吉林市住宅區物業綜合管理規定

為加強全市住宅區物業綜合管理工作，保障居民的良好居住環境，建立權責統一的長效監管機制，進一步推進規范化物業管理工作，提高全市物業管理水平，特做出如下規定：

一、落實物業屬地管理，強化市、區、街道、社區物業綜合管理體制

（一）市人民政府對全市住宅區物業綜合管理工作負總責。市房地產管理局是全市住宅區物業綜合管理工作的主管部門，負責監督、指導和考核各區人民政府、市直各相關部門住宅區物業綜合管理工作；協調、處理住宅區物業綜合管理中出現的各種問題；建立市、區、街道、社區四級物業管理責任體制。

（二）各區人民政府必須建立區、街道、社區三級物業管理責任體制；建立住宅區物業綜合管理責任制及棄管應急預案。

（三）各城區(含開發區)物業辦履行下列職責：

1、負責考核街道辦事處和區各相關部門的物業綜合管理工作；

2、指導、監督物業服務企業、業主大會、業主委員會的工作，負責業主委員會備案；

3、負責物業服務企業資質、批準協議選聘物業服務企業、前期物業管理招投標、物業交付使用、物業承接驗收、物業專項維修資金、物業維修保證金、物業服務保證金的監督管理；

4、受理物業管理投訴，查處違反物業管理法律法規行為；

5、負責指導、督促街道辦事處、社區居民委員會落實棄管住宅區（樓）管理工作。

（四）街道辦事處實行主任負責制。街道辦事處城管科負責轄區住宅區物業綜合管理的具體工作，統一名稱為城管物業科。街道辦事處應當建立物業綜合管理責任考核制度，并履行下列監管職責：

1、考核社區居民委員會物業綜合管理工作；

2、負責對住宅區道路、方磚、綠化等公共設施自然破損情況的巡視和報告；負責住宅區衛生保潔；

3、負責對人為破壞道路、方磚、綠化等公共設施及違反市容、規劃、物業管理等法律、法規行為及時勸阻。勸阻無效的，以書面形式向城管行政執法、規劃、物業、建設等部門報告；　　

4、指導業主選聘物業服務企業，監督、檢查物業服務企業的管理和服務；

5、指導、監督業主自治管理活動，組織業主召開首次業主大會，指導業主委員會換屆工作；

6、負責住宅區棄管期間的衛生保潔工作；

7、調解物業管理糾紛。

（五）社區居民委員會在物業綜合管理工作中，接受區物業辦和街道辦事處城管物業科的領導，負責本社區物業綜合管理工作。建立物業綜合管理責任制。社區主任助理在社區居民委員會主任的領導下，專職從事社區物業管理工作。社區居民委員會履行下列物業綜合管理監管職責：

1、對違反市容、規劃、物業管理和房屋安全等法律、法規行為，進行勸阻。勸阻無效的，及時以書面形式向街道辦事處報告；

2、指導、監督業主大會、業主委員會、物業服務企業的物業服務和業主物業自行管理活動；

3、組織召開首次業主大會會議并及時指導業主委員會換屆工作。對不能成立業主大會的，行使業主委員會職責；

4、組織受益業主繳納維修費用，對住宅區棄管期間的樓房本體進行維修；

5、調解物業管理糾紛。

二、各相關部門認真履行物業綜合管理工作職責，共同做好住宅區物業綜合管理工作

（六）市房地產管理局負責對下列行為進行查處：

1、擅自占用物業共用部位或者損壞、占用、移裝共用設施設備的；

2、開發建設單位不按規定提供物業服務用房的；

3、開發建設單位沒有通過招投標方式或批準協議方式選聘物業服務企業的；

4、開發建設單位擅自處分屬于業主的共用部位、共用設施設備所有權的；

5、開發建設單位不移交相關資料的；

6、開發建設單位不向物業買受人明示《前期物業服務合同》的；

7、開發建設單位占用、挪用物業專項維修資金的；

8、物業服務企業未取得資質證書擅自從事物業管理活動的；

9、物業服務企業不履行物業服務合同約定的義務的；

10、物業服務企業出租物業服務用房或利用共用部位、公共場地經營的。

（七）市、區城市管理行政執法局向每個街道辦事處派駐行政執法工作人員，具體負責對下列行為進行查處：

1、未經批準擅自挖掘或破壞損壞未封閉住宅區市政道路、方磚、綠化、環衛、健身器材等公共設施的；

2、違法搭建建（構）筑物、棚亭廈、自行車棚的；

3、在樓房頂部或樓體上擅自搭建建（構）筑物或改變房屋外立面造型的；

4、擅自在公共場地上堆放雜物或傾倒建筑垃圾和生活垃圾的；

5、擅自在戶外從事洗車、修車經營活動或設立攤點及從事露天燒烤的；

6、擅自張貼、安裝樓體廣告、牌匾、落地燈箱或在房屋、走廊亂涂亂畫、散發野廣告的；

7、擅自在住宅區及公共用地挖掘、圈地、耕種或飼養畜禽的。

（八）市公安機關負責對下列行為進行查處：

1、住宅區及房屋內存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的；

2、阻礙消防通道的；

3、停放中型以上客車及貨運機動車輛的。

市公安機關對住宅區及房屋消防設施實行監督管理，督促產權單位、管理單位完善消防設施。

（九）市、區環境保護管理局對下列行為進行查處：

1、開辦產生超標噪聲的機械加工及娛樂項目的；

2、油煙無封閉管道排放的。

（十）市發改委對開發建設單位、物業服務企業違規收費、亂收費行為進行查處。

三、加強項目規劃、建設、驗收的監管，全面規范新建住宅區物業管理

（十一）市規劃局合理、統籌規劃住宅和商業網點的布局。按照《吉林市物業管理條例》的規定，規劃物業服務用房的具體位置和面積，并在規劃圖中予以標注。已辦理商品房預售許可證的商品房住宅區，已批準的物業管理配套設施規劃不得擅自變更。

（十二）住宅和配套設施應嚴格按照工期施工，同時驗收、同時交付使用。強化質量監督、規劃、消防、市政公用等驗收。綜合驗收前，質量監督、規劃、消防及供水、供電、燃氣、供暖、通訊、有線電視、電梯等配套設施必須驗收合格。其中，供水（含高層加壓供水）、供電、燃氣、供暖（含高層加壓供暖）、通訊、有線電視等設施應按協議向相關管理單位進行移交。

（十三）強化住宅項目綜合驗收制度，物業管理行政主管部門參與房地產開發管理機構組織的住宅項目綜合驗收工作，嚴格按照物業管理標準進行驗收，并向房地產開發管理機構出具書面意見。綜合驗收合格后，開發建設單位可向房屋買受人辦理入住手續。未辦理備案手續的，開發建設單位不得將物業交與物業買受人，房地產管理局對該項目不予初始登記。

（十四）加強新建住宅小區房屋使用的監管。物業管理區域內的住宅、機動車庫的業主，不得擅自改變其使用用途。各區政府指定的部門要對擅自拆改房屋行為進行查處。房地產管理局在審批住宅業主房屋拆改手續或工商、教育、勞動和社會保障、衛生、藥品監督、文化、公安、環保等行政主管部門批準住宅小區住宅業主利用其住宅、機動車庫申請的從事經營活動及變更的許可時，業主必須出具有利害關系業主書面同意業主改變房屋使用用途的意見。消防部門審批消防手續時，對另設防火通道的，必須查驗房屋拆改批準手續。

四、加強舊住宅區的物業綜合管理，落實舊住宅區的房屋及配套設施的管理責任

（十五）加強舊住宅區樓房本體共用部位維修養護。舊住宅區樓房本體共用部位必須由原產權單位或其委托的物業服務企業進行維修養護管理。無管理單位的房屋，由社區居民委員會組織業主召開業主大會，指導業主大會選聘物業服務企業或進行自行管理。無法召開業主大會的，房屋本體共用部位（屋面防水、外墻皮修復、粉飾、樓道門窗、樓道燈等）需要維修時，由社區居民委員會行使業主委員會職責，組織業主維修，費用由受益業主分攤。

（十六）加強環境整治住宅區環境配套設施管理。各區政府對環境整治住宅區各種配套設施管理負總責。街道辦事處是整治住宅區道路、方磚、綠化等配套設施使用情況的具體監管單位，區建設局是維修養護單位。社區居民委員會在日巡視過程中發現道路、方磚、綠化等配套設施自然損壞的，應當立即向街道辦事處報告，街道辦事處接到報告后，應立即報區建設局維修。巡視中發現人為損壞的，社區主任助理查清責任人并報市、區行政管理執法局予以查處。

（十七）保證環境整治住宅區環境配套設施維護資金的投入。維修養護所需費用按照環境整治住宅區的道路、方磚、綠化工程總投資的5—7%的標準，由市人民政府從城市維護費中單獨列支，定額劃撥給區人民政府。

（十八）加強住宅區住宅相關配套設施的維護。各相關專業設施管理單位要做好供電、供水、供暖、燃氣、通訊等基礎設施的管理及服務工作，滿足社區居民的需求。公用供電設施及業主電表（含電表）以外的供電設施，由供電單位管理維修。業主戶外的供水設施，由供水單位管理和維護。未實施物業管理住宅的下水設施（井、管線、化糞池）的疏通、清掏和維修由市政公用局負責，所需費用從市城市維護費中列支。

（十九）任何單位和個人不得擅自挖掘住宅區內道路、方磚、綠地和其他場地。因工程建設需要挖掘的，必須到所在地的區建設局辦理審批手續，并繳納挖掘復原費用，由區建設局負責復原。對于擅自挖掘的，由市、區行政管理執法局責令其停止施工，補辦審批手續，并予以處罰。

五、建立區、街道、社區落實棄管住宅區（樓）管理的聯動機制，解決棄管住宅區（樓）管理問題

（二十）住宅區（樓）出現物業棄管傾向或物業棄管發生時，社區居民委員會要查明原因，及時向街道辦事處和區物業辦報告。

（二十一）住宅區（樓）棄管后，街道辦事處應當立即組織環衛保潔單位承擔環境衛生保潔工作，直至新的管理單位提供物業服務之時，所需費用由受益業主分攤。同時，街道辦事處、社區居民委員會組織召開業主大會，確定選聘新的物業服務企業或實行業主自行管理。管理單位確定后，街道辦事處應當及時向區物業辦報告。

六、建立質價相符的收費機制，切實解決物業服務收費難的問題

（二十二）市發改委制定各級物業綜合服務的政府指導價格。

（二十三）凡未通過綜合驗收，且已經向業主辦理入住手續的物業項目，在交付使用驗收前，物業服務企業所發生的物業服務費用，由開發建設單位承擔。

（二十四）售房單位應當加強對各自房改房屋和公有房屋的維修養護管理。物業服務企業接收企事業單位房屋管理后，只收租金，不對房屋本體共用部位、共用設施設備維修養護的，可由業主委托其他物業服務企業服務。其公有房屋的承租人應從租金中扣除房屋本體共用部位共用設施設備維修費用后，剩余部分作為租金交給售房單位。

（二十五）結合“城市一卡通”工程的實施，對具備條件的住宅區，將物業服務費用或業主應承擔的房屋本體共用部位共用設施設備維修費用，納入“城市一卡通”進行收取。

（二十六）對無理由欠繳物業服務費用或維修費用的業主，通過媒體公開予以曝光，向社會公布。同時，業主委員會或者社區居民委員會可以通知不繳費業主所在單位，由其所在單位從工資中扣除。業主委員會或社區居民委員會也可以向人民法院起訴。

七、加大清繳力度，強化物業專項維修資金的管理工作

（二十七）加強房改維修資金的清繳力度。改制企業的房改維修資金必須列入改制成本，統一轉入市物業專項維修資金管理中心設立的物業維修資金專戶，進行統一管理。

（二十八）進一步加大商品房維修資金的清繳力度。對有拖欠、挪用維修資金行為的開發建設單位，對于情節嚴重構成犯罪的，移交司法機關依法處理。

八、建立考核、獎懲機制，確保長效監管機制的建立

（二十九）市人民政府制定全市住宅區物業綜合管理考核細則，每年對全市住宅區物業綜合管理工作進行一次考核。具體考核工作由市房產局組織，考核結果報市政府。對成績突出的市直各相關部門、區人民政府、區相關部門、街道辦事處、社區居民委員會，由市政府予以獎勵。凡是物業綜合管理沒有達標的，取消區政府或相關部門的評優資格。對于各區政府、各相關行政主管部門失職的，由市人民政府予以通報批評，并給予相應的經濟處罰。

（三十）各區人民政府每年對街道辦事處物業綜合管理工作進行兩次考核。一次未達標的，取消街道辦事處評優資格。兩次未達標的，對街道辦事處和相關部門予以通報批評，對相關責任人予以行政處分。

（三十一）街道辦事處應當每季度對社區居民委員會物業綜合管理工作進行一次考核。一次未達標的，對社區居民委員會及責任人給予警告；兩次未達標的，辭退社區主任助理。

（三十二）加強住宅區物業綜合管理的日常監管力度，對住宅區物業綜合管理工作實行動態監管。按照責任劃分，分別對相關責任單位和責任人予以相應的經濟處罰和行政處分。

（三十三）本規定自公布之日起施行。國家、省、市出臺新的規定時，按新規定執行。