樂陵市市區住宅小區物業管理實施辦法

〈樂陵市市區住宅小區物業管理實施辦法〉業經市政府批準，現予以發布施行。
市長 李保海
1998年8月20號

樂陵市市區住宅小區物業管理實施辦法
第一章 總則
第一條 為加強城市住宅小區物業管理，保障業主的合法權益，維護住宅小區的生活秩序，改善居住環境，提高城市文明程度，根治國家及省政府有關規定，結合本市實際，制定本實施辦法。
第二條 本辦法使用于市區規劃區范圍內居民已入住的住宅小區的物業管理。
第三條 本辦法所稱住宅小區，是指統一規則，綜合開發，配套建設、建筑面積在2萬平方米以上的居住小區。
本辦法所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主根據合同約定，對住宅小區內的物業進行維護、修繕等管理服務的活動。
本辦法所稱業主，是指住宅小區內各類房屋的所有權人。
第四條 住宅小區物業管理遵循業主自治管理和業主委員會委托物業管理公司管理相結合的原則，物業管理公司應當在其管理的住宅小區內設置管理機構，并根據本辦法和業主委員的委托，對住宅小區的物業實行專業化管理。
第五條 強化領導，積極推行住宅小區物業管理，為城市居民創造優美整潔、舒適方便、文明安全的生活環境。
第六條 樂陵市房產管理局是本市物業管理的行政主管部門（以下簡稱物業管理部門）負責市區的住宅小區物業管理指導工作。
規劃、市政、供水、環衛、園林、衛生、電力、郵電、廣播電視、公安、物價、工商等有關部門按照各自職責，配合作好住宅小區的管理工作。
第二章 業主大會及業主委員會
第七條 物業管理主管部門在下列情況下會同開發建設單位召集全體業主舉行業主大會，選舉產生業主委員會。
（一）新建住宅小區已交付使用且入住率達到50%以上；
（二）分期建設的較大住宅小區，已形成組團區域規模并交付使用達到50%以上的；
（三）建成的住宅小區和企業、事業單位集中生活區已出售建筑面積30%以上。
第八條 業主大會由住宅小區內全體業主組成，業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成住宅小區業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或全體業主代表過半數通過。
業主委員會每年至少召開一次業主大會或業主代表大會，經50%以上業主或業主代表提議，業主委員會應就所提議題召開業主大會或者業主代表大會，會議召開的日期和內容至少提前7日通知每位業主或業主代表。業主大會或業主代表大會應邀請政府有關部門物業管理主管部門、和使用人代表列席。
第九條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會委員、主任、副主任；
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；
（三）聽取和審議業主委員會工作報告；
（四）決定住宅小區內有關業主利益的其他重大事項。
第十條業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內持業主委員會登記申請書、業主委員會名單、業主委員會章程向所在地物業管理主管部門辦理申請登記。
物業管理主管部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記審查工作，經審查合格并簽署批準意見后報民政部門，按照社團法人組織規定備案，取得社團法人資格；對不符合本辦法規定成立的業主委員會不予登記，并書面通知申請人。
第十一條 業主委員會是住宅小區內代表全體業主對物業實施自治管理組織。
業主委員會根據住宅小區物業管理規模由7人至15人組成。
業主委員會主任、副主任和委員由業主大會在全體業主中選舉產生或聘請物業管理公司人員擔任業主委員會的主任、副主任。
業主委員會每屆任期3年。
第十二條 業主委員會在業主大會或業主代表大會的監督下履行下列職責：
（一）召集并主持業主大會或業主代表大會報告小區物業管理的實施情況；
（二）通過招標選定物業管理企業，與物業管理企業訂立，變更、或接觸物業管理合同。
（三）協助擬訂公共資金使用計劃，并按年度公布使用情況；
（四）審議物業管理服務費的收費標準；
（五）審定物業管理企業提出的物業管理計劃；
（六）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的工作；
（七）監督公用設施、設備及公共場地的使用；
（八）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
第十三條 業主委員會應定期召開會議，會議應有過半數委員出席，并決定必須經全體委員半數以上通過方可有效。
業主委員會可根據會議議題的需要，邀請物業管理主管部門和專業部門及物業管理企業、公安派出所、居民委員會等單位參加。
第十四條 業主大會、業主代表大會和業主委員會的決定對本住宅小區的業主和使用人均 具有約束力。
第十五條 住宅小區應建立業主小組，業主小組為小區物業的基礎組織，由本幢住宅業主推選若干代表組成。
其職責：
（一）聽取業主、使用人對物業管理服務的意見和建議，向業主委員會或物業管理企業反映。
（二）執行業主委員會作出的決定。
（三）提出共用部位和共用設備的維修、更新建議。
（四）協助調解房屋使用、修繕糾紛。
（五）協助物業管理企業收取物業管理綜合服務費。
第十六條 住宅小區制定業主公約。
業主公約經業主大會或業主代表大會討論通過之日起生效，業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內，將業主公約報所在地物業管理主管部門備案，業主公約生效前，業主和使用人應遵守開發建設單位或委托的物業管理企業制定的住宅小區物業管理規定。
業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，凡違犯法律、法規和地方人民政府規定的條款應予修訂，經物業管理部門審查未按要求修訂的，主管部門有權予以撤銷。
第三章 物業管理移交
第十七條 住宅小區竣工后，開發建設單位必須向建設行政主管部門申請綜合驗收，驗收合格的，方可辦理物業管理體制移交手續。
第十八條 住宅小區業主委員會成立前，物業管理工作由開發建設單位或委托的物業管理企業負責，費用由開發建設單位承擔。
第十九條 住宅小區業主委員會成立后，開發建設單位應將住宅小區的物業管理移交給業主委員會，并提供下列資料：
（一）住宅小區建設各項批準文件。
（二）住宅小區規劃圖、竣工平面圖。
（三）房屋及配套公用設施、設備竣工圖。
（四）地下管網圖。
（五）質量驗收資料。
（六）其他必要資料。
上述資料由業主委員會或委托的物業管理企業負責保管。
第二十條 建立住宅小區物業管理公共資金。
（一）新建住宅小區開發建設單位在出售住宅時，根據省政府[1996]50號文件規定按住宅建安費3%的比例向業主收取物業管理公共資金。
（二）本辦法實施前已交付使用的住宅小區，實施物業管理時由業主一次繳納或分5年逐月分期繳納物業管理公共資金，一次繳納的每平方米建筑面積10元，逐月繳納的每月第平方米0.20元。
開發建設單位在移交新建住宅小區物業管理時，應將物業管理公共資金一次性交物業管理主管部門，已交付使用的住宅小區物業管理公共資金由業主委員會委托物業管理企業收取，按年度交物業管理主管部門，物業管理主管部門以業主委員會的名義存入指定的金融機構，專戶儲存，按幢立帳。
第二十一條 物業管理公共資金的所有權歸本住宅小區全體業主共同所有。
物業管理公共資金的使用由業主大會決定，并接受物業管理主管部門的監督和管理，?？钣糜谠撟≌^物業管理工作的啟動公用設施的更新和改造，任何單位和個人不得挪用，物業管理公共資金按照不低于國家規定的年存款利率產生的利息用于補助公用設施的維修以及日常管理經費的不足，業主委員會應當定期公布物業管理公共資金的收支情況并接受業主的監督。
第二十二條 開發建設單位在移交新建住宅小區物業管理時應按2-5萬平方米5‰，5萬平方米以上3‰的比例，向業主委員會提供物業管理用房，按2—5萬平方米6‰5萬平方米以上3的比例由開發建設單位按成本價向業主委員會提供小區商業服務用房，由物業管理企業負責經營，其購置費用可從物業管理公共資金中暫支，并從該商業用房的經營收入中逐步收回。物業管理用房和由物業管理公共資金購置的商業服務用房，產權屬小區全體業主所有，不得變更用途和產權歸屬。商業服務用房的收益用于補貼小區日常管理費用的不足及公共設施的更新改造。
第四章 物業管理企業
第二十三條 物業管理企業必須經過市物業管理主管部門資質審查，并取得省建設行政主管部門核發的《物業管理企業資質證書》，經工商行政管理機關登記注冊并領取《營業執照》后，方可以從事物業管理工作。
物業管理企業是具備相應資質條件的企業法人，依法成立，并須具備下列條件：
（一）有明確的章程和固定的辦公，經營場所；
（二）有獨立健全的組織管理機構以及與其管理相適應的專業技術和管理人員、明確技術人員最低人數及相關技術登記；
（三）與其資質相適應的自有資金。
第二十四條 物業管理企業所承擔物業管理必須與其資質相適應，并根據與業主委員會簽定的服務合同，承擔住宅小區的物業管理工作。
物業管理服務合同應明確下列內容：
（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；
（二）物業管理區域的范圍和管理項目；
（三）物業管理服務的事項；
（四）物業管理服務的要求和標準；
（五）物業管理服務的費用；
（六）違約責任；
（七）物業管理服務地期限；
（八）合同終止和解除的約定；
（九）當事人雙方約定的其他事項。
物業管理服務合同的期限一般為三年。物業管理企業應當自物業管理服務合同生效之日起十五日內，報所在地物業管理主管部門。
第二十五條 物業管理企業為業主提供如下服務事項；
（一）住宅小區內公共設施的使用管理、維修和更新。
（二）高層住宅樓內電梯、水泵等房屋設備的運行服務；
（三）保潔服務；
（四）綠化管理；
（五）保安服務；
（六）物業維修，更新費用和帳務管理；
（七）物業資料的保管。
第二十六條 物業管理企業按照物業服務管理合同的約定，按月（季）向業主和使用人收取物業服務管理綜合服務費。
物業管理綜合服務費包括下列項目：
（一）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；
（二）公共設施、設備日常運行、維修及保養；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）保安費；
（六）辦公費；
（七）物業管理單位固定資產折舊費；
（八）法定稅費。
物業管理綜合服務費的標準內應經物業主管部門審查報物價主管部門批準，并接受物價和物業管理主管部門的監督檢查。
第二十七條 物業管理企業為業主提供代收代繳水電費、煤氣費、有限電視費、電話費等代辦性服務的收費，分別按國家有關規定執行。對合同約定項目以外的特約服務，服務費用由當事人雙方約定。
第五章 物業維護
第二十八條 全體業主和使用人都應愛護和正確使用小區物業。住宅小區內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞住宅的公用部位、公用設備或者遷移共用設備；
（三）未經規劃和物業主管部門批準在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建筑物、構筑物；
（四）踐踏、占用綠化地，損毀園林；
（五）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜務；
（六）制造超標準噪音；
（七）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（八）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（九）隨意停放車輛和亂設攤點；
（十）政府或業主公約明令禁止的其他行為。
第二十九條 房屋分戶內的維修，由業主自行負責。
單體建筑物內共用部位和共用設備的維修更新由物業管理企業負責，其費用由相關建筑物的業主依其所擁有的份額或使用情況按比例共同承擔。公有住宅按房改政策出售的，由出售單位從維修基金列支。
出租房屋的維修責任，有當事人雙方在租賃合同中約定。
第三十條 住宅小區內由業主和使用人共同使用的道路、園林、綠地、排水、管道、化糞池、垃圾箱等公共事實的維修、更新費用，由全體業主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔，依照本辦法設立物業管理公共資金的，在物業管理公共資金中列支。物業管理公共資金不足時，業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。
住宅的共用部位、共用設備和小區內的公共設施屬認為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
第三十一條 房屋以及附屬設施影響市容或危機公共安全的。業主應及時維修，拖延或拒不維修的，物業管理主管部門，業主委員會可以委托物業管理企業進行強制維修費用由業主承擔。
第三十二條 住宅小區內物業管理企業與各專業管理部門職責分工。
（一）市政設施。住宅小區內道路和排水設施由物業管理企業負責管理，市政設施管理部門進行指導監督和檢查，
（二）園林綠化。綠化建設施工由開發建設單位或委托物業管理企業負責實施。樹木、花草、綠地、園林設施等日常養護和管理，由物業管理企業負責。并接受市建委的技術業務指導、監督、檢查。
（三）環境衛生。住宅小區內道路、住宅樓周圍及綠化帶、樓到等公共環境的清掃保結，居民生活垃圾的收集工作，住宅小區內公共廁所、化糞池、垃圾箱等環境衛生設施的日常管理、維護和消殺、生活垃圾的清運和公共廁所，化糞池清掏，清運工作由環衛處負責，物業服務公司可承擔一定的費用。
（四）社區衛生服務。住宅小區內居民應享受到保健咨詢、健康指導、緊急救護、家庭病房等醫療服務。由衛生行政主管部門負責。
（五）供電供水等設施管理。新建住宅小區用電按照《德州新建住宅區居民用電管理辦法》的規定進行維護、管理，已建成小區內的供電設施按照產權一致的原則進行管理，供水、通訊、有限電視、路燈及相關的設備，設施，管線等均由各專業管理部門負責維修，管理。
（六）有物業管理企業在當地公安派出所的指導下，組織對管理區域的安全巡邏工作。
（七）消防安全工作按《中華人民共和國消防條列》的規定，由公安消防部門負責。
第三十三條 任何單位和個人不得占用住宅小區內的道路，場地。機動車停車場，非機動車處等交通設施由物業管理企業負責維護，管理。其收費標準，按市統一規定執行。
治安，消防，救護，環衛，電力等專業管理部門執行任務的特種車輛進住宅小區，免收停車費，過路費。
第六章 法律責任
第三十四條 未取得物業管理企業資質證書從事住宅小區物業管理業務的企業，有物業管理主管部門責令其限期補辦手續，并處以5千元以上1萬元以下罰款。
第三十五條 物業管理企業擅自提收費標準，有物價部門按國家有關規定予以處理。
第三十六條 違反本辦法第二十八條規定的，由物業管理主管部門及其他有關部門依法予以處罰；造成損失的，承擔賠償責任。
第三十七條 依照法律法規進行處罰時，須使用省財政部門統一制發的罰款票據。罰款全部上繳市財政。
第三十八條 當事人對依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院提起訴訟。又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關提請人民法院強制執行。
第七章 附 則
第三十九條 本辦法實施前已交付使用的住宅小區，未按原規劃設計和城建綜合管理部門要求進行配套建設的，由物業管理主管部門負責組織原開發建設單位，按規劃進行補建和完善，在治理整頓的基礎上按本辦法規定逐步實行物業管理。
第四十條 城市住宅小區以外的其他住宅區、別墅區、寫字樓、綜合樓等實行物業管理的，可參照本辦法執行。
第四十一條 本辦法由市房產管理局負責解釋。
第四十二條 本辦法自公布之日起施行。