揚州市區物業服務收費管理實施細則(廢止)

    第一條　　為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》、江蘇省物價局、建設廳《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定，特修訂《揚州市區物業服務收費管理實施細則》。
　　第二條　　本細則適用于我市市區（含廣陵、維揚、邗江、開發區，下同）行政區域范圍內，經工商行政管理機關登記注冊、領取營業執照、符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
　　第三條　　物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用，包括物業服務費、代收代辦費和特約服務費等其它費用。
　　第四條　　物業服務收費根據物業的性質提供服務的內容、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。
　　普通住宅公共服務收費實行政府指導價，由政府價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務標準等因素，制定并定期公布相應的等級收費指導價及浮動幅度，并逐步向分項收費基準價過渡。具體的收費標準由物業企業和業主在規定的指導價及浮動幅度范圍內通過合同進行約定，并報價格主管部門備案。
　　非普通住宅、別墅、辦公房、廠房、營業性用房等物業的公共服務收費、滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦收費（小區停車服務收費除外）， 實行市場調節價。已產生業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定；未產生業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與買受人在物業服務合同中約定。
　　各級價格、物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。
　　第五條　　業主與物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。
　　包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　第六條　　實行包干制的物業管理公共服務費成本或者實行酬金制的物業服務支出的構成因素為：
　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　?。ǘ┪飿I管理共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用；
　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；
　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；
　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；
　?。┪飿I管理企業辦公費用；
　?。ㄆ撸┪飿I管理企業固定資產折舊費用；
　?。ò耍┙洏I主同意的物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用和其它費用；
　?。ň牛┖侠砝麧?；
　?。ㄊ┓ǘǘ愘M。
　　其中，合理利潤：普通住宅最高不超過8％；
　　物業維修費用在公共設施、設備維修基金中列支。未設立維修基金的物業由產權人按房屋建筑面積均攤。
　　第七條　　新建的小區業主辦理入住手續時，物業管理企業可以收取不超過一年的前期物業服務費。
　　納入物業管理范圍內已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位全額交納。
　　業主辦理入住手續后未入住或未使用連續空置6個月以上的物業，物業服務費由業主按規定標準的百分之七十交納。
　　物業管理企業利用公建配套用房、附屬設施等所取得的收益，在扣除相關費用后，應將收益的30％補充進入物業管理管理服務費，收益的70％納入維修基金，合同另有約定的除外。物業出租或以其他方式交他人使用的，物業管理費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。
　　第八條　　物業服務過程中的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用，物業管理企業應單獨建帳，公開、合理、按實分攤，具體分攤辦法由物業管理企業與業主委員會協商確定。業主大會、業主委員會尚未成立或產生的，由業主與物業管理企業協商確定。帶有電梯一樓的住戶，其電梯、水泵運行費按規定標準優惠20％交納。
　　第九條　　實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位原因分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，開發建設單位應采取有效措施，確保先期入住業主良好的居住環境。
　　第十條　　提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。開發建設單位根據《揚州市區物業管理招投標辦法》對普通住宅前期物業管理實行招標的，招標結束后由中標的物業管理企業將中標價格報價格主管部門備案。不以招標方式落實物業管理企業的，其物業服務收費標準報價格主管部門審批。并將備案或審批的物業服務收費標準在相關媒體進行公示。價格主管部門和物業管理行政主管部門應加強對招投標過程及之后價格行為的監督和管理，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。
　　開發建設單位與房屋買受人簽定的買賣合同應當約定前期物業服務內容、服務項目及標準、收費方式等。
　　第十一條　　物業管理企業申報物業管理公共服務費標準時，需提交以下資料：
　　1、工商行政管理機關登記、注冊的營業執照復印件;
　　2、物業管理公共服務內容，以及逐項量化指標；
　　3、管理區域的公共服務費及其他收費的測算資料；
　　4、其它相關材料。
　　第十二條　　2005年市區普通住宅物業服務收費基準指導價標準（建筑面積，下同）暫定為：
　　收費等級                     收費標準
　　五　級                    0.50元／月*平方米
　　四　級                    0.40元／月*平方米
　　三　級                一等0.35元／月*平方米
　　　                    　二等0.30元／月*平方米
　　二　級                一等0.25元／月*平方米
        　　　           　 二等0.20元／月*平方米
　　一　級                     0.15元／月*平方米
　　以上基準指導價為最高標準，物業管理企業在征得業主同意后，可在不超過規定的幅度內上浮20％，下浮不限。浮動后的實際價格應報價格主管部門備案。
　　房屋產權不注明建筑面積的各類附房（如車庫、閣樓等）不計入公共服務范圍。
　　第十三條　　前期物業服務費的審批以住宅小區為單位，物業管理企業不得以任何名目向物業產權人、使用人收取長期占用性質（超過一年以上）的押金、保證金等。
　　第十四條　　普通住宅物業服務費調整，需經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。未成立業主委員會的，確需調整物業服務收費標準的，報價格主管部門審批。各小區應按規定盡快成立業主委員會。
　　第十五條　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托收取上述費用的，雙方應簽訂有償服務合同，物業管理企業向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　第十六條　　業主或使用人應在裝修前與物業管理企業簽訂裝修管理協議,物業管理企業可向產權人收取裝修保證金，市區標準為1000元/戶，住戶裝修完畢，經查無違反裝修協議的，物業管理企業應如數退還裝修保證金。如有損壞，物業管理企業應及時報告有關有權部門評估認定，予以賠償。物業管理單位在新房住戶辦理入住手續或重新裝潢時,收取裝潢垃圾清運處理費。市區標準為：100平方米（含100平方米）每戶收取250元；100平方米以上（樓中樓計算面積）每戶收取300元；非住宅按2.5元/平方米標準收取。
　　第十七條　　物業管理企業應對小區內車輛實施統一管理，對車輛停放明確專人負責，收取停車服務費，市區收費標準為：
　?。ㄒ唬┦彝馔＼嚪召M標準
　　1、自行車          　        6元／輛.月
　　2、電動自車          　       8元／輛.月
　　3、摩托車、人力三輪車  　   10元／輛.月
　　4、邊三輪摩托車          　 20元／輛.月
　　5、小三卡車              　 40元／輛.月
　　6、各類小轎車           　  60元／輛.月
　　7、大客車、貨車          　180元／輛.月
　?。ǘ┦覂溶噹毂仨毰溆袑Ｈ丝垂?、進出口有專人值守、按規定設有消防栓等設備。室內車位、車庫停車服務費標準為：
　　1、自行車   　             10元／輛.月
　　2、電動自行車  　　　　　　12元／輛.月
　　3、摩托車、人力三輪車　    16元／輛.月
　　4、邊三輪摩托車        　  30元／輛.月
　　5、小三卡車              　50元／輛.月
　　6、各類小轎車           　160元／輛.月
　　7、大客車、貨車         　480元／輛.月
　　產權屬于業主所有的車位，按上述標準的百分之五十收??；獨立車庫不得收費。機動車輛在室內臨時停放，收費標準為每次3元。（每次為12小時，不足12小時按12小時計費）。
　?。ㄈC動車輛小區內室外臨時停車1小時不得收費，超過1 小時的其停車服務費標準（摩托車、電瓶車、助力車除外）為：
　　1、各類轎車、小型汽車每次2元；
　　2、客車每次3元；
　　3、貨車 2.5噸以下每次3元，2.5噸以上每次6元；
　　4、小區內臨時停放過夜車輛按上述標準加收50％；
　　執行公務的黨、政、軍、警、救護等特種車輛及業主搬家車、送貨車不得收費；有關單位不得在機動車輛進入住宅小區大門時收取臨時停車費。
　?。ㄋ模┮蛲＼嚪粘杀旧仙?，確需調整停車服務收費標準的，必須報市價格主管部門批準后方可收取。
　　第十八條　　物業管理公共服務費應實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點公布，每半年向業主、使用人公布物業管理公共服務費、設施租賃、其它經營性收益和公共維修基金的收支情況，接受業主委員會、業主、使用人、價格和房管部門監督。價格監督檢查部門應加強對物業管理企業的收費項目及標準的監督檢查。
　　第十九條　　業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用或者服務資金，業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者服務資金的業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
　　第二十條　　為使小區物業管理的正常進行，開發建設單位除按規定提供物業管理用房外，還必須提供每平方米10元的物業托管資金，用于支付本物業接管驗收費用、前期開辦費用、前期物業服務費不足部分的補貼等。任何管理部門和單位不得截留和挪用該項資金。
　　第二十一條　　物業管理企業發生變更時，原物業管理企業應將未到期物業服務費移交至新接管的物業管理企業。
　　第二十二條　　各縣（市）可參照本細則制定具體實施細則。
第二十三條　　本實施細則自2005年3月1 日起執行。原揚州市物價局、揚州市房管局揚價服[2001]249號和揚州市物價局揚價服[2002]173號文同時廢止。
第二十四條　　本細則由揚州市物價局會同市房管局負責解釋。 

二ＯＯ五年元月十八日