揚州市區物業管理招投標辦法

發布時間：2002年5月28日    揚州市人民政府文件    揚府發〔2002〕83號

關于印發揚州市區物業管理招投標辦法的通知廣陵區、郊區、邗江區人民政府，市各委、辦、局(公司)，市各直屬單位：
   現將《揚州市區物業管理招投標辦法》印發給你們，希認真遵照執行。
二○○二年五月十三日

揚州市區物業管理招投標辦法

    第一章 總 則

    第一條 為適應社會主義市場經濟發展的需要，促進物業管理行業發展，提高我市物業管理水平，積極培育物業管理市場，規范市場競爭行為，維護物業管理招投標活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招投標法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業管理招投標試行辦法》等規定，制定本辦法。
　　第二條 本辦法所稱物業管理招標投標，是指招標人以招標的方式，將物業區域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生及生活服務等事務，一次性發包，由投標人通過競爭承接物業管理的行為。
　  第三條 本辦法適用于揚州市市區范圍內各類物業管理的招標投標管理。
    第四條 揚州市房產管理局是本市行政區域內物業管理招標投標的行政主管部門，并具體負責市區范圍內物業管理招投標的監督、管理工作。
    其主要職責：
   (一)貫徹執行國家、省有關招投標的法規、規章；
   (二)負責指導與監督物業管理招投標的活動；
   (三)審批招投標項目和招投標代理機構的資質；
   (四)審核招標投標單位資格，審查招標文件，審定標底；
   (五)組織查處物業管理招投標中的違規行為，協調物業管理招標投標過程中及履行合同中發生的糾紛。
    第五條 物業管理招標投標應當堅持公開、公平、公正、誠實信用的原則。招、投標雙方不得弄虛作假、惡意串通、損害對方或其他投標人的合法權益。
　　第六條 開發建設單位、業主委員會、產權人或其它單位(以下統稱招標人)在項目托管時必須以招標方式選擇物業管理企業，但符合下列條件之一的除外：
   (一)在一個物業區域內，總建筑面積低于4萬平方米、高層物業建筑面積低于1萬平方米或多、高層混合物業建筑面積低于2萬平方米的；
   (二)物業產權單一并由產權人自用的；
   (三)已托管的物業，合同期滿后，經雙方協商同意續約的；
   (四)物業的使用在保密或安全方面有特別要求的或金融機構、工業廠區及其它不適宜采用公開招標的物業。
    第七條 任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其它方式規避招標。已在建設中的小區，分期托管的，在新建物業上市前必須招投標的，應以小區整體進行招投標，重新確定物業管理企業。
    第八條 新建用于出售的物業，應在商品房銷(預)售之前完成物業管理招投標工作；已托管的物業，應在原物業管理委托合同到期前1個月完成。

    第二章 招 標

    第九條 物業管理服務的招標組織工作由產權人負責。新建商品房由開發建設單位負責；已投入使用的物業，由業主委員會負責。
　　第十條 物業管理項目，在招標時應具備以下條件，方可組織招標活動：
　　(一)新建的物業，開發建設單位應持有項目批文、土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；已投入使用的物業，需按照《江蘇省城市住宅區業主委員會管理辦法》成立業主委員會；
　　(二)有符合規定要求可供物業管理單位使用的物業管理用房；
　　(三)物業管理維修基金已經落實；
　　(四)招標所需的其他條件。
　　第十一條 物業管理招標可采用下列方式進行：
　　(一)公開招標。招標人以招標公告的方式邀請不特定的有能力承擔物業管理任務的單位參加招標；
　　(二)邀請招標。由招標人以投標邀請書的方式，邀請特定的三家(含三家)以上有能力承擔物業管理任務的單位參加招標。
　　招標方式一經確定，不得中途變更。
　　符合第六條第(一)、(二)、(四)項情況的由招標人直接選定1-2家有能力承擔物業管理任務的單位進行協商確定物業管理單位。
　　第十二條 招標人應當成立專門的招標組織。招標組織負責招標活動的具體實施，審定標底，提出招標、投標、開標、評標、中標辦法，招投標活動結束即自行撤銷。
　　第十三條 招標人自行組織物業管理招標，須具備下列條件：
　　(一)有與招標項目相適應的工程技術、經濟、管理人員；
　　(二)有編制招標文件的能力；
　　(三)有組織開標、評標、定標的能力。
　　第十四條 招標人可委托具備相應資格的招標代理機構辦理招標事宜。招標活動所需經費由招標人承擔，經市物價部門核準的招投標綜合服務費由招標人和中標人共同承擔。
　　招標代理機構是從事物業管理代理業務并提供相關服務的中介組織。從事物業管理招標代理活動應具備下列條件：
　　(一)市物業管理行政主管部門確認的資格，具備從事物業管理招標代理業務并提供相關服務的能力；
　　(二)有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業力量； 招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法的規定。
　　第十五條 招標人享有下列權利：
　　(一)編制招標文件，組織招標活動；
　　(二)選擇和確定符合資質條件的投標人；
　　(三)根據評標原則決定評標、定標辦法；
　　(四)根據本辦法的規定，選定中標人；
　　(五)依法享有的其他權利。
　　招標人應履行下列義務：
　　(一)執行法律、法規、規章和政策；
　　(二)接受物業管理行政主管部門的管理和監督；
　　(三)招標文件承諾的其他義務。
　　第十六條 招標人應按下列程序組織招標：
　　(一)成立物業管理招標組織；
　　(二)向物業管理行政主管部門遞交招標申請書，申請批準招標；
　　(三)編制招標文件和評標項目、計分方法、定標原則，并報物業管理行政主管部門審定；
　　(四)發布招標公告或寄發投標邀請書；
　　(五)確定評標委員會組成人員；
　　(六)對申請投標單位條件進行審核，報物業管理行政主管部門復查，并將結果告知投標人；
　　(七)向入圍投標單位發售招標文件；
　　(八)組織投標人踏勘項目現場，并進行答疑；
　　(九)接受投標單位遞交的標書；
　　(十)對投標單位信譽組織實地考察；
　　(十一)組織召開開標、評標、定標會議，決定中標人；
　　(十二)頒發中標通知書；
　　(十三)簽訂物業管理委托合同；
　　(十四)有關文件備案。
　　第十七條 招標申請書的主要內容包括：括標組織、項目條件、托管規模、擬采用的招標方式、時限及計劃安排等。
　　第十八條 招標公告或投標邀請書的主要內容包括：
　　(一)招標人的名稱、地址、通訊方式、聯系人；
　　(二)擬招標物業的名稱、類別、用途、座落地點、建筑面積等；
　　(三)對投標人的條件要求；
　　(四)投標保證金的額度；
　　(五)報名的地點和期限；
　　(六)獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關的費用等。
　　第十九條 招標人應廣泛聽取業主及使用人的意見并根據招標項目的特點和管理要求編制招標文件。招標文件包括招標書、招標須知、開標、評標、定標的辦法及原則，訂立委托管理合同的條件，招標答疑及協議條款。招標書應當包括以下內容：
　　(一)物業規劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產權狀況、經營服務用房及管理用房、公用設施、設備及公共場地、園林綠化、社區文化娛樂設施等以及共用部位、共用設施設備維修基金歸集到位情況、委托管理費的標準及使用要求等；
　　(二)物業管理的內容和要求；
　　(三)投標書編制的依據；
　　(四)投標人的資質和條件；
　　(五)組織答疑和實地踏勘物業的時間、地點；
　　(六)投標書密封要求及送達的地點及截止時間；
　　(七)評標項目、計分方法及定標原則；
　　(八)投標書歸屬；
　　(九)委托管理期限；
　　(十)開標、評標、宣布中標的時間、地點；
　　(十一)其他需要說明事項。
　　第二十條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
　　第二十一條 招標人應對申請投標人資格進行審查，根據其資質、業績、信譽等情況從優確定入圍單位。入圍單位應不少于3個。
　　招標人應將上述審查資格、確定入圍單位等有關材料送市物業管理行政主管部門復查。經復查同意后，招標人向確定入圍的潛在投標人發售招標文件及有關資料。入圍投標單位自正式收到招標文件之日起，編制標書時間不得少于20日。
　　第二十二條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
　　招標人有標底的，標底必須保密。

    第三章 投 標

　　第二十三條 投標人是響應招標，參加投標競爭的物業管理企業。凡內部機構健全，物業管理服務規范，并具有三級以上物業管理企業資質的本市或外地物業管理企業，均可按有關規定參與本市物業管理投標活動。
　　第二十四條 投標人應具備下列條件：
　　投標物業區域建筑面積在15萬平方米以下的，應具備物業管理企業三級以上資質等級；超過15萬平方米，30萬平方米以下的應具備二級以上資質等級；超過30萬平方米的應具備一級資質等級；臨時資質的物業管理企業不得參與任何物業的投標。
　　臨時資質期滿未達到三級資質要求的物業管理企業不得新接管其它物業。
　　第二十五條 投標人應向招標人提供下列資料：
　　(一)企業營業執照、物業管理資質證書或其他有效證明；
　　(二)企業簡歷；
　　(三)托管物業類型、規模一覽表；
　　(四)托管物業的主要業績；
　　(五)招標人要求提供的其他材料。
　　第二十六條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。
　　投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
　　投標書應當包括以下主要內容：
　　(一)物業管理企業的管理機構設立方案，運作流程及各項管理規章制度；
　　(二)管理服務人員配備方案；
　　(三)管理服務用房及其他物資裝備配置方案；
　　(四)管理服務費用收支預算方案；
　　(五)管理服務分類標準與服務承諾；
　　(六)社區文化與精神文明服務方案；
　　(七)管理服務模式包括擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關鍵工作進行分包的計劃等；
　　(八)檔案資料的建立與管理；
　　(九)愿意承受的有關獎罰。
　　第二十七條 投標人應在招標文件要求提交文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。投標人少于三個的，招標人應當依照本辦法重新組織招標。
　　在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。
　　第二十八條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
　　第二十九條 投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人，損害招標人或者其他投標人的合法權益。
　　投標人不得與招標人串通招標，損害國家利益、社會公共利益或者其他人的合法權益。
　　投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
　　第三十條 投標人享有下列權利：
　　(一)有權按照招標文件的要求自主投標；
　　(二)根據自己的經營情況參與投標競爭或放棄參與競爭；
　　(三)根據自己的經營情況和資質等級，有權確定自己的投標報價。
　　投標人應履行下列義務：
　　(一)執行法律、法規、規章和政策；
　　(二)接受物業管理行政主管部門的管理和監督；
　　(三)履行招標文件中規定的其他義務；
　　(四)投標單位在領取招標文件前，應按招標文件規定的數額，交納投標保證金。
第四章 開標、評標和中標
　　第三十一條 開標、評標和中標活動，應在物業管理行政主管部門監督下進行，由招標人主持，其中開標、宣布中標活動應邀請所有投標人參加。
　　第三十二條 開標應當在招標文件確定的開標時間內公開進行，開標地點應為招標文件中預先確定的地點。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查所有投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機關檢查并公證；經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、擬提供的主要服務項目及標準、擬定的公共服務收費標準等主要內容。
　　開標過程應當記錄，并存檔備查。
　　第三十三條 投標書有下列情況之一的，應當視為無效標書：
　　(一)投標書未密封；
　　(二)投標書未加蓋單位和單位法定代表人或法定代表人委托人印鑒；
　　(三)投標書沒有響應招標文件；
　　(四)投標書逾期送達；
　　(五)物業管理服務費用報價明顯低于成本的。
　　第三十四條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責，評標委員會由招標人代表及物業管理方面的技術、管理專家組成，人數為5-9人為宜，其中招標人代表不得超過2人。
　　前款專家由招標人從市物業管理行政主管部門提供的專家名單中確定。一般招標項目可以采取隨機抽取方式選擇，特殊項目可以由招標人直接選擇。
　　與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會，已經進入的應當更換。
　　評標委員會成員的名單，應經市物業管理行政主管部門審查同意，應當在中標結果確定或現場答辯開始前予以保密。
　　第三十五條 評標活動主要包括標書評定、現場答辯、企業信譽調查三項。
　　招標人應當采取必要的措施，保證標書評定、企業信譽調查等評標活動在嚴格保密的情況下進行，保證現場答辯活動在正常秩序的情況下進行。答辯應采取一問一答的方式。
　　任何單位和個人不得非法干預、影響評標的過程和結果。
　　標書評定是指評委依據招標文件要求審閱投標書與其是否一致，按計分規定獨自進行評判。
　　現場答辯是指評委對投標書中不明確的地方要求投標人作出必要的澄清和說明。答辯人必須是中標后該物業的實際負責人。所作的澄清或者說明，不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
　　開標后提出的任何修正聲明或者附加條件，一律不得作為評標的依據。
　　企業信譽調查，由招標人、物業管理行政主管部門及有關專家組成調查小組，到投標企業已接管的其它物業區域進行實地勘察，并在現場答辯之前完成。
　　第三十六條 評標委員會成員應當客觀、公正履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。
　　評標委員會成員必須按規定的評標辦法打分，獨自進行，否則視為廢票。
　　第三十七條 評標一般采取綜合計分的方法，對參加投標單位的標書、信譽、答辯分項進行無記名評分，每個大項分別以百分制評分。
　　計分時，按各大項中的分項去掉一個最高分和一個最低分后取平均值，得出分項分值；分項分值之和為該大項總分；大項總分乘以相應的權重加和，計算出投標單位綜合得分。
　　標書、答辯、信譽三項權重之和為100%，比例視標的具體情況由招標組織在招標文件中合理確定。原則上標書的權重應大于50%，答辯的權重應在20-40%之間，信譽的權重應在10-30%之間。如公共服務費標準為標底作為單獨評分項目，其權重不應超過20%。 招標組織根據各投標人的總得分，由高至低依次排列。得分最高者為中標單位。
　　第三十八條 受開發建設單位委托，對同一物業承擔過管理服務的物業管理企業，在同等條件下享有優先中標權。 前款物業管理企業有兩家以上的，最后承擔管理服務的一家享有優先中標權。
　　第三十九條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
　　第四十條 確定中標單位后7日內，招標人向中標單位發《中標通知書》，同時將中標結果通知未中標的投標人，并退還投標保證金。
   《中標通知書》對招標人和投標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。

    第五章 合同簽訂

　　第四十一條 《中標通知書》發出后30日內，招標人和投標人應依據招標文件、投標書及有關規定，雙方正式簽訂物業管理委托合同。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交，數額為合同標的額的1-5%。
　　本辦法所涉及到的交納保證金的方式有兩種：
　　(一)以現金或者支票支付；
　　(二)由投標單位提供銀行保函或者金融機構的保證書。
　　第四十二條 正式簽訂物業管理委托合同后，須將合同及招投標過程中主要資料報市物業管理行政主管部門備案。物業管理委托合同必須使用國家建設部、國家工商行政管理局統一印制的示范文本。
　　第四十三條 中標人應當按照合同約定履行義務，實施物業管理，可選聘專業公司承擔本物業的單項管理業務，但不得將中標項目分解或直接向他人轉讓。接受分包的專業公司應當具備相應的資格條件，并不得再次分包。中標人應當就分包項目向招標人負責，接受分包的專業公司就分包項目承擔連帶責任。
　　第四十四條 中標人在接管物業時，業主委員會未成立的，應在合同期內根據《江蘇省城市住宅區業主委員會管理辦法》在物業管理行政主管部門指導下，積極配合招標人組織召開業主(代表)大會，成立業主委員會。待合同期滿后由業主委員會或業主(代表)大會討論決定，是否續聘或重新招聘物業管理企業。
　　第四十五條 招標活動結束后，招標人或原物業管理單位應將下列檔案資料移交給中標企業：
　　1、項目竣工總平面圖；
　　2、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；
　　3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
　　4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
　　5、各單項工程竣工驗收證明材料；
　　6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；
　　7、房屋銷售清單和產權資料；
　　8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單；
　　9、物業管理所必需的其他資料。
　　第四十六條 中標人無故不履行合同的，其履約保證金不予退還，給招標人造成損失超過履約保證金數額的，還應當對超過部分予以賠償。

    第六章 法律責任

　　第四十七條 招標人、招標代理機構、投標人、評標人、中標人違反本規定的，由有關部門依照國家有關法律、法規進行處罰。
　　第四十八條 招標人有下列行為之一的，由市物業管理行政主管部門責令改正，并根據情節給予通報批評，中止招標，宣布招標無效：
　　(一)應當招標的物業管理項目而未招標的，或將必須招標的項目化整為零或者以其他方式規避招標的；
　　(二)未向市物業管理行政主管部門辦理申請、立項等有關手續而自行招標的；
　　(三)隱瞞物業規模、配套設施設備、維修基金歸集等實質性內容的真實情況的；
　　(四)違反公平競爭原則，擅自交接物業的；
　　(五)泄露應當保密的與招標活動有關的情況和資料，影響中標結果的；
　　(六)與投標人惡意串通損害國家利益，社會公共利益或者他人的合法權益的。
　　第四十九條 招標代理機構有下列行為之一的，由市物業管理行政主管部門責令改正，并根據情節給予通報批評，宣布中標無效，取消招標代理資料；構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任：
　　(一)泄露應當保密的與招標投標活動有關的情況和資料，影響中標結果的；
　　(二)與招標人、投標人串通損害國家利益，社會公共利益或者他人的合法權益的。
　　第五十條 投標人、中標人有下列行為之一的，由市物業管理行政主管部門根據情節輕重，給予責令改正，通報批評、警告或者給予宣布中標無效，取消投標資格，降低或者取消物業管理企業資質等級直至工商管理部門吊銷營業執照；構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　(一)虛報單位資質等級或者有其他隱瞞自身真實情況的；
　　(二)投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的；
　　(三)以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的；
　　(四)以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的；
　　(五)中標人將中標項目轉讓給他人的；將中標項目肢解后分別轉讓給他人的；
　　(六)中標人不按照合同規定，擅自將項目分包給資質等級不相適應的單位的。
　　第五十一條 未經市物業管理行政主管部門審查同意擅自進行議標或者議標雙方在議標過程中弄虛作假的，議標結果無效。
　　第五十二條 招標人和投標人在招標活動或履行物業管理合同中發生糾紛的，應當協商解決或由市物業管理行政主管部門協調；當事人達成仲裁協議的，應當依法向仲裁委員會申請仲裁；未達成仲裁協議的也可以直接向人民法院起訴。
　　第五十三條 對招標投標活動依法負有行政監督職責的國家機關工作人員徇私舞弊、濫用職權或者玩忽職守，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法給予行政處分。

    第七章 附 則

　　第五十四條 本辦法由揚州市房產管理局負責解釋。
　　第五十五條 各縣(市)物業管理招標投標可參照本辦法執行。
　　第五十六條 本辦法自2002年6月1日起施行。

揚州市人民政府辦公室

2002年5月13日印發