淮南市物業管理企業退出交接管理暫行辦法

第一條  為了規范物業管理企業退出物業項目管理的活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障物業管理活動依法正常進行，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、《淮南市物業管理規定》等有關法律法規，制定本辦法。
第二條  物業服務合同期滿未續約或者依法提前終止合同，且未就物業管理企業退出事宜作出約定的物業管理企業退出物業項目管理活動，適用本辦法。
第三條  物業管理企業退出物業項目管理應當遵循維護社會穩定、保證物業管理活動秩序正常、依法有序、平穩過渡的原則。
第四條  市物業管理行政主管部門負責全市物業管理企業退出物業項目管理過程的監督管理工作。
區、縣物業管理行政主管部門（開發區管理機構受市房地產行政主管部門委托）負責本轄區內物業管理企業退出物業項目管理過程的指導、監督工作。
第五條  物業管理企業退出物業項目管理，應依法接受物業項目所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督。
第六條  物業管理企業應當遵循誠信守法的原則，嚴格履行合同約定，遵照本辦法規定的退出程序，認真依法做好物業管理交接工作，保持物業項目管理的連續性和穩定性。
第七條  業主、業主大會應當依法作出解聘、選聘物業管理企業決定，保持物業項目管理正常有序，維護物業管理區域的穩定。
第八條　物業服務合同期滿，物業管理企業不再續約或者依約定提前解除合同，業主大會重新選聘物業管理企業予以接管的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：
（一） 在解除合同90日前，物業管理企業應當將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，就退出事宜進行協商，并以書面形式在物業管理區域內公告15日。同時，物業管理企業應當將擬退出原因、退出時間等書面報送物業項目所在地的區、縣物業管理主管部門備案，填寫《物業管理企業退出物業項目管理情況登記表》，并書面告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會。
（二） 擬退出物業項目管理的物業管理企業，在未正式退出前，應當繼續按照物業服務合同的約定做好物業服務，積極協助業主選聘新的物業管理企業。業主應當足額按時交納物業服務費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日。
（三）物業管理企業實行酬金制收費方式的，物業管理企業應當在解除合同30日前公布物業服務費、利用物業共用部位/共用設施設備以及相關場地經營所得的收支狀況，并將結余費用退還給相應業主，或統一移交業主委員會；實行包干制收費方式的，應當在解除合同30日前公布利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況，并將預收的超過服務期限的物業服務費用退還給相應業主，或統一移交業主委員會。
（四） 物業管理企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料；
5、物業使用、維護、管理所必須的相關資料。如物業規劃、建設的有關資料等；
6、專項維修資金的使用情況；
7、物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備；
8、實行酬金制，受聘期間用物業服務費用購置的資產及物品；實行包干制，受聘期間用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得費用購置的資產及物品；
9、其他屬于物業管理區域的物品、圖紙和資料；
10、法律、法規規定的其他事項。
物業管理企業在征得業主委員會同意后，也可向業主大會重新選聘的物業管理企業辦理移交，物業管理企業之間應做好交接工作，并由業主委員會監督確認。
（五）業主委員會與新的物業管理企業訂立物業服務合同的同時，應當將本條第（四）項所列事項移交新的物業管理企業。
第九條　物業服務合同期滿，業主大會不再續約或者合同期內業主大會依約定提前解除合同，業主大會重新選聘物業管理企業接管的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：
（一） 在解除合同90日前，業主委員會應當組織召開業主大會會議。在召開業主大會會議15日前，將載明表決與物業管理企業解約或續約等會議內容的會議通知書面送交物業管理企業并以書面形式在物業管理區域內公告。
（二） 一個物業管理區域內業主在1/5以上業主代表提議的，可以召開業主代表大會。業主代表在參加業主代表大會會議前，應當就續約或解約等事宜書面征求其所代表的業主意見。業主可以出具書面的贊同、反對或棄權的意見。業主代表在業主大會會議投票表決時，應將業主本人的投票意見提交業主大會。
經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意不再續約或提前解約的，業主委員會應當在業主大會作出決議后３日內，將解約原因和時間書面告知物業管理企業，并在物業管理區域內公告。業主應當足額按時交納物業服務費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日。
業主委員會將解除合同原因、解除時間和表決結果以書面形式報物業項目所在地的區、縣物業管理主管部門備案，填寫《物業管理企業退出物業項目管理情況登記表》，并告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會。
（三） 業主委員會按照本意見第八條第（四）項規定與原物業管理企業和新的物業管理企業辦理交接事宜。
（四） 有下列情形之一，物業管理企業拒不退出物業項目管理的，由區、縣物業管理主管部門責令其30日內退出。
（1）物業服務合同期滿，業主、業主大會決定不再續約的；
（2）物業管理企業不能按物業服務合同的約定完成本物業管理區域內的工作，業主、業主大會依照法律規定和物業服務合同的約定解除物業服務合同的；
（3）物業管理企業侵害物業管理區域內業主合法權益，業主、業主大會依照法律規定解除物業服務合同的。
第十條　因物業服務合同期滿雙方當事人不再續約或者提前解除合同，業委會暫未選定新的物業管理企業，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：
（一） 在解除合同30日前，業主或業主大會仍未選聘到新的物業管理企業，原物業管理企業應當及時到物業項目所在區、縣物業管理主管部門備案，并告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會。
（二） 區、縣物業管理主管部門接到物業管理企業備案后7個工作日內，應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）到物業項目聽取業主委員會、業主及物業服務企業等的意見，并做好繼續管理服務的協調溝通工作。經協調達不成一致的，可暫由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會組織相關專業服務企業做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作，所發生的費用由業主據實交納。
（三） 原物業管理企業應當在退出10日前，按照本意見第八條第（四）項的規定向業主委員會辦理移交事宜。
第十一條　因前期物業服務合同期滿雙方當事人不再續約或者提前解除合同，業主大會未成立的，應當按照下列程序做好物業管理交接工作：
（一） 在解除合同60日前，原物業管理企業應當及時到物業項目所在地的區、縣物業管理主管部門備案，并告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會。
（二） 區、縣物業管理主管部門接到物業管理企業備案后7個工作日內，應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）到物業項目聽取業主、物業管理企業的意見，并做好繼續管理服務的協調溝通工作。經協調達不成一致的，可由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會組織業主在區、縣物業管理主管部門指導下依法按規定成立業主大會，或組織相關專業服務企業暫時做好清潔保潔、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，所發生的費用由業主據實交納。
（三） 原物業管理企業應當在退出10日前，按照本意見第八條第（四）項的規定，在區、縣物業管理主管部門的監督指導下，向業主委員會或街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會辦理移交事宜。
向街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會辦理移交事宜的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會在業主大會依法成立后，應當與業主委員會辦理相關移交事宜。
業主大會選聘新的物業管理企業接管后，業主委員會應當將相關資料、賬冊、財物等移交給新的物業管理企業。
第十二條  物業管理企業未按照本辦法的規定退出物業項目管理的，記入企業信用檔案作為資質管理的依據之一，并作為不良行為記錄記入企業信用檔案，并向社會公布；給業主造成損失的，承擔相應的法律責任。
第十三條　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣物業管理主管部門，應當責令30日改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，依國務院《物業管理條例》第六十八條規定處理。
第十四條　因物業管理企業退出物業管理項目引發糾紛的，當事人可依法通過仲裁或依法提交人民法院解決。
第十五條  在物業管理活動中，因開發建設單位原因造成的遺留問題，開發建設單位應依法予以處理，業主也應依法維護其正當合法權益。
第十六條　原企事業單位的后勤管理部門，從事住宅小區管理的，在改制過程中，不適用本辦法。
第十七條   本辦法自二○○七年九月一日起施行。