白山房發[2007]4號
各開發建設單位、物業管理企業：
為規范前期物業管理市場行為，維護建設單位、物業管理企業、房屋產權人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》、《吉林省物業服務收費管理實施細則》和《白山市加強物業管理有關問題的通知》的有關規定，現對規范市區前期物業管理的有關問題通知如下：
一、選聘物業管理企業
1、新建物業在辦理商品房預售許可證前，建設單位應選聘具有相應資質的物業管理企業對新建物業實施前期物業管理。采取協議方式選聘的，要經房地產行政主管部門批準后，方可與選聘的物業管理企業簽訂《前期物業服務合同》。
2、建設單位未選聘物業管理企業，沒有簽訂《前期物業服務合同》的，房地產行政主管部門不予發放商品房預售許可證。
3、建設單位與物業管理企業簽訂《前期物業服務合同》后，到房地產行政主管部門備案。
二、建設單位辦理入住
1、建設單位在辦理入住手續前，要制定《業主臨時公約》，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，并向物業買受人進行明示和說明。同時物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，業主要對遵守業主臨時公約簽訂書面承諾書。
2、建設單位在辦理入住手續前，要事先告知房產局物業管理處，落實物業專項維修資金的收繳工作。對未告知物業管理處，擅自辦理入住手續的，房地產行政主管部門不予辦理物業承接驗收手續。
3、購房人未交繳物業專項維修資金的，建設單位不準辦理入住手續，房屋產權管理部門不予辦理房屋所有權證。
4、收取物業服務費。物業管理企業要根據《吉林省物業服務收費管理實施細則》提前告示服務價格的規定，自行確定物業服務價格和細化服務內容，報價格主管部門和房地產主管部門備案，同時在顯著位置設立公示牌，將服務價格和細化的服務內容進行公示。
三、物業承接驗收
1、承接驗收內容：物業的相關資料、物業共用部位、共用設施設備、道路、硬覆蓋、園林綠化、物業管理用房等配套設施建設。
2、承接驗收方法：在新建物業竣工驗收合格后，由建設單位與物業管理企業會同房地產行政主管部門，對物業進行承接驗收，發現問題提交建設單位處理。對未完工程，建設單位要與物業管理企業簽訂待建協議書。
3、簽訂新建物業保修協議。按照國家《建筑工程質量管理條例》的規定，建設單位與物業管理企業雙方簽訂書面物業保修協議書，明確保修范圍和保修期限，并按工程質量保修費的50%的比例交給物業管理企業代管。對未進行物業承接驗收和未簽訂物業保修協議的，房屋產權管理部門不予辦理房屋初始登記手續。
4、建設單位按房屋總建筑面積4‰的比例提供物業管理用房，不足50平方米的按50平方米標準建設。
5、棚戶區回遷住宅小區，建設單位要按開發建設面積的2‰無償提供物業管理用房。
6、建設單位要將新建物業的供電、供水、供熱、供氣、環衛等市政管理的有關事宜移交給有關部門管理。
7、物業承接驗收后，尚未出售空閑房的物業服務費，由建設單位交納。
四、成立業主大會
1、建設單位根據業主大會規程的要求，住宅小區或單棟住宅樓入住率達到50%以上的，在房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。
2、前期物業管理服務協議至業主委員會與物業管理企業簽訂《物業服務合同》生效時終止。
3、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將業主大會的成立情況，業主大會議事規則、業主公約及業主委員會名單等材料向房地產行政主管部門備案。
五、有關法律責任
根據物業管理條例的規定，對下列違反本條例的規定依法進行處罰。
1、住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業管理企業或未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
2、不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
3、挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
4、建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
附：1、《選聘物業管理企業審批表》
2、《承諾書》
3、《前期物業管理服務價格備案表》
4、《物業承接驗收表》
5、《白山市業主委員會備案證書》
2007年1月10日
主題詞：房地產管理 物業管理 通知
白山市房地產管理局 2007年1月10日印發
選聘物業管理企業
審 批 表
建設單位＿＿＿＿＿＿＿
物業企業＿＿＿＿＿＿＿
選聘時間＿＿＿＿＿＿＿
開發建設單位
企業資質證書編號
企業負責人
開工時間
物業名稱
房屋位置
占地面積
房屋建筑面積
棟數戶數
道路（方磚）面積
綠地面積
物業管理用房面積
經營用房面積
選 聘 物 業 管 理 企 業
物業公司名稱
企業資質等級
企業負責人
企業地址
建 設
單 位
意 見
負責人簽字： 年 月 日
物 業
企 業
意 見
負責人簽字： 年 月 日
物 業
管理處意 見
負責人簽字： 年 月 日
房地產管理局意 見
負責人簽字： 年 月 日
附位置圖：
注：此表一式四份，建設單位、物業管理企業、房屋產權處各一份，房地產管理局一份
承 諾 書
本人為 （物業名稱及具體位置，以下稱該物業）的買受人，為維護本物業管理區域內全體業主的共同利益，本人聲明如下：
一、確認已詳細閱讀 （建設單位）制定的“ 業主臨時公約”（以下稱“本臨時公約”）；
二、同意遵守并倡導其他業主及物業使用人遵守本臨時公約；
三、本人同意承擔違反本臨時公約的相應責任，并同意對該物業的使用人違反本臨時公約的行為承擔連帶責任；
四、本人同意轉讓該物業時取得物業繼受人簽署的本臨時公約承諾書并送交建設單位或物業管理企業，建設單位或物業管理企業收到物業繼受人簽署的承諾書前，本承諾繼續有效。
承諾人（簽章）
年 月 日
前期物業管理服務價格備案表
物業企業＿＿＿＿＿＿＿
物業名稱＿＿＿＿＿＿＿
物業名稱 物業位置
開工時間 竣工時間
小區負責人 聯系電話
占地面積 房屋棟數
房屋建筑面積 戶 數
道路面積 硬履蓋面積
綠化面積 停車場面積
物業用房面積 物業類別
小區等級 收費時間
住宅標準 非住宅標準
物 業 服 務 項 目（服務內容）
建設單位
企業資質
負 責 人
聯系電話
物業單位
企業資質
負 責 人
聯系電話
物 業 企
業 意 見
年 月 日
房地產主管部門備案
年 月 日
價格主管
部門備案
年 月 日
物業承接驗收表
建設單位＿＿＿＿＿＿＿
物業企業＿＿＿＿＿＿＿
驗收時間＿＿＿＿＿＿＿
建設單位
物業企業
物業名稱
物業用途
竣工時間
房屋位置
占地面積
建筑面積
樓房棟數
住戶數量
道路面積
綠地面積
房屋銷售總價 2.5%專項
維修資金
物業管理用房
經營用房
物 業 驗 收 情 況 紀 錄
房屋共用部位
公共建筑
共用設備
共用設施
規劃等“五證”
物業文件
竣工驗收資料
技術資料
建 設
單 位
意 見
負責人簽字： 年 月 日
物 業
企 業
意 見
負責人簽字： 年 月 日
物 業
管理處
意 見
負責人簽字： 年 月 日
房地產管理局意 見
負責人簽字： 年 月 日
白山市業主委員會備案證書
白山市業主委員會備案證書
業主委員會名稱：
業主大會成立時間：
業主委員會任期：
業主委員會主任：
業主委員會副主任：
業主委員會委員：
備案時間：
備案部門：
年 月 日
住宅小區物業管理服務等級評定表
住宅小區_________________
評定等級_________________
評定時間_________________
物業管理公司
物 業 名 稱
物 業 位 置
小區負責人
聯 系 電 話
服 務 等 級
物 業 類 別
業主委員會主任
聯 系 電 話
小 區 基 本 慨 況
小區占地面積
房 屋 棟 數
房屋建筑面積
小 區 戶 數
綠 化 面 積
道 路 面 積
硬履蓋面積
物業用房面積
服 務 項 目 （ 服 務 內 容 ）
小區業
主委員
會意見
負責人簽字： 年 月 日
物業管
理公司
意 見
負責人簽字： 年 月 日
物 業
管理處
意 見
負責人簽字： 年 月 日
房地產
管理局
意 見
負責人簽字： 年 月 日
物業住宅服務等級收費備案表
物業管理公司
物 業 住 宅 房 屋 棟 數
建 筑 面 積 戶 數
小 區 等 級 住 宅 標 準
收 費 時 間 非住宅 標準
服 務 項 目 （ 服 務 內 容 ）
業主委員 會
意 見
簽字： 年 月 日
物 業
企 業
意 見
簽字： 年 月 日
房地產主管部
門備案
價格主管部門備 案
公 示
X X住宅小區全體業主：
X X住宅小區根據白山市發展和改革委員會、白山市房地產管理局關于轉發《吉林省物業服務收費管理實施細則》的通知規定。經小區業主委員會與XX物業管理公司雙方協商確定，報房地產行政主管部門審核認定，小區物業管理服務等級被評定為XX級?，F將小區物業服務等級收費標準有關情況公告如下：
一、住宅小區樓房有XX棟，建筑面積為XX平方米，戶數XX數。
二、按照《白山市區住宅小區物業管理服務政府指導價格》和《白山市區非住宅小區物業管理服務政府指導價格》，由物業管理公司向業主收取物業服務費用。住宅每月按房屋建筑面積每平方米XX元標準收??；非住宅每月按房屋建筑面積每平方米XX元標準收取。
三、收取物業服務費用從XX年XX月XX日起執行。
四、物業服務內容。如：1、2、3服務等項目。
五、小區負責人：
六、小區服務電話：
特此公告。
XX小區業主委員會 XX物業管理公司
年 月 日
前期物業管理服務收費公示
-----小區全體業主：
為規范------小區前期物業管理服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據白山市發改委、房地產管理局關于轉發《吉林省物業服務收費管理實施細則的通知》第七條第二款提前告示服務價格的規定，現將-------小區物業服務收費標準公示如下： 一、按照《吉林省住宅小區物業管理服務等級標準》，-----小區物業管理服務等級按-----級標準進行服務管理。 二、物業服務價格，依據《白山市區住宅小區物業管理服務政府指導價格》，服務等級收費標準為住宅每月每平方米 元；非住宅每月每平方米 元。 三、物業服務內容 項： 1、房屋共用部位的日常維修、養護和管理。 2、共用設施設備的日常維修、養護和管理。 3、共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修、養護和管理。 4、公共區域的綠化養護與管理。 5、公共環境衛生、樓道樓梯的清掃保潔。 6、維護公共秩序（封閉式管理）。 7、維持停車場停放秩序，對車輛進出管理。 8、維護消防設施設備。 9、房屋裝飾裝修管理服務。 10、其他委托物業管理事項。如特約服務項目等。 四、收費時間：從 年 月 日起收費 。 五、服務等級收費向價格主管部門和房地產主管部門備案。 特此公示。
物業管理公司
年 月 日
須 知
一、選聘物業管理企業應提交下列材料
1、房地產開發資質等級證書
2、物業管理企業資質等級證書
3、業主臨時公約
4、物業管理方案
5、物業專項維修資金分戶面積明細表
6、物業管理用房和經營用房落實情況
7、前期物業服務合同 8、承諾書
9、前期物業管理服務價格備案表及書面公示
二、物業承接驗收應提交下列材料
1、物業的相關資料
2、物業共用部位、共用設施設備查驗記錄情況
3、工程竣工驗收合格備案證
4、物業住宅保修協議書
5、代管工程質量保修費50%的繳存票據
6、物業管理用房和經營用房交付協議書
7、其他物業材料
承 諾 書
本公司開發建設（物業名稱） ，樓房 棟，套數 戶，房屋建筑面積 平方米，預售房屋總價
元。于 年 月 日開始預售商品房（含棚戶區回遷房），為維護本物業管理區域內全體業主的共同利益，本公司承諾如下：
一、同意遵守物業管理條例有關物業專項維修資金的管理規定。
二、在辦理入住手續時，告知購房人憑購房合同、購房票據和本人身份證，到房產局物業管理處交納物業專項維修資金，購房人持物業專項維修資金專用票據，方可領取進戶鑰匙。
三、本公司同意履行前期物業管理的相應義務，并同意協助購房人應遵守交納物業專項維修資金的責任。
建設單位：
法定代表人：
年 月 日
物業專項維修資金分戶面積明細表
建設單位： 物業名稱： 年 月 日
序
號 樓 號 單元號 房 號 房屋面積 售房單價 備 注
合 計
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2009/12/11 14:40:00