丹東市住宅專項維修資金管理實施細則

第一章 總　則

 

第一條 根據遼寧省建設廳、財政廳轉發建設部、財政部《關于印發〈住宅專項維修資金管理辦法〉的通知》（遼建[2008]84號）規定，結合本市實際，制定本實施細則。

第二條 丹東市房產局和丹東市財政局負責本市行政區域內住宅專項維修資金歸集與使用的管理、監督和指導工作。

丹東市物業專項維修資金管理中心（以下簡稱資金管理中心）具體負責本市住宅專項維修資金歸集與使用的管理、監督和指導的日常工作。

第三條 本細則適用于本市行政區域內商品住宅（含經濟適用住房，以下簡稱“商品住宅”）、已售公有住房及拆遷實行產權調換房的共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理。

本細則所稱已售公有住房是指在住房制度改革中和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

第四條 本細則所稱的住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第五條 本細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共用的部位，一般包括：承重結構部位（含基礎、承重墻體、梁、柱、屋頂等），抗震結構部位（含構造柱、梁、墻等）以及室外墻面、門廳、樓梯間、公共通道、屋面等部位。

第六條 本細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：下水管道、落水管、垃圾通道、電梯、天線、照明、消防設施、住宅區內的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾廢棄物儲存設施、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第七條 住宅專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。

 

第二章　交　存

 

第八條 凡有兩個或兩個以上商品住宅和已售公有住房、拆遷實行產權調換房、住宅小區內的非住宅或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅的業主，按照本細則的規定交存住宅專項維修資金。

第九條 商品住宅在預（銷）售時，業主與開發建設單位在《商品房買賣合同》中簽訂有關住宅專項維修資金交存的約定。商品住宅、拆遷實行產權調換房（含住宅小區內的非住宅或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅）的業主按照所擁有的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為建筑安裝工程平均每平方米造價的6%。

多層、高層住宅建筑安裝工程平均每平方米造價，由建設工程造價管理部門根據本市情況，適時確定并向社會公布。

第十條 業主在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入資金管理中心的住宅專項維修資金專戶。

開發建設單位受資金管理中心委托，在業主辦理房屋入住手續時可以代收住宅專項維修資金，統一存入資金管理中心的住宅專項維修資金專戶。

未交存住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。

第十一條 已售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

（一）業主按照所擁有的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2％，不計入住宅銷售收入。

（二）公有住房售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

已售公有住房的住宅專項維修資金由業主在辦理售房手續時按上述標準統一交存和提取。

第十二條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從已售公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十三條 未交存或未按標準交存住宅專項維修資金的，業主在辦理房屋所有權登記時，按本細則第九條、第十一條規定交存。

第十四條 資金管理中心在收取住宅專項維修資金時，須向業主開具省財政廳統一監制的《遼寧省住宅專項維修資金專用收據》。

第十五條 資金管理中心委托我市專業商業銀行，為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行分別開立公有住宅專項維修資金專戶和業主交納住宅專項維修資金專戶。

商品住宅、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

已售公有住房的住宅專項維修資金，按照售房單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十六條 住宅專項維修資金自存入維修資金專戶之日起，按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。

第十七條 業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金，由資金管理中心統一代管。

第十八條 業主大會成立后，可以由業主委員會自行管理，也可以委托資金管理中心或物業服務企業管理。

第十九條 業主委員會要求自行管理或委托物業服務企業管理，應當按照下列程序劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

（一）由業主委員會向資金管理中心提出劃轉書面申請，并提供下列材料：

1、業主大會確定帳目管理單位的決議；

2、業主委員會成立備案文件；

3、劃轉業主名冊；

4、委托物業服務企業管理的，須提交物業服務合同（含有雙方的權利和義務、對住宅專項維修資金的管理與使用等內容的約定）；

5、業主大會通過的住宅專項維修資金管理制度；

6、需要提交的其他有關資料。

（二）資金管理中心自受理申請之日起5日內，對申請劃轉的事項提出審核意見，報市房產局批準；

（三）資金管理中心對符合劃轉條件的申請事項予以公示，公示期為10日，經公示無異議或者異議不成立的，通知業主委員會；

（四）業主委員會或受委托的物業服務企業到本行政區域內專業商業銀行開立住宅專項維修資金專戶；

開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；

（五）資金管理中心在收到業主委員會或受委托的物業服務企業設立了住宅專項維修資金專戶的正式通知之日起10日內，將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主委員會或受委托的物業服務企業開立的住宅專項維修資金專戶。

第二十條 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理，由業主委員會負責，接受市房產局的監督。

第二十一條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

（一）成立業主大會的，續交辦法由業主委員會擬訂。續交的標準，業主委員會可以參照本細則交存首期住宅專項維修資金的標準，并提交業主大會討論決定，續交辦法通過后，報資金管理中心備案。具體續交工作由業主委員會實施，業主委員會將續交到的住宅專項維修資金在3日內，存入住宅專項維修資金專戶。

（二）未成立業主大會的，在市住宅小區物業管理辦公室或街道辦事處的指導下成立業主大會，業主大會成立后，續交辦法按本條第一項執行。

（三）業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，按業主所擁有的建筑面積每平方米20元交存。續交工作由物業服務企業或公有住房售房單位實施，續交到的住宅專項維修資金在3日內，存入住宅專項維修資金專戶。

第二十二條 房屋所有權轉讓時，業主向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況，該房屋分戶帳中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶，并在房屋轉讓協議書中注明。

受讓人持房屋所有權轉讓協議、房屋所有權證書、身份證等到資金管理中心辦理分戶帳更名手續，業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，按本細則第二十一條規定續交。

 

第三章 使　用

 

第二十三條 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，任何單位和個人不得挪作他用。

第二十四條 住宅專項維修資金的使用，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十五條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的建筑面積的比例分攤。

（二）已售公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有的建筑面積的比例分攤。

（三）已售公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，已售公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十六條 住宅專項維修資金列支范圍：

（一）用于物業管理區域共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有的建筑面積的比例列支；

（二）用于單幢房屋主體共用部位、共用設施設備的，由該房屋全體業主按所擁有的建筑面積的比例列支；

（三）用于房屋同一個單元共用部位、共用設施設備的，由該房屋同一單元業主按所擁有的建筑面積的比例列支；

（四）用于二戶或者二戶以上住宅共用部位、共用設施設備的，由所涉及相關業主按所擁有的建筑面積的比例列支。

第二十七條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房售房單位按照尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

第二十八條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）業主大會或物業服務企業提出使用建議；已售公有住房并且業主較少的，由公有住房售房單位提出使用建議。使用建議包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法等;

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主簽字同意;已售公有住房由公有住房售房單位或三分之二以上業主簽字同意。然后由物業服務企業、公有住房售房單位、業主委員會或者相關業主組織實施使用方案；

（三）維修項目竣工后，實施者向資金管理中心提出列支書面申請，并提供下列材料：

1、業主書面意見；

2、委托維修工程施工合同；

3、維修工程決算書；

（四）資金管理中心自受理申請之日起15日內，對申請列支的事項進行審核，檢查驗收維修項目，并提出審核意見，報市房產局批準，將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十九條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業向業主委員會提出使用建議，使用建議包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金情況的處置辦法等;

（二）業主大會依法通過使用方案； .

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）維修項目竣工后，物業服務企業向業主委員會提出列支書面申請；其中，動用已售公有住房住宅專項維修資金的，向資金管理中心提出列支書面申請，并提供下列材料：

1、業主大會決議或業主委員會簽署意見；

2、委托維修工程施工合同；

3、維修工程決算書；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意后，將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位，并報資金管理中心備案；其中，動用已售公有住房住宅專項維修資金的，按本細則第二十八條第三項、第四項的規定辦理；

第三十條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定支取住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第二十八條第三項、第四項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本細則第二十九條第四項、第五項的規定辦理。

第三十一條 發生本細則第三十條情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市房產局可以組織施工單位代修，維修項目竣工后，按照本細則第二十八條第三項、第四項的規定辦理；或按照本細則第二十九條第四項、第五項的規定辦理。

維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中涉及已售公有住房的，從已售公有住房住宅專項維修資金中列支。

第三十二條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備保修期內維修和更新、改造費用；

（二）由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；

（五）依法其他不應當從住宅專項維修資金中列支的費用。

第三十三條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且總人數三分之二以上業主同意。

利用從已售公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的報經市財政局同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務（其中包括：投資房地產、股票、期貨）、從事其他經營性活動或者將購買的國債用于質押、抵押或為單位和個人提供任何形式的擔保行為。

第三十四條 下列資金轉入住宅專項維修資金專戶滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的利息凈收益；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

 

第四章　　監　督　管　理

 

第三十五條 房屋滅失的，業主可持相關證明，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一）業主交存的住宅專項維修資金賬面余額返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還公有住房售房單位；公有住房售房單位不存在的，上繳市財政局。

第三十六條 資金管理中心與業主委員會，定期向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）業主分戶帳中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（三）發生維修和更新、改造的項目、費用和分攤情況；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以申請復核。

對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求資金管理中心進行復核。

第三十七條 資金管理中心建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金的使用、增值收益和帳面余額的查詢。

第三十八條 住宅專項維修資金的管理和使用，接受審計部門的審計監督；市房產局與市財政局定期對住宅專項維修資金的管理和使用情況進行監督檢查。

第三十九條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算，執行財政部門的有關規定；市財政局定期對住宅專項維修資金收支、財務管理和會計核算制度執行情況進行檢查。

第四十條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，依照財政部以及省、市財政部門的有關規定執行，并接受市財政局的監督檢查。

第四十一條 市房產局會同市財政局對本細則實施前自行收取、代管、使用住宅專項維修資金的開發建設單位、物業服務企業或公有住房售房單位進行清理檢查，規范住宅專項維修資金的管理。

第五章　　法　律　責　任

 

第四十二條 違反本細則規定，挪用住宅專項維修資金的，由市房產局追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

開發建設單位、物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第四十三條 開發建設單位、物業服務企業違反本細則第十條第二款規定代收業主交存住宅專項維修資金的，由市房產局責令限期改正；逾期不改正的，視為挪用住宅專項維修資金。

第四十四條 開發建設單位違反本細則第十條第三款規定將房屋交付買受人的，由市房產局責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發建設單位未按本細則第二十七條和第三十二條第一項規定分攤住宅專項維修資金的，由市房產局責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第四十五條 公有住房售房單位違反本細則第十一條規定代收或未提取住宅專項維修資金的，由市房產局責令限期改正。

公有住房售房單位或物業服務企業未按本細則第二十一條第三項規定將住宅專項維修資金存入專戶的，由市房產局責令限期改正。

公有住房售房單位或物業服務企業未按本細則第二十七條和第三十二條第四項規定列支住宅專項維修資金的，由市房產局責令限期改正。逾期不改正的，視為挪用住宅專項維修資金。

第四十六條 資金管理中心違反本細則第三十三條的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分，造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主委員會違反本細則第二十一條第一項、第二十九條和第三十三條規定的，由市房產局責令改正。

第四十七條 對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

第四十八條 資金管理中心及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第六章 附 則

 

第四十九條 本細則實施前，已出售的商品住宅、非住宅和已售公有住房未建立住宅專項維修資金的，按本細則補建。

第五十條 業主或公有住房售房單位、物業服務企業、開發建設單位之間就住宅專項維修資金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

第五十一條 本實施細則由市房產局、市財政局共同解釋。

第五十二條 本實施細則自發布之日起施行，2000年9月1日市房產局、市財政局下發的《丹東市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施細則》（丹房局[2000]63號）同時廢止。