自貢市物業服務收費管理實施細則

自貢市物價局 自貢市房地產管理局
關于印發《自貢市物業服務收費管理實施細則》的通知

各區縣物價局、房地產管理局：

根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《四川省物業服務收費管理細則》的規定，結合我市實際，特制定了《自貢市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
自貢市物價局 自貢市房地產管理局
二OO八年十二月二十九日附：《自貢市物業服務收費管理實施細則》

自貢市物業服務收費管理實施細則

第一章 總則

第一條 為規范物業服務收費行為，維護正常的價格秩序，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業管理事業的健康發展，依據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《四川省物業服務收費管理細則》特制定本實施細則。

第二條 本實施細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第二章 物業服務收費管理

第四條 自貢市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。
縣（區）人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
對于實行專業化物業服務的企業（已取得物業服務企業資質證書和工商營業執照）所管理的普通住宅（高層電梯、普通多層）實行政府指導價；其余的物業管理服務收費實行市場調節價。

第七條 政府指導價由自貢市物價局、自貢市房管局制定和調整。
各區、縣根據物業管理服務等級標準等因素，在市公布的指導價范圍內制定、調整物業服務收費指導價，并報市物價局、市房管局備案。
物業管理服務的具體收費標準由業主與物業服務企業根據當地物價部門制定的指導價在物業服務合同中約定。

第八條 前期物業管理階段，建設單位與物業買受人簽定的買賣合同，應當約定前期物業管理服務內容、服務標準、物業收費標準、計費方式及計算起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第三章 物業服務收費計費形式

第九條 業主與物業服務企業可以采用包干制或者酬金制等形式確定物業服務費用（包括政府指導價和市場調節價）。
包干制是指由業主向服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在物業服務資金中除按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的服務計費方式。

第十條 物業服務收費按法定產權面積計算（以產權證登記建筑面積計費，未辦產權證的以售房合同中建筑面積計費）。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累計預收。

第四章 物業服務收費形式

第十一條 實行政府指導價的物業服務收費，由業主和物業服務企業按照本實施細則規定和當地價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的指導價格，在物業合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定，并將收費項目和收費標準報當地價格主管部門備案

第十二條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業服務企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

9、經業主同意的其他費用。

第十三條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用、應通過專項維修資金列支，不得計入物業服務支出或物業服務成本。

第十四條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費用屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

第五章 實施

第十五條 物業服務企業在物業服務中應遵守國家的價格法律法規， 嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。物業服務管理，由多數業主自愿選擇，物業服務企業不得強制實施物管服務并收費。

第十六條 業主應當按照服務合同按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

第十七條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受的人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第十八條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。住宅物業應嚴格按房屋設計用途使用，如另作他用的，物業服務費標準由雙方協商約定。

第六章 相關價格、收費的管理

第十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內的手續費（不得計入價內），但不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十條 利用物業公共部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金（產權屬于物業管理公司的除外），也可以按照業主大會的決定使用。

第二十一條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十二條 物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第七章 監督與檢查

第二十三條 物業服務收費按規定實行明碼標價制度。物業服務企業應當將收費項目、收費標準和提供相當的服務內容、服務質量在物業管理區域內的顯著位置進行公示。

第二十四條 物業服務收費采取酬金的方式，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第二十五條 各級政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應加強對物業服務企業的服務內容、標準和收費項目的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由各級政府價格主管部門依據　《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第八章 其他

第二十六條 本實施細則由市物價局會同市房管局負責解釋。

第二十七條 本實施細則自2009年1月1日起執行。此前省物價局、省建委《關于印發（四川省城市物業管理服務收費暫行規定）的通知》（川價字費[1999]321號）及其他與本實施細則相抵觸的規定同時廢止。