為加強物業管理區域業主大會建設，規范業主委員會的行為，根據《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《業主大會規程》，結合臺州實際，制定本實施辦法。
一、首次業主大會籌備
物業管理區域符合業主大會成立條件的，各縣（市、區）房地產主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時督促建設單位依法組織開展業主大會籌建工作。
業主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業主推薦的代表、建設單位和居民委員會代表組成，一般為5—15人。業主推薦的代表應當由模范履行業主義務、熱心公益事業、責任心強并有一定組織能力的業主擔任?；I備組產生后，各縣（市、區）房地產主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將籌備組成員名單在物業管理區域內公告。
籌備組應當在各縣（市、區）房地產主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，做好下列各項籌備工作：
1、確定召開業主大會會議的形式。由業主代表參加業主大會會議的，應確定業主代表產生的方式、人數，并組織業主推薦產生業主代表；
2、確認業主身份以及業主在業主大會會議上的投票權數；
3、確定召開業主大會會議的時間、地點和內容；
4、確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法及名單；
5、參照市建設規劃局制定的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
上述事項的內容應當在召開業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內公告（相關的公告示范文本詳見附件）。
6、做好召開業主大會會議的其他各項工作。
二、分期開發項目業主大會和業主委員會的成立
劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，先行開發區域內出售并交付使用的物業符合業主大會成立條件的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會組成人數應當按照分期開發建設的物業建筑面積比例，在《業主大會議事規則》中予以約定。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，即成為該業主大會的成員。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》的約定，增補業主委員會委員。
三、業主身份的認定
業主身份的認定以房地產權證記載的權利人為準。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業主。房地產權證記載的權利人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過一人的，應當推選一人參加業主大會會議。
四、業主投票權確定
業主投票權的計算單位應符合《浙江省物業管理條例》的規定，如要另行約定，須在《業主大會議事規程》中予以明確，并征得業主大會的同意。
五、業主代表的產生和職責
業主大會以集體討論形式召開會議的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選業主代表參加。
業主推選代表參加業主大會會議的，業主代表應于參加業主大會會議的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業主意見，業主大會會議凡需投票表決的事項，業主贊同、反對或棄權的表決票經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
六、業主委員會候選人的產生辦法
籌備組應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房地產主管部門的指導下，根據物業管理區域規模及業主委員會委員的代表性、廣泛性和物權的比例，確定委員候選人的分布和人數（一般由5—15名成員組成），并實行差額或等額選舉。業主委員會委員候選人可以采用下列辦法之一產生：
1、籌備組直接聽取業主意見，經匯總后提出業主委員會委員候選人名單；
2、籌備組向業主發放推薦表，根據得票多少，產生業主委員會委員候選人；
3、籌備組書面公告業主到指定地點領取推薦表推薦，根據得票多少，產生業主委員會委員候選人。
業主委員會委員候選人名單產生后，籌備組應當在物業管理區域內予以書面公告。
七、業主委員會選舉
籌備組在業主委員會選舉前應當做好下列選舉準備工作：
1、公布選舉（投票）的時間、地點。采用書面征求意見形式的，在投票截止日期7日前，采取直接送達或者郵寄送達的方式將選票送達業主，并保存送達憑證；
2、確定監票、計票、唱票及其他選舉工作人員（監票、計票、唱票人員應當由非業主委員會委員候選人的其他人員擔任）；
3、準備票箱和選票。
業主委員會的選舉應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加；業主委員會委員的當選應經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主委員會選舉時，應按《業主大會議事規程》要求，以超過1/2投票權數的得票多者當選；若票數相等，不能確定當選人時，應當對得票數相等的被選舉人再次投票，以得票多的當選。
投票結束后，采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由唱票、計票和監票人做出記錄。
業主委員會依法選舉產生后，應按規定向當地房地產主管部門辦理備案手續。業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當重新備案。
八、業主委員會委員的變更
經業主委員會或者20％以上業主提議變更業主委員會委員的，業主委員會應當召開業主大會會議做出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。業主委員會不依法履行召開業主大會會議的職責，經房地產主管部門責令其限期改正后仍未履行的，房地產主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織業主推薦產生召開業主大會會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業主召開業主大會會議。
業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：
1、因物業轉讓、滅失，已不再是本區域業主的；
2、連續三次以上無故缺席業主委員會會議的；
3、因疾病、經常外出等原因難以履行職責的；
4、被司法部門認定有犯罪行為的；
5、以書面形式向業主委員會提出辭呈的；
6、兼任所轄區域物業管理企業工作的；
7、嚴重違反物業管理法規或者拒不履行業主義務的；
8、其他原因不適宜擔任業主委員會委員的。
業主委員會委員資格終止的，應當在終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
九、業主委員會會議
業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定召開業主委員會會議。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，做出決定必須經全體委員人數半數以上同意。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。業主委員會會議應邀請社區居委會代表參加或是將業主委員會的決定及時向社區居委會抄告。
物業管理區域內，凡采用書面形式征求業主意見決定有關事項的，應當征得業主委員會同意或由業主委員會按照規定組織業主表決，其他單位和人員不得另行組織表決。
十、業主委員會換屆、改選、補選
業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉，逾期未換屆的，房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接的手續。
業主委員會任期屆滿不組織換屆選舉的，應按照《浙江省物業管理管理條例》執行。
十一、召開業主大會會議的程序
業主大會會議按下列程序召開：
1、會議籌備工作。業主委員會（籌備組、換屆改選小組）做好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業主情況。
2、發布公告。業主大會召開會議前15日，由業主委員會（籌備組、換屆改選小組）將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。
3、征詢意見或投票表決。采用書面征求意見形式的，業主委員會（籌備組、換屆改選小組）應發放征詢意見表或表決票（選票），將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見或由業主投票表決。
4、回收統計意見。業主委員會（籌備組、換屆改選小組）根據《業主大會議事規則》的規定回收業主意見，進行意見匯總或者票數統計。
5、通報大會議事決定。業主委員會（籌備組、換屆改選小組）在公告欄通報征詢意見或投票統計結果，接受業主的查詢和監督。
業主委員會（籌備組、換屆改選小組）根據征詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定，應當以書面形式在物業管理區域內公告。
業主委員會（籌備組、換屆改選小組）應當做好業主大會會議書面記錄并存檔。
十二、業主委員會的自身建設
業主委員會應當自覺接受房地產主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會的指導和監督，加強對物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力。要切實履行業主委員會的職責，建立業主委員會接待制度，接受業主的咨詢、投訴和監督，協調業主之間及業主與物業管理企業之間的關系，共同搞好物業管理工作。
業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供物業管理服務的物業管理企業中任職。
新當選的業主委員會成員應當參加各縣（市、區）物業管理行政主管部門組織的培訓，各縣（市、區）物業主管部門應做好業主委員會委員的培訓記錄。
十三、檔案管理
業主委員會應當建立檔案管理制度，下列檔案資料應當編號造冊，并指定專人管理，物業管理企業應當為其提供檔案資料柜。
1、各類會議記錄、紀要；
2、業主委員會、業主大會做出的決議、決定等書面材料；
3、各屆業主委員會產生、備案的材料；
4、業主清冊及聯系方式；
5、物業管理服務合同；
6、有關法律、法規和業務往來文件；
7、業主和使用人的書面意見、建議書；
8、公告、公示及其證明材料；
9、物業維修資金收支情況清冊；
10、其他有關材料。
十四、印章使用管理
業主委員會應當建立健全印章管理制度，業主委員會印章應由業主委員會確定的專人保管，并按印章管理制度使用。
業主大會對外行使權利使用業主委員會印章的，應當由業主大會作出決定；處理業主大會內部公共事務需使用業主委員會印章的，由業主委員會決定。
違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
十五、未盡事宜請參照《浙江省物業管理條例》和建設部《業主大會規程》。
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2010/6/30 10:38:00