銅陵市物業服務收費管理實施細則

銅價房〔 2006 〕 72 號

關于印發《銅陵市物業服務收費管理實施細則（暫行）》的通知

各業主委員會、業主、物業管理企業：

  根據國務院《物業管理 條例》和省政府《關于規范物業服務收費的通知》（皖政〔 2004 〕 92 號）及國家、省有關規定，制定《銅陵市物業服務收費管理實施細則（暫行）》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

                                                            二○○六年六月六日

主題詞：   印發    物業    收費    管理    細則    通知                                     
     抄報：市政府，省物價局，市委辦、市人大辦、市政協辦

     抄送：市建委、縣物價局，市物價局檢查分局                          

     銅陵市物價局                                            2006 年 6 月 12 日印發     

銅陵市物業服務收費管理實施細則（暫行） 
                                                            

第一條   為規范我市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，依據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》及省政府《關于規范物業服務收費的通知》（皖政 [2004]92 號）、省物價局、建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法，結合銅陵市的實際，制定本實施細則。

第二條   本細則適用于本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對各類物業實施管理提供服務的收費行為。

第三條   本細則所稱的物業服務收費是指物業管理企業按照服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。

第四條    政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條    市人民政府價格主管部門、房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。

第六條    物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第七條    物業服務收費包括綜合管理服務費、車輛停放服務費和特約服務費。

綜合管理服務費是指清掃保潔及垃圾清運、綠化養護、秩序維護、公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等。

車輛停放管理費是指在指定的停車場地（含室內車庫）內，為維護保養場地設備設施、相關道路及管理所發生的人工、原輔材料費用等。

特約服務費指物業管理企業受業主委托提供的戶內維修、家政服務、代收代繳服務等收取的費用。

第八條    根據不同物業的性質和特點，物業服務實行政府指導價和市場調節價。住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務費實行政府指導價，非住宅物業服務等其他收費實行市場調節價。

第九條    實行政府指導價的物業服務收費，由市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理企業的服務內容、服務標準和物業管理區域的設施設備等因素，制定相應的基準價格及浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定。雙方約定不成的，報市人民政府價格主管部門審定。

第十條    實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第十一條    物業服務范圍費用的構成包括物業服務范圍成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1 、管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2 、物業公共部位、公共設施、設備日常運行維護費用；

3 、物業管理區域清潔衛生費用；

4 、物業管理區域綠化養護費用；

5 、物業管理區域秩序維護費用；

6 、辦公費用；

7 、物業管理企業用于該項目的固定資產折舊；

8 、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9 、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第十二條    物業管理企業應當按照國家發展改革委、建設部印發的《物業服務收費明碼標價規定》實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第十三條    建設單位與物業買受人簽訂買賣合同時，受委托的物業管理企業應與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議，約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十四條    業主按前期物業管理服務協議約定的時間開始全額交納物業服務費；納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十五條    物業綜合服務范圍費按月收取，經與業主約定可以預收，預收期限一般不超過 6 個月。

第十六條    業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主違反物業服務約定合同逾期不繳納物業費的，物業管理企業可以督促限期繳納或依法追繳   。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第十七條    物業服務費用或者服務資金以房屋所有權證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。

第十八條    物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十九條    利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十條    物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十一條    物業管理企業根據業主的委托提供服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十二條    物業管理收費實行收費許可證制度。物業管理企業收費前應當根據《安徽省經營性服務價格管理辦法》的規定，到價格主管部門辦理《安徽省服務價格收費許可證》，并遵守年度審驗制度。

物業管理企業在辦理《安徽省服務價格收費許可證》中，應當向價格主管部門提出書面申請并提供營業執照副本、資質證書、物業服務委托合同復印件和前期物業管理服務協議復印件等相關資料。價格主管部門正式受理后，一般應在 20 個工作日內辦理完畢。

第二十三條    政府價格主管部門、房地產行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十四條    本細則由政府價格主管部門和房地產行政主管部門負責解釋。

第二十五條    本細則自 2006 年 6 月 20 日起暫行。

第二十六條本細則執行前業主委員會與物業管理企業簽訂住宅物業服務合同且未到期的，物業服務守法標準仍按原合同約定執行，合同到期后按本細則規定執行。