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各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：
市國土房管局《關于規范和加強本市居住區物業管理的若干意見》已經市政府原則同意，現轉發給你們，請遵照執行。
二00一年十一月三十日
關于規范和加強本市居住區物業管理的若干意見
（市國土房管局 二00一年十一月二十日）
1995年以來，全市物業管理行業依據市政府頒布的《北京市居住小區物業管理辦法》，堅持“市場化、社會化、專業化”改革方向，進行了多方面的探索和實踐，全市物業管理得到了很大的發展。但是，隨著住宅建設規模的擴大和住房制度改革的深化，觀念陳舊、體制落后、責權利不明確、市場運行不規范等問題越來越影響物業管理的發展。為進一步規范和加強本市居住區物業管理，推動物業管理行業健康有序的發展，提出以下意見：
一、加快組建和完善業主委員會
（一）物業管理是指住宅樓房內的公共部分以及樓房外一定區域的非經營性公用設施和環境的管理。物業管理是業主對物業管理區域內共同利益的維護、管理。業主或經約定的使用人（以下統稱業主）是這個區域內物業管理的重要責任主體。
（二）物業管理通過組織業主委員會來實施。業主委員會由全體業主通過一定方式推薦或選舉產生，在物業管理活動中要維護全體業主合法權益。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有完全民事行為能力的業主擔任，并保證遵守物業管理法律法規，遵守物業管理公約、遵守業主委員會章程。鼓勵和支持物業管理區域內具有業主身份的各級人大代表和政協委員作為業主委員會成員參與物業管理。
根據物業管理區域的規模，業主委員會一般由五名至十五名委員單數組成。
（三）業主委員會應當按照國家、本市有關規定和業主委員會章程履行職責：代表業主選擇物業管理企業并與其確立物業管理委托合同關系；負責監督物業管理企業服務質量，對違反物業管理委托服務合同的物業管理企業，可以依法解除合同，另行選擇物業管理企業；督促業主遵守國家法律法規和物業管理公約，按期交納物業管理費用；協調業主、物業管理企業之間的關系；協助物業管理企業搞好物業管理。
（四）凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會。
危舊房改建區的區（縣）政府或危改項目承擔單位，應在小區交用時組織入住業主組建業主委員會。
物業管理區域內業主數量較少的，可以不組建業主委員會，推薦業主代表行使業主委員會職能。
（五）商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金，用以保障住房售后的維修管理。公共維修基金按照規定實行專戶存儲、?？顚Ｓ?。業主委員會成立前，商品住宅公共維修基金由物業管理行政主管部門代管；業主委員會成立后，業主委員會負責審定物業管理企業提出的年度使用計劃，并按計劃監督公共維修基金的使用。
二、培育和規范物業管理市場
（一）物業管理企業作為物業管理市場的主體，要按照現代企業制度的要求，完善法人治理結構，堅持以服務居民為中心，建立健全各項規章制度，嚴格執行《北京市居住小區物業管理服務基本要求》，自覺履行物業管理合同，不斷提高服務水平。物業管理企業的服務收費要明碼標價，收費項目、收費級別、收費標準及收費依據應在收費場所公布。鼓勵物業管理企業吸收下崗職工就業。
（二）業主應當采用招投標方式確定物業管理企業，形成公開、公平、公正的競爭機制。新建商品住宅、經濟適用住房、危舊房改造項目的開發建設單位及業主委員會選擇物業管理企業，必須采取招投標方式確定；其他居住區在選擇新的物業管理企業時，一般也要實行招投標方式。物業管理行政主管部門應加快建立物業管理招投標有形市場，加強對物業管理招投標活動的監督管理。
（三）規范物業管理收費。
1．公共性服務實行政府指導價。公共性服務內容包括公共區域的保潔、保安、綠化、共用部位和共用設施設備的日常運行維護和小區日常管理等。公共性服務實行分級收費，由產權人或經約定由使用人交納。
業主委員會成立前，居住小區公共性服務收費的等級和標準由市或區縣物價主管部門、物業管理行政主管部門核準。業主委員會成立后，業主委員會可以與物業管理企業協商選定公共性服務收費級別及標準，并可在選定級別的政府指導價基礎上適當浮動。
2．特約性服務收費實行經營者定價。自用部位、自用設施維修的收費項目和標準由業主委員會和物業管理企業協商確定；未成立業主委員會的，物業管理企業應事先明示。特約性服務收費由委托人交納。
三、積極推進老舊居住區實施物業管理
（一）推進老舊居住區的物業管理工作應當從加快房改和加強老舊居住區環境整治著手，為實施物業管理創造條件。各區（縣）政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動員產權單位、產權人、使用人、物業管理企業共同出資改造居住區環境。在此基礎上，通過試點，結合公房出售，摸索經驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點的物業管理方式。爭取在2003年底以前，全市城區的老舊居住區基本實行物業管理。
（二）推進老舊居住區的物業管理，必須同步加快直管公房維修管理體制改革步伐。市、區（縣）房管部門要按照政企分開的原則，改革管理體制，對原有的直管公房由政府直接經營管理改為授權企業經營管理。授權經營的企業要通過改革轉變經營機制，實現由傳統的房屋管理模式向現代物業管理模式的轉變。
（三）加快老舊居住區直管公房維修管理體制改革。結合直管公房管理體制改革，按照“管修分離”的原則，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實現“市場化、社會化、專業化”的現代物業管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行。
（四）機關、企業、事業、部隊、學校等自管房單位也要結合后勤社會化改革工作，將房屋和區域環境管理推向社會,實現專業化的物業管理。
四、加強物業管理監督
（一）市、區（縣）國土資源和房屋管理局（以下簡稱國土房管局）作為物業管理行政主管部門，要轉變職能，改進作風，依法行政，重點是培育和規范市場，做好指導、服務和監督工作，不斷加強和改進管理。同時要加緊制定物業管理行業發展規劃和有關政策，推動物業管理行業的健康發展。
市、區（縣）房屋管理部門要加快直管公房管理體制改革。所有直屬房管公司、房管所要按照政企分開、政事分開的原則，加快與原行政主管部門的脫鉤，原承擔的行政管理職能交給行政主管部門。與此同時，要加快經營管理體制改革，使之盡快完成向物業管理企業的轉變。在改革過程中，市、區（縣）房屋管理部門要做好脫鉤轉制的各項工作銜接和具體指導，確保這項工作的順利進行。
（二）市、區（縣）國土房管局負責指導業主委員會的組建和日常工作的監督。業主委員會的成立、改選及做出的重要決定均應向所在區（縣）國土房管局登記備案。區（縣）國土房管局對業主委員會做出的違反法規、規章及政策的決定，有權要求業主委員會糾正。
（三）市、區（縣）國土房管局要加強對物業管理企業服務的執法檢查，特別是對達不到《北京市居住小區物業管理服務基本要求》、群眾反映強烈、投訴多的物業管理企業，要從嚴查處。通過執法檢查，促進企業不斷提高服務質量和規范行為。同時，要加強執法隊伍建設，提高執法人員素質，積極探索適合本市物業管理特點的執法體制。公安、綠化、物價等部門要按照各自職責加強對居住區的社會治安管理、綠化管理和物業管理企業收費等行為的執法檢查。
（四）完善居住小區的建設與管理銜接制度。居住區的開發建設單位必須按照規劃要求配套建設相應的設施，在具備通水、通電及道路、衛生保潔、交通等基本生活條件后，才能安排居民入住。開發建設單位辦理銷售新建商品房手續時，必須提供物業管理公約。銷售住宅時，必須向購房人明示物業管理公約。公約要明確物業管理服務項目、服務內容和費用標準。購房人在辦理房屋交易過戶手續時，要提供履行物業管理公約的承諾書。
五、統一認識，加強領導
規范和加強物業管理，是為居民創造方便、整潔、舒適、安全的生活和工作環境的一項重要工作，涉及到廣大居民的切身利益，是實踐江澤民總書記“三個代表”重要思想的具體體現。各區（縣）政府要充分認識搞好物業管理工作的重要性，把規范和加強物業管理作為為群眾辦實事、辦好事的一項重要工作，列入政府的日常管理。各部門、各單位要在同級政府的統一領導下，統籌規劃、密切配合、狠抓落實。街道辦事處、社區居委會要結合社區建設，加強對物業管理工作的指導，推動物業管理工作的健康發展。
六、加強宣傳，轉變觀念
有關部門和單位要加大宣傳力度，通過報紙、雜志、廣播、電視等媒體以及其他形式，廣泛開展物業管理法規、政策和相關知識的宣傳，引導居民正確認識物業管理對于改善自身居住環境的意義，提高全社會物業管理意識，鼓勵居民參與物業管理，為規范和加強全市物業管理創造良好的社會氛圍。
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