池州市主城區物業服務收費管理暫行辦法（征求意見稿）

根據政府工作安排，市物價局組織草擬了《池州市物價局主城區物業收費管理暫行辦法（草案）》（以下簡稱《辦法》[草案]）。為了使《辦法（草案）》更加完善，現將《辦法（草案）》全文公布，歡迎社會各界提出意見和建議。
    聯系方式：池州市物價局房價科（池州市秋浦中路69號物價大樓），電話：0566-2042269 電子郵件：1135352619@qq.com

池州市主城區物業服務收費管理暫行辦法 

      第一條　為規范本市主城區物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務管理健康發展，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、省政府《關于規范物業收費的通知》（皖政〔2004〕92號）和省物價局、省建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》（皖價房〔2005〕154號）規定精神，結合市區實際，特制定本辦法。 
    第二條　本辦法適用于本市主城區內具有物業服務企業資質的企業物業服務收費行為。市轄縣、區（九華山管委會）價格主管部門和房地產行政主管部門，可依據本辦法，結合當地實際制定物業收費管理辦法，并報市價格主管部門、房地產行政主管部門備案。 
     第三條　本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的服務費用。 
    第四條　政府提倡業主或業主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。 
    第五條　市價格主管部門會同市房地產主管部門負責全市物業服務收費的管理與監督工作。
    第六條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。 
    第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。
    根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。 
    住宅小區物業綜合服務費、小區車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費，實行政府指導價。 
    非住宅物業服務收費和物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。
    第八條　住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據物業類型、服務內容、服務等級和物業指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，定期調整并向社會公布。 
    實行政府指導價的物業綜合服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。
    第九條 業主、業主委員會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同；建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，臨時公約不得侵害業主的合法權益。
    第十條　前期物業綜合服務費應在政府指導價范圍內由物業服務企業與建設單位對照有關標準，在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽定物業買賣合同前，應將前期物業綜合服務費標準報市價格主管部門備案。前期物業服務合同作為物業買賣合同附件，經物業買受人簽字確認。
    前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
    以招投標方式確定的住宅小區前期物業綜合服務收費標準，在業主入住前應報市價格主管部門備案。 
    第十一條 別墅區內別墅按別墅物業綜合服務收費標準執行；普通住宅區內別墅參照高層四級物業綜合服務收費標準執行（雙方有約定的從其約定）。
    第十二條  住宅小區入住率達50%以上、首批物業交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業交付滿3年，具備此三個條件之一的，應當成立業主委員會，業主委員會由業主大會選舉產生。物業服務企業依據《住宅小區物業綜合服務等級標準評分細則》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。住宅物業綜合服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內，對照規定標準與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業實施收費前，應當報價格主管部門、房地產管理行政主管部門備案。雙方約定不成的報價格主管部門審定。
    第十三條　實行市場調節價的物業服務收費，在業主委員會未成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定；業主委員會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定。 
    第十四條  物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。
     實行物業服務費用包干制的，物業服務綜合服務費用包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
     實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
     物業服務成本或者物業服務支出包括： 
     1、物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 
     2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用； 
     3、物業管理區域清潔衛生費用； 
     4、物業管理區域綠化養護費用； 
     5、物業管理區域秩序維護費用； 
     6、企業辦公費用； 
     7、企業固定資產折舊費用； 
     8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
     9、電梯及二次增壓水泵日常運行維護費；
10、經業主或業主委員會同意的其他費用。
物業公用部位、公共設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修基金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
     第十五條　業主或使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應當按照物業服務合同的約定交納物業綜合服務費。出租或以其他方式交他人使用的物業，業主應及時到物業服務企業登記，物業綜合服務費用由業主或使用人按約定交納，但業主負連帶交納責任。
    物業綜合服務費按照法定產權面積（房屋所有權證登記面積）計算，未領取房屋所有權證的物業，以銷售合同中的約定面積或房產測繪部門實測面積計算。
    未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。 
    第十六條　納入物業管理服務范圍已竣工但尚未全部出售的物業或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業綜合服務費由建設單位交納。 
    業主或使用人辦理入住手續后，連續六個月或六個月以上未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業（水、電、氣均未使用），業主應當向物業管理企業書面備案，按規定或約定標準交納50%的空置物業綜合服務費。
    對實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業服務企業雙方商定，可以減收或者免收物業綜合服務費用。
    第十七條　開發建設單位分期開發、分批交付使用，小區配套設施和綠化環境未能到位的，物業綜合服務費應當低于規定或約定標準的15％－30％執行，具體比例在前期物業服務合同中約定，差額部分由物業管理企業與開發建設單位合同約定。 
    第十八條　符合規劃要求的封閉式共用車庫（含地下、地面）、露天停車場和室外臨時停車泊位，地下共用車庫車位產權（或永久使用權）屬業主的停車泊位，按照規定標準收取停放服務費和停放泊位費。機動車較多而停車泊位少的住宅小區，可以經業主大會同意，由物業服務企業采取競標方式約定停車服務費標準，并報市價格主管部門備案后執行。
    第十九條　住在小區的電梯、水泵、中央空調等公共設施運行電費除物業服務合同另有約定外，物業服務企業應當單獨列帳納入代收代支費用，按實際支出和約定方式公開合理分攤。業主委員會未成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定。
二次加壓水泵電費按收益用戶實際用水量分攤；電梯電費費按戶分攤（電梯起始層免收，二樓收取20%、三樓收取50%），雙方有約定的，從其約定。
住宅樓道照明電費按戶分攤
　  第二十條　物業服務企業接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等費用，物業服務企業可以按照規定或者約定向委托方收取手續費。 
    第二十一條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動，應當征得業主大會同意和業主委員會的書面同意。進行經營性活動所得收益的30%用于補貼物業管理公共服務費用，70%納入專項維修資金，但業主大會另有決定的除外。
    第二十二條　業主或使用人裝飾裝修房屋的，裝飾裝修單位或裝飾裝修人應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業服務企業的管理。物業服務企業不得向業主和物業使用人收取任何形式的裝飾裝修管理費和保證金。
    裝飾裝修單位或裝飾裝修人應當交納裝飾裝修垃圾清運費。裝飾裝修垃圾清運費按不超過建筑面積每平方米2.00元的標準一次性收取，業主與物業企業另有約定的從其約定。
     第二十三條　物業服務企業應當按照發改委、建設部《物業服務收費明碼標價規定》實行明碼標價。在物業管理區域內的醒目位置，制作公示牌，將企業名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、收費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、舉報電話等進行公示。 
    第二十四條　物業服務企業應當完善內部財務管理制度，提高物業管理人員的服務水平、技術水平，加強收費人員業務能力培訓。物業服務企業每半年應以書面形式向業主、使用人公布物業綜合服務費、經營性收益、公共水電費用分攤、物業維修資金等收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。 
    實行物業綜合服務費用酬金制的，物業服務企業應每年不少于兩次向業主大會或業主公布物業服務收費的收支情況。物業管理企業或業主委員會可以按照物業服務合同的約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。 
    第二十五條　物業綜合服務費應按每月、每平方米計收。前期物業服務收費預收綜合服務費的，預收期限不得超過六個月。 
    第二十六條　物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。 
    第二十七條　物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。 
    第二十八條　業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業綜合服務費。違反物業服務合同約定逾期不交納物業綜合服務費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。 
    物業發生產權或使用權轉移時，業主或物業使用人應當及時結清物業服務費用。 
    第二十九條　實行政府指導價的物業服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業在收費前，應當申請《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費。物業服務企業無證收費的，業主、使用人、開發企業有權拒付。
    第三十條　政府價格主管部門和房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。 
第三十一條　本辦法由市價格主管部門會同市房地產主管部門負責解釋。
第三十二條  本辦法自2010年元月 1日起執行。此前凡與本辦法不一致的規定同時廢止。

      附件：
       1、池州市主城區住宅小區物業綜合服務等級收費標準；
       2、池州市主城區住在小區機動車、非機動車停放收費標準；
       3、池州市主城區住宅小區物業綜合服務等級標準評分細則。                                                                         
                                                                                                 

  二○○九年八月二十日

附件一

池州市主城區住宅小區物業綜合服務等級收費標準

注：物業管理企業和業主委員會按服務內容、服務質量和服務范圍參照中準價和浮動幅度在物業服務合同中約定具體物業服務收費標準。   

附件二：

池州市住宅小區機動車、非機動車停放收費標準

附件三