湘價服〔２００４〕１７８號
各市、州、縣物價局、房地產局：
為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，逐步建立市場化、社會化、專業化的物業管理機制，促進我省物業服務健康、有序發展，根據《價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》和《湖南省服務價格管理條例》的規定，制定了《湖南省物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請結合當地實際認真貫徹執行。
附：《湖南省物業服務收費管理實施辦法》
湖南省物價局 湖南省建設廳 二○○四年十二月十日
第一條 為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，逐步建立市場化、社會化、專業化的物業管理機制，根據《價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》和《湖南省服務價格管理條例》的規定，制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用于本省行政區域內實施物業管理的服務收費。
本實施辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，提供其它與委托人生活、公眾服務相關的服務，向業主（使用人）所收取的費用。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條 物業服務收費實行統一政策、分級管理。省價格行政部門會同省建設行政部門負責制定本省物業服務收費的政策，指導、協調全省物業服務收費管理和監督工作。
市、州、縣政府價格行政部門會同同級房地產行政部門負責當地行政區域內物業服務收費的日常管理和監督工作。
第五條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費萬式。
第六條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管里企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
第七條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯（中央空調）的運行維護費用、消防、監控、智育化等設施的運行費用；
3、用于物業管理辦公費用和固定資產折舊費用；
4、物業管理區域環境衛生清潔費用；
5、物業管理區域綠化養護費用；
6、物業管理區域秩序維護費用；
7、公用水電費用；
8、物業共用部位、共用設施設備費用；
9、開展必要的社區文體活動的費用；
10、經物業服務合同約定或業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第八條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
第九條 物業服務收費采取酬金制方式的，可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計，審計費用列入成本開支。
物業管理企業應當向全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況，同時接受業主或者業主大會的質詢。
第十條 物業服務收費，根據物業管理企業所提供服務的性質、項目、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價管理。
第十一條 物業服務費用采用包干制的，住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價管理。
住宅區公共性物業服務收費，是指物業管理企業對住宅區的清潔衛生、綠化養護、秩序維護，房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理；等提供服務所收取的費用。
物業管理區域清潔衛生，是指對住宅區內道路、樓宇內公共走廊、通道、電梯間、停車場、公用廁所的清掃保潔，室外上下水管道的清理，化糞池（井）的淤塞清掏，蓄水池（水塔）的定期清洗消毒以及垃圾清運至轉運站等。
物業管理區域綠化養護，是指對住宅區域栽種的花草、樹木、園林小品的定期修剪、噴藥、澆水，美化管理區域環境等。
物業管理區域秩序維護，是指配備專職人員值勤巡邏，維護管理區域正常生活秩序等。
房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，是指對住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區內或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的公用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、道路、圍墻、路燈、溝渠、池、井、非經營型車場車庫、公益性文體設施以及設備設施使用的房屋等的維修、養護、管理，以保障其處于正常運行或良好備用狀態。不包括上述房屋及配套的設施設備和相關場地的大修、中修和更新改造。
第十二條 物業服務費用采用酬金制的，及別墅小區、辦公寫字樓、工業、商業等非住宅物業服務收費，均實行市場調節價管理，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定收費項目、收費標準和收費方式。
特約服務費實行市場調節價管理，收費標準由服務的提供方和接受方約定。特約服務費是指物業管理企業接受個別業主委托，為其提供公共性物業服務合同以外的服務所收取的費用。物業管理企業向委托人提供的其它特約服務，其服務收費由雙方當事人遵循公平、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。
各級價格、房地產行政部門應加，強對實行市場調節價管理的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。
第十三條 住宅區前期物業管理的公共性物業服務收費實行政府指導價。物業管理企業或開發建設單位應到所在地價格行政部門和房地產行政部門辦理前期物業管理收費申報登記。開發建設單位與物業買受人的買賣合同應當包含符合本規定的書面的期物業服務合同，約定物業服務內容、服務規范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業管理企業，以招投標方式確定的物業服務收費應報當地價格行政部門和房地產行政部門備案。價格行政部門和房地產行政部門應加對招投標過程及之后價格行為的監督和指導，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。
實行政府指導價的前期物業管理住宅區，因開發建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，業主交納的公共性物業服務費應低于規定標準，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
第十四條 業主大會、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同終止，具體收費標準由業主大會、業主委員會與物業管理企業根據平等互利、質價相符的原則在政府指導價范圍內通過物業服務合同約定。
第十五條 物業管理區域內的車輛停放服務收費，按照政府價格行政管理部門的有關規定執行。其中住宅區內設有固定停車場、停車棚或經業主大會同意劃定的固定停車位，并有專人看管的，方可收取車輛停放服務費。車輛停放服務收費實行政府指價，由政府價格行政部門管理。
第十六條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第十七條 業主（使用人）對房屋進行裝修，裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業申報登記。裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，物業管理企業按照住宅室內裝飾裝修管理服務協議可向業主（使用人）收取以下費：
（一）裝修管理服務費：按房屋建筑面積和裝修工期在裝修完工后一次性向業主收取。裝修管理費主要用于裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理服務、各種資料的制作等的費用。
（二）裝修垃圾清運費：業主委托物業管理企業清運裝修產生的垃圾，清運費標準由業主和物業管理企業協商確定。
（三）出入證件工本費：物業管理企業對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區，可對裝修工人出入實行持證限期管理，并收取證件工本費。
（四）裝修押金：根據住宅室內裝飾裝修管理服務協議一次性向業主或裝飾裝修企業收取。裝修押金用于補償裝修期間損壞的共同部位（公共走廊、墻面等）修復和承擔違約責任，其余部分在裝飾裝修工程完成，物業管理企業驗收認可后全額退回。
除上述費用外，物業管理單位不得收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。
第十八條 有關單位向物業管理區域內提供水、電、煤（燃）氣、熱、電訊、有線電視等服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向最終用戶收費。需要委托物業管理企業代抄表、代收費的，委托單位應當與物業管理企業簽訂委托代收、代繳合同，并向物業管理企業支付不超過5％的代理服務費。
第十九條 非常用的公共設施如備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等專項服務，其服務方式、時間和收費標準應在物業服務合同中約定。
第二十條 物業管理區域內公共設施專項用電要實行管理區內分類分表計算，業主（使用人）共同負擔的原則，管理區內路燈、樓梯間照明用電、電梯運行電費在公共性服務費中列支；管理區內裝飾用彩燈、射燈等用電費用由業主（使用人）共同負擔。
為供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業主（使用人）收取。
第二十一條 物業服務費按照法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦理房產證的，按購房合同標明的建筑面積計算。另有約定的從其規定。
物業服務費由物業管理企業向業主收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因開發建設單位原因未按時給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發設單位全額交納。
物業驗收合格后，已辦理入住手續的物業，物業服務費由物業買受人交納；物業驗收合格后，開發建設單位根據購房合同要求，書面通知買受人辦理入住手續，物業買受人無正當理由，拖延辦理入住手續的，物業管理費從開發建設單位書面通知買受人辦理入住手續的次月開始計收，由物業買受人交納。
已辦理入住手續但未入住或未使用的物業，物業服務費按規定標準扣除清潔衛生費用后交納，具體扣除標準由物業管理企業與業主大會、業主委員會協商確定。
物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但預收期限一般不得超過十二個月。
第二十二條 實行政府指導價格管理的物業服務，由省建設行政部門、省價格行政部門統一制定物業管理服務收費服務等級標準（見附表一），省價格行政部門、省建設行政部門統一制定全省住宅小區公共性物業服務等級基準價、浮動幅度及其他有關收費指導標準（2005年度指導標準見附件二），并定期公布。
各市、州、縣（市）價格行政部門會同房地產行政部門可結合當地實際，聽取包括業主代表的意見后，根據當地物業服務成本、法定稅費和物業管理企業不超過8％的利潤率，在省統一制定的公共性物業服務基準價和浮動幅度內，制定當地的公共性物業服務收費指導標準，并定期公布。
物業管理企業和業主大會、業主委員會可在物業服務收費指導標準的基礎上，根據小區規模、服務質量（獲優秀物業管理稱號及住戶滿意度等情況）、物業新舊程度等因素，在上下20％幅度內確定實際執行標準。
第二十三條 實行政府指導價的前期物業管理服務收費應由物業管理企業向所在地價格行政部門和房地產行政部門申報登記，實行政府指導價的其余物業管理服務收費由物業管理企業向所在地價格行政部門和房地產行政部門備案登記。
申報登記備案的程序為：物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向所在地的市、縣價格行政部門和房地產行政部門申報，填報《住宅小區公共性物業服務費申報登備案表》（見附表三），提供物業管理資質證書、工商營業執照等有關資料（存復印件）， 由價格行政部門和房地產行政部門現場查驗，核定相應等級檔次的收費標準。其中經小區業主大會或業主委員會同意的收費標準，價格行政部門和房地產行政部門可不進行現場查驗，直接在《住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表》相關欄目內簽署備案意見。
第二十四條 機關事業單位辦公樓、住宅小區的物業服務，應盡快推行社會化改革，將物業服務補貼貨幣化。物業服務尚未實行企業化經營的，原則上不得收費。依照有關規定推行物業服務社會化改革需要收費的，應明確過渡收費期限，經由當地同級價格行政部門會同當地同級機關事務管理部門和當地房地產行政部門同意，并參照上述申報登記備案程序辦理。
第二十五條 物業服務收費實行價格登記證和收費公示制度。凡屬政府指導價的物業服務收費，物業管理企業應持經價格行政部門和房地產行政部門簽署意見的《住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表》，向價格行政部門辦理《湖南省服務價格登記證》，憑證到地稅部門領取收費票據，憑證憑票方可收費。
物業管理企業應在物業管理區域內的顯著位置，將物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準（含基準收費標準、允許浮動幅度、實際收費標準）和代收的水、電、氣、熱、通訊、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據、價格舉報電話12358等進行公示。對需由業主（使用人）分攤的費用，應當公布具體的分攤原則及計算方法，接受業主的監督和質詢。
第二十六條 物業管理企業按規定向業主或使用人收取了物業服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。
未經委托人委托，物業管理企業自行提供服務，需收取費用的，委托人有權拒付。
第二十七條 物業管理企業不承擔收取自身不提供管理或服務的費用。社區及有關部門（單位）在物業管理區域內向業主（使用人）收取費用的，須持合法有效文件自行向業主（使用人）收取。
第二十八條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。對同一物業管理區域內相同的物業，禁止價格歧視，物業管理企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。
物業管理企業將物業服務合同中部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量， 減少服務內容，提高收費標準。
第二十九條 物業管理企業不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。也不得向業主（使用人）收取未予標明的任何收費、押金、保證金等費用。
第三十條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納本金及滯納金；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主（使用人）須結清物業服務費用。
第三十一條 價格行政部門會同房地產行政部門，應當加強對物業管理企業的服務收費項目、內容、標準的監督。
物業管理企業有下列行為之一者，由價格行政部門或房地產行政部門依據《價格法》、《物業管理索例》、《湖南省服務價格管理條例》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰：
1、擅自提高收費標準的；
2、擅自設立收費項目亂收費的；
3、不具備物業管理服務資質實施收費的；
4、應辦理而未辦理《湖南省服務價格登記證》實施收費的；
5、不按規定實行明碼標價或收費公示的；
6、提供服務質價不符的，只收費不服務或多收費少服務的；
7、法律、法規明令禁止的其它不正當價格行為。
第三十二條 價格行政部門、房地產行政部門未按照《價格法》、《物業管理條例》和本實施辦法管理和監督物業服務的，由上級價格行政部門、房地產行政部門糾正，并依法對有關責任人做出處理。
第三十三條 本實施辦法由省物價局、省建設廳負責解釋。自2005年1月1日起執行，本實施辦法發布之前的有關規定與本實施辦法相抵觸的，一律以本辦法為準。
附件一：湖南省物業管理服務收費服務等級標準
附件二：湖南省住宅小區公共性物業服務基準價、浮動幅度及其他 有關收費指導標準
附件三：住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表
附件一：
湖南省物業管理服務收費服務等級標準
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服務級別
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服務項目
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內容與標準
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一級
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基本
要求
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1、物業管理企業持有資質證書。
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范、服務主動、熱情。
6、設立24小時客戶服務體系，隨時接受物業管理服務訴求，及時安排處理。急修半小時內到達，其它報修按雙方約定的時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
7、每年至少1次顧客意見調查，滿意率85%以上。
8、能根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費標準。
9、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
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房屋管理
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1、房屋共用部位管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、房屋外觀完好、整潔，符合原設計要求，無任何違章裝修、違章建，公共區域無亂張貼懸掛現象。
3、每日至少巡查1次小區、大廈公共通道及公共部位，并做好記錄，發現損壞及時養護、維修。
4、建立房屋修繕制度，實行便民報修和回訪，房屋零修、維修及時率99%以上，房屋完好率98％以上。
5，小區主出入口設有小區平面示意圖，有完整的小區標識導示系統。
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公用設施設備維修養護
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1、公共配套設施完善；道路平整順暢；電梯、水、電、消防設施先進；智能化程度高。
2、設施設備管理科學、規范，維護良好，保持最佳運行狀態。
3、建立完備的共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
4、配備齊全的、技術嫻熟的設施設備專業管理人員、嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。
5、有完備的設施設備運行、保養、維修、更新改造制度和計劃，并有效實施。
6、消防設施可隨時啟用；路燈、樓道燈完好率不低于95%。
7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和蟻、鼠害現象。
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協助
維護
公共
秩序
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1、 配備先進的保安設備和監控報警系統，保持最佳運行狀態。
2、小區出入口24小時站崗值勤。
3、重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。
4、小區實行人車分流管理，進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。
5、進出小區的外來人員實施登記出入管理。
6、火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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保潔服務
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1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，持垃圾桶清潔、無異味。
2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、一層共用大廳保養良好，地面定期拋光、打蠟，樓內其它公共區掃2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水。無衛生死角。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查 1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
5、根據小區情況制訂合理的消毒和滅蟲除害計劃并有效實施。
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綠化
養護
管理
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1、綠化覆蓋率高，園林美觀。
2、有專業人員實施綠化養護管理。
3、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。
花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防旱、防澇、防凍。
5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
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二級
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基本
要求
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1、物業管理企業持有資質證書。
2、設立24小時客戶服務體系，能及時受理物業管理服務訴求。
3、急修1小時內到達，其它報修按雙方約定的時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
4、每年至少1次顧客意見調查，滿意率80%以上。
5、能根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費標準。
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房屋
管理
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1、房屋共用部位管理制度完善，實施有效的日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、房屋外觀完好、整潔，無違章裝修、違章搭建，公共區域無亂張貼懸掛現象。
3、每日巡查1次小區、大廈公共通道及公共部位，并做好記錄，發損壞 及時養護、維修。
4、建立房屋修繕制度；實行便民報修和回訪，房屋零修、維修及時率95％以上，房屋完好率95％以上。
5、小區主出入口設有小區平面示意圖，有較完整的小區標識導示系統。
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公用設施設備維修養護
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1、公共配套設施完善；道路平整順暢：電梯、水、電，消防設施先進；智能化程度高。
2、設施設備管理科學、規范，維護良好，保持最佳運行狀態。
建立完備的共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄齊全。
3、配備齊全的、技術嫻熟的設施設備專業管理人員，嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。
4、有完備的設施設備運行、保養、維修、更新改造制度和計劃，并有效實施。
5、消防設施可隨時啟用；路燈、樓道燈完好率不低于95%。
6、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和蟻、鼠害現象。
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協助
維護
公共
秩序
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1、配備保安設備和監控報警系統，保持良好運行狀態。
2、小區主出入口24小時站崗值勤。
3、重點區域、重點部位每 2小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。
4、進出小區的車輛實施證、卡管理；引導車輛有序通行、停放。
5、進出小區的外來人員實施登記出入管理。
6、火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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保潔服務
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1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。
2、小區道路、廣場。停車場、綠地等每日清掃2次：電梯廳、一層共用大廳保持清潔，樓內其它公共區域地面每日清掃2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水。無衛生死角。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
5、根據小區情況制訂合理的消毒和滅蟲除害計劃并有效實施。
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綠化
養護
管理
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1、綠化覆蓋率較高，植物選配恰當。
2、有專業人員實施綠化養護管理。
3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護，各種綠化植物長勢良好。
4、定期清除綠地雜草、雜物。
5、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防旱、防澇、防凍。
6、適時噴灑藥物，預防病蟲害。
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三級
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基本
要求
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1、物業管理企業持有資質證書。
2、設16小時客戶服務體系。
3、急修2小時內到達，其它報修按雙方約定的時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
4、每年至少1次顧客意見調查，滿意率75％以上。
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房屋
管理
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1、有房屋共用部位管理制度，實施有效的日常管理和維修養護。
2、房屋外觀良好，無違章裝修、違章搭建，公共區域無亂張貼懸掛現象。
3、每周巡查2次小區、大廈公共通道及公共部位，并做好記錄，發現損壞及時養護、維修。
4、建立房屋修繕制度，實行便民報修和回訪，房屋零修、維修及時率90%你以上，房屋完好率90％以上。
5、有小區平面示意圖，有小區標識導示系統。
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公用設施設備維修養護
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1、公共配套設施設備完善。
2、設施設備管理。規范，定期維護，運行正常。
3、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
4、配備設施設備管理人員，按設施設備操作規程及保養規范運作。
5、制訂設施設備運行、保養、維修、更新改造制度和計劃，并有效實施。
6、消防設施可隨時啟用；路燈、樓道燈完好率不低于85%。
7、設備房保持整潔、通風，無明顯跑、冒、滴、漏和蟻、鼠害現象。
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協助
維護
公共
秩序
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1、小區主出入口24小時值勤。
2、重點區域、重點部位每半天至少巡查1次；配有必要的技防監控設施。
3、進出小區的車輛實施管理，引導車輛有序通行、停放。
4、火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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保潔服務
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1、高層按層、多層按鍵設置垃圾桶，每日清運1次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。
2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；樓內公共區域地面每日清掃1次，每半月拖洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水，無衛生死角。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
5、根據小區情況制訂消毒和滅蟲除害計劃并實施。
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綠化
養護
管理
|
l、有專職人員實施綠化養護管理。
2、對草坪、花卉。綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3、定期清除綠地雜草、雜物。
4、預防花草、樹木病蟲害。
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四級
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基本
要求
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1、物業管理企業持有資質證書。
2、公示8小時客戶服務電話。
3、報修按雙方約定的時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
4、每年至少1次顧客意見調查，滿意率70%以上。
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房屋
管理
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1、有房屋共用部位管理制度，實施日常管理和維修養護。
2、房屋外觀良好。
3、每周巡查1次小區、大廈公共通道及公共部位，發現損壞進行養護、維修。
4、建立房屋修繕制度，實行便民報修和回訪。
5、小區、棟、單元（門）、戶有明顯標志
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公用設施設備維修養護
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1、設施設備按期維護，運行正常。
2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修等記錄齊全。
3、操作維護人員按設施設備操作規程及保養規范運作。
4、防設施可隨時啟用；路燈、樓道燈完好率不低于80%。
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協助
維護
公共
秩序
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1、小區 24小時值勤。
2、實施巡視巡查制度。
3、車輛停放有序。
4、火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告部門，并協助采取相應措施。
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保潔服務
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1、區內設有垃圾收集點，生活垃圾每日清運1次，基本實現垃圾袋裝化。
2、公共場所每日清掃，無衛生死角。
3、雨、污水井每季度檢查1次，視檢查憎況及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
5、據小區情況制訂消毒和滅蟲除害計劃并實施。
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綠化
養護
管理
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1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
2、定期清除綠地雜草、雜物。
3、預防花草、樹木病蟲害。
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附件二：
湖南省住宅小區公共性物業服務基準價、
浮動幅度及其他 有關收費指導標準
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項 目
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一級
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二級
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三級
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四級
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備注
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多層住宅
|
1.20
|
0.80
|
0.50
|
0.30
|
|
|
多層住宅帶電梯
|
1.60
|
1.20
|
0.90
|
0.60
|
|
|
高層住宅
|
2.00
|
1.50
|
1.20
|
0.80
|
|
|
辦公使用的住宅
|
加100%
|
|
|
商業使用的住宅
|
加150%
|
|
|
二次供電加價
|
8%
|
|
|
二次供水加價
|
8%加二次供水加壓電費
|
|
|
裝修管理服務費
|
帶電梯房屋每平方米建筑面積每天0.02元，不帶電梯房屋每平方米建筑面積每天0.01元。
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|
|
裝修垃圾清運費
|
按垃圾量計費，最高不超過每平方米建筑面積2元，具體收費標準由雙方協商確定。
|
|
|
裝修工人出入證件工本費
|
出入證每證收取工本費5元。
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附件三：
住宅小區公共性物業服務費申報登記備案表
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物業管理單位服務基本情況
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申請單位
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名 稱
|
|
資質等級
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證書編號
|
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|
法人代表及電話
|
|
|
財務主管及電話
|
|
|
|
地 址
|
|
|
|
郵 編
|
|
|
服務物業
|
名 稱
|
|
負責人
|
|
電 話
|
|
|
地 址
|
|
郵 編
|
|
|
小區占地面積
|
建筑占地面積
|
綠化面積（綠化率）
|
道路面積
|
其他
|
|
|
|
|
|
|
|
總建筑面積
|
住宅面積
|
辦公樓面積
|
商鋪面積
|
會所面積
|
|
|
|
|
|
|
|
物業類別
|
多層住宅
|
㎡
|
戶
|
級
|
|
多層帶電梯住宅
|
㎡
|
戶
|
級
|
|
高層住宅
|
㎡
|
戶
|
級
|
|
辦公使用的多層住宅
|
㎡
|
戶
|
級
|
|
辦公使用的多層帶電梯住宅
|
㎡
|
戶
|
級
|
|
辦公使用的高層住宅
|
㎡
|
戶
|
級
|
|
商業使用的多層住宅
|
㎡
|
戶
|
級
|
|
商業使用的多層帶電梯住宅
|
㎡
|
戶
|
級
|
|
商業使用的高層住宅
|
㎡
|
戶
|
級
|
|
申請公共性服務費標準
|
|
服務項目
|
收費標準
|
備 注
|
|
多層住宅
|
|
|
|
多層帶電梯住宅
|
|
|
|
高層住宅
|
|
|
|
辦公使用的住宅加價率和標準
|
|
|
|
商業使用的住宅加價率和標準
|
|
|
|
二次供電價格
|
|
|
|
二次供水價格
|
|
|
|
特約服務項目
|
收費標準
|
備注
|
|
|
|
|
|
公共配套設施情況
|
社區文化活動面積
|
提供服務內容
|
|
|
|
|
注：表中不夠位置或新增項目可另紙補充
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公共性物業服務收費成本構成計算表（單位：元/月）
|
|
序號
|
收費成本構成及計算
|
金額
|
備注
|
|
1
|
管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費
|
|
|
|
2
|
物業公用部位、公用設施設備日常運行、維護費用
|
|
|
|
3
|
用于物業管理的辦公費和固定資產折舊費用
|
|
|
|
4
|
環境衛生清潔費用
|
|
|
|
5
|
綠化養護費用
|
|
|
|
6
|
秩序維護費用
|
|
|
|
7
|
公用水電費用
|
|
|
|
8
|
其他費用
|
|
|
|
9
|
小計（1+……+8）
|
|
|
|
10
|
公用部位、公用設施經營收益
|
|
|
|
11
|
法定稅金
|
|
|
|
12
|
企業利潤
|
|
|
|
13
|
公共性物業服務費總額
|
|
|
|
14
|
每平方米建筑面積公共性物業服務費
|
|
|
注：序號2－6號均不得重復計入已在序號1反映的員工工資、社會保險和福利費。
|
物業管理
單位審查
意 見
|
負責人：
年 月 日
|
|
業主大會或
業主委員會
意見
|
負責人：
年 月 日
|
|
房地產
行政部門
審查意見
|
負責人：
年 月 日
|
|
價格行政部門審查意見
|
負責人：
年 月 日
|
注：機關事業單位物業服務社會化改革過渡期內的公共性物業服務費申報，業主大會或業主委員會意見由同級機關事務管理部門簽署。
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2006/5/9 17:38:00