第一章 總 則
第一條 為適應社會主義市場經濟發展的需要，促進物業管理行業發 展，提高物業管理 水平，積極培育物業管理市場，規范市場競爭行為，維護物業管理招標、投標活動法事人的 合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》以及 國家和省的其它有關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業，是指已投入使用的住宅、商業用房、工業廠房等 建筑物及其相關附屬的設施、設備和相關場地。
本辦法所稱物業管理，是指業主組成委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業管 理企業進行管理并提供相應服務的活動。
本辦法所稱物業管理招標投標，是指招標人以招標的方式，將物業管理區域內房屋及其 用部位共用設施設備的維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生及生活服務等事務，一次性發 包，由投標人通過競爭承接物業管理的行為。
第三條 本辦法適用于本省行政區域范圍內各類物業管理的招標投標管理。
第四條 省人民政府建設行政主管部門是本省行政區域內物業管理行政主管 部門，負責本行政區域內物業管理招標投標的監督管理工作。
各市、縣房產（建設）行政主管部門是本行政區域內物業管理行政主管部門，負責本行 政區域內物業管理招標投標的監督管理工作。
第五條 新建物業應當采用招標投標的方式確定物業管理企業；已投入使用 的物業應逐步推行招標投標，選擇物業管理企業進行管理服務。
第六條 物業管理招標投標應當堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。 招標、投標雙方不弄虛作假，惡意串通，損害對方或其他投標人的合法權益。
第七條 任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其 他任何方式規避招標。
第二章 招 標
第八條 物業管理項目，須具備以下條件，方可組織招標活動：
1、新建的物業，開發建設單位應持有土地使用權證、建設工程規劃許可證、商品房銷 售許可證、工程設施使用許可證，已投入使用的物業，需按照《江蘇省城市住宅區業主委員 會管理辦法》成立業主委員會，并報所在地物業管理行政主管部門核準；
2、有符合規定要求可供物業管理企業使用的物業管理用房；
3、物業維修基金已經落實。
第九條 業主委員會尚未成立的，可由開發建設單位負責物業管理服務的招 標組織工作 。業主委員會已經成立的，經業主代表大會討論決定，由業主委員會負責物業管理服務的招 標組織工作（以下統幾招標人）。
第十條 物業管理招標可以采取下列方式進行：
（一）公開招標。由招標人通過報刊、廣播、電視等發布招標公告；
（二）邀請招標。由招標人發出招標邀請書，邀請3家（含3家）以上有能力承擔牧業管理任 務的單位參加投標。
招標方式一經確定，不得中途變更。
第十一條 符合下列條件之一的，經省轄市以上物業管理行政主管部門審查 同意，可不采取招標方式：
（一）物業的使用在保密或安全方面有特別要求的；
（二）金融機構，工業廠區等；
（三）其他不適宜采用公開招標的物業。
第十二條 招標人應當成立專門的招標組織。招標組織負責招標活動的具體 實施，審定標底，提出招標、投標、開標、中標辦法，招標活動結束即自行撤消。
在開始正式招標之前，招標個應向所在地物業管理行政主管部門申報招標申請書、招標組織 的情況、已經編制完成的招標文件、評標和中標辦法及其它必要的文件，經所在地物業管理 主管部門審查同意后方可組織招標。
第十三條 招標人可以選擇委托具備相應資格的招標代理機構辦理招標事宜 。
招標代理機構是從事業管理代理業務并提供相關服務的中介組織。設立招標代理機構除應當 符合有關法律、法規和規章規定的設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）省轄市以上物業管理行政主管部門確認的資格，具備從事物業管理招標代理業務 并提供相關服務的能力；
（二）有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業力量；
招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法的規定。
第十四條 招標人也可以自行組織物業管理招標，但必須具備下列條件，并 成立專門的招標組織，經物業管理行政主管部門審查同意實施：
（一）有與招標項目適應的工程技術、經濟、管理人員；
（二）有編制招標文件能力；
（三）有組織開標、評標的能力。
第十五條 招標人享有下列權利和義務。
權利：
（一）編制招標文件，組織招標活動；
（二）選擇和確定符合資質條件的投標人；
（三）根據評標原則決定評標、定標辦法；
（四）選定中標人；
（五）依法享有的其他權利。
義務：
（一）執行法律、法規、規章和政策；
（二）接受物業管理行政主管部門的管理和監督；
（三）履行依法約定的其他義務。
第十六條 招標人制作招標文件應客觀、公正、廣泛聽職業主及使用人的意 見。
招標文件包括招標書、投標須知、訂立委托管理合同的條件、投標答疑及協議條款。招標書 應當包括以下內容：
（一）物業規劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產權狀況、經營服務用房 及管理用房、公用設施、設備及公共場地、園林綠化、社區文化娛樂設施等以及共用部位、 共用設施設備維修基金歸集到位等情況；
（二）物業管理的內容和要求；
（三）投標書編制的依據；
（四）投標人的資質和條件；
（五）組織解釋招標文件及實地查驗物業的時間、地點；
（六）投標書密封要求及送達的地點及截止時間；
（七）評標項目、計分辦法及標原則；
（八）投標書歸屬；
（九）開標、評標、宣布中標的時間、地點；
（十）其他需要說明的事項。
招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標 文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為 招標文件的組成部分。
第十七條 采用公開招標方式的，招標人應當提前一個月通過報刊、廣播、 電視或其他 方式公開發布招標公告，同時報所在物業管理行政主管部門備案；采用邀請招標方式的，招 標人應向符合資質要求的3家以上（含3家）的物業管理企業發出招標邀請書，同時報所在地 物業管理行政主管部門備案。
招標公告或招標邀請書應包括下列內容：
（一）招標人的名稱、地址、通訊聯系、聯系人；
（二）擬招標的物業的名稱、類別、用途、座落地點、建筑面積等；
（三）對投標人的資格等方面的要求；
（四）報名的地點和期限；
（五）獲取招標文件保證金的，應當在招標公告或招標邀請書中寫明。
第十八條 招標人應對申請投標人資格進行審查，根據投標人的資質、業績 、信譽等情況從優確定入圍單位應不少于3個。
招標人應述審查資格、確定入圍單位等有關材料送所在物業管理行政主管部門復查。經 復查同意后，招標人向審查合格的潛在投標人分發招標文件及有關資料。入圍投標單位自正 式收到招標文件之日起，編制標書時間應不低于20日。
第十九條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人名稱、數量 以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
第三章 投 標
第二十條 投標人是響應招標、參加投標競爭的具有物業管理資質的 物業管理企業。投標人參與投標報名提供下列 材料；
（一）企業營業執照、物業管理資質證書或其他有效證明；
（二）企業簡歷；
（三）本企業物業管理的主要業績；
（四）招標人要求提供的其他材料。
第二十一條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當 對招標文件提出實質性要求和條件作出響應。
投標書應包括以下主要內容：
（一）物業管理企業的管理機構設立方案、運人流程及各項管理規章制度；
（二）管理服務人員配備方案及檔案管理；
（三）管理服務費用房及其他物資裝備配置方案；
（四）管理服務費用收支測算方案；
（五）管理服務分項標準與服務承諾，安全護衛及車輛管理，綠化養護及房屋設備維修 方案與措施；
（六）社區文化與精神文明服務方案；
（七）管理服務模式設想，包括擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作進 行分包的計劃等。
第二十二條 投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標 文件送達招標地點。招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。投標人少于3個的 ，招標人應當依照本辦法重新招標。
投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標 文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
第二十三條 投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競 爭，損害招標人或者其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益 、社會公共利益或者他人的合法權益。禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手 段謀取中標。
投標人不得以低于成本的報價競標，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假， 騙取中標。
第二十四條 投標人享有下列權利：
（一）有權按照招標文件的要求自主投標；
（二）根據自己的經營情況參與投標競爭或放棄參與競爭；
（三）根據自己的經營情況的資質等級，有權確定自己的投標報價。
投標人應當履行下列義務：
（一）執行法律、法規、規章和政策；
（二）接受物業管理行政主管部門的管理和監督；
（三）履行依法約定的其他義務。
第四章 開標、評標和標
第二十五條 開標、評標和中標活動，應在所在地物業管理行政主管部 門監督下進行，由招標人主特，其中開標、宣布中標活動應邀請所有投標人參加。
第二十六條 開標時，由投標人或者其推選的代表檢查所有文件的密封情況 ，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀 投標人名稱、擬提供的主要服務項目及標準、擬定的公共服務收費標準等主要內容。
開標過程應當記錄，并存檔備查。
第二十七條 投標書有下列情況之一的，應當為無效標書：
（一）投標書未密封；
（二）投標書未加蓋單位法定代表或法定代表人委托人印簽；
（三）投標書沒有影響招標文件；
（四）投標書逾期送達；
（五）投標單位法定代表人或委托人未如期參加會議；
（六）物業管理服務費用報價明顯低于成本的。
第二十八條 物業管理評標委員會，由招標人以及工程、技術、經濟等方面 的專家組成，人數一般為7-11人，單數。其中工程、技術、經濟等方面的專家不得于成員總 數的三分之二。
評標專家應當具有從事物業管理相關領域工作滿五年以上并具有高級職稱或者具有相同 等專業水平，由招標人從省以上物業管理行政主管部門提供的專家名單中確定；一般招標項 目可以采取隨機抽取方式，特殊招標項目可以由招標人直接選擇。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會；已經進入的應當更換。
評標委員會成員名單，應經省轄市以上物業管理行政主管部門審查同意，并且應當保密直至 現場答辨開始為止。
第二十九條 評標活動主要包括標書評分、現場答辨、企業信譽調查三項。
招標人應當采取必要的措施，保證標書評分、企業信譽調查等評標活動在嚴格保密的情況下 進行，保證現場答辨活動在正常秩序的情況下進行。答辨應采取一問一答的方式。任何單位 和個人不得非法干預、影響評標的過程和結果。
企業信譽調查活動，由招標組織進行，應在現場答辨之前完成。招標組織應成企業信譽調查 小組，由招標人、所在地物業管理主管部門及有關專家等方面的代表組成，人數3-5人。
第三十條 對投標文件中含義不明確的內容，招標人和評標委員會可以在現 場答辨活動中要求投標必要的澄清或者說明。
所作的澄清或者說明，不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
開標后提出的任何的修改聲明或者附加條件，一律不得作為評標的依據。
第三十一條 評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德， 對所提出的評審意見承擔個人責任。
評標委員會成員必須按規定的評標辦法打分，獨自進行，否則視為廢票。
第三十二條 評標一般采取綜合計分的方法。對參加投標單位的標書、信譽 、答辨等逐項進行無記名評分，每個大項分別以百分制評分。
計分時，按各大項中的分項去掉一個最高分和一個最低分后職平均值，得出分項分值；分項 分值之和為該大項總分；大項總分乘以相應的權重后加和，計算出投票單位綜合得分。
標書、答辨、信譽等項的權重之和為100%，比例根據物業標的具體情況合理確定。其中 ，標書的權重應大于50%，答辨的權重應在20%-40%之間，信譽的權重應在10%-30%之間。如 公共服務費單獨作為評分項目，其權重不應超過20%，具體由招標組織在招標辦法中確定。
第三十三條 受開發建設單位委托，對同一物業承擔過管理服務的物業管理 企業，在同等條件下享有優先中標權。
前款物業管理企業有兩家以上的，最后承擔管理服務的一家享有優先中標權。
第三十四條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案 等實質性內容進行談判。
第三十五條 確定中標單位后7日內，招標人向中標單位發《中標通知書》， 同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
《中標通知書》對招標人和投標人具有法律效力。中標通知發出后，招標人改變中標結 果的或者中標人放棄中標項目的應當依法承擔法律責任。
第三十六條 《中標通知書》發出后30日內，招標人和中標人應依據招標文 件、投標書及有關規定，雙方正式簽訂物業管理委托合同。招標文件要求中標人提交履約保 證金的，中標人應當提交。
物業管理委托合同必須使用用國家建設部，國家工商行政管理局印發的《物業管理委托 合同（示范文本）》［建房（1997）263號］。
正式簽訂的物業管理委托合同須報所在地物業管理行政主管部門備案。
第三十七條 中標人應當按照合同約定履行義務。中標人不得向他人轉讓中 標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。
中標人按照合同約定或者經招標人同意可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分 包給他人完成，接受分包的人應當具備相應的資格條件，并不得再次分包。
中標人應當就分包項目向招標人負責，接受分包的人就分包項目承擔連帶責任。
第三十八條 前期物業管理委托合同期內，入住率達到60%以上時，開發建設方應當在所在地物業管理行政主管部門指導下按照《江蘇省城市住宅區業主委員會管理辦法 》成立業主委員會。
第三十九條 中標人無故不履行與招標人簽訂的合同的，其履約保證金不予 退還，給招標人造成的損失超過履約保證金額的，還應當對超過部分予以賠償。
第五章 附 則
第四十條 招標人、招標代理機構、投標人、評標、中標人違反本規定 的，由有關部門依照國家有關法律、法規進行處罰。
第四十一條 招標人和投標人在招標活動或履行物業管理合同過程中發生糾 紛，應當協商解決，或由所在地物業管理行政主管部門協調；當事人達成仲裁協議的，應當 依法向仲裁委員會申請仲裁；未達成協議的也可以直接向人民法院起訴。
第四十二條 依法必須進行招標的項目違反本辦法規定，中標無效的應當依 照本辦法規定的中標條件從其余投標人中重新從優確定中標人或者依照本辦法重新進行招標 。
第四十三條 本辦法由江蘇省建設行政主管部門負責解釋。
第四十四條 本辦法自頒布之日(2000年4月27日發布，編者注)起試行。
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2008/5/21 11:56:00