關于加強物業管理工作的意見

徐政發〔2003〕118號 
 

各縣(市)、區人民政府，市各委、辦、局(公司)，市各直屬單位：
    為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提升城市現代化管理水平，根據《物業管理條例》（國務院第379號令）和國家、省、市其他有關法律、法規，結合本市實際情況，現就我市加強物業管理工作提出如下意見：  
    一、加強物業管理工作要以“三個代表”重要思想為指導，建立業主自治與物業管理企業專業化管理相結合的新體制，培育、規范市場，加強監督和管理，改善居民居住環境，促進城市綜合管理水平的提高。
    二、新建住宅小區全部實行物業管理，原有住宅小區應積極創造條件，逐步實行物業管理。
提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
    三、政府各職能管理部門依照法律、法規、規章和有關管理規定，規范物業管理行為，指導協調和監督物業管理活動，逐步形成政府部門、業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業之間新型的法律關系。
    四、市房管部門是物業管理的行政主管部門，主要職責是貫徹國家、省、市物業管理法規政策，推進物業管理行業法規建設，制定行業規范，核定物業管理企業資質等級，指導國家、省實行的物業管理創優達標工作，負責物業維修基金的收繳、使用管理以及行業專業培訓等。物價部門是物業收費管理行政主管部門，負責對普通住宅公共服務收費實行政府指導價管理，并對服務收費實行監督。建設行政主管部門負責組織住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收工作，協助房管部門協調開發建設和物業管理的關系。城管行政執法部門是小區綜合執法的管理部門。政府其他部門依照各自職責共同做好物業管理的監督指導工作。   
    五、各區人民政府參與住宅小區綜合驗收，指導監督開發建設單位落實物業管理方案、物業管理服務用房和必要的居委會用房，負責組織轄區內實行物業管理小區的檢查評比，調查處理居民投訴，并責令管理單位限期整改，不整改的按照有關規定予以處罰。物業管理企業應按照屬地管理的原則，接受轄區政府、街道辦事處的監督指導，積極配合居委會的工作，并納入大社區建設。各物業管理小區成立業主委員會應抄告轄區政府、街道辦事處并接受其監督指導。
    六、物業管理企業實行自主經營、自負盈虧、獨立核算、自我發展的運作機制。業主與物業管理企業之間以物業管理委托服務合同為標準，實行有償服務。業主對物業管理企業提供的服務不滿意，可以通過業主大會將其依法解聘；物業管理公司在物業管理區域內無法開展工作，也可以依法辭聘。
    七、業主、業主大會、業主委員會和物業管理公司應根據國家、省、市物業管理有關政策、法規要求，按照物業服務合同約定條款以及各自的權利、義務、職責開展工作。物業管理公司應自覺接受業主、業主大會、業主委員會的監督指導。業主委員會在代表廣大業主對物業管理公司實行依法監督的同時，應團結、帶領廣大業主自覺遵守小區管理規定和業主公約，按時交納物業服務費用，協助物業管理企業履行物業服務合同。
    八、業主大會、業主委員會應當配合公安機關，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居委會開展工作，并接受其指導和監督。
    九、規劃部門對新建住宅小區要按照有關規定規劃物業管理用房；開發建設單位要按照規劃要求和物業管理規定，建設必要的物業管理配套用房，制定物業管理實施方案，并報市房管部門備案，同時抄告區政府。開發建設單位在移交住宅區時，應按照住宅區總建筑面積3‰至4‰的比例無償提供物業管理服務用房，并按規定提供居委會用房，不滿足要求的不得交付使用。
    十、新建住宅小區在房屋出售前，開發建設單位應制定業主臨時公約，并向物業買受人明示，予以說明。業主臨時公約應對有關物業的使用、維修、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定，并不得侵害物業買受人的合法利益。  十一、開發建設單位應在市房管部門、轄區政府指導下，按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，簽訂前期物業管理（業主、業主大會選聘物業管理企業之前）服務合同，介入前期管理，防止建管脫節。物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、公用設施設備進行查驗，并辦理物業承接驗收手續。建設單位應向物業管理企業移交下列資料：
    （一）竣工總平面圖，單體建筑結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
    （二）設備設施的安裝、使用和維護保養等技術資料；
    （三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
    （四）物業管理所必需的其他資料。
    物業管理企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
    十二、業主上房后，具備成立業主委員會條件的，應及時召開業主大會，成立業主委員會。
業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業，訂立書面的物業管理服務合同。物業管理服務合同應當對物業管理服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修基金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
    十三、進一步加強對物業管理企業的市場準入管理，嚴格按照標準核發資質等級，加大資質復驗力度，按照有關規定依法堅決降低、取消一批素質差、管理亂、經營行為不規范、有名無實的物業管理企業的管理資質。
    十四、物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主與物業管理企業按照國家、省、市制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。業主應按合同約定繳納物業服務費。已竣工但尚未出售或未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位繳納。物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
    十五、住宅區管理職責有：
    (一)環境衛生管理。物業管理企業負責小區內道路、住宅樓周圍綠化帶及樓內等所有公共環境的清掃保潔。區政府負責小區內垃圾的清運。市城管行政執法部門依法監督管理。
    (二)設施設備管理。物業管理企業負責小區內設施設備管理。維修費用依照有關規定從維修基金中支出，未設立維修基金的由業主共同分攤。原由市政公用事業管理部門負責的，管理維護渠道不變。
    (三)交通秩序、治安防范管理
    1.物業管理企業負責小區內機動車停車場（庫）、非機動車存放處等交通設施的維護管理；發生交通事故，應報公安交通管理部門處理；設立收費停車場或非機動車存車處，應征求業主、業主大會、業主委員會的同意，收費標準實行市場調節價，由物管企業會同業主委員會協商確定；嚴格控制小區內車輛尾氣污染。
    2.小區內的治安綜合治理，包括禁止飼養禽畜，禁止堆放易燃易爆、劇毒、放射性物質等，應按有關規定，在市城管行政執法部門、街道辦事處、派出所指導下進行。業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業要配合公安部門做好治安防范等相關工作。
    3.小區內的消防工作由公安消防部門負責；對在小區消防通道上設置路障，損壞或挪用消防設施的，物業管理企業應及時報消防部門依法處理。
    (四)綠化管理。物業管理企業負責小區內樹木、花草、綠地、園林設施等的日常養護和管理；發現侵占綠地，損壞花卉樹木、雕塑、小品設施或改變其使用性質的，物業管理企業要予以制止，并要求其限期改正；造成損失的，要責成其賠償；情節嚴重的應報請市城管行政執法部門依法處理。
    (五)建筑物及容貌管理
    1.小區公建配套的補建、擴建，以及違章建筑的整治工作由規劃部門負責。業主大會、業主委員會、物業管理企業應配合規劃部門做好日常管理工作，對發現違反規劃的私搭亂建現象，應及時制止，不聽勸阻的，應及時向市規劃部門、城管行政執法部門書面報告。
    2.小區內應保持整潔。對發現亂貼亂畫、車輛亂停亂放、占道經營等現象，物業管理企業應及時清理、制止，不聽勸阻的，應及時向市城管行政執法部門報告。業主委員會、物業管理企業應積極配合市城管行政執法部門的管理工作。
    (六)房屋安全管理及修繕養護
    1.業主需要裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。對擅自改變房屋承重結構部位，隨意開門、開窗、裝修等影響房屋安全的行為，由房產管理部門負責管理，物業管理企業應按有關規定做好配合工作。
    2.小區內房屋公用部位（住宅主體承重結構部位、戶外墻面、屋頂、門廳、樓梯間、走廊通道等）的維修養護由物業管理企業按規定負責，維修費用從法定可用的物業維修基金中列支；尚未建立物業維修基金的，其維修費用由相關業主共同分攤。房屋自用部位的維修養護及其費用支出，由業主自行負責。
    (七) 環保管理。小區內禁止超標排放污染物質，或者發生超標準的噪聲和振動；禁止開辦污染環境的各種生產企業。物業管理企業發現上述問題后，應立即予以制止，并及時向市城管行政執法部門、環保部門報告。
    (八)住宅區供電、供水、供氣等設施管理。小區內供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管理和設施設備維修、養護的責任。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。