威海市市區住宅小區物業管理服務收費等級標準

威價費發[2006]128號

    為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《山東省物業服務收費管理實施辦法》，經研究，現就我市市區普通住宅小區物業服務等級標準及收費幅度有關事項通知如下：
    一、物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
    二、為寫字樓、工業區、商場(商埠)、賓館（酒店）、獨立別墅群、酒店公寓等非住宅項目提供公共性服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方合同約定。
    為住宅小區物業產權人、使用人提供公共性服務，其收費實行政府指導價：一級：每月每建筑平方米0.81—1.50元；二級：每月每建筑平方米0.41—0.80元；三級：每月每建筑平方米0.16—0.40元（服務等級標準詳見附件一）。市區經改造后的老小區及未達到三級標準的小區按每月每建筑平方米0.15元執行。對農村住宅實行物業管理的，由當地物業部門根據本通知有關規定制定相應收費標準。物價部門會同房管部門定期以正式文件公布各小區物業服務等級。
    三、成立業主大會的住宅小區，由業主大會或其授權業主委員會與物業管理企業根據我局公布的物業服務等級標準和收費幅度協商議定，經業主大會批準后執行，并報物價部門備案。協商不成的或未成立業主大會的，由物業管理企業參照我局公布的物業服務等級及收費幅度提出意見，報市物價局核定。實行前期物業管理的住宅小區，按照建設單位與物業買受人的約定標準收取物業服務費。
 參照其他城市的做法，物業公司應向業主委員會支付一定的報酬，報酬從收取的物業服務費中列支，具體標準由物業公司與業主委員會協商確定。
    四、前期物業服務合同期限已滿，尚未成立業主大會或者業主委員會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的，物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定，繼續從事物業管理服務，直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止。前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔。
    物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。
    五、物業服務收費按房產證載明的房屋建筑面積計算，未計入房產證建筑面積的車庫、儲藏室、閣樓不收取物業服務費。住宅小區內用于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室物業服務費，可適當高于住宅物業服務收費標準，具體標準由業主大會討論決定。閑置物業應按房產證載明的建筑面積足額交納物業服務費。
    物業服務費原則上按月收取，經與業主約定可以預收，預收期限不得超過半年。物業服務合同約定收費方式的，從其約定。
    六、安裝并使用中央空調、電梯和二次加壓泵等的物業項目，其機電設備運行電費屬代收代繳費用，物業管理企業應單獨列帳，公布每月耗電量、電量總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。一、二層住戶確定不使用電梯的、以及閑置房業主可不交納電梯使用電費，但應按交費起始層的30%交納電梯維護保養費用。電梯電費由物業管理企業和業主商定繳交辦法，可以按面積、按戶、按常住人口等不同方法確定。物業公司要對小區內的電梯使用費進行成本測算，按照樓層差別確定科學合理的標準，并經業主大會同意后向電梯使用住戶公布后執行，有前期合同約定的從其約定。此外，物業公司應每季度公示電梯費用支出情況。
    普通住宅小區各種平面、立體照明燈及樓梯間等公共照明能源費由業主按照房產證載明的建筑面積分攤，由政府投資設置的公共照明除外。照明時間及燈具瓦數由業主大會2/3以上業主確定。
    七、業主裝修房屋，施工前應與物業公司簽訂裝飾裝修管理服務協議，繳納裝修保證金，裝修保證金收取標準為最高1000元。裝修結束后，對按時清運裝修垃圾，遵守裝飾裝修管理服務協議的，物業公司在裝修結束十五日內將保證金退還業主。物業公司在收取了裝修保證金后，不得再向業主收取裝修管理費，出入證工本費可據實收取。裝修期間電梯使用費由雙方合同約定。業主可自行清運垃圾，也可委托物業公司清運垃圾，委托清運垃圾費由雙方協商收取。
    八、居民生活垃圾處理費標準按政府有關規定執行，垃圾代運處理費的收取方式按物業服務合同約定執行。對納入小區管理的流動商販，收（拾）荒人員的保證金及衛生保潔費等實行市場調節價，由雙方協商確定。
    九、物業公用部位，共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。沒有收取專項維修資金的由全體業主按比例分攤。
    十、住宅小區停車場收費標準見附件二。常住戶停車收費標準可上浮10%，下浮不限。已出售的地下停車位不得收取停車費，可收取每車位每月30元的物業服務費，用于衛生清潔、停車場共用設施的維護保養、公共秩序維護等。物業公司利用小區的共用部位設置停車場地并收取停車費的，要經業主委員會或全體業主同意，并制定相應的停車場管理辦法，明確停車場的權利和責任，所收取的停車費在支付管理成本外，用于補充小區公共設施的維修養護，也可以按照業主大會的決定使用。
    十一、物業管理企業應當實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費標準、物業服務資金的收支狀況（每半年）等有關情況進行公布，接受業主委員會和全體業主的監督。
    十二、物業管理企業在實施收費前應與小區全體業主或業主委員會簽訂書面的物業服務合同，在合同中明確約定雙方的權利和義務，嚴格按合同規定提供服務。
    十三、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業管理費，逾期不交的，業主委員會應當督促其限期交納，仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
    本通知自2007年1月1日起執行。若業主大會與物業管理企業已簽訂物業服務合同且尚未到期的，物業服務及收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本規定執行。物業公司應到物價部門辦理《收費許可證》。過去有關規定凡與本通知不一致的，以本通知為準。

二○○六年十一月十四日

附件一：

威海市市區住宅小區物業管理服務收費等級標準

一級

（一）基本要求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。
10、小區內園林建筑小品及健身器材使用功能正常，設施完好率100%。 
（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。 
（三）共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5、載人電梯24小時正常運行。
6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。
9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。 
（四）協助維護公共秩序

1、小區主出入口24小時站崗值勤。
2、配有安全監控設施，并對監控設備做好維護保養,實施24小時監控，監控人員不得擅離職守。制定詳細的巡邏方案，原則上每2小時巡查一次，對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次。
3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。
4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。 
（五）保潔服務

1、合理設置果殼箱或者垃圾桶，保持垃圾桶清潔，生活垃圾每天清運1次。
2、小區道路、廣場、停車場、綠地等公共區域每日至少清掃1次；電梯廳、樓道每日至少清掃1次，每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗,定時巡查，水質符合衛生要求。電梯轎廂保持整潔。 
（六）綠化養護管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。
3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。 

二  級

（一）基本要求 

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。 
（二）房屋管理 

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主（使用人）的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。 
（三）共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。
6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。
9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。 
（四）協助維護公共秩序

1、小區主出入口24小時值勤。
2、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。配有安全監控設施的，實施24小時監控。
3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
4、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。 
（五）保潔服務 

1、合理設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。
2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。
3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定期清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。 
（六）綠化養護管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3、定期清除綠地雜草、雜物。
4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。 

三  級

（一）基本要求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。
7、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
8、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上。 
（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。 
（三）共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
3、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
6、路燈、樓道燈完好率不低于80%。
7、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。 
（四）協助維護公共秩序

1、小區16小時值勤。
2、對重點區域、重點部位原則上每3小時巡查1次。
3、車輛停放有序。
4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。 
（五）保潔服務

1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾定期清運。
2、小區公共場所每日清掃1次；樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。
3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。 
（六）綠化養護管理

1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
2、定期清除綠地雜草、雜物。
3、預防花草、樹木病蟲害。 

附件二：
威海市市區住宅小區停車場收費標準