各區縣房地局、各房地產開發企業、物業管理企業:
現將《關于前期物業管理招投標的若干規定》印發給你們，請遵照執行。
上海市房屋土地資源管理局
二○○四年八月六日
關于前期物業管理招投標的若干規定
為貫徹執行建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，進一步規范與完善物業管理招投標行為，結合本市物業管理的實際情況，現對本市行政區域內前期物業管理招標投標活動作出如下規定：
一、前期物業管理招投標的主管部門
上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責本市物業管理招投標活動的監督管理。
區、縣房地產管理部門具體負責本轄區內的物業管理招投標活動的監督管理。
二、通過協議方式選聘物業管理企業的核準
(一)投標人少于3人的認定
在投標文件截止之日投標人少于3人的，住宅物業建設單位可持招標文件,招標、投標過程的情況書面說明以及相應證明向物業所在地的區、縣房地產管理部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。
區、縣房地產管理部門應在受理申請后的7日內，對符合規定條件的，應予核準申請。
(二)住宅規模的認定
住宅建設規模小于5萬平方米建筑面積的，住宅物業建設單位可持《土地使用權出讓合同》、《建設工程規劃許可證》以及其他相關的項目開發建設批件向物業所在地的區、縣房地產管理部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。
區、縣房地產管理部門應在受理申請后的7日內，依照物業管理區域的劃分情況予以核實，對符合規定條件的，應予核準申請。
三、招投標工作的完成時限
前期物業管理的招標人按照下述時限完成物業管理招標投標工作：
（1）新建商品住房預售的，應在申領預售許可證前完成；
（2）新建商品住房出售的，應在辦理新建商品住房初始登記前完成；
（3）非出售的新建住宅物業，一般在交付使用前完成；
（4）已交付使用的住宅物業，一般在原物業管理服務合同終止或解除前2個月完成。
四、關于招標的相關事項
（一） 招標工作的組織實施
招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜,也可以自行組織實施招標活動;
招標人自行組織實施招標活動的，應符合下列規定：
（1）招標人是物業建設單位或相關物業產權人的，其法人代表（負責人）或其代理人參加招標工作小組；
（2）與招標物業相適應的經濟、技術或管理類專業人員占招標工作小組成員總數的50％以上;
（3）自行編制招標文件，具備對投標人進行資格評審和組織評標的能力。
招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本規定對招標人的有關規定。
(二)招標文件的主要內容
招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下主要內容：
（1）招標人的基本情況。包括招標人名稱、地址、聯系方式等；
（2）招標物業的具體情況。包括物業名稱，座落地址，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，產權性質，房屋幢數，套數，建筑結構，公建配套設施，主要設備設施，投標報價測算所需的各類技術參數和指標，物業檔案（含施工或竣工圖紙），小區平面圖等；
（3）物業管理用房的配備情況；
（4）物業管理服務內容及要求。包括服務內容、服務標準等；
（5）對投標人及投標書的要求。包括投標人的資格、投標書的編制要求等；
（6）投標報價要求、評標標準和評標方法；
（7）招標活動方案，包括招標組織機構，開標時間、地點，方法與程序等；
（8）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；
（9）悔標的責任；
（10）物業服務合同的簽訂說明；
（11）其他事項的說明。
招標文件的編制可參照市房地資源局制訂的示范文本。
(三)投標保證金和標書編制補償金
招標文件可載明投標保證金的繳納、對未中標人編制投標文件的經濟補償方法等內容。
招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，也應對未中標人承諾支付標書編制補償金。
依照前款規定，招標人應在確定中標人之日起的5日內，向中標人和未中標的投標人退還投標保證金，向未中標的投標人支付標書編制補償金。
(四)招標項目的備案
招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書前，提交以下材料報物業所在地的區、縣房地產管理部門備案：
（1）物業項目開發建設的政府批文或房地產權屬證明材料；
（2）招標公告或者招標邀請書；
（3）招標文件；
區、縣房地產管理部門對備案材料有異議的，應在受理之日起的5日內向招標人提出。
(五)招標信息的發布
招標人采取公開招標方式的，應同時在上海房地資源網站發布招標公告。招標公告應包括以下內容：
（1）招標人的名稱、地址和聯系方式；
（2）招標物業的名稱、地址、使用性質、建筑面積、實施管理的時間；
（3）投標資格條件、報名的地點和期限；
（4）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關費用等。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
五、關于投標的相關事項
投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下主要內容：
（1）投標函及投標人的基本情況；
（2）物業管理服務理念、目標；
（3）物業管理機構運作方法及管理制度目錄；
（4）管理服務人員配備；
（5）物業管理服務分項標準與承諾；
（6）投標報價，包括物業管理費用的收支預算方案；
（7）對招標文件所列其他內容的陳述；
（8）招標文件要求提供的其他材料。
六、關于評標和中標的相關事項
(一)評標委員會專家成員(以下簡稱評標專家)的選定
市房地資源局建立評標的專家名冊。招標人應從專家名冊中采取隨機抽取的方式確定評標專家。
招標人應于開標前的3日內確定評標委員會成員,并在中標結果確定前對評標委員會成員名單予以保密。
(二)評標專家的條件
評標專家應符合下列條件之一：
(1) 從事物業管理及工程管理、建筑管理、財務會計等相關領域工作滿五年，具有中級以上技術職稱或同等專業水平，熟識物業管理業務知識并具有較豐富的實踐經驗；
(2)負責小區管理、擔任小區經理(負責人)六年以上,具有豐富的管理經驗。
除上述條件外，評標專家應能客觀、公正地履行職責，能保障時間參與物業管理投標評審。
(三)評標專家的管理
評標專家由市房地資源局聘任，聘期二年。
評標專家應當嚴格遵守評標規則和紀律。
市房地資源局定期對評標專家進行有關法律法規、政策和業務培訓。
評標專家有違規行為或不稱職的，取消其評標專家資格；被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
(四) 評標委員會成員的回避
評標委員會成員有下列情形之一的，應當主動提出回避:
(1)各區縣房地產行政管理人員；
(2)本人任職于投標人或者本人是投標人主要負責人的近親屬；
(3)本人與投標人有經濟利益關系；
(4)本人或本人所在單位為投標人作投標指導或制作投標書的。
評標委員會成員應當回避而不回避，造成招標人或投標人經濟損失的，應承擔賠償責任。
(五) 評標委員會成員的行為規范
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物。
評標委員會成員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
(六)評標現場答辯
在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
(七)投標評審
評標委員會應按照《物業管理項目評標規則》（詳見附件一）和招標文件確定的評標標準和方法，根據標書評分、現場答辯、投標人管理服務業績及企業綜合情況等方面進行比較和綜合評審，并對評標結果簽字確認，向招標人推薦中標候選人或者根據招標人的授權直接確定中標人。
前款規定的企業綜合情況包括企業資質等級及經察看并予書面記載的物業管理現場情況。
招標人設有標底的，應當參考標底。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
(八)中標結果的備案
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業所在地的區、縣房地產管理部門備案。
備案資料應當包括中標通知書、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
(九)物業服務合同的訂立
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件、中標人的投標文件和現場答辯記錄訂立書面的物業服務合同。
投標文件所陳述內容與現場答辯記錄內容不一致的，以現場答辯記錄為投標人最終確定的內容?！?nbsp;
(十)悔標的法律責任
中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果，或中標人放棄中標項目的，應承擔賠償責任。
七、其他相關事項
（一）物業檔案材料移交
招投標活動結束后，招標人與中標人應按照國務院《物業管理條例》的第二十八條及第二十九條的規定進行物業查驗，辦理物業承接驗收手續，移交相關資料。
（二）招標費用
物業管理項目招標發生的廣告代理、信息發布、文件編制、勞務和交通等費用均應由招標人支付。
（三）前期物業管理以外的招投標
前期物業管理期間以外的物業管理項目的招標投標活動，可參照本規定執行。
（四）本規定的實施日期
本規定自2004年9月l日起施行，本規定未盡事宜，按建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》執行。
附件：1.物業管理項目評標規則
2.前期物業管理招標書（示范文本）
附件1
物業管理項目評標規則
第一條 為了規范評標活動，保證評標的公平、公正，維護招標投標活動當事人的合法權益，依照國家與本市的相關規定，制定本規則。
第二條 評標委員會成員應當認真研究招標文件，了解和熟悉以下內容：
（一）招標物業的具體情況；
（二）物業管理服務內容及要求。包括招標文件中規定的主要技術要求、標準和報價條款；
（三）對投標人及投標書的要求；
（四）投標報價要求、評標標準、評標方法和在評標過程中考慮的相關因素。
第三條 評標委員會應當根據招標文件規定的評標標準和方法，對投標文件進行系統地評審和比較。
招標文件中沒有規定的標準和方法不得作為評標的依據。
評標委員會對各個評審因素進行量化的，應當將量化指標建立在同一基礎或者同一標準上，使各投標文件具有可比性。
第四條 評標方法采用綜合評估的方法。
對于能最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準的投標文件，評標委員會應將其投標人確定為中標人或推薦為中標候選人。
第五條 評標委員會在評標過程中發現的問題，應當及時作出處理或者向招標人提出處理建議，并作書面記錄。
第六條 在評標過程中有以下情形之一的，評標委員會應將投標人的投標認定為廢標：
（一）投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的；
?。ǘ┩稑巳速Y格條件不符合國家有關規定和招標文件要求的，或者拒不按照要求對投標文件進行澄清、說明或者補正的；
?。ㄈ┩稑宋募磳φ袠宋募岢龅乃袑嵸|性要求和條件作出響應的。
第七條 除招標文件另有規定外，投標文件有下述情形之一的，屬于未對招標文件作出實質性響應，評標委員會應將投標人的投標認定為廢標：
(一)物業設施設備的維護方案明顯不符合相關技術標準的要求；
(二)投標文件載明物業管理服務內容和標準等不符合招標文件的要求；
(三)不符合招標文件中規定的其他實質性要求。
第八條 投標文件在實質上響應招標文件要求，但在個別地方存在漏項或者提供了不完整的技術信息和數據等情況的，評標委員會應當要求投標人在評標結束前予以補正。
投標人拒不補正的，評標委員會可以對投標人作出不利于該投標人的解釋。
第九條 中標人的投標應當符合下列條件之一：
(一)能夠最大限度滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準；
(二)能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的投標價格最為合理可行。
第十條 評標委員會根據招標人的授權直接確定中標人的，應由評標委員會成員各自根據評定結果對投標人進行排序后交由評標委員會匯總后確定中標人。
評標委員會推薦中標候選人的，中標候選人應當限定在一至三人，并標明排列順序后交招標人。
第十一條 評標委員會根據本規則的規定否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標不足三個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以要求重新組織招標。
第十二條 評標委員會完成評標后，應當出具書面評標報告提交招標人。評標報告應當如實記載以下內容：
(一) 評標委員會成員名單；
(二) 開標記錄；
(三) 廢標情況說明
(四) 評標標準、評標因素及評分比較；
(五) 推薦的中標候選人名單與排序；
(六) 簽訂合同前要處理的事宜；
(七) 澄清、說明、補正事項紀要。
第十三條 評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明并記錄在案。
第十四條 向招標人提交書面評標報告后，評標委員會即告解散。評標過程中使用的文件、表格以及其他資料應當即時歸還招標人。
附件2
前期物業管理招標書（示范文本）
《 》物業小區由 公司開發建設。為推進物業管理服務的市場化運作，現決定按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》和市房地資源局《關于前期物業管理招投標的若干規定》的規定，采用（公開/邀請）招標的方式選聘本項目的物業管理企業。
一、《 》住宅物業基本情況概述
本項目建造的物業類型為： 。
地塊四至范圍：東至 路，西至 路，南至 路 ，北至 路（或見附圖）。
本項目總用地面積 平方米。用地構成為：物業用地 平方米；道路用地 平方米；公建用地 平方米；綠化用地 平方米。
本項目總建筑面積 平方米。其中地下總建筑面積 平方米；地上總建筑面積 平方米（住宅建筑面積 平方米，非住宅建筑面積 平方米，其他物業建筑面積 平方米）。
本項目共計建筑物 幢（其中住宅 套，非住宅 平方米）；建筑結構為 。
本項目的建筑密度為 %；綜合容積率 ；綠化率 %；綠化面積 平方米；集中綠化率 %；集中綠化面積 平方米。
本項目規劃建設機動停車位 個，其中地上停車位 個，地下停車位 個；按照規劃設計建造了非機動車停車位。
本項目已于 年 月開工建設，共分 期開發建設。第一期工程計劃于 年 月竣工并交付使用；整個建設項目計劃于 年 月全部建成并交付使用。
二、主要設施設備的配置及說明 (詳見附件1)
三、公建配套設施及說明(詳見附件2)
四、物業管理用房的配置情況
1、物業管理企業辦公用房。
建筑面積為 平方米；
座落位置：
2、業主委員會活動用房。
建筑面積為 平方米；
座落位置：
五、物業管理的內容與要求
?。ㄒ唬┪飿I管理的內容
1、物業管理區域內物業共用部位，共用設施設備及場所的使用管理及維修養護；
2、物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的保潔服務；
3、物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護；
4、物業管理區域內的綠化養護和管理；
5、物業管理區域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及經營管理；
6、供水 、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時，進行必要的協調和管理；
7、物業管理區域的日常安全巡查服務；
8、物業管理區域內的巡視、檢查，物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管；
9、物業管理區域內業主、使用人裝飾、裝修物業的行為管理；
10、
11、
?。ǘ┪飿I管理的要求
1、 按專業化的要求配置管理服務人員，
2、 物業管理服務與收費質價相符；
3、
4、
5、
六、投標人的條件
1、依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有 級以上物業管理資質的物業管理企業；
2、具有經營管理相似物業 萬平方米以上的管理經驗；
3、
4、
七、投標文件的編制要求
1、管理服務理念和目標
要求結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標及具體實施措施。
2、項目管理機構運作方法及管理制度
編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理（小區經理）的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。
3、管理服務人員配置
擬配小區（項目）經理、主要工程技術管理人員的姓名，年齡、學歷、職稱，以及相似工作崗位工作年限，經歷；其他崗位人員擬配人選，數量，職稱。
4、物業管理用房及相應管理設施的配置
提供物業管理用房的使用計劃、辦公經費的投入預算、開辦費籌措和處理意向。
5、物業管理費用的收支預案
按照本物業的使用性質，分項計算出本項目范圍內住宅和非住宅收取的物業管理費（每平方米建筑面積），以及各項管理費用支出計劃與數額。
6、物業管理服務分項標準與承諾
（1）房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾；
（2）房屋零星小修、急修質量標準和保質期承諾；
（3）維修工程質量合格率和回訪驗收率承諾；
（4）電梯、水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾；
（5）街坊道路、小區綠化、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業場所等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾；
（6）街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾；
（7）住宅和非住宅物業建筑、地下停車庫內消防設施管護措施與承諾；
?。?）小區街坊道路管護措施和完好率承諾；
?。?）小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾；
?。?0）管理服務質量投訴處理及時率承諾；
?。?1）業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾；
?。?2）
?。?3）
7、物業的維修養護管理，保潔、保安、護綠工作的實施方案
?。?）對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施；
（2）物業管理區域內共用設施設備的維修措施；
（3）業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施；
?。?）住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案；
?。?）保障物業管理區域內環境清潔度的措施；
（6）物業管理區域內保安24小時值勤，巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述；
?。?）小區綠化（喬灌木草坪及其他附屬設施）按季節維護、保養項目和措施；
?。?）
?。?）
8、物業維修和管理的應急措施
?。?）業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；
?。?）小區物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施；
?。?）業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施；
?。?）雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施；
?。?）電梯突然停運或機電故障的應急措施；
?。?）發生火警時的的應急措施。
9、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。
10、智能化設施的管理與維修方案。
11、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。
12、提供《業主臨時公約》的建議稿。
13、
14、
八、投標報價要求
1、根據本招標文件的要求，表明對本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。
報價計算單位為建筑面積 元/每平方米/月。
2、說明物業服務費的結算形式（包干制/酬金制/ ）。
3、
4、
九、投標書送達的要求
1、投標單位應于200 年 月 日 時 分前至招標工作小組購買標書，每套標書收取成本費 元整并同時繳納投標保證金 元整 。未中標者在招標人確定中標人后的5日內退還保證金，利息不計。
2、招標人定于200 年 月 日 時 分約請投標人在施工現場 集中后，共同踏勘招標物業現場并答疑。
3、投標單位應根據本招標文件的要求，編制投標書共 套，并加蓋投標企業法定代表人印章，密封后于200 年 月 日 時 分截標前，送達招標人指定的投標箱內，招標人將出具收件證明。逾期送達的，視作為放棄投標。
投標人在截標前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在截標后送達經補充修改的投標文件，招標人有權拒收。
4、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：
?。?）未密封的；
?。?）未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；
?。?）未能按照招標文件要求編制的；
?。?）逾期送達的。
十、開標的時間，地點，方法與程序
1、 開標的時間地址。
2、 開標的方法與程序。
十一、評標標準和評標辦法
1、招標人根據有關規定，本項目的評標委員會成員共設 人。其中，招標人指派 人，由招標人從市房地資源局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員 人 。
2、招標人、開標、評標會議定于200 年 月 日 時 分，在 路 弄 號 室召開。由評審委員會分別對投標書編制和投標人陳述與答辯進行評審。其中投標書編制占總分的 %，投標人陳述與答辯占總分的 %。
3、
4、
十二、中標人的確定及物業服務合同的簽訂
1、招標人在投標文件截止之日起的 日內（最長不超過30日）確定中標人，并向中標人發出中標通知書；
招標人在向中標人發出中標通知書向中標人發出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。
2、招標人和中標人在向中標人發出中標通知書發出之日起的30日內，按照招標文件和中標人的投標文件以書面形式簽訂物業服務合同。
3、
4、
十三、其他事項的說明
1、本招標項目物業管理服務費收費標準，按照中標價格確定。
2、投標人根據《關于前期物業管理招投標的若干規定》在投標過程中投標人如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失、招標人有權要求予以賠償。
3、由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂管理服務合同的，本次招投標的全部費用由中標人承擔。
4、投標人應表明對招標人在招標邀請書，招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應表明投標書連同招標者的書面中標通知均具有法律約束力；應表明投標報價的有效期自 至 。
5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理資質等級證書、法人代表的授權委托書和 等證明文件，并概要介紹本公司的資質等級，以往管理業績等情況。
6、
7、
十四、招標人及聯系方式
招標人：
地址：
電話： 郵編： 聯系人：
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二○○ 年 月 日
附件：1.物業主要設施設備的配置及說明
2.物業公建配套設施及說明
附件1
物業主要設施設備的配置及說明
一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。
二、供電、供氣設施設備配置狀況。
三、垃圾處理設施設備配置狀況。
四、小區出入口共計 處；分設在 路， 路和 路。
五、小區智能化設備的配置。
六、設施設備的主要技術參數和指標
七、
附件2
物業公建配套設施及說明