重慶市業主自治機構管理辦法

第一條 為規范業主自治機構管理行為，根據《重慶市物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱業主自治機構是指業主大會、業主代表大會及業主委員會。
業主大會是代表和維護同一物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治機構，一個物業管理區域內應當成立一個業主大會（業主代表大會）。
業主委員會是業主大會（業主代表大會）的執行機構。
第三條 業主大會是由物業管理區域內全體業主組成。
業主決定共同事務的表決權，屬于住宅類物業的一戶一票，屬于非住宅類物業的，以業主擁有的建筑面積每一百平方米計為一票；單戶不足一百平方米的，計為一票，但業主公約另有規定的除外。
第四條 業主人數較多的，可以按一定比例推選代表組成業主代表大會，業主代表人數由業主協商確定，業主代表大會行使業主大會的職權。
第五條 一個物業管理區域內有下列情形之一的，物業建設單位或出售單位應當在物業所在一區縣（自治縣、市）人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，組織召開首次業主大會（業主代表大會），選舉主生業主委員會：
（一）新建物業建筑面積售出達50%以上的；
（二）物業自首次出售之日起已滿兩年的。
第六條 房屋建設單位或出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業主清冊等材料在報區縣（自治縣、市）人民政府房地產行政主管部門的同時，抄送所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府，區縣（自治縣、市）人民政府房地產行政主管部門應在接到材料之日起三個月內，會同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導房屋建設單位或出售單位組織業主做好召開第一次業主大會（業主代表大會）的籌備工作：
（一）成立第一次業主大會（業主代表大會）籌備組?；I備組由房屋建設單位或出售單位、前期物業管理企業和業主代表組成，籌備組組長由業主擔任，并將有關籌備事項在物業管理區域內公示。建設單位或出售單位具體實施籌備工作，所在地區縣（自治縣、市）人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應參與和指導籌備工作；
（二）協商推薦業主委員會候選人；
（三）成立業主代表大會的，由業主協商產生業主代表；
（四）起草業主委員會章程、業主公約草案并向業主征求意見；
（五）確定召開業主大會（業主代表大會）的時間、地點，并做好各項會務準備工作。在會議召開前半個月將會議召開時間、地點、內容、形式、候選人名單、投票權數及投票人的權利和義務等在物業管理區域內公示。
第七條 第一次業主大會或業主代表大會按下列程序召開：
（一）由大會籌備組介紹大會籌備情況；
（二）公布選舉程序；
（三）由大會籌備組介紹業主委員會候選人情況；
（四）業主投票選舉產生業主委員會委員；
（五）業主委員會委員協商產生業主委員會主任、副主任候選人；
（六）業主投票選舉產生業主委員會主任、副主任；
（七）審議通過業主會章程和業主公約；
（八）其他事項。
第八條 業主因故不能參加會議的，應書面委托代理人參加，并行使表決權；不具有民事行為能力的業主，由其監護人代為行使有關權利。
業主大會或業主代表大會應邀請一定比例的非業主的房屋便用人列席會議。列席會議的成員沒有表決權和被選舉權。
第九條 業主大會（業主代表大會）會議需要的物業管理區域內過半數的表決權的業主（業主代表）參加，方可召開。業主大會（業主代表大會）作出的決定，應當經參加會議業主（業主代表）過半數表決權通過。業主大會（業主代表大會）對通過或修改業主公約、商定業主委員會的辦公場所和必要經費、選聘或解聘物業管理企業、維修基金續籌和使用作出決定，必須經全體業主（業主代表）三分之二以上表決權通過。
業主大會（業主代表大會）表決權可采用投票或其他方式進行，但對通過或修改業主公約、商定業主委員會的辦公場所和必要經費、改選或罷免業主委員會委員或業主委員會主任、副主任、選取聘或解聘物業管理企業、維修基金續籌和使用作出決定，必須采取投票方式。
召開涉及改選或罷免業主委員會委員、主任、副主任的業主大會（業主代表大會），業主委員會應邀請區縣（自治縣、市）人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處，鄉鎮人民政府參加會議。
第十條 下列事項由業主大會或業主代表大會會議決定：
（一）審議通過、修改業主公約和業主委員會章程；
（二）選舉、改選、罷免業主委員會委員、主任、副主任；
（三）商定業主委員會的辦工場所、必要經費；
（四）選聘、解聘物業管理企業；
（五）改變、撤銷業主委員會不造當的決定；
（六）改變物來專有部分、部分共用部分、全體共用部分既定用途；
（七）定期聽取業主委員會、物業管理企業關于物業管理事務處理情況和物業維修基金的使用情況的報告；
（八）決定物業管理企業在物業管理區域內進行物業管理以外的經營活動；
（九）決定物業大、中修費用的續籌和使用；
（十）決定共用部分收益的管理、使用和分配；
（十一）決定與全體業主有重大利害關系的其他事項。
第十一條 業主委員會由業主大會（業主代表大會）選舉產生，業主委員會委員應當由業主或其他配偶擔任，業主委員會由五人以上的單數組成。
第十二條 業主委員會每年至少召開一次業主大會（業主代表大會），有特殊需要時可召開臨時會議。經十分之一以上業主或三分之一以上業主委員會委員提議，業主委員會主任應當及時召集。業主委員會主任也可委托業主委員會副主任主持召集。
業主大會由業主委員會召集，經十分之一以上業主或三分之一以上業主委員會委員提議召開業主大會（業主代表大會），業主委員會應在按到提議后的三十日內就所提議題召開業主大會（業主代表大會）。
第十三條 業主大會（業主代表大會）作出的決定，對全體業主、使用人、業主委員會委員有約束力，但與法律、法規和業主公約相抵觸的除外。
第十四條 業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生，每屆任期不超過三年，可經連任。
業主委員會委員、主任、副主任換屆選舉應由上一屆業主委員會在任期屆滿前三個月內組織實施，并邀請所在地區縣（自治縣、市）人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府指導監督。
第十五條 業主委員會委員須符合下列條件：
（一）遵守物業管理法律、法規、規章和業主委員會公約、業主委員會章程；
（二）履行業主委員會委員職責；
（三）品行端正，熱心公益事業，具有公信力；
（四）身體健康，有一定協調能力和組織能力；
（五）維護業主合法權益；
（六）與物業管理企業無利害關系；
（七）具有完全民事行為能力。
業主委員會委員、主任、副主任不得兼任為所轄區域的物業管理企業的工作人員，不得利用職權謀取私利，侵犯其他業主的合法權益。
第十六條 業主委員會應當自產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區縣（自治縣、市）人民政府房地產行政主管部門備案：
（一）業主委員會名稱和業主委員會委員、主任、副主任名單；
（二）業主委員會章程；
（三）業主公約；
（四）業主委員會辦公場地，聯系電話；
（五）其它資料。
第十七條 業主委員會履行下列職責：
（一）召集并主持業主大會（業主代表大會）；
（二）對業主公約、業主委員會章程，提出修改意見；
（三）代表全體業主簽定物業服務合同；
（四）擬訂物業共用部分收益的管理、使用和分配方案；
（五）審批物業維修基金的使用預算；
（六）物業公用部分維修、更改、改造的竣工驗收；
（七）定期聽取物業管理企業關于物業服務合同履行情況和物業維修基金使用情況的報告；
（八）按照業主公約或者業主委員會章程的規定，定期向業主公布物業管理事務處理情況和物業維修基金的使用情況，并定期向業主大會報告；
（九）聽取業主、使用人的意見和建議，協調業主、使用人與業主委員會或物來管理企業的關系；
（十）根據業主大會的決定代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟；
（十一）監督物業管理企業實施物來服務的其他行為；
（十二）業主公約、業主委員會章程規定的其他職責。
第十八條 本辦法由重慶市國土資源和房屋管理局解釋。
第十九條 本辦法自二oo三年元月十日起施行。