聊城市物業服務收費管理實施辦法

各縣（市、區）物價局、房地產管理局：
    為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號）和省物價局、建設廳《山東省物業收費實施辦法》（魯價費發[2004]205號）的規定，結合我市實際情況，制定了《聊城市物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

聊城市物價局
聊城市房地產管理局
二00五年十一月十六日

附件：

聊城市物業服務收費管理實施辦法（試行）

    第一條  為規范城市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號）和省物價局、建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》（魯價費發[2004]205號）等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
 
    第二條  本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
 
    第三條  本辦法適用于聊城市范圍內經工商行政管理機關登記注冊，并經物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對住宅及寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費行為。
 
    第四條  政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
 
    第五條  市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。
 
    縣級政府價格主管部門會同同級房地產主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作（東昌府區和經濟開發區除外）。
 
    第六條  物業服務收費應遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎，結合不同類型物業的服務內容、服務質量確定。根據物業服務的性質、內容、質量、特點等不同情況，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
 
    （一）為住宅小區物業產權人、使用人提供公共性服務，其收費實行政府指導價。
成立業主大會的住宅小區，可由業主大會或其授權業主委員會與物業管理企業根據本辦法規定的物業服務等級收費基準價和浮動幅度協商議定，經業主大會批準后執行，并報當地價格主管部門備案。協商不成的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。
未成立業主大會的，由物業管理企業報當地價格主管部門核定。
    （二）實行前期物業管理的住宅小區，按照建設單位與物業買受人的約定標準收取物業服務費。
    （三）為寫字樓、工業園（區）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方合同約定，報當地價格主管部門備案。政府價格主管部門應給予規范和指導。
 
    （四）為滿足部分產權人、使用人需要或接受委托開展的特約服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方協商議定。
 
    （五）安裝并使用中央空調、電梯和二次加壓泵等物業項目的，其機電設備運行電費屬于代收代繳費用，物業管理企業應單獨設帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業使用人收取。
 
    第七條  為體現“優質優價、質價相符”的原則，實行政府指導價的物業服務收費實行等級收費管理。各等級收費基準價上下浮動幅度為10%。對達不到等級服務標準的物業住宅小區其收費標準按四級最低收費標準以下確定。收費等級由物業管理企業提出申請，報經當地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門按照《聊城市住宅小區物業管理服務等級評定標準》考核、確定。
住宅小區物業管理服務等級評定以住宅小區為單位，一個小區執行一個等級收費標準。住宅小區的收費等級每兩年評定一次。
    第八條  物業服務收費按房產證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。業主自用的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業管理服務費。住宅小區內用于經營的場所和住房及改變設計用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室、閣樓的物業服務費，可適當高于住宅物業服務收費標準，由雙方協商確定。
 
     第九條  住宅小區物業管理服務基本項目及內容包括房屋管理、公共設施設備維修保養、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理等內容。
 
     第十條   未經價格主管部門同意，物業管理企業不得以任何名目向物業產權人、使用人收取長期占用性質（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。
 
    第十一條   住宅小區物業管理服務等級，原則上在住宅銷售或入住率達到60%后評定，對入住率未達到60%的住宅小區，物業管理企業已按住宅區物業管理服務與收費等級標準進行管理的，由同級價格主管部門制定試行標準，試行期限一般不超過一年。

    第十二條　業主與物業管理企業協商議定物業服務費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
 
    包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
 
    酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
 
    第十三條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的合理利潤。
 
    實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
 
    物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
    （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
    （二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
    （三）物業管理區域清潔衛生費用；
    （四）物業管理區域綠化養護費用；
    （五）物業管理區域秩序維護費用；
    （六）辦公費用；
    （七）物業管理企業的固定資產折舊；
    （八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
    （九）經業主同意的其它費用。
    物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
 
    第十四條  實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
 
    物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
 
    業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
 
    第十五條  物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
 
    第十六條  物業管理企業在實施收費時，應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的醒目位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
 
    第十七條  物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
  
    第十八條  政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區服務等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務質量不符的，予以調整其收費標準。
 
    第十九條  物業管理企業自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設表計量，其費用由物業管理企業承擔，不得向業主分攤。
    第二十條  裝修期間產生的建筑垃圾，由業主或使用人按有關規定自行處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運收費由雙方協商確定。
    第二十一條  業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主未按時交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業管理企業可以依法追繳。
 
    業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
 
    物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結算物業服務費用或者物業服務資金。
 
    第二十二條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
 
    第二十三條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，手續費應由委托單位承擔，不得向業主收取手續費等額外費用。
 
    第二十四條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
 
    第二十五條  物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得強行重復服務，強行收取費用。
 
    第二十六條  物業管理企業為小區居民和車輛辦理進出小區的通行證，不得收取費用。物業管理企業也不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。
 
    第二十七條  住宅小區內沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務費。設有專用停車場的，可按規定收取車輛停放服務費。物業管理區域內車輛看管費實行政府定價（具體收費標準由同級價格主管部門另行制定）。
 
    第二十八條    物業管理企業在向政府價格主管部門申請確 認收費等級、收費標準或備案收費標準時，應分別提供以下資料：
    1、工商營業執照；
    2、物業管理資質證書；
    3、物業管理委托合同；
    4、業主委員會章程及成員名單；
    5、申請核準物業服務收費等級、收費標準的書面報告；
    6、聊城市公共性物業服務收費等級申報表；
    7、聊城市公共性物業服務收費標準備案表；
    8、其他相關材料等。
    第二十九條  各級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規和規定予以處罰。
 
    第三十條  本辦法由聊城市物價局、聊城市房地產管理局按各自職責負責解釋。
 
    第三十一條  本辦法自2006年1月1日起執行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準。