沈陽市物業管理條例（征求意見稿）

發表日期：2010年1月25日

第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
　　第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動，即業主通過自行管理或者選聘物業服務企業，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理。
　　第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。區、縣（市）房產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理。
　　建設、規劃、城建、財政、民政、公安、工商、價格、環保、行政執法等有關行政管理部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的行政管理和服務工作。
　　第四條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆等工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
　　社區委員會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

第二章 物業管理區域

　　第五條 物業管理區域劃分，應當遵循相對集中、便于管理的原則，充分考慮建筑物規模、配套設施設備、社區建設和業主意愿等因素。
（一）新建住宅區按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定，原則上一個物業項目劃分為一個物業管理區域。因規模過大等原因劃分為一個物業管理區域不便管理，或者已分割成多個封閉住宅區的，可劃分為各自獨立的物業管理區域；
（二）分期建設的住宅區，配套設施設備和相關場地共用且不可分割的，應劃分為一個物業管理區域；配套設施設備和相關場地共用但能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。
　　第六條 開發建設單位在辦理前期物業管理招投標前,應持建設用地規劃許可證、建設工程設計方案等資料，向物業所在地的區、縣（市）房產行政管理部門提出物業管理區域的劃分申請。
　　區、縣（市）房產行政管理部門應自受理之日起10個工作日內，會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）結合當地社區的布局予以劃分，并書面告知開發建設單位。
　　第七條 物業管理區域需要調整的，由物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）會同區、縣（市）房產行政管理部門結合當地社區的布局，擬定調整方案，經相關物業管理區域的全體業主表決后予以調整。

第三章 業主、業主大會和業主委員會

　　第八條 依法登記取得建筑物專有部分所有權的人為業主。
　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，在未依法取得所有權證之前，也可視為業主。
　　第九條 物業管理區域暫未成立業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，經業主大會同意，可以由物業所在地的社區委員會代行業主委員會的職責。
　　第十條 物業管理區域內，已交付專有部分占建筑物總面積過半數時，開發建設單位應向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）報送下列籌備首次業主大會所需的文件資料：
　?。ㄒ唬┪飿I管理區域證明；
　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；
　?。ㄈI主名冊；
　?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；
　?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明；
　?。┪飿I管理用房配置證明；
　?。ㄆ撸┢渌嘘P的文件資料。
　　第十一條 具備成立業主大會條件的物業管理區域，業主應當向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出成立業主大會的書面申請；業主未提出申請的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織、指導成立業主大會籌備組。
　　第十二條 業主不得以物業空置、開發遺留問題、物業服務質量問題、無需接受相關物業服務等理由拒交物業費。
　　業主拒付物業費、不交納住宅專項維修資金及實施其他損害業主共同權益行為的，可以通過管理規約、業主大會議事規則對其在物業管理活動中的被選舉權等共同管理權予以限制。
　　第十三條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當召開業主大會會議進行換屆改選。
　　業主委員會任期屆滿前30日仍未換屆改選的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織、指導業主召開業主大會會議進行換屆選舉。
　　第十四條 未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
　　第十五條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第四章 前期物業管理

　　第十六條 開發建設單位應當以公開招投標或者邀請招投標的方式選聘前期物業服務企業。新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；預售商品房項目應當在取得商品房預售許可證前完成。
多層住宅物業總建筑面積少于2萬平方米、單棟高層住宅物業總建筑面積少于1萬平方米、多層高層混合住宅物業總建筑面積少于2萬平方米的新建物業項目或投標人少于3人的，經區、縣（市）房產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。
　　第十七條 新建住宅配套設施設備達到下列條件后，建設單位應當向有關部門及專業經營單位申請單項工程竣工驗收，并向市建設行政主管部門辦理工程綜合驗收備案手續。
　?。ㄒ唬┥钣盟{入城市公共供水管網，并安裝終端計量水表；
　?。ǘ┯秒娂{入城市供電網絡，并安裝終端計量電表；
　?。ㄈ┕?、燃氣分別納入城市供熱、燃氣管網，燃氣安裝終端計量表；
　?。ㄋ模┯晁?、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；
　?。ㄎ澹╇娫捦ㄐ啪€、數字電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全防范等設施設備按設計規范配置到位；
　?。┳≌瑓^與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
　?。ㄆ撸┌凑找巹澮笸瓿森h衛、郵政、物業管理用房、社區管理用房等公共服務設施的配套建設。建設工程項目分期建設，上述配套設施設備尚未建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施；
　?。ò耍┌凑找巹澮笸瓿勺≌瑓^內的綠化建設；
　?。ň牛┌凑找巹澮笸瓿勺≌瑓^內停車位（庫）的配置；
　?。ㄊ┙ㄔO工程項目分期建設的，已建成項目的周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施；
　?。ㄊ唬┓?、法規規定的其他條件。
　　第十八條 建設單位交付住宅物業時，應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、住宅配套設施設備綜合驗收備案證明、前期物業服務合同等資料。
　　第十九條 開發建設單位應當自市建設行政主管部門同意予以住宅物業竣工驗收綜合備案之日起，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
　　開發建設單位在物業保修期內拒不履行保修義務的，業主、業主委員會或者物業服務企業可以向市建設行政主管部申請使用建設工程保修抵押金。

第五章 物業管理服務

　　第二十條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起10日內，將物業服務合同報物業所在地的區、縣（市）房產行政管理部門備案。
　　第二十一條 物業服務合同提前解除的，解除合同一方應當在2個月前將解除時間、原因書面告知另一方及物業所在地的區、縣（市）房產行政管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區委員會，并在物業管理區域內公告。
　　發生物業服務企業非正常退出情況時，社區委員會應當對物業管理區域內的環境衛生和垃圾收集實施管理，直至業主大會選聘新的物業服務企業。
　　第二十二條 新建住宅的前期物業費，由市價格行政主管部門會同市房產行政主管部門核定臨時收費標準，市價格行政主管部門核發收費許可證。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業協商確定物業費標準，臨時收費標準和收費許可證同時廢止。
　　第二十三條 物業服務企業應當購買物業共用部位共用設施設備保險和公眾責任保險，并將購買保險情況在物業管理區域內顯著位置公示，接受業主監督。
　　第二十四條 開發建設單位、物業服務企業、業主之間發生物業管理糾紛且無法協商解決的，可以請求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）調解。調解不成的，應當依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
　　第二十五條 本市建立物業服務信用信息管理制度。市房產行政主管部門負責對全市物業管理信用信息實施統一管理。區、縣（市）房產行政管理部門負責核實本轄區的物業管理信用信息。
　　第二十六條 本市對物業管理檔案實施統一管理。開發建設單位、物業服務企業、業主大會和業主委員會應當將物業管理活動中形成的具有查考價值的各種管理資料，報送市房產行政主管部門。

第六章 物業的使用和維護

　　第二十七條 住宅物業、住宅區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照有關規定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監管。
　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。
　　第二十八條 共用部位存在安全隱患，共用設施設備危及公共安全時，相關責任人應當及時維修和更新、改造，有關業主應當予以配合。相關責任人不履行維修和更新、改造義務時，區、縣（市）房產行政管理部門可以組織代修，費用從相關責任人住宅專項維修資金賬戶中列支。
　　第二十九條 供水、供電、供氣、供熱、排水等專業經營單位,應當按照以下規定，負責物業管理區域內相關設施設備的維修、更新和改造:
　?。ㄒ唬I主終端計量水表及以外的供水設施設備;
　?。ǘI主終端計量電表及以外的供電設施設備;
　?。ㄈI主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備;
　?。ㄋ模I主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備;
　?。ㄎ澹I主樓外第一個排水井及以外的排水設施設備。
　　第三十條 物業服務企業經營歸業主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，應當在符合有關法律規定并征得相關業主、業主大會的同意后，按照規定辦理有關手續，并向業主公布收益情況?？鄢芾沓杀竞蟮慕洜I收益，歸業主所有，由業主大會決定其用途。
　　利用部分業主共用部位、共用設施設備所得的經營收益，歸該部分業主所有；對于利用全體業主共用部位、共用設施設備所得的經營收益，歸全體業主共有。
　　第三十一條 經業主大會同意，占用共用設施停放機動車輛的，可以收取泊車費。泊車費的收取和使用辦法等事宜由業主大會決定。泊車費包括車輛的場地占用費和管理服務費。場地占用費歸全體業主共有；管理服務費歸物業服務企業所有。物業服務企業代收場地占用費的，應當單獨計賬，獨立核算，定期公開賬目，接受業主的監督。業主對機動車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
　　公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛在物業管理區域內執行公務時，不得收取臨時泊車費。
　　第三十二條 物業管理區域內無法提供足夠停車位的，經業主或業主委員會申請，公安機關可以在物業管理區域周邊三、四級道路或者空地設立臨時機動車輛停車場。

第七章 舊住宅區管理

　　第三十三條 市房產行政主管部門負責制定全市舊住宅區綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃，對配套設施設備不全和嚴重損壞的舊住宅區，有計劃地實施綜合改造，所需資金由財政承擔，各區、縣（市）房產行政管理部門負責組織實施。
　　第三十四條 舊住宅區實施綜合改造前，應當由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開業主大會，落實改造管理方案，簽訂管理規約。舊住宅區可以實行專業管理、自行管理和社區管理等模式。
　　第三十五條 舊住宅區綜合改造后，相關業主應當主動參與日常管理并承擔衛生清潔等費用。舊住宅區內的道路、綠化和供排水等市政公用設施設備的日常養護和維修管理，由相關專業部門負責。

第八章 法律責任

　　第三十六條 違反本條例規定，物業服務企業未辦理（前期）物業服務合同備案的，由物業所在地的區、縣（市）房產行政主管部門應責令限期備案；逾期不備案的，由城市管理行政執法部門處5千元以上1萬元以下罰款。
　　第三十七條 違反本條例第二十七條的規定，開發建設單位擅自將未經竣工驗收備案的新建住宅交付使用的，由城市管理行政執法部門責令停止；拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下罰款。

第九章 附 則

　　第三十八條 本條例自2010年 月 日起施行。