關于規范隨州市普通住宅小區物業服務等級標準和市城區物業服務費指導價格的通知
隨價房服〔 2009 〕 40 號
市城區各物業服務企業：
為進一步明確物業服務企業的服務內容和職責，提高服務質量，規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格〔 2003 〕 1864 號）、湖北省物價局、建設廳《湖北省物業服務收費管理實施辦法》（鄂價房服〔 2007 〕 107 號）、《隨州市物業服務收費管理實施細則》（隨價文〔 2009 〕 37 號）等有關規定，我們在原《隨州市普通住宅物業管理服務等級標準（試行）》和市城區普通住宅物業服務費及車輛停泊服務費指導價格基礎上，修改并制定了《隨州市普通住宅小區物業管理服務等級標準》和市城區普通住宅小區物業綜合管理服務費及車輛停車服務費指導價格，并報市政府批準，現印發給你們，請遵照執行。
一、普通住宅（含經濟適用房）小區物業綜合管理服務和停車收費實行政府指導價。
（一）普通多層住宅物業服務收費標準劃分為三個等級，按建筑面積計收，一級 0.60 元 / 月· ㎡ ，二級 0. 45 元 / 月· ㎡ ，三級 0.30 元 / 月· ㎡ ；
（二）普通高層（帶電梯）住宅物業服務收費標準劃分為三個等級，按建筑面積計收，一級 1.20 元 / 月· ㎡ ，二級 1.00 元 / 月· ㎡ ，三級 0.80 元 / 月· ㎡ （含電梯電費等運行維護費用）；
（三）不具備等級評定條件的簡易物業服務收費標準：按每套住房 10 — 25 元 / 月收費；
（四）對低收入、弱勢群體物業服務收費實行優惠政策：對依靠民政部門補助生活費的下崗職工、特困職工、低保戶的物業服務費，憑有效證件，由物業服務企業減半收取。對五保戶免收物業服務費；
（五）普通住宅和經濟適用住房小區內的封閉式共用車庫和露天停車場（停車位），由物業服務企業人員提供管理服務的 , 經價格主管部門批準，可收取停車服務費。臨時停車、未經價格主管部門批準的，不得收取車輛停車服務費。
環衛部門征收的城市生活垃圾處理費不包含在物業服務收費標準中，可由物業服務企業代收代繳。
以上指導價（詳見附表一、表二）為最高限價，各物業服務企業執行價格可以向下浮動。其他服務項目以及別墅區、非住宅區的物業服務收費實行市場調節價，由業主與物業服務企業協商確定。
二、根據《湖北省物業服務收費管理辦法》和《隨州市物業服務收費管理實施細則》有關規定，業主對房屋進行裝修的，物業服務企業可與業主簽訂裝修協議，約定有關責任義務及注意事項，并可按建筑面積收取不超過 2 元 / ㎡ 的垃圾清運費和每戶不超過 1500 元的裝修保證金（押金）。物業服務企業應在裝修完工后 180 天內退還裝修保證金（押金）。此外不得收取其他任何與裝修相關的費用。
三、物業服務企業應按照國家發改委、建設部《物業服務收費明碼標價規定》（發改價檢〔 2004 〕 1428 號）規定，實行明碼標價，在物業服務區內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，并公布服務電話和價格舉報電話，主動接受業主監督。
四、物業服務區域內，供水、供電、通訊、有線電視、環衛等單位應向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述有關費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。未進行戶表改造的小區，對水（電）總表與分表之間發生的損耗，可按水（電）量實際損耗額度與實際用水（電）量在用戶之間合理分攤，嚴禁將水電損耗通過提高水電價格的方式進行分攤。
五、物業服務企業要加強管理，降低成本，切實為業主提供質價相符的服務，對只收費不服務或少服務、不實行明碼標價、自立項目或提高標準、無證濫收費，侵害業主利益的各種價格違法行為，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
六、本文自 2009 年 8 月 1 日起 執行。實施前，市城區各物業服務企業按照《隨州市普通住宅小區物業管理服務等級標準》，向市房產局、市物價局重新申報住宅小區物業管理服務等級，按規定統一換發《湖北省服務價格（收費）監審證》。原市物價局、市建設委員會隨價文〔 2005 〕 64 號、隨價房服〔 2005 〕 65 號文件同時廢止。
附：表一、隨州市城區普通住宅小區物業綜合管理服務等級收費標準
表二、隨州市城區住宅小區停車場車輛停車服務費標準
表三、隨州市普通住宅小區物業管理服務等級標準
隨 州 市 物 價 局 隨州市建設委員會
二○○九年七月二十日
附表一：
隨州市城區普通住宅小區物業綜合管理服務等級收費標準
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服務等級
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收費標準（元 / ㎡ ）
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備 注
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多層住宅
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高層住宅
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一級
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0.60
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1.20
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多層住宅指七層以下。
高層住宅（八層及以上帶電梯），此標準含電梯電費等運行維護費用。二次供水加壓費用據實分攤。
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二級
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0.45
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1.00
|
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三級
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0.30
|
0.80
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表二：
隨州市城區住宅小區停車場車輛停車服務費標準
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車 型
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單 位
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長期停放
（元 / 月）
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備 注
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摩托車
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輛
|
20
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業主長包車位或車庫的收費，承租雙方在不超過此標準前提下協商約定。露天專用停車場（位）按不超過此標準的 50% 收取。此標準經批準后方可執行。
臨時停車免收費。
|
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電動車
|
輛
|
12
|
|
自行車
|
輛
|
10
|
|
小 車
|
輛
|
70
|
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大 車
|
輛
|
150
|
表三 :
隨州市普通住宅小區物業管理服務等級標準
一 級
|
項 目
|
內 容 與 標 準
|
服務范圍
|
|
（一）
基
本
要
求
|
• 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
• 承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3 、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4 、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5 、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6 、設有服務接待中心，公示 24 小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
7 、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8 、業主與物業服務企業約定采取酬金制形式收取物業服務費用的，按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9 、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10 、每年至少 1 次征詢業主對物業服務的意見，滿意率 80% 以上。
|
小區規劃紅線范圍內，涉及共有財產和公共服務的管理
|
|
（二）
房
屋
管
理
|
1 、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2 、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3 、每日巡查 1 次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4 、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5 、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6 、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
|
房屋共用
部位
|
|
（三）
共用
設施
設備
維修
養護
|
1 、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2 、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3 、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4 、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5 、載人電梯 24 小時正常運行。
6 、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7 、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8 、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。
9 、路燈、樓道燈完好率不低于 95% 。
10 、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
|
物業共用部位、共用設施設備
|
|
（四）
協助
維護
公共
秩序
|
1 、小區主出入口 24 小時站崗值勤。
2 、對重點區域、重點部位每 1 小時至少巡查 1 次；配有安全監控設施的，實施 24 小時監控。
3 、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。
4 、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5 、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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小區規劃紅線以內，業主戶門以外（公共區域的秩序維護和公共財產的看管）
|
|
（五）
保
潔
服
務
|
1 、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運 2 次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。
2 、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運 2 次。
3 、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 2 次；電梯廳、樓道每日清掃 2 次，每周拖洗 1 次；一層共用大廳每日拖洗 1 次；樓梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清潔 1 次；路燈、樓道燈每月清潔 1 次。及時清除道路積水、積雪。
4 、共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月檢查 1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1 次，每半年清掏 1 次，發現異常及時清掏。
5 、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
6 、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害 。
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小區規劃紅線以內，業主戶門以外的公共部分
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|
（六）
綠化
養護
管理
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• 按照開發建設單位移交的綠化面積實施綠化養護管理，有專業人員實施綠化養護管理。
• 草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。
3 、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。
4 、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5 、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
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小區規劃紅線內的公共綠地和花草樹木
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二 級
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項 目
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內 容 與 標 準
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服務范圍
|
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（一）
基
本
要
求
|
• 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
• 承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3 、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4 、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5 、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6 、公示 16 小時服務電話。急修 1 小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7 、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8 、業主與物業服務企業約定采取酬金制形式收取物業服務費用的，按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9 、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10 、每年至少 1 次征詢業主對物業服務的意見，滿意率 75% 以上。
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小區規劃紅線范圍內，涉及共有財產和公共服務的管理
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|
（二）
房
屋
管
理
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1 、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2 、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3 、每 3 日巡查 1 次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4 、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每 3 日巡查 1 次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5 、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6 、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。
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房屋共用
部位
|
|
（三）
共用
設施
設備
維修
養 護
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1 、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2 、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3 、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4 、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5 、載人電梯早 6 點至晚 12 點正常運行。
6 、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7 、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8 、小區主要道路及停車場交通標志齊全。
9 、路燈、樓道燈完好率不低于 90% 。
10 、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
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物業共用部位、共用設施設備
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（四）
協助
維護
公共
秩序
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1 、小區主出入口 24 小時值勤。
2 、對重點區域、重點部位每 2 小時至少巡查 1 次。
3 、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
4 、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。
5 、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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小區規劃紅線以內，業主戶門以外（公共區域的秩序維護和公共財產的看管）
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（五）
保
潔
服
務
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1 、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運 1 次。
2 、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 1 次；電梯廳、樓道每日清掃 1 次，半月拖洗 1 次；樓梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清潔 1 次；路燈、樓道燈每季度清潔 1 次。及時清除區內主要道路積水、積雪。
3 、區內公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，每年清掏 1 次，發現異常及時清掏。
4 、二次供水水箱按規定期清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
5 、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
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小區規劃紅線以內，業主戶門以外的公共部分
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（六）
綠化
養護
管理
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• 按照開發建設單位移交的綠化面積實施綠化養護管理，有專業人員實施綠化養護管理。
• 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3 、定期清除綠地雜草、雜物。
4 、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5 、適時噴灑藥物，預防病蟲害。
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小區規劃紅線內的公共綠地和花草樹木
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三 級
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項 目
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內 容 與 標 準
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服務范圍
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（一）
基
本
要
求
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• 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
• 承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3 、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4 、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5 、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6 、公示 8 小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。
7 、業主與物業服務企業約定采取酬金制形式收取物業服務費用的，按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
8 、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
9 、每年至少 1 次征詢業主對物業服務的意見，滿意率 70% 以上。
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小區規劃
紅線范圍內，涉及共有財產和公共服務的
管理
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（二）
房
屋
管
理
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1 、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2 、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3 、每周巡查 1 次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。
4 、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5 、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6 、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。
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房屋共用
部位
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（三）
共用
設施
設備
維修
養護
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1 、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2 、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
3 、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4 、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5 、載人電梯早 6 點至晚 12 點正常運行。
6 、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7 、路燈、樓道燈完好率不低于 80% 。
8 、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
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物業共用部位、共用設施設備
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（四）
協助
維護
公共
秩序
|
1 、小區 24 小時值勤。
2 、對重點區域、重點部位每 3 小時至少巡查 1 次。
3 、車輛停放有序。
4 、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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小區規劃紅線以內，業主戶門以外（公共區域的秩序維護和公共財產的看管）
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（五）
保
潔
服
務
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1 、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運 1 次。
2 、小區公共場所每日清掃 1 次；電梯廳、樓道每日清掃 1 次；共用部位玻璃每季度清潔 1 次；路燈、樓道燈每半年清潔 1 次。
3 、區內公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查 1 次，每年清掏 1 次，發現異常及時清掏。
4 、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。
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小區規劃紅線以內，業主戶門以外的公共部分
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（六）
綠化
養護
管理
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1 、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
2 、定期清除綠地雜草、雜物。
3 、預防花草、樹木病蟲害。
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小區規劃紅線內的公共綠地和花草樹木
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《隨州市普通住宅小區物業管理服務等級標準》的使用說明
1 、本《標準》為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區物業服務的試行標準。物業服務收費實行市場調節價的高檔商品住宅的物業服務不適用本標準。
2 、本《標準》根據普通住宅小區物業服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業服務標準越高。
3 、本《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六大項主要內容組成。本《標準》以外的其他服務項目、內容及標準，由簽訂物業服務合同的雙方協商約定。
4 、選用本《標準》時，應充分考慮住宅小區的建設標準、配套設施設備、服務功能及業主（使用人）的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。
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2009/12/8 23:49:00