臨政辦發[2009]88號
各縣區人民政府，市政府備部門、備直屬機構，臨沂高新技術產業開發區管委會，臨沂經濟開發區管委會，臨沂臨港產業區管委會，各縣級事業單位，各高等院校：
為進一步加強全市物業管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環境，促進城市經濟和社會事業發展，根據國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》的有關規定，結合我市實際，現提出以下意見。
一、統一思想，充分認識實施社區物業管理工作的重要性
物業管理作為城市管理工作的重要組成部分，涵蓋了從居民區到工業、商業、公益事業等各類物業項目的管理內容。近年來，隨著1日區環境綜合整治的深入開展和新區建設的積極推進，我市
城市化進程不斷加快，城市面貌發生了顯著變化，物業管理在城市管理中的作用日漸突出。實施社區物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活環境，營造和諧社會的良好氛圍；有利于提高城市經營水平，促進城市房地產的保值增值；有利于增加就業崗位、維護社區秩序，促進社區其他工作的開展。各級各有關部門要牢固樹立和認真落實科學發展觀，以加強管理、改善環境、構建和諧社會、創建平安城市為目標，以社區環境綜合整治、新住宅小區建設與物業管理同步為重點，堅持尊重現實、服務市民的工作原則，健全長效管理機制，努力擴大物業管理服務覆蓋面，不斷推動社區物業管理工作上檔次、上水平。
二、理順體制，構筑適應城市發展的社區物業管理工作框架
社區物業管理工作，要按照“縣區政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，主管部門指導監督，屬地管理，條塊結合”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮社區基層組織的作用，搞好社區基層組織與業主自治組織的和諧統一，推進社區物業管理工作。
(一)縣區人民政府(管委會)對本轄區物業管理工作負總責：
1、組織所轄街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區物業管理工作；
2、落實辦事機構，建立縣區、街道、社區三級物業管理工作體系；
3、落實管理責任，加強本轄區物業管理工作的檢查和落實。
(二)街道辦事處負責組織轄區物業管理工作的開展：
1、科學劃定社區物業管理區域，界定物業管理服務范圍；
2、組織社區居委會、開發建設單位及有關產權單位，選舉產生各物業管理區域內的業主委員會；
3、對已成立業主委員會的物業管理區域和項目進行指導，保障業主委員會的正常運轉及發揮業主自治作用；
4、對轄區物業管理工作進行督促和檢查，協調相關部門、單位積極支持和幫助社區搞好物業管理工作；
5、協調公安等部門加強對轄區物業管理區域公共秩序維護工作。
(三)社區居委會指導協調業主委員會，具體組織社區物業管理的實施：
1、組織業主委員會制定管理規約和業主大會議事規則，并簽訂到戶，規范業主和物業服務企業的公共行為；
2、指導業主委員會選聘物業服務企業或建立群眾性物業服務組織，簽訂物業服務合同，并組織實施；
3、督促檢查物業服務企業或物業服務組織，落實物業服務合同，調處管理服務中的矛盾糾紛。
(四)物業管理主管部門要切實加強行業管理：
1、認真研究當地物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套政策，提出工作意見；
2、負責物業專項維修資金的歸集管理，制定物業專項維修資金的使用方案，并搞好監督管理和檢查；
3、落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核、資質管理和人員培訓等工作；
4、監管物業管理服務行為，調處物業管理重點糾紛案件，依法查處違法違規行為，規范物業管理市場秩序。
(五)規劃部門對新建住宅小區配套設施的設計與落實工作負總責：
1、在對新建住宅項目規劃進行許可時，明確物業管理用房、
社區辦公用房、電子監控設施、體育設施、公共活動場館等公共配套設施的具體位置；
2、規劃部門要加強住宅小區建設過程的執法監督，確保開發建設單位按規劃要求建設住宅小區，會同建設、房管等部門加強對新建住宅項目公共配套設施建設的跟蹤管理，嚴厲查處違反規劃的建設行為。
(六)城市管理行政執法部門負責做好有關執法工作：
城市管理行政執法部門要按照部門職責依法做好與物業管理有關的工作。
(七)開發主管部門負責房地產開發項目配套設施開發建設的監督管理：
開發主管部門在對新建開發項目辦理開發項目經營許可證時，要以《房地產開發項目建設條件意見書》和審批的項目規劃為依據與開發企業簽訂房地產開發項目建設合同書和項目手冊，并按照合同加強對住宅小區建設過程的監督管理，確保開發建設單位按照合同建設住宅小區；會同規劃、房管等部門加強對新建住宅項目公共配套設施建設的跟蹤管理；實行房地產開發項目綜合驗收備案制度，開發項目須經綜合驗收合格備案后，方可交付使用，驗收不合格的，不予備案。
(八)公安消防設施管理：
供水管網及管網上設置的地下室消防井、消防栓等消防設施，由供水單位負責維護、管理，公安消防單位負責監督檢查。
高、低壓消防供水系統，包括泵房、管道、室內消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火消防通道等，由物業服務企業按照委托合同負責維修、管理，并接受公安消防單位的監督檢查。
(九)供水設施管理：
新建、在建住宅小區和納入舊城改造的住宅小區應按照“一戶一表、計量出戶”的要求，實施住宅供水工程。供水工程竣工驗收合格的，移交給城市供水企業運行管理，城市供水企業應與業主簽訂《供用水合同》，明確供、用水責任以及供水管線、設施的維修責任；城市供水企業承擔分戶計量裝置以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
(十)供電設施管理：
計費電度表出線開關處導線至住宅的用電設施由業主自行負責維護、管理；計費電度表以外的供電線路及設備由供電企業負責維護、管理。
(十一)供熱設施管理：
實行分戶控制的供熱閥門及以外部分由供熱單位負責管理維護；來實行分戶控制的串聯并聯供熱設備，居民樓外(含入樓供熱閥門)部分由供熱服務單位管理維護，樓內及戶內的供熱設備由業主管理維護。
(十二)燃氣設施管理：
管道燃氣供氣設備及供氣管線(至煤氣表)由燃氣供應企業負責管理和維護。室內燃氣設施屬于居民的個人財產由居民負責。小區內如發現有占壓、損壞燃氣管道、設施設備現象的，物業管理企業必須及時制止。
(十三)環境衛生管理：
1、清掃保潔。住宅小區內納入市政管理的城市道路，由所在地環境衛生管理單位負責清掃保潔；小區內其他道路及綠地、公共場地及樓內共用部位等，由物業服務企業依照服務臺同負責；經市政府批準在住宅小區內開辦的各類市場，由市場主辦單位負責清掃。
2、垃圾清運。居民生活垃圾由物業服務企業從住宅樓運至垃圾轉運站或環境衛生管理部門指定的地點，由環境衛生管理部門運至垃圾處理場。環衛單位清運垃圾的費用，由環衛單位從收取的垃圾轉運費中支出。非生活垃圾由產生垃圾的當事人進行清運，也可委托物業服務企業清運，所需費用由雙方協商解決。
三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式
社區物業管理實行等級性或基礎性管理服務。根據各個區域房屋建設、環境配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況確定物業管理模式。
(一)新建住宅小區。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施等級性物業管理。規劃、建設、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實綜合驗收制度和配套設施交付使用制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。
(二)舊住宅小區。根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定備物業管理服務區域；以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區的整治力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區，由業主大會選聘專業物業服務企業按等級實施物業管理服務；對不具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，保證保潔、保綠、公共秩序維護等為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
(三)非住宅物業。黨政機關、事業單位、廠礦企業、商業、醫院、學校等非住宅項目的后勤管理應向社會化物業管理轉制，通過公開招投標的方式選聘物業服務企業實施物業管理，力爭在“十一五”期間，基本建立起體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。
(四)物業管理服務內容與收費標準。物業管理服務內容要區別不同的物業性質和特點，確定管理服務的項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。新建的普通住宅小區，根據區域內規劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據物價、房管部門制定的物業管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準。舊住宅小區，可采用選項式服務形式，根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本，依據物價、房管部門制定的物業管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準，由業主委員會與委托的物業服務企業或物業服務組織，簽訂服務合同，并在小區內公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作
(一)規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在未成立業主委員會期間，必須實行前期物業管理。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，并落實物業管理用房和社區辦公用房，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業進行前期物業管理，關于前期物業管理的相關規定，由市建設局、市房管局另行制定。
(二)規范業主委員會的組建和工作運轉。每個物業管理區域都要成立一個業主委員會。備街道辦事處要根據社區管理和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，可從社區居委會、有關產權單位及物業管理區域內熱心公益事業的人員中推薦人選，主任可由本物業區域內具有業主身份的社區居委會成員擔任。業主委員會主要負責召集業主大會、選聘物業服務企業、監督履行物業服務合同、監督實施管理規約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。
(三)規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業管理的相關條款，約定物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業服務企業要依據商品房買賣合同，簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》和臨時管理規約，并履行協議和規約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業主應當根據物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業進行督促、催交；經督促仍不交納的，由物業服務企業依法催交。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區居委會調處，調處不成的依法解決。
(四)規范物業服務行為。物業服務企業要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。各級房管部門要會同街道辦事處，加強對物業服務企業的監管，建立健全物業服務企業信用檔案制度，認真評定物業服務企業的服務業績和信用程度，并作為資質評定和物業招投標的重要條件；要建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，督促物業服務企業整改，切實保障業主的合法權益；建立健全物業服務企業淘汰、退出機制，對物業管理服務不到位、業主投訴較多的物業服務企業，按有關規定予以處理。
(五)規范住宅室內裝飾裝修管理。要嚴格按照建設部住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，新建住宅小區在辦理業主入住手續時，物業服務企業應與業主簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》，向業主明確在室內裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并按照協議規定實施跟蹤管理，對違規行為及時制止。房管部門要會同建設部門加強對住宅室內裝飾裝修工作的管理，指導物業服務企業和業主合理、安全地開展室內裝飾裝修活動，依法規范住宅室內裝飾裝修行為。
(六)進一步完善公建配套設施，發揮住宅項目整體配套功能。規劃、建設、房管等部門要認真研究出臺政策，堅持高起點規劃、高標準建設的原則，落實物業管理用房、社區辦公用房、電子監控、體育健身、公共活動場館等設施。新建住宅小區的公共配套設施要一步到位；舊住宅小區在綜合整治的基礎上，逐步完善公共配套設施。
五、明確責任，落實扶持社區物業管理的各項政策
(一)明確管理責任。物業服務企業(或服務組織)與城市基礎設施專業管理部門要密切配合，通力協作，嚴格按照責任分工，履行工作職責，共同做好物業管理工作。物業服務企業(服務組織)負責物業管理區域內的衛生清掃保潔、公共秩序維護、花草樹木養護、車輛停放管理以及與物業服務合同約定的其他服務項目；各相關專業設施管理部門要做好社區內供電、供水、供暖、供氣、通訊等基礎設施的管理及服務工作，滿足業主的要求。
(二)加強政策扶持。各級各有關部門要積極扶持物業管理工作。凡批準在住宅小區設置的經營性臨時攤點、早市等收費，相關部門要給予優惠政策，以補充物業管理服務費用。勞動保障部門要結合貫徹落實《臨沂市人民政府關于進一步做好促進就業工作的通知》精神，對符合條件的物業管理從業人員按規定落實優惠扶持政策。各級物業管理主管部門要與有關部門搞好配合，從政策上、業務上加強對物業管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區的各個部門和單位，要支持和參與社區物業管理工作。
(三)落實資金保障。要加大物業管理資金的籌集力度。一是堅持“取之于民、用之于民”的原則，在提高市民、業主繳費意識的同時，物業服務企業(服務組織)要加大管理服務力度，提高物業服務費收繳率，為社區物業管理服務提供基本保障。二是完善住宅專項維修資金管理使用政策、標準和辦法，依據相關規定將資金管好、用好。三是各級財政部門要加大扶持力度，對列入重點整治對象的舊住宅小區，每年財政都要適當撥付一定資金，用于舊住宅小區綜合整治；舊住宅小區內應由市政部門管理的道路、路燈、綠化、環衛等公用設施的維修、養護費用，仍按原資金渠道解決，從而推動舊城區物業管理的全面開展。
六、加強領導，確保物業管理工作健康發展
(一)加強組織領導。物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，各級各有關部門要切實加強領導，強化措施，全力推進。為加強對這項工作的組織領導，市政府成立市社區物業管理工作領導小組(見附件)，各縣區也要成立相應機構，把實施社區物業管理作為提升城市管理水平的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實機構，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區物業管理工作提供有力保障。
(二)加強輿論宣傳。各級各有關部門要采取多種形式，大力宣傳《物權法》和《物業管理條例》等相關政策法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化意識，樹立物業管理的商品消費觀念，引導他們主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境，及時繳納物業服務費用，及時化解物業管理活動中發生的服務糾紛，努力形成“社區是我家，潔美靠大家”的良好氛圍。
(三)搞好督導檢查。各縣區要結合當地實際情況，抓緊制定本轄區物業管理工作方案，加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作情況實行定期調度，推動工作落實。要逐級簽訂責任狀，建立物業管理工作目標考核制度，完善縣區、街道、社區三級考核機制，切實調動各方面的工作積極性，促進社區物業管理工作健康發展。
附件：臨沂市社區物業管理工作領導小組成員名單
二o o九年九月四日
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2009/12/18 12:05:00