阜陽市城市物業服務收費實施細則

關于印發阜陽市城市物業服務收費實施細則的通知

各縣、市、區人民政府，開發區管委會，市政府有關部門：

《阜陽市城市物業服務收費實施細則》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○○八年十二月二十四日

阜陽市城市物業服務收費實施細則

第一條　為規范城市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《安徽省人民政府關于規范物業服務收費的通知》和省物價局、建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等法律法規規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條　本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人收取的服務費用。
第三條　市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責本行政區域內城市物業服務收費的管理與監督。
各縣市區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。
第四條　物業服務收費應當遵循合法、合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五條　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。
第六條　住宅物業綜合服務收費實行分等定價，由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門，根據行業平均成本和經濟發展水平，制定物業服務收費分等定級辦法，明確物業服務等級、服務內容、服務標準、基準價及浮動幅度，并適時調整和公布。
普通住宅小區物業綜合服務收費標準根據小區設施設備配置、服務內容和服務質量分為一級、二級、三級、四級。
具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業服務企業根據物業服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定，并將約定的收費標準報價格主管部門、房地產主管部門備案。
雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
第七條　實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5％。
第八條　實行市場調節價的物業服務收費，由業主或物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第九條　物業服務企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，并在物業服務區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第十條　業主或業主委員會與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
第十一條　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業服務的企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業綜合服務收費標準，由建設單位或物業服務企業根據物業服務等級，對照相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定，并報價格主管部門備案。
雙方約定不成的，按照管理權限報價格主管部門審定。
第十二條　住宅小區物業入住達50%以上、首批物業交付滿2年且入住率超過30%、首批物業交付滿3年，具備以上三個條件之一的，應當成立業主委員會。
業主委員會由業主大會選舉產生。
第十三條 物業綜合服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
物業服務成本構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業服務區域清潔衛生費用；
（四）物業服務區域綠化養護費用；
（五）物業服務區域安全防范和秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）管理費分攤；
（八）物業服務企業固定資產折舊；
（九）經業主或業主委員會同意，辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（十）經業主或業主大會同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者實行物業服務費用酬金制的支出。
第十四條　物業服務收費實行酬金方式的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于1次公布物業服務資金的的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。
第十五條　物業服務等級實行年度考核制。由價格主管部門會同房地產行政主管部門每年度按照物業服務收費分等定級辦法，對物業服務企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行考核，服務達不到現行等級標準的，降低相應的服務等級。
經價格主管部門和房地產行政主管部門審定等級收費標準的住宅小區，被評為國家、?。ú浚┘壓褪屑壩飿I管理優秀住宅小區稱號的，經業主大會同意后，其物業綜合服務費收費標準可以分別上浮20%、10%、5%。優秀住宅小區稱號被取消，上浮的收費標準同時取消。
第十六條　物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十七條　縣級以上人民政府價格主管部門應當及時處理業主、業主委員會和物業使用人有關物業服務收費的投訴。
第十八條　業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定，逾期不繳納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶繳納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
對五保戶和享有生活低保的住戶，經業主委員會和物業服務企業雙方商定，可以減收或者免收物業服務費用。
第十九條　納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費或者物業服務資金由開發建設單位全額繳納。已售出因業主的原因暫未入住的，物業服務費用或者物業服務資金由物業權利人繳納。
第二十條 物業綜合服務費應當按建筑面積每月繳納。
業主與物業服務企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過6個月。
第二十一條　物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十二條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位收取有關費用，委托物業服務企業代收代繳的，可按規定或者約定向委托單位收取手續費，不得向業主收取。
第二十三條　物業服務企業根據業主或業主委員會的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十四條 利用物業共用部位、共用設施設備經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按規定辦理有關手續。經營收入扣除經營者經營成本、相關稅費和合理利潤后，應當主要用于補充專項維修資金。業主大會另有決定的，按其決定使用。
第二十五條　實行政府指導價的物業服務收費實行收費許可證制度。物業服務企業收費前，應當到當地價格主管部門申領《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。
第二十六條　物業服務企業違反價格法律法規的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規定》予以處罰。
第二十七條　本辦法由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責解釋。
第二十八條 本辦法自2009年1月1日起施行。