《房屋及其附屬設施設備維修項目分類》四川?。▍^域性）地方標準征求意見稿

項    目

維    修

改    造

地基、基礎

1、地基出現不均勻沉降，且經相關資質單位檢測、鑒定，表明沉降不穩定，應對地基進行加固

2、基礎承載力不足，經相關資質單位檢測、鑒定，不能滿足安全承載要求，應對基礎進行加固

1、經加固后基礎承載力仍不足，應改造

2、按JGJ 125的規定鑒定為危險點，應改造

柱、梁、板、墻、屋架、檁條等

保護層出現開裂、空鼓、裂縫、表面風化、酥松及鋼筋銹蝕等，影響結構安全，經相關資質單位檢測、鑒定為不符合GB 50292的規定，應進行局部或整體加固

1、柱、梁、板、墻、屋架、檁條等經加固后承載力仍不足，應改造

2、按JGJ 125的規定鑒定為危險點，應改造

項    目

維    修

改    造

防水層

防水層滲水，影響正常使用，應維修

經維修后仍達不到要求，應改造

地面、墻面

出現開裂、空鼔、翻砂、起皮、龜裂等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應改造

天棚

出現開裂、脫落、滲漏、起皮、變色等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應改造

門、窗

—

出現構件變形、開關不靈、配件損壞或缺失、油漆變色、掉粉、龜裂等，影響使用功能和觀感效果，且局部修補不能滿足要求，應改造

注：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

項    目

維    修

改    造

外墻外保溫層

—

出現開裂、空鼓、脫落、滲漏、粉化等，影響使用安全及外保溫功能，損壞面積達到20%及以上，應改造

外墻裝飾裝修（外墻水刷石、勒腳飾面、外墻滲水、墻涂料、外墻石材面層、外墻塊料面層、外墻裝飾板面層、玻璃幕墻、外墻欄桿、外墻空調架、外墻油漆等）

外墻面出現污損、開裂、油漆變色、掉粉、龜裂、空鼓、粉化、滲漏等，塊料面層出現破裂、脫落等，密封膠（條）出現開裂、脫落等，支撐構件出現損壞等，影響公共安全、使用功能和市容觀感，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

1、經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應改造

2、3～5年外墻翻新一次

外墻門、窗（玻璃、紗窗、外墻百葉等）

—

出現構件變形、損壞、配件缺失、開關不靈、油漆變色、掉粉、龜裂等，影響使用功能和觀感效果，應改造

注：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

項    目

維    修

改    造

地面裝飾裝修（地面、踢腳線等）

地面出現開裂、空鼔、翻砂、起皮等，踢腳線出現破損、翹曲、脫落等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應改造

扶手、欄桿、欄板等

—

出現破損、斷裂、脫落、連接(墻)件松動、失效、銹蝕等，油漆出現嚴重污染、掉皮、褪色等，塑料扶手老化變形等，影響使用功能和安全，損壞面積達到50%及以上，應改造

內墻面裝飾裝修（抹灰、涂料等）

內墻面出現開裂、空鼔、起皮、滲漏等，塊材出現脫落、變形、支撐結構失效、位移、損壞等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應改造

項    目

維    修

改    造

天棚裝飾裝修（吊頂、涂料等）

天棚裝飾裝修出現開裂，變形，脫落，滲漏等，吊頂出現變形、翹曲、下墜等，吊掛結構件出現松脫、失效、嚴重銹蝕等，存在安全隱患、影響使用功能和觀感效果，損每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應改造

門、窗（木門窗、金屬門窗、金屬卷簾門、電子對講門等）

—

出現構件變形、損壞、配件缺失、開關不靈、油漆變色、掉粉、龜裂等，影響使用功能、安全和觀感效果，應改造

注：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

項     目

維    修

改    造

屋面（瓦屋面、型材屋面、屋面構造層、天溝、檐溝等）

屋面瓦出現不平整、破裂、合瓦交接處不密實等，屋脊、檐口出現不平直等，構造層出現空鼓等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應改造

屋面保溫層

—

出現損壞、開裂、空鼓、脫落、滲漏、粉化等，影響使用安全、外保溫功能，損壞面積達到20%及以上，應改造

屋面防水層（卷材防水、涂膜防水、剛性防水等）

出現老化、斷裂、翹邊、封口脫開、嚴重空鼓等，引起房屋滲水，嚴重影響房屋使用功能，應維修

經維修后仍達不到要求，漏雨房間數量累積達到頂層房間總數30%及以上，應改造

注：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

項    目

　維    修

　更    新

　改    造

道路基礎

1、基層沉降，出現裂縫等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到整條道路的10%及以上，應填充修補、加固道路基礎

2、其它改造（如爆管等）涉及的道路基礎維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應更新

擴建、加寬及原材料和結構方式的改變

路面及裝飾層

1、出現裂縫、空鼓、積水等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

2、其它改造（如爆管等）涉及的路面維修

交通標識、畫線

—

交通標識、畫線出現脫落、模糊、無法辨識等，累加長度達到30%及以上，應更新

增加交通標識、畫線

燈飾、欄桿等附屬設施

—

1、燈飾、欄桿及其各類鋼鐵部件3～5年全面油飾翻新一次；木門窗及其各類木部件5～10年全面油飾翻新一次

2、經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應更新

新增和擴建

注：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

項    目

　維    修

　更    新

　改    造

廣場基礎

1、基層沉降，出現裂縫等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

2、其它改造（如爆管等）涉及的廣場基礎維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應更新

擴建、加寬及原材料和結構方式的改變

廣場面層（石材、塊料面層等）

1、出現裂縫、空鼓、積水等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

2、其它改造（如爆管等）涉及的面層維修

注：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

項    目

　維    修

　更    新

　改    造

溝渠、水池、游泳池基礎及側壁

基層沉降，出現裂縫、垮塌等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞面積達到10%及以上，應維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應更新

擴建、加寬及原材料和結構方式的改變

溝渠、水池、游泳池面層

出現裂縫、空鼓、積水等，影響使用功能和觀感效果，單個水池或溝渠每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

溝渠、水池、游泳池防水層

防水層破裂補漏，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上及以上，或每天的漏水量達到5立方米以上，應維修（標準游泳池21m×50m，水深1.8m）

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，或每天的漏水量達到20%及以上，應更新

擴建或原材料和結構方式的改變而增加防水層

項    目

維    修

更    新

改    造

欄桿

—

1、欄桿及其各類鋼鐵部件3～5年全面油飾翻新一次；木門窗及其各類木部件應5～10年全面油飾翻新一次

2、出現嚴重脫漆、銹蝕等，已完全失去本身的使用功能或存在嚴重的安全隱患，損壞面積達到50%及以上，應更新

新增和擴建

水池、游泳池給排水設備設施

1、主管道的熔、焊接維修

2、暗管填充材料沉降等其他因素引起的管道破裂而進行隱蔽工程的綜合維修

3、消毒、過濾等設施設備漏水，應維修

4、水泵、電機設備（非標配件、專有或專利設備）出現軸承、線包故障等，應拆機、調整更換

1、管體局部補漏已無法解決其漏水問題，應進行局部或全面更新

2、水管腐蝕嚴重并發生滲漏或達到使用年限，應更新

3、消毒、過濾等設施設備達到使用年限或維修費用超過重置費用的50%及以上，應更新

4、水泵、電機達到使用年限或泵本體損壞嚴重，經重繞線包更換泵體主要零部件也無法維修，應更新

1、在原有設備無損壞的情況下，增加給水管

2、改變電氣設備的相關使用參數指標進行的更換

水池、游泳池相關電氣設備設施

柜體內各種開關和元器件損壞，主要零部件換件率達到10%及以上

1、配電等相關電氣柜體3～5年全面油飾翻新一次

2、柜體內元器件老化或達到使用年限，應更新

3、電線電纜全面老化等，影響使用功能，應更新

4、柜體存在安全隱患故障，造成設備整機燒毀等，應更新

改變電氣設備的相關使用參數指標進行的更換或增加

注1：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

注2：表中所列的主要零部件換件率為損壞的主要零部件占其所在項目零部件總數的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

石橋

1、基層、梁、柱出現沉降、裂縫等，應修補、加固

2、面層出現裂縫、空鼓、積水等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

1、基層、梁、柱主體結構部位出現嚴重沉降、變形、裂縫等，有嚴重安全隱患，無法使用，應更新

2、面層經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應更新

改變石橋原有設計風格或材質，還需擴建等的新建工程

堆筑土山丘

—

泥土流失量達到50%及以上，影響使用功能，應更新

新增堆筑土山丘的工程

堆砌假山、風景石

垮塌、脫落等引起的綜合維修

經維修后仍無法解決，應更新

新增堆砌假山、風景石的工程

原木或竹構件、花架、木座椅、塑料座椅、金屬座椅、花壇鐵藝欄桿

—

1、各類鋼鐵部件3～5年全面油飾翻新一次；木座椅及其各類木部件5～10年全面油飾翻新一次

2、因材料本身或達到使用年限，鋼鐵金屬部件的翹裂、銹爛、油漆脫落嚴重等，影響使用功能和觀感效果，損壞面積達到50%及以上，應更新

改變其原有設計風格或材質、還需擴建等的新建工程

石浮雕、磚石砌小擺設

—

面層出現碎裂、裂縫、脫落等，影響使用功能和觀感效果，損壞面積達到每組（個）的50%及以上，應更換

木質亭鋼制亭等

因材料本身或達到使用年限，鋼鐵件出現翹裂，銹爛、油漆脫落嚴重等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

1、各類鋼鐵部件3～5年全面油飾翻新一次；木門窗及其各類木部件5～10年全面油飾翻新一次

2、局部油漆剝落或銹斑以及多數外露鋼部件（包括窗鐵棚）有嚴重銹蝕，或木門窗有局部嚴重腐爛等，經維修仍不能解決安全隱患或影響使用功能，需進行梁、柱、板及屋面等的整體更換維修

改變其原有設計風格或材質、還需擴建等的維修、新建工程

注：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

項    目

　維    修

　更    新

　改    造

運動場基礎

1、基層沉降、出現裂縫等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞面積達到每片運動場10%及以上，應維修

2、其它改造(如爆管等)涉及的基礎維修

經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應更新

擴建、加寬及原材料和結構方式的改變

運動場面層

橡膠、水泥、木材路面等面層出現破損、空鼓等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

1、經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應更新

2、草坪裸露，面積達到30%及以上，應更新

增設新的場地面積或設施設備進行恢復、擴建

運動場圍欄

—

1、各類鋼鐵部件3～5年全面油飾翻新一次；木門窗及其各類木部件5～10年全面油飾翻新一次

2、油漆剝落或銹斑以及多數外露鋼部件（包括窗鐵棚）有銹蝕，或木門窗有局部腐爛等，存在安全隱患或影響使用功能，需進行梁、柱、板及屋面等的整體更新

改變其原有設計風格或材質、還需擴建等的維修、新建工程

運動設施

網球架、籃球架、足球架及游樂場設施設備損壞，存在安全隱患，需進行拆卸、調整更換零部件，更換率達到10%及以上，應維修

經維修后仍無法解決，損壞面積達到50%及以上，應更新

增設設施設備或改變原有設施設備的使用參數指標進行恢復、擴建

注：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

圍墻

1、基層出現空鼓、裂縫等，不符合設計要求，應加固維修

2、面層出現空鼓、脫落、變色、翹角等，影響使用功能和觀感效果，每處面積大于0.2平方米，10處以上遭到損壞或損壞總面積達到10%及以上，應維修

3、砌體圍墻局部傾斜超過10mm時或出現局部垮塌，其余形式圍墻存在安全隱患的，按GB 50203-2002中5.2.5的規定進行維修

1、基層出現空鼓、裂縫等，不符合設計要求，應推倒重砌

2、面層經維修后仍達不到要求，損壞面積達到50%及以上，應更新

新增圍墻工程

欄桿（木質、

鐵質等）、鐵門

—

1、燈飾、欄桿及其各類鋼鐵部件3～5年全面油飾翻新一次；木門窗及其各類木部件5～10年全面油飾翻新一次

2、局部損壞，影響使用功能和觀感效果，損壞面積達到50%及以上，應更新

新增、擴建或原材料的改變恢復工程

電動大門

1、控制系統出現失靈、不起閘等，主要零部件換件達到10%及以上或維修費用超過重置費用的10%及以上

2、大門出現型材變形、脫落、銹蝕、不靈活、開焊等，應維修

3、達不到安全防范要求

1、控制系統出現失靈、不起閘等，主要零部件換件率達到50%及以上或維修造價超過重置費用的50%及以上

2、大門出現型材變形無法校正、銹蝕起洞，嚴重影響感觀和安全防范要求

注1：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

注2：表中所列的主要零部件換件率為損壞的主要零部件占其所在項目零部件總數的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

更換栽植土壤

—

—

泥土流失量達到30%及以上，嚴重影響使用功能，應改造

栽植喬木、灌木、棕櫚類植物、竹類、綠籬、水生植物

植物干枯、死亡，植物數量達到10%及以上，應補充栽植

樹徑40cm以上的植物移植、需動用機械設備的植物移植或植物種類和樹種的改變及新增

栽植花卉

花盆損壞量達到10%及以上或花卉干枯、死亡，花卉數量達到10%及以上，應補充栽植

鋪種草皮

草皮裸露，累加面積達到10%及以上，應局部鋪種

經局部鋪種仍未解決，累加面積達到50%及以上，應重新鋪種

草種的改變或新增種植面積

噴灌設施

1、主管道滲水的熔、焊接維修及閥門管件更換

2、暗管填充材料沉降等因素引起的管道破裂，需進行開挖維修

3、水泵、電機等專有或專利設備（非標配件）主要零部件損壞更換

1、管體滲水嚴重，局部補漏已無法解決其漏水問題，應更新

2、水管腐朽嚴重并出現滲水或達到合理使用年限，應更新

3、水泵、電機等專有或專利設備（非標配件）設備整機經多次維修，仍無法正常使用，應更新

1、在原設備無損壞的情況下，增加給水管或泵體

2、改變其泵的功率而進行的更換

注：表中所列的泥土流失量百分比、植物數量百分比、花盆損壞量百分比、草皮裸露面積百分比均為各自損壞總量占其所在項目的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

標識牌、信息欄等

—

出現型材變形、銹蝕、腐朽等，應改造

改變原設計風格或新增

自行車棚

1、自行車棚出現型材變形、銹蝕、腐朽等，單個車棚每10平方米有1處以上，累計10處以上的滲漏或損壞面積達到10%及以上，應維修

2、屋面滲漏面積達到10%及以上，應維修

3、達不到安全要求的綜合維修

1、自行車棚出現型材變形、銹蝕、腐朽、老化等，損壞面積達到50%及以上，應改造

2、屋面滲漏面積達到50%及以上，應改造

進行車棚的新增、或改變原車棚材質的擴建、恢復工程

項    目

維    修

更    新

改    造

門衛室、垃圾房

參照共用部位的維修、更新、改造

廁所

參照共用部位及給排水系統的維修、更新、改造

注：表中所列的損壞面積百分比為損壞部位的面積占其所在項目面積的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

檢查井道（雨水、污水、水表、給排水井等）

1、管井出現部分堵塞引起開挖疏通及恢復的綜合維修

2、出現井蓋破裂、管井基礎沉降等，應維修

1、管井整體出現沉降，嚴重影響使用功能的，應更新

2、井蓋井圈損壞的更新

管道新增、改造工程

中水系統/排水系統的電氣設備（水泵、機械、電氣設施）

1、電動機異響，檢查聯軸器、軸承、密封（非標配件的專有設備）等損壞需解體維修

2、電機線圈燒毀或絕緣測試達不到相應的絕緣等級，需重繞，應維修

3、刮泥機、行走機構、格柵機斷裂、消毒機等設備損壞，更換主要零部件，應維修

1、電機、水泵掃鏜無法維修，應更新

2、葉輪損壞，應更新

3、刮泥機、行走機構、格柵機斷裂、消毒機等設備整機損壞，經維修后仍達不到要求，應更新

增加電機設備等

控制系統（中水系統/排水系統）

控制箱內元器件（含變頻器等）燒毀、線路短路等損壞，或聯動、控制裝置損壞，主要零部件換件率達到10%，應維修

控制箱內元器件（含變頻器等）燒毀、線路短路損壞等，或聯動、控制裝置（壓力表、浮球閥等）損壞，經維修后仍達不到要求或維修費用超過重置費用的50%及以上或主要零部件換件率達到50%以上，應更新

增設或升級原整機設備

處理池（調節池、曝氣池、沉淀池等）

局部滲漏、基礎沉降、裂縫等影響使用功能，應維修

基礎沉降、裂縫、側壁垮塌等嚴重影響使用功能，應更新

新增、擴建、改建工程

給、排水及雨水管道

1、主管道滲水，需熔、焊接維修或開挖恢復綜合維修

2、暗管填充材料沉降等不可抗力因素引起的管道爆裂的綜合維修

1、局部補漏已無法解決漏水問題，應更新

2、水管腐朽嚴重出現滲水或達到合理使用年限，應重做

3、水管內壁因化學變化等原因，造成水質不符合GB 5749的規定，應更新

增加給水管

項    目

維    修

更    新

改    造

閥門（泵接器、管網內各種止回閥、閘閥、截止閥、蝶閥、減壓閥等）及各種儀表、聯動裝置

—

達不到使用功能、經檢修后仍不能解決，應更新

因管道改造而引起的配套更換

水箱、水池等

—

1、箱體腐蝕嚴重或多處嚴重損壞且無維修價值或維修費用超過重置費用的50%及以上，應更新

2、水箱、水池內壁材質發生化學變化水質不符合GB 5749的規定，應更新

3、人孔蓋及其他附件損壞更換，進出箱體的接管及本體焊縫出現大于100mm以上的焊縫裂紋造成漏水，需要進行主焊縫的補焊

改變箱體的設計結構或新增箱體

注：表中所列的主要零部件換件率為更換主要零部件的數量在其所屬項目中零部件數量的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

強電井

1、管井出現部分堵塞引起開挖疏通的綜合維修

2、出現井蓋破裂、管井基礎沉降等，應維修

1、管井側壁坍塌或整體出現沉降嚴重影響使用功能且有安全隱患時，應更新

2、井蓋井圈破裂整體更新

管道新增、改造工程

高、低壓電器

各類柜體、箱體、儀表，斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖、開關及接觸器（100A以上）、電纜線路等

因不可抗力因素造成斷路器、各種隔離開關等設備損壞，需對部份配件解體修理或更換零部件，主要開關或裝置更換率配件10%及以上，應維修

1、互感器、自動轉換開關等設備燒毀、擊穿而無法維修使用的，應更新

2、電業局相關部門和消防部門巡檢電器裝置達不到使用要求，應更新

4、綜合維修費用超過設備重置費用的50%及以上或主要開關或裝置換件率達到50%以上，應更新

5、成套柜體腐朽損壞嚴重、不能維修或無維修價價且有重大安全隱患的，應更新

因負荷增加或線路改造等其它原因需進行柜體及柜內元配件進行升級、增加等

項    目

維    修

更    新

改    造

變壓器

冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片

1、運行缺陷或異常，危急安全運行，應維修

2、運行負荷持續在80%及以上，且絕緣測量水平有明顯下降，應維修

3、超過使用年限，且長期處于80%及以上的重載運行，應維修

4、漏油或多次過電壓等，需吊芯檢查維修

1、繞阻燒毀、絕緣測量或絕緣油測量達不到相應絕緣等級，應更新

2、其它附屬設施達不到使用功能，應更新

3、超過使用年限或綜合維修費用超過設備重置費用的50%及以上，應更新

超過小區原設計的最大負荷，需新增變壓器

電力補償柜

柜體、母線、隔離開關、電容器、電抗器等安全保護、接觸設備

1、功率補償裝置損壞，應維修

2、因不可抗力因素造成斷路器、各種隔離開關等更換零部件，主要零部件更換率配件10%及以上，應維修

1、電容器損壞，不能維修或無維修價值，應更新

2、功率補償裝置損壞，不能維修或無維修價值，應更新

3、因不可抗力因素造成的綜合維修費用超過設備重置費用的50%及以上，應更新

4、儀表及顯示設備損壞，應更新

因負荷增加或線路改造等其它原因需進行柜體及柜內元配件的升級、更換等

發電機及附屬系統

1、各種泵體、控制裝置、切換柜、電機等出現電氣故障，拆卸維修換件

2、油路系統堵塞、漏油等，應拆機維修或管路更換

3、整機的聯動機構解體、清洗，校正等檢查各部位磨損情況的綜合維修

4、冷卻系統、煙過濾系統、供油系統漏水、漏油等需拆機換件檢修

1、各種泵體、電機等電氣故障經維修后仍達不到使用功能或需拆卸機組的維修費用超過重置費用的50%及以上，應更新

2、相關部件或整機達到合理使用年限，應更新

3、整機的聯動機構、電氣部份等附屬部件損壞的綜合更新

4、冷卻水箱、油箱等整體更新

—

母線

—

因不可抗力因素造成的腐蝕損壞，導電性能嚴重下降，影響使用功能，應更新

—

燈具（路燈、草坪燈桿）

—

1、燈桿達到使用年限，應更新

2、維修費超過設施重置費的50%及以上，應更新

新購或改變原設計風格及材質要求

項    目

維    修

更    新

改    造

線纜

—

主線纜線路老化、短路、斷路或達不到使用功能等，應更新

線路新增或改變等或新增加負荷超出線纜承受負荷的需更換的

電纜支吊架、橋架

多根橋架局部嚴重銹蝕、變形，橋架和電纜的支吊架松動、脫落缺失需進行的更換、加固的綜合維修

1、無法達到使用要求，需局部或整體更新

2、有重大安全隱患的

因線路新增或路徑改變引起的附屬增加的管道

注：表中所列的主要零部件換件率為更換主要零部件的數量在其所屬項目中零部件數量的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

曳引機

—

蝸輪、蝸桿損壞，應更新

—

制動器

—

1、達到使用年限或經維修仍達不到使用功能，應更新

2、質檢部門年檢，達不到GB 7588的要求，應更新

—

電動機

對整流子和電刷進行整修或更換，調整后輸出電壓、電流等參數變化明顯增大，應維修

1、經維修仍不正常與其它設備匹配運行，應更新

2、特種設備檢驗檢測機構年檢，達不到使用標準，應更新

—

導向輪、曳引輪

—

影響使用功能或安全要求，應更新

—

鋼絲繩

—

1、鋼絲繩表面有較嚴重的磨損和銹蝕，其磨損后直徑小于原直徑90%，應更新

2、影響使用功能或安全要求，應更新

—

限速系統

—

聯動機構等磨損嚴重，需更換限速器及張緊輪的軸承

—

控制柜

主電路板、通訊板及相關元器件損壞，應維修

1、控制柜及勵磁柜內損壞與失靈元件、主電路板，經維修仍達不到使用功能，應更新

—

項    目

維    修

更    新

改    造

層、轎門系統

—

更換門機板、導靴、吊門輪、軸承和不能維修的門鎖

—

緩沖器

—

出現銹死情形，應更新

—

項    目

維    修

更    新

改    造

前端設備

樓宇自動控制系統的傳感器、執行器（閥門、開關等）等

—

達不到執行標準的規定，數量達到30%及以上，應更新

當設備損壞，在市面上已經無法購買到原設備或兼容、替代設備，應改造

視頻監控系統的攝像機、拾音器等

門禁系統的讀卡器、電鎖、出門開關等

對講系統的戶內機、電鎖、閉門器、出門按鈕等

周界防范系統的紅外對射、脈沖電纜、高壓電纜、泄露電纜、地址模塊等

公共廣播系統的喇叭等

停車場系統的入口設備、道閘、出口設備、攝像機、車輛檢測設備等

信息發布系統的顯示器、發聲器等

傳輸系統

線纜

局部斷裂、破損、不能滿足系統對線纜的傳輸要求，應維修

大面積斷裂、破損、不能滿足系統對線纜的傳輸要求，應更新

達到使用年限或新增、重建

線管、槽、橋架

局部破裂、堵塞、銹蝕，影響美觀、存在安全隱患的，應維修

大面積破裂、堵塞、銹蝕嚴重，影響美觀、存在安全隱患的，應更新

達到使用年限，應改造

項    目

維    修

更    新

改    造

中央處理單元

樓宇自動控制系統的控制器、控制柜、軟件、服務器、不間斷供電電源等

不間斷供電電源不能供電、供電電壓超出規定供電范圍或供電時間低于設計標準，應維修。其它設備如不符合更新和改造的要求，不納入本標準分類項目

達不到執行標準的規定，數量達到30%及以上，應更新。其中，不間斷供電電源經維修仍不能供電、供電電壓超出規定供電范圍或供電時間低于設計標準或無維修價值，應更新

當設備損壞，在市面上已經無法購買到原設備或兼容、替代設備時應改造。其中，不間斷供電電源達到使用年限，應改造

視頻監控系統的錄像機、矩陣、編解碼設備、交換機、服務器、存儲器、軟件、監視器、控制柜、不間斷供電電源等

門禁系統的門禁控制器、交換機、服務器、軟件、控制柜、不間斷供電電源等

對講系統的門口機、管理機、分配模塊、聯網器、服務器、軟件、控制柜、不間斷供電電源等

周界防范系統的報警主機、報警模塊（盒）、交換機、聲光警號、服務器、軟件、控制柜、不間斷供電電源等

公共廣播系統的功率放大器、前置放大器、調音臺、分區器（智能主機）、報警切換器、播放器、軟件、控制柜、不間斷供電電源等

停車場系統的服務器、停車場軟件、交換機、發卡器、控制柜、崗亭、不間斷供電電源等

信息發布系統的服務器、軟件、控制柜、不間斷供電電源等

注：標準所列的達不到執行標準的規定的設備數量百分比為其所在項目的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

中央控制系統及控制附件

1、主控板、控制器出現故障，經檢測維修，主要零部件換件率達到10%及以上或維修費用占重置費用10%及以上，應維修

2、電控元器件損壞，主要零部件換件率達10%及以上，應維修

3、電流和電壓相位不平衡所引起的綜合維修

1、控制箱柜破損嚴重且維修仍無法解決安全隱患，應更換

2、熱泵機組、商務單元式機組（含模塊機組）、單冷機組（含吸收機組），在一個運行季度內發生不同機組三次主板和主要功能集成板軟故障，應對相關設備（如主板、電流板、RS232板、變頻控制板等）進行更新

3、發生上述情況的保護控制裝置如（壓力傳感器、探頭、系統參數采集裝置、反饋裝置等），應更新

因為負荷的增減進行的新機或系統的安裝應進入新項目的投資費用

變頻系統及控制系統

1、控制箱內元器件燒毀、線路短路損壞等，主要零部件換件率達到10%及以上，應維修

2、達不到安全使用要求進行的綜合維修或緊急維修

1、在一個運行季度內，變頻器老化嚴重或達到使用年限且年維修次數達到3次及以上，應更新

2、元器件達到使用年限，不同控制箱內元器件燒毀、線路短路損壞時常發生等無法維修，應更新

3、固態和非固態主控板達到使用年限，應更新

中央空調系統為了節能要求而必須進行的重新設置

主   機

1、主控板、控制器出現故障，經檢測維修，主要零部件換件率達到10%及以上或維修費用占重置費用的10%以上，應維修

2、電控元器件損壞，主要零部件換件率達到10%及以上，應維修

3、電流和電壓相位不平衡所引起的綜合維修

1、活塞式壓縮系統達到使用年限或實際運行時間達到2400～2800h，更新壓機內部易損件（如閥片組建等），應每3年進行一次循環更新

2、活塞式壓縮機內部非易損件（如連桿、曲軸曲頸軸承、活塞缸套、上下載裝置等）達到使用年限，應更新

3、風冷冷凝器或蒸發器達到使用年限，應更新

4、單冷機組（螺桿、離心）機組達到使用年限，內部非易損件（如上載裝置、轉子間隙調整、導葉馬達檢修、離心裝置檢修、止推軸承調整、更換密封環、電機對中、抬機頭等），應更新

5、進口機組冷凝器蒸發器達到使用年限，應更新

—

項    目

維    修

更    新

改    造

主馬達、水泵、輔助電機、強電控制等驅動控制設備

1、在一個運行季度內，多臺電機線圈燒毀或絕緣測試值達不到使用要求，應維修

2、強電控制柜多臺設備出現安全隱患（如短路，接觸器常缺相、許多配件過熱保護等），應維修

局部配件經維修或更換后，仍達不到使用功能或安全要求，應更新

采用節能環保的材料或方式

風道、風道保溫

—

1、達到使用年限，出現大面積的銹飾、破空、漏風、破損嚴重等，無法維修或經維修后其它地方出現相同情況，應更新

2、通風送風管（地下室）出現大面積的下墜、坍塌、掉渣等，無法維修或維修后其它地方出現同樣情況，應更新

采用節能環保的材料或方式

管道、閥門

—

1、同一個循環系統在較短時間內出現多個非鋼制閥門滲水嚴重，局部補漏已無法解決漏水問題，應更新

2、在長期靜壓處于8kg/cm²及以上的高層大樓低區，使用5年及以上后鋼制閥門滲水嚴重，各種接頭在一個運行季度內出現10次及以上的自然爆裂，局部補漏已無法解決漏水問題，應更新

3、達到使用年限，在一個運行季度內出現5次及以上管道自然爆裂，局部更換已無法使系統正常使用，應更新

采用節能環保的材料或管道新增等方式

換熱器、分水器、風機盤管等交換設備

—

1、達到使用年限，在一個運行季度內出現10次及以上的銅管爆裂，局部維修已無法使系統正常使用，應更新

2、換熱器達到使用年限，在一個運行季度內集中出現5個及以上的爆裂，應更新

改造更換時可以采用節能環保的材料或方式

冷卻塔設備

—

達到使用年限，經維修仍達不到使用功能，應更新

改造更換時可以采用節能環保的材料或方式

注：表中所列的主要零部件換件率為更換主要零部件的數量在其所屬項目中零部件數量的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

中央控制/電氣系統

—

1、主板檢測，因型號較老或無法找到相應配件，應更新

2、控制箱柜破損嚴重，且維修仍無法解決安全隱患問題，應更新

因主控板升級換代，改變其原有型號及系統等

鍋爐及過濾器裝置本體

—

鍋殼、爐膽、回燃室、封頭、爐膽頂等更換以及大量更換受熱面管子等

原系統不能滿足使用要求需改變原爐設計結構，改變燃料燃燒方式以及改變原爐設計運行參數

泵體及各安全裝置、傳感裝置等

—

因泵體外殼損壞、掃鏜等，無法維修而進行的泵體整體更新

原系統不能滿足使用要求需增設或升級原整機設備

給排水管道

—

1、管體滲水嚴重，局部補漏已無法解決其漏水問題，應更新

2、水管腐朽嚴重，不能滿足使用要求，應更新

—

項    目

維    修

更    新

改    造

火災煙感及感溫探測器，手動報警按鈕，聲光報警器等外圍報警設備及相關線路

—

煙感、手動報警器及聲光報警器等故障，不能報警，影響使用功能，應更新

因設備的升級換代或無備件支持的設備，且無法正常運行

報警主機，聯動控制主機

—

主機及聯動控制主機故障的硬件（如主板、擴展卡等相關聯的附屬設備），影響使用功能，應更新

因設備的升級換代或無備件支持的設備，且無法正常運行

項    目

維    修

更    新

改    造

電源控制柜，應急電源箱

—

1、控制柜體因腐朽嚴重，經維修仍無法解決安全隱患或影響使用功能，應更新

2、不能提供正常的照度或超出蓄電池的使用壽命，應更新

因設備的升級換代或無備件支持的設備，且無法正常運行

項    目

維    修

更    新

改    造

消防噴淋泵、消火栓泵、穩壓泵及氣壓罐

1、電動機（非標配件的專用設備）異響，檢查聯軸器、軸承、密封等損壞，應解體檢查、更換維修

2、電機（非標配件的專用設備）線圈燒毀或絕緣測試達不到規范要求，需重繞，應維修

3、檢查葉輪和蝸殼有無摩擦痕跡，三螺釘是否完好或松動，在分析的基礎上應維修

1、電機掃鏜無法維修，應更新

2、氣壓罐無法穩壓，罐內皮馕，應更新

—

消防管網

管道出現漏水，需探測漏點及應維修

管網漏水，需進行更換相同材質及型號的管道維修

超過使用壽命管道老化，腐朽嚴重，經維修更新仍不能全面解決其漏水問題，需全面更換改造管道

濕式報警閥、水流指示器、水力警鈴及控制線路、相關設備

—

報警閥、水流指示器、壓力開關等損壞，影響使用功能，應更新

—

噴頭、消火栓、泵接器及管網內各種止回閥、閘閥、截止閥、蝶閥、減壓閥

—

達不到使用要求，應更新

—

線纜

—

線路老化、短路或影響使用功能且一次性更換長度在200m以上，應更新

—

電源控制柜

因不可抗力因素造成控制柜元器件等設備部份解體修理或更換少量零部件

控制柜經維修仍無法解決安全隱患，達不到要求，應更新

—

項    目

維    修

更    新

改    造

消防水箱、水池

水箱局部補漏及防腐處理，水池需要進行局部防水補漏

1、因箱體老化，經維修仍無法解決，應更新

2、水池局部漏水，經維修仍無法解決，應更新

—

項    目

維    修

更    新

改    造

防排煙風機及聯動裝置

因故障或老化，控制線路故障、電機機械結構故障及線圈更換，應維修

1、因故障或老化，控制線路故障，無法維修的電機，應更新

2、維修費用超過重費用的50%及以上，應更新

—

排煙閥、送風閥、轉換閥、排煙口送風口、風道、聯動裝置及線路

各種風閥等相關聯動裝置設備，影響使用功能，需拆件調整或更換，應維修

1、各種閥門出現故障或老化，經拆件維修仍無法解決，維修費用超過重置費用的50%及以上，應更新

2、風道損壞影響使用功能，經維修仍無法解決，應更新

—

電源控制柜

元器件等設備部份解體修理或更換少量零部件，應維修

經維修后仍達不到要求，應更新

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項    目

維    修

更    新

改    造

防火卷簾門電機及聯動裝置

控制線路故障、電機機械結構故障及線圈絕緣故障等或維修費用超過重置費用的10%及以上，應維修

控制線路故障、電機機械結構故障及線圈絕緣等故障或維修費用超過重置費用50%及以上，應進行電機及聯動裝置的更新

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項    目

維    修

更    新

改    造

防火卷簾門及聯動裝置

防火卷簾門機械故障、聯動線路故障，導軌、槽口、門體機械故障而進行的調整、校正維修，門材變形等產生的綜合維修，維修費占重置費的10%及以上，應維修

1、防火卷簾門機械故障、聯動線路故障，導軌、槽口、門體機械故障等，應更新

2、防火卷簾門出現損壞、變形、開啟不靈活等安全隱患，經維修仍不能正常使用，應更新

3、維修費用超過重置費用50%及以上，應更新

—

防火門

開啟不靈活影響使用功能，應維修

防火門門扇、閉門器損壞，應更新

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項    目

維    修

更    新

改    造

滅火系統（氣體、泡沫滅火）

各種設備達不到要求、需拆件調整或更換所產生的綜合維修，維修費用超過重置費用的20%及以上，應維修

1、儲存氣體壓力不能滿足使用要求，應更新

2、泡沫液達到使用壽命，應更新

—

干粉泡沫滅火系統

—

不能正常使用，應更新

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項    目

維    修

更    新

改    造

消防電源系統

控制柜元器件等設備部份解體修理或更換少量零部件，主要零部件換件率率在10%及以上，應維修

1、控制柜體因腐朽嚴重，經維修仍無法解決安全隱患，應更新

2、外觀變形、電壓明顯低于規定值或不能提供正常的工作電流或超出蓄電池的使用壽命，應更新

3、控制線路老化、短路等原因造成設備無法運行，應更新

因設備的升級換代或無備件支持的設備，且無法實施大中修或增加設備

項    目

維    修

更    新

改    造

應急照明和疏散指示標志

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蓄電池達到使用壽命，影響使用功能，應更新

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注：表中所列的主要零部件換件率為更換主要零部件的數量在其所屬項目中零部件數量的比例。

項    目

維    修

更    新

改    造

接閃器

—

按GB 50057的規定進行檢測，達不到要求，應更新

—

引入線、接地裝置

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1、按GB 50057的規定進行檢測，達不到要求，應更新

2、電位連接線截面銹蝕或機械損傷面積達30%以上，應更新

—

避雷器（閥型、管型等）

—

1、測量地阻值達不到要求，應更新

2、電導電流及檢測串聯組合原件的飛線性系數差值不符合要求，應更新

3、測量滅弧管內徑，內部間隙，外部柒層，兩端連接，外部間隙和排氣，開口端的星形電極齒孔等不合格或存在重大安全隱患，應更新

—

電源浪涌保護器，信號、浪涌保護器、天饋浪涌保護器

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按GB 50343的規定對系統上的設備進行檢測，達不到要求，應更新

—

注：表中所列的損傷面積為損傷的面積在其所屬項目的比例。