濟南市業主大會和業主委員會指導規則

濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市業主大會和業主委員會指導規則的通知

濟政辦發[2007]17號

各縣（市）、區人民政府，市政府有關部門：

　　《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》已經市政府同意，現印發給你們，望遵照執行。

濟南市人民政府辦公廳
二○○七年三月十九日

濟南市業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

　　第一條 為規范我市業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據有關法律法規，結合我市實際，制定本規則。

　　第二條 本市范圍內業主大會和業主委員會的成立及其活動適用本規則。

　　第三條 本規則所稱的業主，是指房屋所有權證書登記的房屋所有權人。

　　房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權過戶登記的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業主。

　　房屋所有權證書登記的房屋所有權人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過1人的，應當確定1人參加業主大會會議。

　　第四條 市房管部門是全市物業管理的主管部門，負責對本市業主大會和業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理。

　　各縣（市）、區房管部門具體負責轄區內業主大會和業主委員會成立及其活動的指導、監督和管理。

　　第五條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）及居（村）民委員會依據本規則指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?。

第二章 業主大會和業主委員會主要職責

　　第六條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。

　　業主大會和業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第七條 業主大會履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫?、修改業主公約和業主大會議事規則；

　?。ǘ┻x舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

　?。ㄈ┻x聘、解聘物業管理企業；

　?。ㄋ模Q定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

　?。ㄎ澹┲贫?、修改物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　?。┓?、法規或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第八條 業主委員會應當依法履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；

　?。ㄋ模┍O督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。

第三章 業主大會的籌備成立

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會自首次會議召開之日起成立。

　　只有一個業主，或者業主人數較少的且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十條 物業管理區域達到業主大會成立條件90日內，建設單位或前期物業管理服務單位應向物業所在地縣（市）、區房管部門提出成立業主大會的書面申請；逾期未申請的，經物業區域內20%以上業主提議，可以向物業所在地縣（市）、區房管部門提出成立業主大會的書面要求。

　　第十一條 縣（市）、區房管部門應在收到建設單位（物業管理企業）書面報告或業主的書面要求后30日內，與街道辦事處（鄉鎮人民政府）共同組織、指導成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組一般由5-15名成員組成。其中居（村）民委員會委員1名，并擔任籌備組組長，尚未成立居（村）民委員會的，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）工作人員擔任；其余成員為物業管理區域內的業主代表，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會組織業主推薦產生?；I備組中的業主代表應由模范履行業主義務，熱心公益事業，責任心強，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業主擔任。

　　籌備組產生后，應當以書面形式將成員名單在物業管理區域內公告。

　　第十二條 縣（市）、區房管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應指導籌備組開展業主大會籌備工作。全體業主、建設單位、物業管理企業應積極配合籌備組開展工作。

　　第十三條 籌備組應在30日內（特殊情況可以延長30日）完成下列工作。

　?。ㄒ唬┐_定召開首次業主大會會議的形式，由業主代表參加業主大會會議的，確定業主代表產生的方式、人數，并組織業主推薦產生業主代表；

　?。ǘ┐_定首次業主大會會議的召開時間、地點和內容；

　?。ㄈ﹨⒄帐痉段谋?，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

　?。ㄋ模┐_認業主身份及業主在首次業主大會會議上的投票權數，并逐一列表登記業主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權數等基本內容；

　?。ㄎ澹┐_定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主推薦產生業主委員會委員候選人；

　?。┎扇嬲髑笠庖娬匍_首次業主大會會議的，籌備組要在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人，計票人和監票人應由非業主委員會委員候選人擔任。采取集體討論形式的，籌備組要向業主發放參加首次業主大會的證件；

　?。ㄆ撸┳龊谜匍_業主大會會議的其他各項工作。

　　前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內容應當在業主大會會議召開15日前完成，并以書面形式在物業管理區域內公告。業主對上述公告事項有異議的，應在公示期內以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應在5日內予以答復。

　　第十四條 采取書面征求意見召開首次業主大會的，籌備組應在投票日期7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業主委員會選票送達業主，并保存送達憑證。表決票及業主委員會選票上要注明投票、公開驗票、唱票、計票及公布投票結果的時間、地點。業主逾期未投表決票或選票的視為棄權。

　　投票結束后，采取公開驗票方式，由籌備組負責開箱驗票，由唱票、計票人員在監票人的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由籌備組、唱票、計票和監票人作出記錄。

　　第十五條 首次業主大會會議的內容和程序：

　?。ㄒ唬┍頉Q通過業主公約、業主大會議事規則；

　?。ǘ┻x舉產生業主委員會委員；

　?。ㄈ┢渌枰讓脴I主大會會議表決通過的事項。

　　第十六條 同意業主公約、業主大會議事規則的業主投票權數未達到物業管理區域內業主總票權數2燉3的，籌備組應征求業主意見并對業主公約、業主大會議事規則修改后重新組織業主表決投票。

第四章 業主委員會的選舉產生

　　第十七條 業主委員會應采取差額選舉的方式產生，差額比例不得低于20%。

　　第十八條 業主委員會由5至13人的單數組成，首屆業主委員會人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

　　第十九條 推選首屆業主委員會委員的候選人，由籌備組向業主發放推薦表，根據得票多少，并結合物業管理區域規模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

　　籌備組應該審查候選人的資格。候選人名單產生后，籌備組在物業管理區域內公告。

　　第二十條 業主委員會委員候選人應符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚幼≡诒疚飿I管理區域內；

　?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ㄈ┳袷貒矣嘘P法律、法規；

　?。ㄋ模┳袷貥I主大會議事日程規則、業主公約，模范履行業主義務；

　?。ㄎ澹嵝墓媸聵I、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力；

　?。┚哂幸欢ǖ慕M織能力；

　?。ㄆ撸┚邆浔匾墓ぷ鲿r間；

　?。ò耍┪丛诒疚飿I管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。

　　第二十一條 業主委員會的選舉應當有物業管理區域內持有1燉2以上投票權的業主參加；業主委員會的當選應經與會業主所持投票權1燉2以上通過。

　　業主委員會選舉時，經與會業主過半數投票權同意的人數超過應選名額時，以得票多者當選；若票數相等，應當對得票數相等的被選舉人再次投票，以得票多者當選。若經與會業主過半數投票權同意的被選舉人少于應選名額時，應及時視不足的名額另行選舉。

　　第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向物業所在地的縣（市）、區房管部門備案。備案時應提交以下材料：

　?。ㄒ唬I主大會會議記錄和會議決定；

　?。ǘI主委員會成立備案申請表；

　?。ㄈI主公約；

　?。ㄋ模I主大會議事規則；

　?。ㄎ澹┻x舉和表決結果統計表；

　?。I主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

　　縣（市）、區房管部門應在收到上述材料后10日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。

　　第二十三條 籌備組應當在業主委員會選舉產生后組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會推選產生業主委員會主任1人、副主任1至2人。

　　選舉產生首次業主委員會后，籌備組自行解散。

第五章 業主大會和業主委員會日?；顒?/span>

　　第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1燉2以上投票權的業主參加。

　　第二十五條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1燉2以上通過。

　　業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2燉3以上通過。

　　第二十六條 業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權。

　　業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。

　　第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。

　　有下列情況之一的，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會議：

　?。ㄒ唬?0%以上業主提議的；

　?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。ㄈI主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。業主大會定期會議和臨時會議應當邀請所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會參加。

　　第二十八條 業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公示。

　　第二十九條 業主委員會逾期不按規定召開業主大會會議的，各縣（市）、區房管部門可以責令業主委員會限期召開。必要時，由縣（市）、區房管部門與物業項目所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）共同指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）直接組織召開。

　　第三十條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責。需要召開定期會議和臨時會議的，由縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）直接組織召開。

　　第三十一條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定召開業主委員會會議。經1燉3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應在7日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議一般由主任召集和主持，可以邀請所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或居（村）民委員會派員列席會議。

　　第三十二條 業主委員會會議應有過半數委員出席，作出決定時應經全體委員半數以上同意。

　　業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三十三條 業主委員會可以聘請1名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。

　　第三十四條 業主委員會應建立檔案管理制度，并指定專人管理。存檔資料主要有：

　?。ㄒ唬└黝悤h記錄、紀要；

　?。ǘI主委員會、業主大會作出的決議、決定等書面材料；

　?。ㄈ└鲗脴I主委員會產生、備案的材料；

　?。ㄋ模I主清冊及聯系方式；

　?。ㄎ澹┯喠⒌奈飿I管理服務合同；

　?。┯嘘P法律、法規和業務往來文件；

　?。ㄆ撸I主和使用人的書面意見、建議書；

　?。ò耍┚S修資金收支情況清冊；

　?。ň牛┢渌嘘P資料。

　　第三十五條 業主大會、業主委員會應當建立健全印章使用管理制度，業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章應由業主委員會確定專人保管。

　　業主大會對外行使權利使用業主大會印章的，應當由業主大會作出決定；處理業主大會內部公共事務需使用業主委員會印章的由業主委員會決定。違反印章使用規定，造成經濟損失或不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　第三十六條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還應當經全體委員過半數以上簽字：

　?。ㄒ唬╆P于專項維修資金使用的建議；

　?。ǘ╆P于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。ㄈ╆P于選聘物業管理企業的建議及選聘物業管理企業結果情況并提交業主大會表決的建議；

　?。ㄋ模ξ飿I管理企業制定的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。ㄎ澹╆P于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。╆P于終止業主委員會委員資格的建議；

　?。ㄆ撸┢渌婕拔飿I管理區域內公共事務的建議或決議。

　　第三十七條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。經費使用情況應定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督質詢。

　　第三十八條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地縣（市）、區房管部門應責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第三十九條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該項決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

第六章 業主委員會的換屆、委員的增補、變更和業主大會的解散

　　第四十條 業主委員會的屆期為3年，業主委員會任期屆滿2個月前，應報告縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），在縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主委員會組織召開業主大會進行換屆選舉工作。

　　第四十一條 原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第四十二條 業主委員會委員缺員超過40%的，由業主委員會召開業主大會會議增補。

　　第四十三條 分期開發的物業經已入住過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

　　增補的候選人從新一期物業的業主中推舉，差額比例不得少于20%。

　　增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過13人。

　　第四十四條 經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第四十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經縣（市）、區房管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）建議，經業主大會會議通過，終止其委員資格，并予以公告：

　?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　?。ǘ┻B續3次以上無故缺席業主委員會會議的；

　?。ㄈ┮蚣膊〉仍螂y以履行職責的；

　?。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈?；

　?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I主委員會提出辭呈的；

　?。┘嫒嗡爡^域物業管理企業工作的；

　?。ㄆ撸﹪乐剡`反物業管理法規或拒不履行業主義務的；

　?。ò耍┢渌虿贿m宜擔任業主委員會委員的。

　　其中（一）、（四）、（五）項情況由業主委員會會議通過，并報下次業主大會備案；其他情況要經業主大會通過。

　　第四十六條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

　　第四十七條 本規則第二十九條規定備案事項因業主委員會換屆、注銷或委員增補、變更等原因而發生變更的，業主委員會應自變更之日起30日內持換屆、變更、注銷備案表及有關資料到縣（市）、區房管部門備案。

　　第四十八條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在縣（市）、區房管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

第七章 附則

　　第四十九條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

　　第五十條 市房管部門可以制定發布《濟南市業主公約示范文本》、《濟南市業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。

　　第五十一條 本規則由市房管部門負責解釋。

　　第五十二條 本規則自發布之日起施行。