常德市物業管理暫行辦法

《常德市物業管理暫行辦法》已經2005年8月29日市政府第12次常務會議通過，現予公布，自2005年10月1日起施行。

市　長 陳君文

二OO五年九月二十四日

常德市物業管理暫行辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》及有關的法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區域內物業管理相關活動，適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施設備和場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條　提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。各部門、單位院落應逐步實行社會化物業管理。

　　第五條　鼓勵物業管理企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第六條　縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　建設、規劃、工商、公安、民政、物價、城管等部門和物業所在地的街道辦事處以及居民委員會，應按照各自的職責，配合做好物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章　業主及業主大會

　　第七條　房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷臉I主公約、業主大會議事規則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；

　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　?。┍O督業主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O督物業管理企業履行物業服務合同；

　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。

　　第八條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷貥I主公約、業主大會議事規則；

　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；

　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；

　?。┓?、法規規定的其他義務。

　　第九條　物業交付使用的建筑面積達到60%以上的，或者首位業主入住超過兩年的，應當在縣級以上房地產管理局的指導下和當地居民委員會的參與下，依法成立業主大會,選舉產生業主委員會。

　　第十條　物業管理區域內的全體業主組成業主大會，業主人數較多的物業管理區域，可以按建筑面積或產權單位的比例推選業主代表，參加業主大會。

　　推選參加業主大會的業主代表，應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第十一條　業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，應當在小區內公示，并同時告知當地居民委員會。

　　業主委員會任期屆滿，換屆選舉需要指導的，縣級以上房地產管理局可以指導成立換屆選舉小組，召開業主大會選舉新一屆業主委員會。

　　業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內，原業主委員會應當做好交接工作，將業主大會所有的財產和資料移交新一屆業主委員會。

　　第十二條　對于建設單位組織三次，仍有二分之一以上業主不愿參加業主大會，不能成立業主委員會的小區，建設單位應當把組織情況向縣級以上房地產管理局和當地居民委員會報告，并把有關法律、法規規定的內容和征求業主意見的資料移交給當地居民委員會。

　　第三章　前期物業管理

　　第十三條　建設單位應當在預（銷）售物業之前以招投標的形式選聘具有相應資質的物業管理企業，簽訂書面的前期物業服務合同，合同格式應選用建設部統一印制的規范文本。

　　第十四條　經縣級以上房地產管理局批準，下列情形可采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業：

　?。ㄒ唬┳≌ㄖ娣e少于1萬平方米或產權人數少于２０人的物業；

　?。ǘ┮幠Ｐ∮?.5萬平方米的非住宅物業；

　?。ㄈ┮呀泴嵭形飿I管理的區域內新建物業的前期物業管理；

　?。ㄋ模┩稑巳松儆?人的。

　　第十五條　建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十六條　前期物業管理的公共性服務收費實行政府指導價，建設單位不得擅自決定。

　　第十七條　物業管理企業應當制定前期物業管理實施方案，方案包括：

　?。ㄒ唬┪飿I管理用房、配套設施設備的安置方案；

　?。ǘ┧?、電表安裝位置，給、排水管的布置，空調安裝預留部位等建議方案；

　?。ㄈ┍ＷC物業的建設質量和完善安全措施的方案；

　?。ㄋ模闃I主服務、查驗交房手續等服務方案。

　　第十八條　建設單位移交物業時，應按下列規定提供物業管理用房，其建設費用和辦理相關權屬證明的費用列入開發成本：

　?。ㄒ唬┙ㄖ偯娣e在１萬平方米以下的，提供50平方米物業管理用房；

　?。ǘ┙ㄖ偯娣e在3萬平方米以下的，提供100平方米物業管理用房；

　?。ㄈ┙ㄖ偯娣e在5萬平方米以下的，提供150平方米物業管理用房；

　?。ㄋ模┙ㄖ偯娣e在５萬平方米以上的，按總面積的３‰提供物業管理用房。

　　第十九條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。物業保修期限從建設單位向業主交付之日起計算。保修期滿后，房屋的自用部位和自用設備即分戶門以內的部位和設備由業主自行負責。

　　第二十條　新建小區供水供電應當實行一戶一表單獨立戶。

　　第二十一條　新建小區必須嚴格按照規劃設計要求和宣傳推廣的承諾建設配套，使用前的小區配套驗收由縣級以上房地產管理局組織實施。

　　第四章　物業管理服務

　　第二十二條　對從事物業管理活動的企業按照國家管理規定實行資質管理制度。物業管理企業應當在領取企業法人營業執照之日起30日內按有關文件規定向常德市房地產管理局申請資質。

　　第二十三條　業主委員會應當代表全體業主與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

　　第二十四條　物業管理服務應包括以下內容：

　?。ㄒ唬┕卜眨簠f助做好安全防范工作；房屋共用部位的維護和管理；房屋公用設施設備及其運行的維護和管理；環境衛生、綠化管理服務；小區交通消防和公共秩序等協助管理事項的服務；裝飾裝修管理服務；物業檔案資料的管理；代收代繳收費服務。

　?。ǘｍ椃眨何飿I公司將日常生活、商業服務、文教衛生、社會福利、各類中介等事先設立服務項目和服務內容、質量與收費標準公布，由業主自行選擇。

　?。ㄈ┪蟹眨何飿I公司為了滿足個別業主和物業使用人的需求受其委托提供的有償服務。

　　第二十五條　業主委員會應當在物業服務合同期滿前10日內書面通知物業管理企業，告知決定是否續約或者另行選聘物業管理企業等事項。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。原物業管理企業應當在１５日內退出該物業區域，并將物業管理用房和有關資料交還給業主委員會。

　　第二十六條　確定物業管理服務價格，應當遵循合理、公開、公平以及與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則。

　　物業管理服務價格，由業主委員會根據業主大會的書面授權與物業管理企業按照政府指導價協商確定。

　　物業管理服務項目和價格應當公布。

　　第五章　物業的使用與維護

　　第二十七條　物業管理區域內公共設施設備的用水、用電的價格按照居民生活用水、用電價格實行。

　　第二十八條　通過物業管理區域內的城市道路及其綠化、市政公共設施的維護、養護由市政、園林主管部門負責。通過物業管理區域內的公共汽車道路的清潔工作由環衛部門負責。物業管理企業收集業主的垃圾后應負責運到垃圾中轉站，中轉站至垃圾場的清運由環衛部門負責。業主電表以外的供電管線及設備的維修養護，由供電部門負責。業主水表以外的供水管道及設備的維修養護由供水部門負責。業主燃氣表以外的管道及設備的維修養護由供氣部門負責。通訊、有線電視等單位，應當承擔相關的管線和設施設備的維修、養護責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘小區道路、場地的，應當接受小區物業公司的管理并且及時恢復原狀。

　　第二十九條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第三十條　住宅室內裝飾裝修活動禁止下列行為：

　?。ㄒ唬┪唇浽O計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

　?。ǘo防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；

　?。ㄈU大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

　?。ㄋ模p壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

　?。ㄎ澹┢渌绊懡ㄖY構和使用安全的行為。

　　第三十一條　裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

　?。ㄒ唬┐罱ńㄖ?、構筑物；

　?。ǘ└淖冏≌饬⒚?，在非承重外墻上開門、窗；

　?。ㄈ┎鸶墓┡艿篮驮O施；

　?。ㄋ模┎鸶娜細夤艿篮驮O施。

　　第三十二條　物業出租的，業主應當在簽訂物業租賃合同時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

　　第三十三條　物業專項維修資金的歸集、管理、使用，按照有關規定執行。

　　第六章　附　則

　　第三十四條　縣級以上房地產管理局應當建立業主投訴受理制度，接受業主委員會、業主、使用人和物業管理企業等對違反有關法律、法規行為的投訴。投訴接待方式應予以公布。

　　第三十五條　本辦法自2005年10月1日起施行。1998年8月31日常德市人民政府頒布的《常德市住宅小區物業管理暫行辦法》同時廢止。