牡丹江市區物業服務分等收費管理辦法

市物業管理協會、市區各物業服務企業：

為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業企業的合法權益，建立科學合理、質價相符的物業服務收費機制，促進物業服務管理行業健康發展，按照國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》，省物價局、省建設廳《黑龍江省物業服務收費管理辦法》的規定，結合我市實際，制定《牡丹江市區物業服務分等收費管理辦法》（試行）、《牡丹江市區住宅物業服務分等收費指導標準》（試行）?，F印發給你們，請遵照執行。

《牡丹江市區物業服務分等收費管理辦法》（試行）、《牡丹江市區住宅物業服務分等收費指導標準》（試行）自2009年9月1日起試行。

附：1、《牡丹江市區物業服務分等收費管理辦法》（試行）

2、《牡丹江市區住宅物業服務分等收費指導標準》（試行）

牡丹江市物價局 牡丹江市房產管理局

二○○九年八月二十四日

附件1：

牡丹江市區物業服務分等收費管理辦法（試 行）

　　第一條 為促進牡丹江市物業管理行業健康發展，建立合理、公開、質價相符的物業服務收費機制，規范物業服務收費行為，維護業主的合法權益，根據國家《物權法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》和《黑龍江省物業服務收費管理辦法》等法律、法規及有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

    第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業服務、物業收費及監督管理。

    住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業服務收費實行政府指導價。

    非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

    第三條 本市住宅物業服務實行分等收費，分等收費標準由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門根據本市住宅物業不同的服務內容、服務要求制定和適時調整，并向社會公布。

　　分等收費標準包括物業服務等級標準和物業服務收費標準。物業服務等級標準的制定由市物業管理行政主管部門負責，物業服務收費標準的制定由市價格主管部門負責。

    第四條　本市住宅物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為綜合管理、公共區域清潔衛生、公共區域秩序維護、公共區域綠化養護、共用部位共用設施設備日常運行維護五項。各項分成不同等級，住宅小區等級從低到高，最高為四級，未形成小區規模的單體多層住宅樓房為一個等級。

    第五條　住宅物業管理區域的物業服務收費標準應按照質價相符的原則，根據本小區的建設規模、硬件設施的建設情況、服務質量及業主的需求，分別選擇不同的等級和不同的服務項目并組合確定。物業服務收費標準為各物業服務項目基準收費標準的總和，并可在上、下10％的浮動范圍內協商確定。

    與住宅毗連的排污量不大的非住宅可參照住宅的收費標準協商確定，排污量較大的洗浴業、餐飲業等非住宅可參照住宅的收費標準上浮20％。

    經業主大會同意，獲得市級示范小區的可在上述收費標準的基礎上上浮3％；獲得省級示范小區、獲得市“十佳物業管理小區”的可在上述收費標準的基礎上上浮5％；獲得國家級示范小區的可在上述收費標準的基礎上上浮8％；若示范小區未通過相關部門復審，取消上浮，按原收費標準執行。

    超出本辦法規定的物業服務等級之外的收費標準，需要另行批準。

    第六條 前期物業管理服務收費，由建設單位根據物業特點和大多數業主的服務需求，按《牡丹江市區住宅物業服務分等收費指導標準》選擇服務項目、服務等級并擬定收費標準，在小區明顯處公示上述內容及理由，并在發布招標公告或協議價格15個工作日前報市價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。其中所選的綜合管理服務等級不得高于所選的公共區域清潔衛生服務等級和公共區域秩序維護服務等級。

    建設單位與物業服務企業應在備案的收費標準范圍內簽訂前期物業服務合同，前期物業服務合同中需列明約定的服務項目、服務等級和收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應包含前期物業合同中約定的服務項目、服務等級和收費標準。

　　第七條 業主大會成立后的物業服務收費標準，由業主委員會代表全體業主與物業服務企業根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級，并按本辦法規定協商確定具體的收費標準。需要時可邀請所在地社區協調。

　　第八條 因提供本辦法未涵蓋的服務內容和設施設備需要收費的，收費標準由雙方協商確定。

　　第九條　物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起15個工作日內，將物業服務合同提交市價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。

　　第十條 物業服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。

　　第十一條 物業服務費按月收取。經與業主約定可以預收，預收期限一次性不得超過一年以上（不含一年）。前期物業服務收費可預收半年或一年。

　　第十二條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。

　　第十三條 物業服務企業應按規定實行明碼標價，做到價目齊全、內容真實、標示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式在物業管理區域內進行公示。

　　物業服務收費明碼標價的內容包括：物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監督舉報電話等。

　　實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業服務企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的內容進行調整，并標示新標準開始實行的日期。

　　第十四條 物業服務企業應當遵守國家的法律、法規及有關文件的規定，嚴格履行住宅物業服務合同，為業主提供質價相符的物業服務。若未能履行物業服務合同約定，導致業主人身、財產、安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第十五條 業主應當按照住宅物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；物業服務企業也可以依法追繳。

　　第十六條 物業服務雙方應接受相關社區的監督，發生物業服務糾紛時，應接受社區的協調。

　　第十七條 物業服務企業違反國家、省、市物業管理法規及有關規定，未提供相應物業服務的，由物業管理行政主管部門根據國家、省、市的有關規定予以處理。構成價格違法、違規的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規及有關規定予以處罰。

　　第十八條 本辦法所規定的物業服務收費標準的測算是采用包干制結算形式。

第十九條 本辦法由市物價局、市房產管理局按照各自職責負責解釋。

各縣（市）根據當地實際情況，可參照本辦法制定本縣（市）物業服務標準和收費標準。

　　第二十條 本辦法自2009 年9月1日起實施。

　　本辦法實施前業主大會與物業服務企業已簽訂住宅物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費標準等可按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

    本辦法實施時尚未成立業主大會且原有收費標準高于本辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務等級。若收費標準低于本辦法最高收費標準的，在業主大會成立前不得擅自提高收費標準。

    第二十一條 本辦法未盡事宜，按省物價局和省建設廳《關于印發〈黑龍江省物業服務收費管理辦法〉的通知》執行。