武漢市物業管理承接驗收規程

各區房產局、房地產開發建設單位、業主委員會、物業管理公司：
為規范物業管理承接驗收，根據《物業管理條例》（國務院令第379號）等有關法規和政策規定，結合武漢市實際，現將我局制定的《武漢市物業管理承接驗收規程》印發給你們，請認真遵照執行。
 
 
                   二○○六年十二月二十一日
 
武漢市物業管理承接驗收規程
 
第一條  為規范物業管理承接驗收，維護物業管理當事人的合法權益，促進物業管理市場有序發展，根據國務院《物業管理條例》（國務院令第379號）等有關規定，結合本市實際，制定本規程。

第二條  本規程適用于本市行政區域內的物業管理承接驗收活動。

第三條  本規程所稱物業管理承接驗收（以下簡稱承接驗收），是指物業管理企業承接物業項目時，以保證物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

第四條  承接驗收應包括以下主要內容：
（一）物業資料
1、竣工驗收資料：物業管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。
2、技術資料：水、電、氣、有線電視、通訊等的借用合同（協議）、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，設備設施的安裝、使用和維護保養等資料。其中供水、供電不屬直供用戶的項目，還應包括供水、供電總表和各分戶表起止碼等資料。
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件。
4、物業管理所必需的其它資料，如物業的規劃、建設的有關資料，有關房屋產權權屬的資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業主及房屋面積清冊等。
此外，原物業管理企業在物業服務過程中形成的有關資料。
（二）物業共用部位
包括房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
（三）物業共用設施設備
包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
（四）按有關規定配置的物業管理用房

第五條  建設單位與物業管理企業之間承接驗收應具備下列條件，并按規定程序組織實施：
（一）應具備的條件：
1、建設工程已竣工，且經有關部門驗收合格；
2、規劃配套的各類設施設備均落實到位，能正常使用，并經有關部門確認；其中供水、供電不屬直供用戶的項目，或供水、供電設施設備尚未移交至專業部門（單位）的，交接雙方及其相關方已就維修責任、水電費收繳和水電損分攤等達成書面約定；
3、新建項目依據規劃分期建設，在建部分與交付使用部分已采取安全隔離措施；
4、建設單位選聘物業管理企業符合有關規定，并已與之簽訂前期物業服務合同；
5、法律法規、政策規定的其他條件。
（二）建設單位應當在物業竣工交付使用30日前，與受聘物業管理企業完成承接驗收手續，具體程序如下：
1、建設單位于交驗前7日內，書面通知其選聘的物業管理企業辦理接管驗收手續，并提供有關資料；
2、物業管理企業應按承接驗收條件，對提供的資料在7日內審核完畢，符合要求的，約定驗收時間及有關事項；
3、物業管理企業應會同建設單位和業主代表，對物業共用部位、共用設施設備、共用場地和物業管理用房等進行查驗；
4、查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決；
5、經查驗基本符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續，建設單位與物業管理企業簽訂《物業管理承接驗收協議》。

第六條  原物業管理企業與業主大會及其選聘的新物業管理企業之間承接驗收除符合上述有關規定條件外，還應具備下列條件，并按規定程序組織實施：
（一）應具備的條件
 1、業主大會全體業主所持投票權2/3以上分別表決通過解聘原物業管理企業和選定新的物業管理企業，且程序合法，資料齊全，并已在所在地的區房產管理局備案；
2、業主委員會與業主大會解聘的物業管理企業，已就終止物業服務合同簽訂了協議，并與業主大會新聘的物業管理企業簽訂了物業服務合同；
3、業主大會（業主委員會）與原物業管理企業就物業服務費用（包括欠收、預收、代收費用及押金等）已結算和清退；未結算和清退的，業主委員會代表業主大會已與原物業管理企業和新聘物業管理企業就如何解決達成書面約定；
（二）業主委員會應會同業主大會新聘的物業管理企業，在其物業服務合同生效后30日內，與原物業管理企業完成承接驗收手續（另有約定時限的除外），具體程序如下：
1、業主委員會與業主大會選聘的新物業管理企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知原物業管理企業辦理承接驗收手續，原物業管理企業應在7日內提供有關資料；
2、業主委員會和業主大會選聘的新物業管理企業應按承接驗收條件，對提供的資料在7日內審核完畢，符合要求的，約定驗收時間及有關事項；
3、業主委員會和業主大會選聘的新物業管理企業會同原物業管理企業，對物業的共用部位、共用設施設備、共用場地和物業管理用房等進行查驗；
4、查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決；
5、經查驗基本符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續，原物業管理企業與業主委員會和業主大會選聘的新物業管理企業簽訂《物業管理承接驗收協議》。
6、《物業管理承接驗收協議》簽訂次日，交接雙方應將承接驗收主要情況在物業管理區域內向全體業主公布。

第七條  物業管理企業應當在《物業管理承接驗收協議》簽訂之日起10日內，負責將《物業管理承接驗收協議》文本報送所在地的區房產管理局備案。
《物業管理承接驗收協議》包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在的問題、解決方法和參與驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定并附移交的資料明細。

第八條  物業管理承接驗收的所有資料，應屬物業管理區域內全體業主所有。建設單位、業主委員會可書面委托物業管理企業保管。物業管理企業受托未妥善保管造成缺失的，應承擔相應的法律責任。

第九條  開發建設單位、業主委員會和物業管理企業可聘請相關專業機構協助辦理承接驗收手續。

第十條  承接驗收交接雙方及其相關方有關責任的界定：
（一）承接驗收時，交接雙方均應嚴格按照國家有關規定和標準執行。對于符合承接驗收標準的，物業管理企業應當及時接管；驗收不合格的，雙方協議處理辦法，并商定時間復檢；
（二）建設單位選聘的原物業管理企業未全部移交物業共用部位、共用設施設備、共用場地、物業管理用房或移交資料不全的，若是物業管理企業管理服務過程中造成的，由物業管理企業承擔相應的法律責任；若是建設單位遺留的問題，由建設單位負最終法律責任；
（三）承接驗收后，發生的維修養護和工程質量問題，按國家有關規定處理；
（四）原物業管理企業負責物業管理承接驗收協議生效前的物業管理活動，新物業管理企業負責物業管理承接驗收協議生效后的物業管理活動。

第十一條  物業服務合同期滿雙方無意續簽的或物業服務合同提前終止的，建設單位或業主、業主大會也尚未選聘新的物業管理企業的，物業管理企業應當在退出之日45日前，書面告知建設單位和業主、業主委員會，書面報告所在地的區房產管理局和街道辦事處及社區居民委員會。還應在退出之日30日前向物業管理區域全體業主公示其退出原由及時間。在退出之前，參照本規程有關規定與建設單位或業主委員會辦理有關手續。

第十二條  有關承接驗收中的糾紛，交接雙方及其相關方可以協商解決，也可以申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第十三條   本規程發布前已實施物業管理承接驗收的，應按照有關法規、政策和本規程進行規范。

第十四條  違反本規程的，依據《物業管理條例》有關規定處罰。

第十五條   本規程由武漢市房產管理局負責解釋。

第十六條   本規程自發布之日起施行。
 
武漢市房產管理局辦公室    
2006年12月21日印發