鎮江市關于進一步加強市區物業管理工作的意見

各區人民政府，鎮江新區管委會，市各有關單位：

    為進一步加強市區物業管理工作，理順監管體制，優化運作機制，改善人居環境，根據國家、省有關規定和《鎮江市物業管理實施細則》，制定出如下意見：

    一、明確職責，理順體制

    按照“條塊結合、以塊為主”的原則，落實行政監管和公共服務責任，進一步明確市、區兩級職責分工，健全市房管部門監督管理、各區政府（含鎮江新區管委會，下同）屬地負責、街道辦事處（含鎮人民政府，下同）具體組織、職能部門密切配合的工作體制，有效發揮社區基層組織和業主自治組織作用，共同推進市區物業管理工作。

    1．市房管局作為物業管理的行政主管部門，負責研究擬訂相關政策和行業標準，負責物業服務企業資質和住宅專項維修資金的監督管理，指導監督物業管理招投標，依法查處物業管理重大違法行為；負責指導各區物業管理主管部門和街道辦事處對物業管理活動的日常監管，牽頭協調市相關部門，并組織對各區、相關部門推進物業管理工作情況的檢查考核及標準制定。

    2．各區政府對轄區內的物業管理工作負總責。要認真貫徹上級有關規定，完善配套措施，加強組織協調；明確區物業管理主管部門，落實人員和經費保障；負責依據城管相對集中行政處罰權工作“重心下移”實施方案，牽頭組織住宅小區內的有關行政執法活動。區物業管理主管部門參與轄區內物業服務企業資質管理，組織所轄區域內物業管理招投標，依法查處物業管理違法行為。

    3．街道辦事處具體組織轄區內物業管理工作，牽頭組織召開業主大會，成立業主委員會，并指導、監督其日常運作；參與選聘物業服務企業招投標管理，組織物業服務質量的檢查考評；負責做好新建居住小區的交接管理，落實轄區內已整治老住宅小區、失管小區和零散居民樓的物業管理工作；負責健全信訪投訴處理機制，融合社區公共管理資源，加強職能部門溝通聯系。

    4．社區居委會配合街道辦事處和業務主管部門做好物業管理的落實工作。參與業主大會、業主委員會籌建、改選的組織工作，指導業主委員會選聘物業服務企業，或牽頭建立自治性物業服務組織；負責調處物業服務中的矛盾糾紛，制止破壞公共管理秩序和損害業主共同利益的違法違章行為，并及時向區級行政執法機關反映，物業企業應積極予以配合。

    5．市公安、城管、規劃、建設、財政、環保、物價、工商、園林、民政、市政等相關職能部門應當依據各自職責，分工協作，共同抓好物業管理相關工作。各相關職能部門要配合區政府，加大執法監管力度，維護小區公共管理秩序。

    二、因地制宜，分類管理

    物業管理實行等級性有償服務和基礎性有償服務并舉，積極推進和完善市場化、專業化和規范化管理，其中基礎性有償服務的服務內容、收費標準由各區政府參照《鎮江市物業服務收費管理暫行規定》的最低標準（多層住宅一級，高層住宅二級）確定。各區應根據各類住宅小區建筑規模、設施配套、周邊環境以及居民需求、業主意愿和服務約定等，合理確定物業服務的管理模式和組織形式。

    1．新建商品房住宅小區，全面推行市場化的物業管理等級性有償服務。在建未交付前，由開發建設單位通過招投標市場選聘有資質的物業服務企業落實前期物業管理；已建成交付但業主委員會尚未成立的，繼續實施前期物業管理；已建成交付且業主委員會成立的，應在所在街道辦事處指導下，開發建設單位、前期物業服務企業以及業主委員會三方按規定做好物業管理續聘、新聘或業主自治管理的轉換銜接工作。

    2．老住宅小區要結合環境綜合整治逐步解決基礎設施配套問題，相應完善物業管理服務。對整治后具備條件的，應依法成立業主大會、業主委員會，按照有關程序選聘物業服務企業，實施等級性有償服務；對整治后暫不具備條件的，由所在街道辦事處負責建立小區物業服務組織，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性有償服務。對經整治但規模較小及分布零散的住宅區，可并入相鄰小區，實施一家管理，差異服務。

    對失管小區及零散居民樓，由街道辦事處幫助成立業主委員會，指導選聘新的物業企業實施基本項目、或采取“樓幢管理”的模式進行管理服務。暫時不具備條件實行市場化運作的，應納入街道或社區的物業管理服務組織，落實基礎性有償管理服務。

    3．新建低價位拆遷安置房、保障性商品房等住宅小區，創造條件逐步推行市場化物業管理。在建未交付前，由開發建設單位負責組織管理。建成交付后，有條件成立業主委員會的，按照有關程序確定物業服務管理模式并做好轉換銜接工作；建成交付后，暫不具備條件成立業主委員或暫不具備條件實施等級性有償服務的，開發建設單位應與所在街道辦事處辦理移交托管手續并按總建筑面積5元/平方米一次性補貼該小區的管理服務經費，由所在街道辦事處負責建立小區物業服務組織，落實基礎性有償服務。

    三、規范管理，落實政策

    1．完善配套設施。新建住宅項目應當嚴格遵循規劃設計要求，按照《鎮江市物業管理實施細則》規定，配建物業管理用房，并與主體工程同步交付使用。配套建設的物業管理用房產權歸全體業主所有。市規劃部門在規劃設計方案審查時，應明確物業配套用房規劃條件；市建設部門在牽頭組織項目竣工驗收時，會同所在地區政府和市房管等相關部門加強物業配套用房監管，未經驗收合格或配建不到位的住宅不得交付使用，市房管部門不得為其辦理房屋產權初始登記手續。

    現有住宅小區物業配套用房配建不到位或被擠占挪用的，市規劃、房管部門要督促相關建設單位和責任主體補建、清退或提供相應用房。老住宅小區要結合整治，由所在地區政府組織街道辦事處和相關單位多渠道籌措資金援建、配建物管用房和部分經營用房，保障小區整治后的長效管理，市有關部門要在建設規劃和配套政策上給予支持。任何單位和個人不得改變物業配套用房的用途。

    新建低價位拆遷安置房、保障性商品房小區在按規定標準配置配套用房的基礎上，再按不低于總建筑面積0.5%的比例建設物業經營性用房，其經營收入由所在地區政府統籌用于低價位拆遷安置房、保障性商品房小區的基礎性物業服務。

    區政府和市各有關部門應加強協作配合，指導監督住宅小區供水、供電、供氣、路燈、垃圾清運和綠化養護等基礎設施（項目）配套到位、移交到位、管護到位。

    2．強化行業監管。市房管部門要依法加強物業服務企業的資質管理，完善物業管理招投標管理辦法，健全區物業主管部門和街道辦事處參與監督管理的實施機制；建立健全物業管理履約保證金制度，規范企業的經營服務行為。街道辦事處、社區會同物業主管部門加強對物業服務企業服務質量的檢查考評，建立健全企業誠信檔案體系，落實獎懲措施；完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，應提前三個月向業主公示，同時監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，并做好備案登記；對暫時難以落實新物業管理單位的，由所在街道辦事處負責按照失管小區模式進行操作。

    3．規范收費行為。市物價部門要會同市房管部門、區政府完善物業服務定價成本監審制度，按照“公正合理、質價相符”的原則，確定物業服務等級和收費指導標準，規范物業服務單位的收費行為，在住宅小區內公開收費價格和服務標準。

    對因開發建設遺留問題或物業服務質量造成的欠費矛盾，由市建設、房管、規劃部門和所在地區政府負責督促相關責任單位及時妥善處理實際存在的問題；對拒繳、欠繳物業服務費的，所在地街道辦事處、業主委員會應積極協助物業服務企業督促催繳。對低保、特困家庭的物業服務費用按有關政策給予適當補貼或減免。

    建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，將干部職工支持參與物業管理和物業繳費情況，作為機關作風建設和創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管機制。同時，積極引導物業服務企業對欠繳、拒繳物業服務費的行為依法進行處理。

    4．提升自治能力。業主、業主大會、業主委員會應依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。物業主管部門和所在街道辦事處要切實加強指導監督，規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織作用。要把好業主委員會程序關和人選關，符合條件的社區居委會成員可通過選舉加入所屬小區的業主委員會，加強業主委員會成員綜合業務知識培訓，提高依法履行職責能力。要健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。

    四、有關要求

    1．加強組織領導。建立市物業管理聯席會議制度，由市政府分管領導任組長，市房管、規劃、建設、城管、公安、物價、環保、工商、園林、財政、民政、市政和各區政府為成員單位，聯席會議辦公室設在市房管局。各區要成立相應機構，負責本區域范圍內物業管理工作的組織協調。

    2．加強考核獎懲。在城市長效管理考核框架體系下，建立健全市、區、街道三級物業管理工作考核機制，實行一級抓一級，層層抓落實，將物管工作的績效與獎懲掛鉤，充分調動各地各部門合力推進物業管理工作的積極性。

    3．加強宣傳引導。各地各有關部門和新聞媒體要采取多種形式，加強物業管理宣傳工作，宣傳相關法律法規，引導廣大業主樹立物業服務的消費觀念，支持參與物業管理活動，及時繳納物業服務費用，自覺維護社會公共秩序。各級黨政機關和企事業單位要教育干部職工自覺遵守物業管理法律法規，積極參與和諧文明社區建設，營造全社會重視、支持物業管理的良好氛圍。
 

 二○○九年五月三十一日