玉田縣物業管理暫行辦法

（征求意見稿）

第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《物業管理條例》等法律法規的規定，結合我縣實際情況，制定本暫行辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 縣建設局負責縣域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章 業主及業主大會
第四條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有以下權利：
（一） 按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二） 提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三） 提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四） 參加業主大會會議，行使投票權；
（五） 選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六） 監督業主委員會的工作；
（七） 監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八） 對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九） 監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理使用；
（十） 法律、法規規定的其它權利。
第五條 業主在物業管理活動中，履行以下義務：
（一） 遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二） 遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三） 執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；
（四） 按照國家規定交納專項維修資金；
（五） 按時交納物業服務費用；
（六） 法律法規規定的其它義務。
第六條 物業管理區域內由全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體范圍由縣建設局、城區街道辦事處代表縣政府確定。
　　第八條 同一物業管理區域內的業主，應當在縣建設局、街道辦的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主委員會成員的名額根據物業管理區域的規模，.一般由五人以上的奇數成員組成，業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強，具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會委員的任期一般為二年。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主人數較少且經全體業主三分之二以上同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主在首次業主大會會議上的投票權數，住宅物業按套計算，每套一票。非住宅物業每一百平方米為一票；小于一百平方米的按一票計算，超過一百平方米每增加一百平方米增加一票，多出部分不足一百平方米的尾數不計票數。
　　第九條 業主大會應履行下列職責；
　?。ㄒ唬?制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
　?。ǘ?選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
　?。ㄈ?選聘、解聘物業管理企業；
　?。ㄋ模?決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
　?。ㄎ澹?制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
　?。?法律、法規或者業主大會議事規則規定的其它有關物業管理的職責。
　　第十條 業主大會會議可采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1－2以上投票權的業主參加，推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
　　業主大會做出決定，必須經與會業主所持投票權1－2以上通過。業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案等重大決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2－3以上通過。
　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
　　第十一條 業主大會分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
　　第十二條 召開業主大會，應于會議召開15日以前通知全體業主，并在物業管理區域內公告。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。業主大會會議應當同時告知相關的居委會。
　　第十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
　?。ㄒ唬?召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
　?。ǘ?代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
　?。ㄈ?及時了解業主、物業使用人的意見與建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
　?。ㄋ模?監督業主公約的實施；
　?。ㄎ澹?業主大會賦予的其它職責。
　　第十四條 業主委員會委員應當符合下列條件
　?。ㄒ唬?本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
　?。ǘ?遵守國家有關法律、法規；
　?。ㄈ?遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；
　?。ㄋ模?熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，不參與本區域內物業經營活動；
　?。ㄎ澹?具有一定組織能力；
　?。?具備必要的工作時間，身體健康，一般年齡六十五歲以內。
　　第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向縣建設局備案。
　　第十六條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
　　第十七條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主投票權確定方法、業主委員會的組成和委員任期等事項做出約定。
　　第十八條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
　　業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，縣建設局應責令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業主。
　　第十九條 業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。業主大會、業主委員會做出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當選聘有資質的物業管理企業，并與其簽訂書面的前期物業服務合同。
　　第二十一條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出決定。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。
　　第二十二條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
　　第二十三條 住宅物業的建設單位，應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，投標人少于3個或住宅規模較小的，經縣建設局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
　　第二十四條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。 前期物業服務合同可以約定期限，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
　　第二十五條 業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，建設單位不得擅自處分。
　　第二十六條 物業管理企業承接物業時應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
　　第二十七條 在辦理物業承接驗收手續時建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
　?。ㄒ唬?竣工總平面圖，單位建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
　?。ǘ?設施設備的安裝、使用和維護保養技術資料；
　?。ㄈ?物業質量保修文件和物業使用說明文件；
　?。ㄋ模?物業管理所必須的其它資料。
　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
　　第二十八條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
　　第二十九條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第四章 物業管理服務

　　第三十條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并具有相應的資質。
　　第三十一條 從事物業管理的人員應當按國家有關規定取得職業資格證書。
　　第三十二條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
　　第三十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
　　第三十四條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
　　第三十五條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第二十七條第一款規定的資料。
　　第三十六條 物業管理用房所有權依法屬于業主，未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
　　第三十七條 物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和第二十七條第一款規定的相關資料交還給業主委員會。
　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。
　　第三十八條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
　　第三十九條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業性質和特點，由業主和物業管理企業按照政府價格主管部門會同縣建設局制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
　　第四十條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　已竣工但尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十一條 政府的價格主管部門應當會同縣建設局，加強對物業服務收費的監督。
　　物業管理企業可以根據業主的委托提供服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
　　第四十二條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
　　物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　第四十三條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告，有關行政管理部門接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
　　第四十四條 物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
　　第四十五條 物業使用人在物業管理活動中的權力義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
　　第四十六條 縣建設局應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五章 物業的使用與維護

　　第四十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變用途。確需改變用途的，應征得業主大會同意后，依法辦理有關手續。
　　第四十八條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主、物業管理企業確需占用、挖掘道路、場地的，應征得業主委員會和物業管理企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。
　　第四十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要臨時占用、挖掘道路場地的應當及時恢復原狀。
　　第五十條 業主需要裝飾、裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
　　第五十一條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　專項維修資金，由購房者按購房款百分之二的比例向售房單位繳交，并在業主辦理房屋權屬證書時由售房單位統一繳交到縣建設局代管；已入住但未籌集專項維修資金或專項維修資金不敷使用的住宅小區，經建設局或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅、非住宅建筑面積比例，由縣物價局定價，物業管理企業向業主續籌，隨物業服務費單獨計收，并統一繳交到縣建設局。
　　專項維修資金由縣建設局在銀行設專戶存儲，按單幢物業設立明細帳。需使用時，由物業管理企業提出使用計劃，經業主委員會審核后，報縣建設局撥付使用。
　　第五十二條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當用于補充專項維修資金。
　　第五十三條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會或業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

　　第五十四條 違反本辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣建設局處以5萬以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的依法承擔賠償責任。
　　第五十五條 違反本辦法的規定，不移交有關資料的，由縣建設局責令限期改正，逾期仍不移交的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。
　　第五十六條 違反本辦法的規定，未取得資質證書或違規從事物業管理的，由縣建設局沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第五十七條 違反本辦法的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣建設局責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第五十八條 違反本辦法的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣建設局責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第五十九條 違反本辦法規定，挪用專項維修資金的，由縣建設局追回挪用的專項維修資金，給予警告、沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員及其他直接責任人員的刑事責任。
　　第六十條 違反本辦法規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣建設局責令限期改正，給予警告、沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
　　第六十一條 違反本辦法的規定，未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房的用途的，由縣建設局責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位，共用設施設備的維修、養護。
　　第六十二條 違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由縣建設局責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定，處以罰款；所得收益，轉作專項維修資金。
　?。ㄒ唬?擅自改變物業管理區域按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途的；
　?。ǘ?擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
　?。ㄈ?擅自利用物業共同部位、共用設施設備進行經營的；
　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5 萬元以上20萬元以下罰款。
　　第六十三條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
　　第六十四條 業主以業主大會或業主委員會名義從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
　　第六十五條 違反本辦法的規定，縣建設局或者其它有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其它好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
　　　　　第七章 附則

　　第六十六條 本辦法由縣建設局負責解釋。
　　第六十七條 本辦法自發布日期起施行。