渝價[2004]778號
各區、縣（自治縣、市）物價局：
由于新的《重慶市物業服務收費管理辦法》還在研究制定之中，為了便于正常工作，要求各
區、縣（自治縣、市）物價部門仍按《重慶市城市物業管理服務收費實施辦法》（渝價[1999]398
號文）執行，以下簡稱《實施辦法》。并根據《實施辦法》的有關規定，針對執行中各地反映的物
業服務及其收費中存在的問題，作如下補充通知，請一并遵照執行。
一、2005年2月28日前已按新的《重慶市物業服務收費管理辦法》審批的，仍按其規定執行；
2005年2月28日后，繼續按《實施辦法》執行。
二、物業服務收費實行等級綜合評定制度。即根據物業具備的條件和物業管理企業提供的服
務內容、服務標準，按照申報所對應的分值表打分評定其等級，并根據不同等級實行不同的收費標
準。物業服務收費按建筑面積計算收取。
經考評達到101分以上為特級；90至100分為一級；80分至89分為二級；70分至79分為三級；
60分至69分為四級；60分以下為等外級。物業服務收費等級標準見附表。
三、別墅、高級公寓（住宅）、廠房、市場、物業改變用途等類別的物業服務收費和特約服
務收費實行市場調節價，其收費標準由服務和被服務雙方在合同中約定。物管企業將雙方約定的收
費標準報物價部門備案（主城九區報市物價局，其于區縣、市報當地物價局）。
四、物業在未達到申報的環境綠化、設備設施等條件的，在審批的收費標準基礎上，應下浮
30%收費，下浮的30%由建設單位承擔。
五、物業共用部位、共用設備設施日常維修養護費實行?？顚Ｓ?，按棟建帳，不得挪著它
用，并每年向業主公布一次，接受業主監督。
六、由于業主共用部位、共用設備設施（如樓道照明、消防通道照明、電梯間照明、院墻路
燈、小區路燈、草坪燈、小區水景、二次供水泵、自備發電機油料）的用水、用電費用未進入物業
服務收費成本，應按戶據實分攤后由產權人或使用人繳納。據實分攤的共用數量必須是專表計量或
正常情況下總表與各分表的差額。
七、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受
人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納；業主或使用人的空置房，經
物管企業與使用人雙方認定水、電、氣表起止數均未走動的，業主或使用人應交納50%的物業服務費。
八、住宅小區內停車場的物業服務費：對已購買車位產權的，物管企業對其停車場進行公共
設備設施維修養護、清掃保潔、車場管理服務的，應對停車位收取物業服務費。普通停車場收費標
準30-80元/車位、月；特級停車場收費標準50-100元/車位、月。停車場屬物業服務費以外的單列
的經營性收費，成本費用不得列入物業服務收費成本之中。
九、為了明確審批權限和減少審批環節，物業服務收費只按物業服務收費等級確定收費審批
主體。收費標準（以住宅為準）在二級以上的由市物價局審批；二級收費標準（不含二級）以下的
由區、縣、市物價部門審批。并按分級管理權限，由誰審批物業服務收費標準，就由誰審批該小區
或大廈的停車場收費標準。
十、價格主管部門對業主或業主委員會與物業管理企業從發生糾紛之日起三個月內不能達成
一致意見的物業服務收費，應及時作出裁定或處理。
十一、關于《實施辦法》附表“普通寫字樓、商場物業管理服務收費指導標準”中“清潔衛
生室內外全方位服務”和“清潔衛生只負責業主進戶門外公共地段”作如下解釋：1.“清潔衛生室
內外全方位服務”的范圍是指寫字樓、商場室外和樓內的門廳、梯間、公共通道（包括整層樓產權
為一個業主所有的公共通道）、公共衛生間（含整層樓產權為一個業主所有的公共衛生間，不含公
寓式寫字樓辦公室內的衛生間）的清掃、垃圾清運以及經常性的保潔服務。2.“清潔衛生只負責業
主進戶門外公共地段”的范圍是指寫字樓、商場室外的清掃、垃圾清運以及經常性的保潔服務，不
包括樓內的門廳、梯間、公共通道、公共衛生間的清掃和保潔服務。
十二、以前有關規定與本通知相抵觸的以本通知為準。
渝價[2004]778號文附表：物業收費表
表一：
重慶市住宅、商住樓、寫字樓、商場等
物業服務內容、質量標準（軟件）分值表（60分）
序號 提 供 的 服 務 內 容 及 標 準 分值 備注
1 依法取得物業管理資質 2分
2 簽訂有物業服務合同并執行 2分
3 企業內部管理制度（崗位責任制、財務制度等）健全并落實 2分 不完善的相應扣分
4 物業檔案資料齊全（含住戶檔案），查閱方便 3分
5 服務體系完善并執行ISO9000標準 2分
6 無違章建筑物、外觀保持好，共用通道、走廊等無亂堆放和占用 2分
7 房屋完好率達95%以上 3分 每個百分點增減0.5分
8 公共設備設施維護保養好，完好率達95%以上，保養記錄齊全 6分 每個百分點增減0.5分
9 零星維修及時率達95%以上，合格率達98%以上，維修記錄齊全 6分 每個百分點增減0.5分
10 公共區域衛生每天拖掃、干凈整潔、生活垃圾日產日清 8分 標準下降相應減分
11 窨井、排污（水）管、生化池按有關政策規定清浚 3分
12 綠化專人管護，花、草、樹等生長良好、無病蟲害、無雜草、雜物，并定期澆灌、施肥、松土、噴藥等，及時修剪整型，補種及時。 5分 視管護水平減分
13 小區主出入口（大門）24小時安全值守，重點部位每2小時至少巡查1次，站式服務，對外來人員詢問或登記，文明禮儀，對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序運行、停放，對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。 8分
14 重大事項回訪率在95%以上 2分
15 實行定期業主評議，業主與公司關系融洽，對服務工作滿意率在90%以上 3分 每個百分點增減0.2分
16 重大節日布置和開展社區文化 活動三次以上 3分
17 其它
備注：
1、房屋完好率：指在所管理的全部房屋中，完好房屋與基本完好房屋所占的百分比。
房屋完好率=完好房和基本完好間數（或平方米）/房屋總間數（或平方米）×100%。
完好房：結構構件安全可靠，整體性好，裝修及設備完整且無破損，能保證正常使用的房屋。
基本完好房：結構構件安全可靠，裝修及水電衛生設備個別部位有輕微破損，但整體現狀基本良好，尚能保證正常使用的房屋。
2、房屋零修工程及時率：指報告期內住戶要求進行房屋小修零修項目的戶次中，物管部門能夠及時進行修理的戶次所占的百分比。
零修工程及時率=小修工程及時修理戶次數/住戶要求小修項目總戶次數×100%。
及時修理標準：專有部分的維修自住戶報修之日算起，室內水電零修不過夜，土建零修三日有結果。
小修工程：為修復房屋局部構件的輕微破損，保證正常使用而進行的修繕項目。包括：整修門窗、疏通下水道、排除水電故障，修補地面、屋頂、墻面等。
表二：
重慶市住宅、商住樓環境及公共設備設施（硬件）
維護養護分值表（40分）
序號 考 評 內 容 分值 備 注
1 人均公共綠化面積2平方米。 4分 未達到條件的按比例扣減。每超出1平方米增加1分。名貴花草、樹種加1-3分。
2 物業管理用房(2分),業主活動用房(2分)。 4分 低于應配面積的，按比例扣減
3 游泳池（1分）、網球場（1分）。 2分 有償使用。
4 羽毛球場（1分）、籃球場（1分）或其它（如足球場、門球場等）運動場地（1分）。 3分 不另收費。每增加一項運動場地增加1分。
5 健身活動區（2分）、兒童娛樂區（2分） 4分 不另收費。健身活動區、兒童娛樂區各不得小于50平方米。
6 噴水池（2分）、流動水景（2分）。 4分 水不噴扣1分，水不流動扣1分。
7 精裝修進戶門廳（15—50平方米）。 1分 有大堂（50平方米以上）加1分；擺放植物、有地毯另加1—2分。
8 小區實行人車分流。 2分 不含單體樓。
9 公共衛生間。 1分 不另收費。專人管理加1分，設盥洗盆加1分。
10 電子門禁系統。 2分 有電視監控、戶外周界等智能化系統的，每增加一種加2分。其余（背景音樂、巡更系統）加1分。只有電子對講扣1分。
11 消防栓。 2分 中央監控室（手動聯網）加3分、有煙感、噴淋再加2分。
12 電梯轎廂裝修。 1分 電梯運行費按規定計收。
13 雙回路電源或自備發電機。 4分
14 二次供水（含消毒、殺菌、檢疫費）。 4分 運行費按規定計收。
15 維修機具設備、現代辦公設備配置齊備。 2分
16 其它。 有償使用不作為加分條件。
表三：
重慶市寫字樓公共設備設施運行、
日常維護養護分值表（40分）
序號 考 評 內 容 分值 備 注
1 雙回路電源或自備發電機。 4分
2 二次加壓供水。 4分
3 進口或國產優質電梯，并且每層具備4臺電梯或每層每350平方米內具備1臺電梯（含消防電梯）。 10分 每減少1臺扣2.5分。
4 中央監控消防設備。 6分 其中：有中央消防監控中心、煙感、噴淋（6分）；有手動聯網報警裝置（4分）；有消防栓（2分）。
5 中央監控防盜設備：電視監控防盜中心、攝像探頭、24小時錄像、錄像帶保留半月。 5分
6 中央空調。 3分 不含中央空調所耗水、電費。
7 物業管理用房(1分),活動用房(1分)。 2分
8 每層樓均有公用的衛生間(2.5分)，衛生間設盥洗盆(1分)、烘手機(0.5分)。 4分
9 門廳、過道等公共地段樓地面敷設大理石或高級石材，且置放有綠色植物。 2分
10 其它：如設備設施超出上述條件等。 有償使用不作為加分條件。
表四：
重慶市商場公共設備設施運行、
日常維護養護分值表（40分）
序號 考 評 內 容 分值 備 注
1 雙回路電源或自備發電機。 4分
2 二次加壓供水。 4分
3 進口或國產優質電梯、扶梯，并且每層電梯、貨梯、觀光梯、電扶梯共具備4臺或每層每300平方米內具備1臺（含消防電梯）。 10分 每減少1臺電梯（貨梯、觀光梯）扣3分；每減少1臺電扶梯扣2分（不含電扶梯電費）。
4 中央監控消防設備。 6分
其中：有中央消防監控中心、煙感、噴淋（6分）；有手動聯網報警裝置（4分）；有消防柱（2分）。
5 中央監控防盜設備：電視監控防盜中心、攝像探頭、24小時錄像、錄像帶保留半月。 5分
6 中央空調。 3分 不含中央空調所耗水、電費。
7 物業管理用房(1分),活動用房(1分)。 2分
8 每層樓均有公用的衛生間（2.5分），衛生間設盥洗盆（1分）、烘手機（0.5分）。 4分
9 門廳、過道等公共地段樓地面敷設大理石或高級石材，且置放有綠色植物。 2分
10 其它：如設備設施超出上述條件等）。 有償使用不作為加分條件。
表五：
重慶市物業服務收費等級基準價標準
單位：元/平方米、月（建筑面積）一 多層
住宅
物業服務費
一級 物業服務費 0.40
二級 物業服務費0.33
三級 物業服務費 0.26
四級 物業服務費 0.20
日常維修養護費
一級 日常維修養護費0.12
二級 日常維修養護費0.12
三級 日常維修養護費0.12
四級 日常維修養護費0.12
高層住宅 (商住混合樓)
物業服務費
一級 0.45
二級 0.37
三級 0.27
四級 0.19
日常維修養護費
一級0.20
二級0.20
三級 0.18
四級 0.18
特級
住宅 物業服務費0.50-0.80
日常維修養護費:多層住宅0.15--0.40；高層住宅0.25--0.70
等外級住宅（不含電梯房）
物業服務費0.07--0.15
日常維修養護費：0.07
二 寫字樓
物業服務費
一級 5.50-7.00 其中：含日常維修養護費40%
二級 4.20-5.20 其中：含日常維修養護費40%
三級 3.00-4.00 其中：含日常維修養護費40%
四級 1.80-2.80 其中：含日常維修養護費40%
三 商場
物業服務費
一級 7.00-8.00 其中：含日常維修養護費40%
二級 5.50-6.50 其中：含日常維修養護費40%
三級 4.00-5.00 其中：含日常維修養護費40% 物業服務費
四級 2.50-3.50 其中：含日常維修養護費40%
四 門面
物業服務費：無煙感、噴淋設施：0.30—1.00；
有煙感、噴淋設施：0.50—1.50。
其中，含日常維修養護費40%。
備注：
1、本表所列住宅物業服務收費標準中不含電梯費，電梯費包括：電梯運行電費、日常維修（小修）及保養費、年檢費、電梯司機工資等。住宅電梯費按常住人口計算（連續居住三個月以上的），第二層業主自愿不乘座電梯的，可不收電梯費，從第三層開始計收。
高層住宅電梯費收取方式：可實行月票和次票，由物業管理企業根據實際情況決定（原則上一個物業管理區域選擇一種收費方式）。
月票票價：（1）按層計算；張/人=10元（第三層）+0.30元×（N-3），N為樓層數。（2）按常住人口計算：每人每月10元計收。
次票票價：單上單下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。
2、本表所列商場、寫字樓物業服務收費標準中不含中央空調所耗電費、水費和電扶梯運行電費；但日常維修費中含電梯（不含電扶梯）運行電費、年檢費、小修費。
3、等外級住宅物業服務內容：（1）清潔衛生：進戶門外公共地段每天清掃一次，下水道、窨井、化糞池及時檢查、疏通，并保持常年通暢；（2）安全保衛：白天物管企業安排有人員負責守樓護院；（3）公共設備設施及房屋共用部位由物管企業負責日常養護維修，保持完好。
4、業主購買或租用整層寫字樓、公寓式寫字間、商場，物管企業不需提供過道和公用衛生間的清潔衛生、日常維修服務的，按本表所列寫字樓、商場相應等級標準下浮15%執行。
重慶市城市物業管理服務收費實施辦法
（渝價[1999]398號文）
第一條 為規范本市物業管理服務收費行為，維護國家利益和物業管理單位及房屋產權人（以下簡稱產權人）和房屋使用人（以下簡稱使用人）的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》和國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法
》的有關規定，制定本辦法（以下簡稱辦法）。
第二條 本辦法適用于本市經工商行政管理機關登記注冊，并取得物業管理資質證書的物業管理單位對城鎮住宅小區、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場、廠房以及住宅小區內車場（庫）等提供社會化、專業化物業管理服務的收費。
第三條 重慶市物價局是全市物業管理服務收費的主管機關，區、縣（市）物價部門是本轄區范圍內物業管理服務收費的管理機關。
物價部門應當會同物業管理行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。
第四條 重慶市物價局與區、縣（市）物價部門對物業管理服務收費實行統一領導、分級管理。
重慶市物價局的管理職責是：
（一）制定物業管理服務收費管理辦法及其他有關政策規定；
（二）制定全市管理服務收費價格水平；
（三）辦理在重慶市工商局登記注冊的物業管理單位和二級以上（含二級，下同）的物業管理服務收費的收費標準的審批手續；
（四）調解由重慶市物價局審批的物業管理單位與產權人、使用人之間的收費糾紛。
區、縣（市）物價部門的管理職責是：
（一）辦理所在區、縣（市）工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位在本轄區二級以下物業管理服務收費標準的審批手續，并報重慶市物價局備案；
（二）對本轄區二級以上物業管理服務收費審查成本以后，轉報重慶市物價局審批；
（三）監督本轄區內的物業管理單位執行物價部門核定的收費標準，依法查處違反價格法和物業管理服務收費規定的價格違法行為；
（四）調解在本轄區內的物業管理單位與產權人、使用人之間的收費糾紛。
第五條 物業管理服務收費分公共性服務收費和特約服務收費。
公共性服務收費服務項目的內容主要包括：
（一）清潔衛生管理。包括樓宇內公共樓道在內的公共地方的衛生清潔，垃圾清運以及經常性的保潔。
（二）綠化物日常維護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、澆水、治蟲，保持綠化物生長良好。
（三）治安管理。設保安人員負責小區或樓宇的安全防患和治安管理工作。
（四）維護公共蓄水池。樓內公共蓄水池定期清洗消毒，保證?。ㄓ茫舻娘嬎|量。
（五）水電管理。對配電設備、水泵房及公共水電設施進行日常管理維修，維持設備正常運行。
（六）排污設施管理。清疏和維修排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。
（七）高層樓宇增設的服務項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養，保證電梯正常運行。
（八）根據需要增設的其他服務項目。
房屋共用部位、公共設備和設施的更新改造和重大維修工程費用從按規定建立的專項維修資金中列支，不包括在公共性服務收費項目內。
第六條 公共性服務收費的費用構成：
（一）管理、服務人員的工資和按國家政策規定提取的費用；
（二）公共設施、設備日常運行維護及保養費；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）保安費；
（六）辦公費；
（七）物業管理單位固定資產折舊費；
（八）法定稅費；
（九）合理利潤。
第七條 公共性服務收費的管理。
未成立業主（住戶）管理委員會的住宅小區或獨立實施物業管理的樓宇，公共性服務收費實行政府定價，其收費標準由物價部門核定；已經成立了業主（住戶）管理委員會的住宅小區或獨立實施物業管理的樓宇，公共性服務收費實行政府指導價，其收費標準可由物業管理單位與業主（住戶）管理委員會根據物價部門公布的同類住宅小區或樓宇的物業管理公共性服務收費指導價格的水平，通過簽定合同協商議定。
物業管理單位凡經批準（含經管委會協商議定）向產權人或使用人收取物業管理費，均應到物價部門領取收費許可證，公開懸掛由物價部門核發的《重慶市物業管理服務收費標價牌》。收費人員收取物業管理費應佩戴收費工作標志，填寫用戶所持的《重慶市物業管理服務收費記錄手冊
》，否則，產權人或使用人有權拒付物業管理服務費。
第八條 物業管理公共性服務收費中的公共設備、設施養護維修費由產權人交納，其余各費和據實分攤的公用水、電費由使用人交納。
按房改政策出售的公房，其公共設施設備及房屋本體公共部位的維修按房改策的有關規定執行。
第九條 由物業管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費必須按照國家規定的價格執行，據實分攤的公用數量必須是總表與各分表之間的差額。
第十條 特約服務收費，實行明碼標價，并堅持自愿原則，不得強行服務收費。其收費標準由雙方協商議定。
第十一條 物業管理單位為確保房屋主體結構和公共設備、設施不受損壞，向產權人或使用人收取的裝修保證金，在裝修完畢經驗收房屋主體結構和公共設備、設施未受損壞，裝修保證金必須如數退還。若損壞，房屋產權人或使用人應負責賠償。
裝修產生的建筑垃圾棄土清運傾倒費由雙方協商議定。
第十二條 物業管理單位在取得物業管理資質證書，并領取營業執照后半月內應向物價部門申報，登記備案。
由重慶市工商行政管理部門登記注冊的向重慶市物價局申報登記備案，其余向當地區、縣（市）物價部門申報登記備案。
第十三條 物業管理單位申報物業管理服務收費須提供以下資料：
（一）工商部門核準登記注冊的營業執照副本；
（二）物業管理行政主管部門審查批準核發的物業管理資質證書復印件；
（三）小區或樓宇管理辦法和房屋使用公約；
（四）物業管理公共性服務收費申報表和物業管理服務公共性服務費構成的詳細分析說明；
（五）已入住的小區或樓宇應提供業主（住戶）代表或管委會對收取物管費的意見。
第十四條 物價部門審批物業管理服務收費應調查研究，既要考慮物業管理的合理成本費用，又要考慮?。ㄓ茫舻慕洕惺苣芰?，結合不同類型的物業情況和物業管理單位的服務內容、服務質量和深度，核定不同的收費標準。
第十五條 物業管理單位應當遵守國家的價格法規和政策，嚴格執行收費管理辦法和收費標準，除本辦法允許收取的費用外，不得向產權人和使用人收取其他任何名目的費用。同時還應努力提高服務質量，向產權人和使用人提供質價相符的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。
第十六條 物業管理單位應當將物業管理收費項目和標準張貼在住宅小區（或樓宇）的醒目位置，并將各項收支情況定期（一般為半年）向產權人和使用人公布，接受管委會和住戶監督。
第十七條 依法成立的業主管委會可依據管委會章程、業主公約、管理服務合同審核和監督物業管理單位的收費項目和標準，并督促產權人和使用人按時按規定向物業管理單位繳納應交的費用。
第十八條 凡物業管理單位實施了物業管理，產權人和使用人應按核定的收費標準自覺交納各項應交的費用。不按規定交費的，管委會和物業管理單位可依據管委會章程、業主公約和管理服務合同追究違約責任，也可向人民法院提起訴訟。
第十九條 凡物業管理單位接受委托并實施物業管理已向產權人和使用人收取物業管理公共性服務費用的住宅小區或樓宇，其他任何部門和單位不得再重復收取性質或內容相同的費項。
第二十條 凡已委托物業管理單位實施物業管理的住宅小區或樓宇內的待銷商品房和已購買尚未入住的房屋，開發商和房屋產權人應繳納５０％的物業管理公共性服務費。
第二十一條 物業管理單位利用小區或樓宇的公共場地、公共設施、設備從事經營活動，其收入應用于小區、樓宇住房的公益事業，或用于彌補公共性服務費之不足。
第二十二條 物業管理單位與產權人或使用人之間對物業管理服務收費的爭議糾紛，爭議雙方可申請物價部門調解，也可申請仲裁委或法院裁決。
第二十三條 物業管理單位違反本辦法和國家關于物業管理服務收費有關規定的，由各級物價部門依據《中華人民共和國價格法》和國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的有關規定進行查處。
第二十四條 為促進物業管理單位搞好物業管理，向產權人和使用人提供優質服務，每年由物價部門會同物業管理行政主管部門等有關單位對物業管理單位執行本辦法和向管理服務范圍內的產權人或使用人提供服務的情況進行一次群眾測評。凡獲市以上優秀小區、示范小區稱號的，給予表彰并授牌；服務質量差、住戶意見大的，降低核定的收費標準或責令進行整頓，個別嚴重的，吊銷收費許可證，停止收費。
第二十五條 本辦法執行中的問題由重慶市物價局負責解釋。
第二十六條 本辦法從一九九八年十一月一日起執行，以前有關規定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。
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2006/1/25 10:15:00