柳州市住宅專項維修資金管理暫行辦法

柳政發[2010]24號

柳州市人民政府關于印發《柳州市住宅專項維修資金管理暫行辦法》的通知
各縣、區人民政府，市直機關各有關委、辦、局，各企、事業單位：
現將《柳州市住宅專項維修資金管理暫行辦法》印發給你們，請遵照執行。
二0一0年四月十四日

柳州市住宅專項維修資金管理暫行辦法
第一章總則
第一條為建立住宅維修保障機制，加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)等國家有關法律法規，結合本市實際，制定本暫行辦法。
第二條凡本市市區范圍內新建物業管理區域內的商品住宅、售后公有住房專項維修資金的交存、使用，管理和監督適用本暫行辦法。
第三條本暫行辦法所稱住宅專項維修資金，是指業主或者公有住房售房單位交存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本暫行辦法所稱的保修期自開發建設單位或公有住房售房單位將住宅交付給首位業主之日起計算。保修期限應根據不同的房屋建筑工程，部位，部件，有法律、法規、規章規定的，不得低于規定的最低標準；無法律、法規、規章規定的，開發建設單位或者公有住房售房單位應當與購房人在房屋買賣合同中約定。
本暫行辦法所稱住宅共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢樓房業主或者建筑區劃內業主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本暫行辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢樓房業主或者建筑區劃內業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯．天線，照明、空調系統，消防設施、避雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、落水管、非經營性車場車庫，公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、按幢建帳、核算到戶，所有權人決策、政府監督、規范使用的原則。
第五條市住房和城鄉建設委員會會同市財政局負責本市市區范圍內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

第二章交存
第六條下列新建物業管理區域內的業主應當按照本暫行辦法的規定交存住宅專項維修資金：
(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本暫行辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有房屋的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為：未配置電梯的房屋(包括配置電梯的一層房屋)，按本市上年度房屋建筑安裝工程每平方米造價的5％；配置電梯的房屋(一層除外)，按本市上年度房屋建筑安裝工程每平方米造價的7％。
每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額由市住房和城鄉建設委員會定期公布。
第八條出售公有住房的，按照下列規定交存專項維修資金：
(一)業主按照所擁有房屋的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當前本市房改成本價的2％。
(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
公有住房售房單位提存的專項維修資金屬于售房單位所有。
第十條業主大會成立前，業主、公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，統一由市住房和城鄉建設委員會負責管理，在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。委托專戶管理銀行辦理維修資金帳戶的設立、交存、使用、結算等手續。
第十一條開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。
第十二條開發建設單位或公有住房出售單位在出售房屋時，應當在房屋買賣合同中以專門條款與購買人約定首期住宅專項維修資金交存的數額、時間，方式等事項，由購買人按照本暫行辦法的規定交存住宅專項維修資金。
房屋拆遷實行產權調換的，拆遷人應當與被拆遷人在拆遷協議中以專門條款約定有關首期住宅專項維修資金交存事項。
第十三條商品住宅的業主、非住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，按合同約定將首期住宅專項維修資金交存事項辦理完畢，領取由財政部門統一監制的專項維修資金專用票據。
第十四條已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，按規定將首期住宅專項維修資金存入專項維修資金專戶或者交由售房單位存入住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
第十五條未按本暫行辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人或被拆遷人。
第十六條業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：
(一)業主大會應當委托本市一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
(二)業主委員會應當書面通知市住房和城鄉建設委員會。
(三)市住房和城鄉建設委員會應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
第十七條物業管理區域發生變動、業主委員會主任或副主任發生更換、物業服務企業發生更換的，業主委員會、物業服務企業應到市住房和城鄉建設委員會、專戶管理銀行辦理變更手續。
第十八條業主大會開立的專項維修資金賬戶，應當接受市住房和城鄉建設委員會的監督。
第十九條業主分戶帳面專項維修資金余額不足首期交存額30％的，業主應當及時續交。續交后的專項維修資金原則上不少于首期應交專項維修資金數額。
成立業主大會的，維修資金續交(籌)方案由業主委員會擬訂，經物業管理區域專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過后，由業主委員會具體實施。

第三章使用
第二十條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十一條 住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十二條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
(一)商品住宅之間或商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
(二)售后公有住房之間共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之問共用部位、共用設施設備的維修和更新，改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤。
第二十三條住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出的房屋建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十四條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業或其他管理人根據維修和更新、改造項目提出使用建議、維修方案和工程預算報告(或工程預算審價報告)；沒有物業服務企業或其他管理人的，由相關業主提出使用建議、維修方案和工程預算報告(或工程預算審價報告)；
(二)專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過并簽字同意使用建議、維修方案和工程預算報告(或工程預算審價報告)；
(三)物業服務企業或其他管理人組織實施維修方案；
無物業服務企業或其他管理人的，由相關業主組織實施維修方案；
(四)物業服務企業或其他管理人或相關業主持有關材料，向市住房和城鄉建設委員會提出列支申請；
(五)資料齊全，市住房和城鄉建設委員會審核無異議后，向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知；
(六)專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十五條 專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業或其他管理人提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用專項維修資金的情況的處置辦法等；
(二)業主大會依法通過使用方案；
(三)物業服務企業或其他管理人組織實施使用方案；
(四)物業服務企業或其他管理人持有關資料向業主委員會提出列支專項維修資金：
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，井報市住房和城鄉建設委員會備案；動用公有住房售房單位提取的專項維修資金的，應經市住房和城鄉建設委員會等相關部門審核同意。
市住房和城鄉建設委員會發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正，
(六)業主委員會、市住房和城鄉建設委員會(涉及公有住房的)向專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知：
(七)專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十六條發生危及房屋安全等緊急情況，或經柳州市房屋安全技術鑒定中心鑒定為危險房屋，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
(一)專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本暫行辦法第二十四條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
(二)專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本暫行辦法第二十五條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市住房和城鄉建設委員會可以組織代修，維修費用從相關業主專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房專項維修資金中列支。
第二十七條下列費用不得從專項維修資金中列支：
(一)應當由業主獨自承擔的專有部位和自用設施設備的維修、更新費用；
(二)依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修，更新和改造費用；
(三)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣，通訊，有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
(四)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
(五)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業或其他管理人從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住宅共用部位，共用設施設備的日常維修養護費用。
第二十八條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。
利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第二十九條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
(一)住宅專項維修資金的存儲利息；
(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
(四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章監督管理
第三十條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到市住房和城鄉建設委員會、專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第三十一條因拆遷、自然災害或者其他原因造成房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
(一)房屋分戶賬中結余的專項維修資金返還業主；
(二)售房單位交存的專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十二條市住房和城鄉建設委員會及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額：
(二)發生列支的項目、費用和分攤情況；
(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
(四)其他有關專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十三條專戶管理銀行應當按月向市住房和城鄉建設委員會及業主委員會發送專項維修資金對賬單。對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立專項維修資金查詢制度，接受業主，公有住房售房單位對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益
和賬面余額的查詢。
第三十四條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
市住房和城鄉建設委員會每年通過新聞媒體向社會公布全市住宅專項維修資金管理情況，并接受業主的監督。
第三十五條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
市財政局應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十六條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及自治區財政部門的有關規定執行，并接受市財政局的監督檢查。
第三十七條業主大會可以委托物業服務企業建立物業共用部位、共用設施設備專項維修資金賬，按幢記帳，記錄物業共用部位、共用設施設備專項維修資金收支和劃轉情況，按戶設立業主維修資金明細賬，記錄業主專項維修資金收支和分攤情況。
第三十八條業主大會成立前，物業服務企業或其他管理人應于維修、更新和改造工程完工后十五日內在物業管理區域內向業主公布專項維修資金歸集與使用情況，具體內容如下：
(一)工程結算報告、費用清單、發票復印件；
(二)專項維修資金交納、使用和結存的金額；
(三)業主分攤明細表；
(四)專項維修資金使用管理的其他有關情況；
(五)維修項目的驗收資料。
業主對公布的專項維修資金賬目情況有異議的，可以要求物業服務企業或其他管理人提供有關的發票原件進行核對。
業主大會成立后，前款所述公布專項維修資金歸集與使用事宜按業主大會決議執行。
第三十九條未按規定交存住宅專項維修資金或住宅專項維修資金余額不足支付維修、更新和改造費用的，由相關業主以擁有的物業建筑面積按實際發生的專項維修費用進行分攤。
第四十雜業主、業主委員會、物業服務企業或其他管理人應加強對維修單位和工程施工過程的監督管理。

第五章法律責任
第四十一條公有住房售房單位有下列行為之一的，市住房和城鄉建設委員會責令限期改正：
(一)未按本暫行辦法第八條、第十四條第二款規定交存專項維修資金的；
(二)違反本暫行辦法第十五條規定將房屋交付買受人的：
(三)未按本暫行辦法第二十三條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第四十二條開發建設單位違反本暫行辦法第十五條規定將房屋交付買受人的，由市住房和城鄉建設委員會責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本暫行辦法第二十三條規定分攤維修、更新和改造費用的，由市住房和城鄉建設委員會責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第四十三條違反本暫行辦法規定，挪用專項維修資金的，市住房和城鄉建設委員會追回挪用的專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第四十四雜對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條側》和《廣西壯族自治區收據管理辦法》等有關規定追究法律責任。
第四十五條市住房和城鄉建設委員會、市財政局及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則
第四十六條本暫行辦法實施前，已按原有關政策規定收取維修基金(或維修資金)的單位，應當在本暫行辦法實施之日起60日內向市住房和城鄉建設委員會辦理資金移交手續。
第四十七條經濟適用房、集資合作建房、危舊房改造房等按照本暫行辦法有關商品住宅的規定交存住宅專項維修資金。
第四十八條 市轄六縣住宅專項維修資金的交存與管理，可參照本暫行辦法執行。
第四十九條本暫行辦法自下發之日起執行，2001年5月26日柳州市人民政府發布的《柳州市已出售和部分租賃的公有房屋共用部位共用設施設備維修基金建立、使用和管理暫行辦法》(柳政發[2001]45號)同時廢止。