應當在收到上述材料后10日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區居民委員會、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。
    第四十三條  前條備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更情況在所在地的區房產管理局備案。
    第四十四條 業主委員會違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，由所在地的區房產管理局責令限期改正；逾期仍未改正的，由所在地的區房產管理局撤銷其備案，并在該物業管理區域內公告。
    第四十五條 業主委員會委員應履行下列職責：
    （一）模范遵守業主公約、履行業主義務，按時交納物業管理服務費、專項資金；
    （二）定期與業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；
    （三）向業主委員會報告業主的意見和建議。
    第四十六條 業主委員會委員應參加由市、區房產管理局組織的業務培訓，參加市、區房產管理局召集的會議。
    第四十七條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地的社區居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：
    （一）各類會議記錄、紀要；
    （二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；
    （三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；
    （四）業主名冊；
    （五）物業管理服務合同；
    （六）有關法律、法規和工作往來文件；
    （七）業主和使用人的書面意見、建議書；
    （八）維修資金收支情況；
    （九）其他書面和實物資料。
    第四十八條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上簽名同意。未過半數以上的，所作決定無效。每名委員擁有一票表決權。
    業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。
    業主委員會召開會議時，可邀請所在地街道辦事處及其社區居民委員會派員列席會議。    
    第四十九條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。
    第五十條 業主委員會的任期為3年。業主委員會任期屆滿前2個月內，業主委員會應當報告區房產管理局和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。
    換屆選舉工作應組建籌備組，其成員可由本屆業主委員會委員、部分非委員業主組成。非委員業主人數不得少于籌備組總人數的2/3。
    籌備組中非委員業主，按本細則第12條的有關規定推選產生。
    第五十一條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，所在地的區房產管理局應當責令業主委員會限期組織；逾期仍不組織的，可由所在地的社區居民委員會召集部分非委員業主組織換屆選舉工作。
    因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。
    第五十二條 新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。
    第五十三條 業主委員會委員缺員超過30%的，應當召開業主大會會議增補；業主委員會委員缺員超過50%的，應當提前召開業主大會進行換屆選舉；業主委員會不組織增補或換屆選舉工作的，所在地的區房產管理局應當責令業主委員會限期組織，逾期仍不組織的，可由所在地的社區居民委員會召集部分業主委員會委員和非委員業主進行增補或換屆選舉工作。   
    第五十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經所在地的區房產管理局建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：
   （一）不再是本物業區域業主的；
   （二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；
   （三）拒不履行業主義務的；
   （四）連續三次缺席業主委員會會議的；
   （五）因疾病或其他原因喪失工作能力的；
   （六）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
   （七）本人或其親屬在物業管理項目所聘請的物業管理企業工作或占有股份的。
    前款（一）、（二）項情況委員資格自動終止，其他情況須報下次業主大會備案。
    業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區居民委員會可以請求該區域的轄區民警協助移交。
    第五十五條 業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
    業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主或相關的每一位業主：
    （一）關于專項資金的使用的建議；
    （二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；
    （三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；
    （四）對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；
    （五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；
    （六）關于罷免委員的建議；
    （七）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。
    第五十六條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。
    第五十七條 業主委員會成立后14日內應當持所在地的區房產管理局開具的印章聯系單報送市房產管理局。市房產管理局在公安機關統一辦理印章準刻手續后，由公安機關指定的印章定點生產單位刻制業主大會業主委員會印章。
    第五十八條 業主委員會應依法制定印章使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
    第五十九條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。
    有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽名：
    （一）關于專項資金的使用的建議；
    （二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；
    （三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；
    （四）對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；
    （五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；
    （六）關于罷免委員的建議；
    （七）向市、區房產管理局投訴物業管理問題；
    （八）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。
    第四章  附  則
    第六十條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。
    第六十一條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定，或者規定不符合法律法規規定的，依照本細則執行。
    第六十二條 本細則實施前已成立業主大會、業主委員會的，應按照有關法規、政策的規定和本細則進行規范。
    第六十三條 本細則由武漢市房產管理局負責解釋。
    第六十四條 本細則自發布之日起施行。
 

武漢市房產管理局辦公室    
2006年12月21日印發