江門市市區住宅專項維修資金管理辦法（征求意見稿）

    根據市政府要求，江門市房產管理局起草了《江門市市區住宅專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》，現網上公開征求意見，歡迎社會各界人士積極參與，提出寶貴意見和建議。征求意見時間為2009年7月28日至2009年8月8日止，過期不予采納。

意見反饋的方式：書面意見以傳真、郵寄或發送電子郵件的方式反饋給江門市房產管理局。

地    址：江門市江海區江海一路83號房產大廈十四樓市房產管理局物業管理督導科

郵政編碼：529000        

傳    真：3829815

聯系電話：3829822        

聯 系 人：張小姐

電子郵箱：jmfcj@163.com

附件：1.《江門市市區住宅專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》

2.《建立本市區住宅（房屋）專項維修資金管理體系的重要性和緊迫性》

江門市房產管理局

二○○九年七月二十四日
 

附件1

江門市市區住宅專項維修資金管理辦法

（征求意見稿）

    第一條　為了加強江門市市區（以下簡稱本市區）住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理，保障本市區住宅共用部位及其共用配套設施設備的維修、更新和正常使用，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令第504號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部 、財政部令第165號）和《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》等法律法規的有關規定，結合本市區的實際情況，制定本辦法。

    第二條　本市區行政區域內（蓬江區、江海區、新會區）專項維修資金的管理活動，適用本辦法。

    第三條  專項維修資金的主管部門是江門市房產管理局（以下簡稱市房產局），負責本辦法的組織實施以及本市區專項維修資金的監管工作。江門市財政局負責本市區專項維修資金的指導和監督檢查。江門市審計局依法對本市區專項維修資金進行審計監督。

    第四條  市房產局負責組織建立江門市住宅專項維修資金管理中心（以下簡稱管理中心），管理中心負責市區專項維修資金的收取、追繳、分攤、統計和使用情況監管等工作。

    第五條　專項維修資金的管理活動應該遵循專戶存儲、核算到戶、?？顚Ｓ?、業主決策、統籌管理、政府監管的原則。

    第六條　本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

    第七條　專項維修資金屬于業主所有。

    第八條　管理中心應當委托一家商業銀行（以下簡稱代管銀行）作為專項維修資金的專戶管理銀行，并與代管銀行簽訂相關協議。

    第九條　管理中心應當在代管銀行設立一個統一的專項維修資金專戶，以一個物業管理區域為核算單位，按棟建帳，核算到戶，按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，可以幢為核算單位設賬，核算到戶，按房屋戶門號設分戶賬。

    代管銀行應當向購房者發放專項維修資金專用存折（卡），由業主或購房者憑存折（卡）存儲維修基金。

    第十條  業主和業主委員會有權向代管銀行查詢專項維修資金本息和使用情況。

    業主委員會或物業服務企業應每半年公布一次專項維修資金使用的情況，接受業主的查詢和監督。

    第十一條　房屋的權屬發生轉移時，該房屋對應的專項維修資金余額應隨相關房屋一并轉移。

    第十二條　首次專項維修資金繳存主體與標準

    （一）1998年9月30日《廣東省物業管理條例》實施前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目的專項維修資金，應當由購房者按照所擁有物業的建筑面積以售房款2%繳交維修資金。

    （二）1998年10月1日《廣東省物業管理條例》實施后至2003年8月31日國務院《物業管理條例》實施前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目的專項維修資金，應當由開發建設單位一次性按照物業總投資額的2%繳存。

    （三）2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施后取得《商品房預售許可證》的商品住宅（含別墅）項目，專項維修資金應當由業主或購房者按照所擁有物業的建筑面積以每平方米60元的標準繳存。

    （四）2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施后取得《商品房預售許可證》的內設電梯的商品住宅項目，專項維修資金應當由業主或購房者按照所擁有物業的建筑面積以每平方米80元的標準繳存。

    （五）非住宅與住宅相聯的物業應當參照住宅相應的標準由業主或購房者按照所擁有物業的建筑面積繳存專項維修資金。

    市房產局可根據江門市市建設工程造價管理站公布的年度建筑安裝工程造價標準，適時調整本市區住宅專項維修資金繳存標準。

    第十三條　專項維修資金的使用超過首次繳存金額的70%時，應當由業主續繳專項維修資金。續籌專項維修資金的標準應不低于首次繳存的標準。

    業主大會對專項維修資金續繳標準作出決定的，在不低于本規定限額的前提下，從其決定。

    第十四條　因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，業主可以持本人身份證件、房地產權證注銷證明，到市房產局辦理專項維修資金個人帳戶注銷手續，并提取其個人帳戶中的剩余款項。

    第十五條　專項維修資金只能用于相關物業共用部位、共用設施及設備的大中修、更新、改造項目。

    第十六條　專項維修資金由業主大會聘請的物業服務企業根據業主大會的決定使用。業主大會的決定應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數業主的書面同意。

    住宅（房屋）保修期內發生的維修更新，其費用由建設單位承擔； 

    住宅（房屋）保修期滿后，由業主大會決定專項維修資金的使用。

    住宅（房屋）保修期滿而業主大會尚未成立，但確需使用專項維修資金的，應當取得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數業主的書面同意。

    第十七條　物業服務企業應當根據住宅（房屋）的實際情況或業主的要求，制訂專項維修資金年度使用計劃，由業主委員會提交業主大會審議通過后，在物業管理區域內公示。

    第十八條　物業服務企業具體實施專項維修資金年度使用計劃時，應就具體項目制定實施方案，向業主委員會提交專項維修資金使用申請。業主委員會接到使用申請后，應就該具體項目是否符合年度使用計劃進行審核，并簽署是否同意的意見。

    第十九條　業主委員會同意該具體項目的，物業服務企業應當持下列材料到市房產局備案：

    （一）專項維修資金使用申請；

    （二）業主大會關于專項維修資金年度使用計劃的書面決議。書面決議應當載明具體項目、預算金額、業主分攤和業主投票同意確認等情況；

    （三）業主委員會就具體項目同意使用專項維修資金的書面實施方案。

    市房產局收到上述材料后，應當在5個工作日內出具備案文件。

    第二十條　物業服務企業持備案文件到管理中心辦理有關劃款手續。

    管理中心應當在收到備案文件之日起5個工作日內先行向物業服務企業撥付70%的項目款項。業主委員會應當對該款項的使用進行監管。

    工程項目全部完工后，物業服務企業憑該項目驗收合格文件、合法票據、項目施工圖紙和施工單位資質材料等，到管理中心辦理剩余款項的劃撥手續。

    第二十一條　已經使用的專項維修資金由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積比例分攤，分別在其個人賬戶中扣除。尚未售出的商品住宅的專項維修和更新、改造費用應當由開發建設單按照尚未售出商品住宅的建筑面積分攤。

    第二十二條　業主委員會、業主有權監督工程項目的施工質量及專項維修資金的使用情況，并按規定參加驗收。

    第二十三條　住宅（房屋）共用部位、共用設施及設備出現法律、法規、規章和相關強制性技術標準規定必須大中修、更新和改造的，市房產局應當督促有關業主或業主委員會限期實施；逾期不實施的，市房產局可以組織代為實施，其費用由有相關業主共同承擔，或者按本規定第二十一條的規定分攤。

    第二十四條　發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當由物業服務企業或者相關業主持有關材料，向市房產局申請列支，經審核同意后，由管理中心向專戶銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位，其維修費用按照第二十一條的規定由相關業主共同承擔，從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
　　發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照有關規定實施維修和更新、改造的，市房產局可以組織代修，其維修費用按照第二十一條的規定由相關業主共同承擔，從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
    第二十五條　管理中心應當建立信息化管理系統，依法對全市專項維修資金的收取、存儲、使用、查詢等環節進行籌統管理。

    第二十六條　專項維修資金自存入銀行專戶之日起按銀行活期利率計息，利息分別計入業主個人帳戶。

    第二十七條　業主或購房者在商品住宅交付使用或者辦理房屋權屬證書時，須提供經管理中心蓋章確認的專項維修資金繳款憑證。業主或購房者未能提供經管理中心蓋章確認的專項維修資金繳款憑證，市房產交易窗口將不予受理房屋權屬證書的申辦，開發建設單位不得將房屋交付購房者。

    業主或購房者已經辦理房屋權屬證書，但未按規定繳存專項維修資金的，在辦理房屋權屬過戶登記、房屋租賃登記、房屋抵押登記等手續時，須補交專項維修資金，并提供由管理中心蓋章確認的專項維修資金繳款憑證，否則市房產交易窗口將不予受理。

    對于經督促又拒不繳交專項維修資金的業主，市房產局可視情況提請相關部門配合追繳，并適時選擇在小區內予以公布，并協助區域內的相關業主通過司法途徑追繳。

    凡發出追繳專項維修資金通知十五個工作日內仍不繳存的，按首期繳存總額的2‰-月收繳滯納金，并依法協助業主通過法律途徑追繳。

    開發建設單位或者物業服務企業已經代收代管的，應當及時將首期住宅專項維修資金轉存入管理中心設的住宅專項維修資金專戶。

    開發建設單位在商品住宅交付使用時，應當配合做好首期住宅專項維修資金繳交工作。

    本規定實施前尚未交納專項維修資金的房屋項目，由市房產局統一組織全市專項維修資金的清繳工作。市規劃、建設、財政、工商、稅務及其他相關部門應當依法配合專項維修資金的清繳工作。

    第二十八條　市房產局對市區內的房屋項目進行全面清理，對未按規定交納專項維修資金的開發建設單位，應當責令限期繳存；

    開發建設單位尚未按規定繳存專項維修資金的，應當補繳首期專項維修資金。逾期仍不繳存的，按首期繳存總額的2‰-月收繳滯納金。情節嚴重的，市房產局可依法協助業主通過法律途徑向建設單位追繳專項維修資金本金和滯納金，并提請建設單位的主管部門依法暫緩有關單位房地產開發資質。

    開發建設單位違反第二十七條規定將房屋交付買受人的，處以3萬元以下的罰款。

    開發建設單位未按第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，處以1萬元以下的罰款。

    第二十九條　任何單位和個人不得侵占、挪用專項維修資金，不得以任何理由和形式，將專項維修資金用于本辦法第十五條規定范圍以外的用途。

    業主委員會、物業服務企業侵占、挪用專項維修資金或將專項維修資金用于其他用途的，由市房產局責令限期改正，并通告全體業主；情節嚴重并造成經濟損失的，由責任單位或責任人負責賠償，市房產局應當依法予以行政處罰，并依法追究直接責任人的法律責任。

    管理中心違反本辦法挪用專項維修資金或者造成專項維修資金損失的，由市房產局按照有關規定進行處理。情節嚴重的，應當追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    市房產局違反本辦法挪用專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第三十條　本辦法自   年   月  日發布之日起施行。各市可參照本《辦法》執行。

附件2

建立本市區住宅（房屋）專項維修資金管理體系的重要性和緊迫性

 
    一、依據

    《物權法》、《物業管理條例》（國務院令504號）、廣東省十一屆人大常委會第七次會議表決通過的《廣東省物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部中華人民共和國財政部令第165號）等法律法規已經明確規定，加強住房售后的維修管理，必須建立住宅專項維修資金。

    二、意義

    住宅專項維修資金是房屋的“養老金”。建立專項維修資金是保障群眾住房維修的需要，是維護業主共同利益的需要，也是城市管理的需要。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化和住房私有化、社會化進程的日益加快，居民個人擁有住房產權的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔住房維修的狀況相應發生了根本性改變，這就要求居民的住房維修消費觀念發生相應改變，否則將直接影響小區整體功能的發揮和正常使用。如果購房人購買房屋沒有建立專項維修資金，當出現房屋承重結構損壞、屋面漏水、下水主管道堵塞、小區道路破損等問題時，就可能因失去修繕資金保障而無法維修，從而影響房屋使用安全，降低房屋使用壽命?？梢哉f，住宅專項維修資金是房屋的“養老金”。

    因此，建立住宅專項維修資金，對于加強城市管理，改善居住環境，都具有十分重要的意義。

    三、重要性和緊迫性

    住宅專項維修資金是房屋本體共用部位、共用設備維修費用的基本金，是為自己的房產保值增值所作的一筆投入。

    我們都知道，住宅本身是有壽命的，收取專項維修資金的目的就是為了在房屋保修期后或進入中年和老年期的時候，對小區物業的公用部位、共用設施設備，比如樓道、外立面、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面、電梯、照明燈具、管道、防盜門、消防器具、排煙排氣通道等等項目進行維修、更新和改造，以延續房屋的壽命?？梢哉f，這筆錢既是業主的私房錢，更是房屋的保命錢。國內外的實踐都表明，物業管理不好、沒有進行及時修繕，定時大中修的住宅，不用過幾年，所呈現出來的面貌就會和物業管理好、及時修繕、定時進行大中修的住宅截然不同。注意或不注意保養的房子，在歷經歲月后所體現的價值肯定是不一樣的，再交易帶給業主的經濟利益也是不一樣的。    

    繳納住宅專項維修資金是一個聚少成多，聚沙成塔的過程，只有每位業主充分認識到繳納房屋公共維修金的重要性，同時積極繳納和共同管理好房屋公共維修金，才能使我們居住的房屋能夠更安全、舒適、長久的使用，并起到保值增值的作用。

    所以，盡快建立本市區住宅（房屋）專項維修資金的管理體系，健全專項維修資金歸集、管理和使用的監督制度和監管機制，對于保障各類物業共用部位和共用設施設備的正常使用和正常維修養護，維護廣大業主的共同利益和維護社會的公共利益，具有現實的重要性；對于城市的管理,建立房屋的“醫療保險金”， 達到“基資依法交，問題有人管，故障有人修，設備有人換，物業質量優，生活環境好，安居又樂業，全民奔小康”的目的，推動社會的和諧建設，提高我市的居住環境和生活休閑品質，具有客觀的緊迫性。