《紹興市區物業管理招標投標管理暫行辦法》

紹市建設法〔2004〕285號


各有關單位：
    現將《紹興市區物業管理招標投標管理暫行辦法》印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。


                                                             二OO四年十一月二十三日



紹興市區物業管理招標投標管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范市區物業管理招標投標行為，保護招投標當事人的合法權益，完善物業管理市場的公開、公平、公正的市場競爭機制，根據《中華人民共和國招投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及有關法律、法規，結合市區實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在紹興市區范圍內的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位進行物業管理招標投標活動的，適用本辦法。

第三條 紹興市建設局負責市區物業管理招標投標活動的監督管理，具體工作由市房地產管理處負責日常管理。

第四條 物業管理招標投標，是指物業項目的開發建設單位或業主委員會為管理正在建設或已投入使用的物業向社會公開招聘物業管理企業的招標投標活動。

第五條 物業管理招投標應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則。

第六條 前期物業的建設單位，在一個物業管理區域內，多層物業或多層和高層等混合物業規劃總建筑面積在4萬平方米以上，或高層物業、別墅區規劃總建筑面積在2萬平方米以上的新建物業，應當實行物業管理招標投標。
已成立業主委員會，具備下列條件的住宅小區和其他物業，應當實行物業管理招標：
（一）委托合同尚處于履行期，業主委員會評議未通過，業主滿意率低于60%，經業主大會討論決定提前解除委托合同并由業主委員會提出招標的住宅小區和其他物業；
（二）委托合同履行期滿，業主大會討論決定不再續訂委托合同并由業主委員會提出招標的住宅小區和其他物業。

第七條 符合下列條例之一的，可不實行物業管理招標：
（一）物業由建設或產權單位自用的，設施設備完整獨立的；
（二）物業的使用在保密或安全方面有特別要求的；
（三）一個開發地塊內分期開發建設的物業，其中部分物業已實施物業管理，其余新建的物業；

第二章 招 標

第八條 物業管理項目的招標人（以下簡稱“招標人”）是指依照本辦法進行物業管理項目招標的新建物業建設單位、業主委員會或相關物業產權人。
物業尚未交付使用或者物業已交付使用但尚未成立業主委員會的，物業建設單位是物業管理項目的招標人。
業主委員會采用招標方式選聘物業管理企業的，必須經業主大會討論同意。

第九條 招標人應當在發布招標公告或者發出招標邀請書的10日前，提交以下材料報市房地產管理處備案。
（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；
（二）招標公告或者招標邀請書；
（三）招標文件；
（四）法律、法規規定的其他材料。
市物業管理部門發現招標人有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

第十條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

第十一條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十二條 招標人應當編制物業管理招標文件。招標文件應當包括以下主要內容：
（一）物業規劃建設的基本情況：包括名稱、范圍、占地面積、建筑面積、住宅面積（含套數、幢數）、非住宅面積、公用設施設備、安全技防設施、出入口狀況、產權狀況、綠化狀況、公共場所情況、社區文化設施等；
（二）新建物業的施工進程、交付日期、預售情況、物業及配套設施設備的保修期并附相應圖紙；
（三）物業維修專項資金繳納情況，物業管理辦公用房和經營用房面積、位置；
（四）物業委托的內容和要求；
（五）投標保證金的數額及返回方式；
（六）開標、評標辦法和時間、地點；
（七）投標須知：投標人的資質和條件、投標依據、投標要求及投標文件和份數、送達的地點及截止時間；
（八）招標文件解釋及實地考察的時間、地點；
（九）獎懲措施；
（十）其他需要說明事項。
第十三條 招標公告或投標邀請書應包括下列內容：
（一）招標物業的名稱、類別、用途、坐落地點、建筑面積等；
（二）對投標人的要求；
（三）投標的地點和期限；
（四）獲取招標文件的辦法、地點、時間及相關費用等。
第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，向招標文件發出之日起至投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標人不得向他人透露已獲得招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公開競爭的有關招標投標的其他情況。
第十六條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；
（四）已實施物業管理，業主委員會已成立或尚未成立業主委員會的物業招投標工作，應在行使解聘權前3個月申報，并在解聘前一個月內完成。

第三章 投 標

第十七條 投標人必須有物業主管部門核發的物業管理資質證書。外地物業管理企業進入市區參加投標活動的須向市房地產管理處申請備案。

第十八條 投標人應當按照招標文件編制投標文件。
投標文件應加蓋投標人印鑒并密封，按規定時間、地點送達。如發現有誤或需補充，必須用正式函件在投標截止日期前送達。招標人收到投標文件后，應驗證、簽收、保存，不得開啟。

第十九條 投標人因編制投標文件需要對招標項目進行勘察活動，招標人應予配合并提供方便。

第二十條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或有關人員以不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

第二十一條 招標人應在招標文件確定的提交投標文件截標期日的同一時間公開進行開標，開標地點為招標文件中預先確定的地點。開標、評標、定標會議由招標人主持下進行，接受市物業管理主管部門、街道、社區及業主代表的監督，并經公證機構公證。

第二十二條 開標時，由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經確認后由工作人員當眾拆封，宣讀。招標人在截標期日前收到的所有投標文件，都應在開標時當眾予以拆封，宣讀。
開標過程應當紀錄，并存檔備查。

第二十三條 評標由招標人依法組建的評標小組負責。
評標小組由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。也可邀請屬地街道、社區居委會負責人參加。
評標小組的專家成員，應當由招標人從市房管處建立的專業名冊中隨機抽取的方式確定。

第二十四條 評標小組可以采取公開答辯的方式評標，對投標文件、公開答辯及企業信譽等幾個方面進行綜合評審，以綜合評分最高者中標。在投標人綜合得分一致的情況下，以主標書得分高者中標。評標結束后，非前期物業管理招標的，評標結果應公示三天。

第二十五條 評標小組成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任；不得私下接觸投標人；不得收受投標人的財物或其它好處；不得透露對投標文件的評審和與評標有關的其它情況。

第二十六條 招投標監督管理機構和人員應嚴格按照有關要求依法做好監督管理工作。

第五章 合同的簽訂與履行

第二十七條 中標通知書發出后7日內，中標人和招標人應當按照招標文件、投標文件簽訂委托合同，并報市房地產管理處備案和在有關物業管理小區或媒體作相應公告。

第二十八條 委托合同簽訂生效后5日內，招標人應向中標人辦好下列移交工作：
（一）尚未實施物業管理的新建物業：物業管理辦公用房和經營用房清冊、各類公用配套設施設備清冊、有關開發建設檔案資料等。
（二）已實施物業管理的物業：物業管理辦公用房和經營用房、辦公設施設備，有關管理檔案資料等。

第二十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當依法給予賠償。

第六章 附 則

第三十條 物業管理招標費用由招標人負責，投標費用由投標人負責。由業主委員會負責的招標費用可由中標人打入管理成本，從今后的管理費用中提取。

第三十一條 本辦法自發布之日起施行。