中山市物業管理實施細則

【實施日期】1999/03/29【頒布單位】中府[1999]24號

第一章 總則
第一條 為規范物業管理，明確業主、使用人和物業管理公司的權利和義務，保障物業的合理使用，創造整潔、文明、安全的居住環境，根據《廣東省物業管理條例》的規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本市行政區域內的物業管理適用本細則。
本細則所稱物業，是指已建成并交付使用的住宅、工業廠房、商業用房等建筑物及其附屬設施、設備和相關場地。
本細則所稱物業管理，是指業主組成業主委員會對其物業的共用部分和共同事務委托物業管理公司進行管理的活動。
本細則所稱物業管理區域，是指業主委托物業管理公司實施物業管理的房屋、設施和相關場地的范圍。
第三條 中山市建設委員會是本市物業管理行業的行政主管部門（以下簡稱主管部門），負責本市行政區域內物業管理工作的監督、管理和本細則的組織實施。
本市的其他相關行政管理部門在各自職責范圍內，負責做好物業管理的有關工作。
第四條 物業管理區域的劃定，應遵循有利于推行社會化、專業化管理，降低管理成本，形成規模效益，提高管理質量和水平的原則，由房地產開發企業或其委托的物業管理公司在房屋竣工驗收前，向主管部門提出申請，批準后應抄送當地公安部門。

第二章 有關部門及其職責
第五條 主管部門物業管理的主要職責是：
（一）制定關于物業管理的政策、規范性文件，規范物業管理市場行為；
（二）負責對物業管理公司進行資質管理；
（三）對物業管理公司的經營活動進行監督、檢查；
（四）協調解決物業管理工作中的重大問題。
第六條 火炬區及各鎮、區的建設行政管理部門物業管理的主要職責是：
（一）指導及協助成立或更換業主委員會，負責業主委員會的備案工作；
（二）指導和監督業主委員會開展物業自治管理；
（三）協調解決物業管理相關問題。
第七條 火炬區及各鎮區的城管部門在職責范圍內，負責做好物業管理區域內的有關管理工作。
居民委員會應按《城市居民委員會組織法》的規定，積極履行自身職責，協助有關部門及物業管理公司做好物業管理工作。
第八條 公安部門對物業管理公司的保安工作應給予業務上的指導和監督，加強與物業管理公司聯系，支持物業管理公司做好物業管理區域內的安全防范工作。

第三章 業主和業主委員會
第九條 業主是指物業的所有權人，業主依法享有參與物業管理有關事務的權利，并承擔相應的義務。
業主的主要權利：
（一）參加業主大會；
（二）享有業主委員會的選舉權和被選舉權；
（三）表決通過業主公約和業主委員會章程；
（四）監督業主委員會和物業管理公司的管理工作。
業主的主要義務：
（一）執行業主大會和業主委員會的有關決定、決議；
（二）遵守業主公約和有關物業管理的制度、規定；
（三）按時交納物業管理費；
（四）正確使用和維護物業及其附屬設施。
第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會行使下列職權：
（一）選舉、撤換業主委員會組成人員，監督業主委員會的工作；
（二）通過業主公約和業主委員會章程；
（三）批準物業管理委托合同；
（四）決定有關業主利益和物業管理的重大事項；
（五）監督物業管理公司執行物業管理委托合同的情況。
第十一條 物業已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用已超過一年的，應當依照規定召開首次業主大會。
第十二條 建設單位（包括除商品房以外的其他產權單位）應以首任業主的身份，負責組織（或委托物業管理公司組織）召開首次業主大會，物業所在區、鎮建設行政管理部門應當指導、協助業主召開業主大會。業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召開。業主大會每年至少召開1次。業主可以提議召開臨時業主大會，臨時業主大會的召開，應經有20%以上投票權的業主提議，業主委員會在接到提議后10日內應當召開。
第十三條 召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席，業主大會的決定應有過半數以上投票權的參加會議的業主同意才能通過。決定事項通過后應當予以公布。
第十四條 召開業主大會，可以由業主或業主的書面委托代理人直接出席召開，如有過半數以上投票權的業主同意或因物業附近場地條件限制等情況，經召集大會的組織向主管部門作出書面報告，取得主管部門的同意，業主大會也可以書面代理的間接出席方式召開。
書面方式召開的大會，其過程必須有公證人員進行公證。
第十五條 業主的投票權，住宅按每個產權單位計算表決權；工業廠房、商業用房按物業建筑面積計算表決權。
對物業建筑面積500平方米以下的，以每100平方米為單位計算表決權，不足100平方米，按1票計算，然后每增加100平方米增加1票。對物業建筑面積500平方米以上的，每增加1000平方米增加1票，總票數最多不能超過10票。業主委員會和物業管理公司有約定的，可照其約定。
第十六條 業主身份以售房合同或產權登記為準。業主的配偶、親屬或使用人受業主書面委托可參與投票。售房合同或產權證上登記的業主超過1人的，均可按享有的產權比例行使業主權利。
第十七條 開發建設單位未售出的空房，由開發建設單位作為業主參加業主大會。
第十八條 業主委員會是代表和維護全體業主合法權益的物業管理區域內的群眾性自治組織。業主委員會對業主大會負責，履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況；
（二）草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案報業主大會通過，監督業主公約的實施；
（三）有權選聘物業管理公司，代表業主簽定物業管理委托合同，并負責合同的履行；
（四）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理公司的管理服務活動；
（五）審議物業管理公司制訂的年度維護管理計劃和大宗維修項目的維修費用報告；
（六）監督及配合物業管理公司開展日常管理工作。
第十九條 首屆業主委員會由首次業主大會選舉產生。一個物業管理區域選舉產生一個業主委員會。業主委員會每屆任期兩年。任期屆滿前兩個月由本屆業主委員會主持召開業主大會，選舉下一屆業主委員會。業主委員會成員可連選連任。
第二十條 業主委員會由業主擔任。業主委員會委員應當由遵紀守法、熱心公益事業、處事公正、責任心強、有一定組織能力的人員擔任。
第二十一條 業主委員可設置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產生。業主委員會委員數額，根據物業規模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業，業主委員會成員設5人，建筑面積5萬平方米以上的，每超出1萬平方米可增設1人，最多不超過15人。
第二十二條 業主委員會候選人人選，由所在鎮、區建設行政管理部門征求有關各方意見后確定；也可由10%以上的業主提名候選人，但只能一次性推舉一名。 第二十三條 業主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數的委員出席，會議設會議記錄制度，會議作出的決定須經過半數委員同意，會議決定的事項應向全體業主公布。
第二十四條 業主公約是由業主共同訂立的有關物業管理的協議，對全體業主具有約束力。業主公約和業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸。
第二十五條 業主轉讓或出租物業時，應將業主公約作為轉讓合同或租賃合同的附件，對受讓人或承租人具有同等約束力。
轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業管理公司。
第四章 物業委托管理
第二十六條 物業管理公司是指依法設立的從事物業管理服務的企業法人。從事物業管理的企業必須持有主管部門核發的《物業管理資質證書》，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領取營業執照，方可開業。
第二十七條 物業管理公司必須配備建筑、市政、園林綠化、水電、財務等方面的專業管理人員，所聘用的技術安全性較強的維護人員，必須持有有關專業部門頒發的上崗證。
第二十八條 物業管理公司在接受物業管理委托后，
是該物業管理工作的直接責任人，其主要責任是：
（一）履行《物業管理委托合同》，按本細則規定的維護管理內容、標準管理物業；
（二）保管好物業的綜合驗收資料；
（三）合理收取和使用物業管理費；
（四）對物業范圍內的違章和違法行為，依據業主公約及本細則規定進行處理，對須給予行政處罰的，應及時移交有關行政管理部門處理；
（五）接受業主、使用人的監督，定期聽取業主、使用人對物業管理的意見；
（六）接受主管部門的物業管理工作考評。
第二十九條 物業經竣工綜合驗收合格后，由建設單位向業主委員會正式移交物業管理權。物業竣工后綜合驗收前的物業，由建設單位選聘和委托物業管理公司進行前期管理。物業移交后，由業主委員會選聘和委托物業管理公司進行管理。
第三十條 物業管理委托是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業管理公司進行管理的活動。
第三十一條 委托物業管理公司提供物業管理服務，委托與受委托方應當遵循平等、自愿原則簽訂物業管理委托合同。物業管理委托合同應當包括以下內容：
（一）物業的基本情況；
（二）委托管理、服務事項；
（三）物業管理服務質量標準；
（四）物業管理服務費用標準、收費方式；
（五）物業管理酬金標準及支付方式；
（六）合同期限、合同提前終止的約定；
（七）物業、業主及住戶資料的管理和移交方式；
（八）委托人與被委托人的責、權、利；
（九）法律責任及解決糾紛的途徑；
（十）委托人與被委托人雙方約定的其他事項。
第三十二條 業主委員會辭退物業管理公司應經業主大會同意，物業管理公司自行辭退，應向業主大會報告，并經主管部門備案，雙方均應提前3個月通知對方，辭退行為必須按照合同及有關規定進行并辦理移交手續。
第三十三條 建設單位移交物業管理權時，應當同時移交下列資料：
（一）住宅小區公用設施、設備等清單；
（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（三）單位建筑和結構竣工圖、公用設施和設備竣工圖；
（四）道路、管網、綠化竣工圖；
（五）工程質量評定驗收資料；
（六）住宅小區綜合驗收資料；
（七）售房資料（包括房屋使用說明書和房屋質量保證書）及其他必要資料。
第五章 物業的使用和維護
第三十四條 業主和使用人使用房屋不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭、占等；
（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
（四）利用房屋從事危害公共利益和危害他人正當權益的活動。
業主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。
第三十五條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠地，占用通道等共用場地；
（二）擅自改變房屋及其配套設施的用途、結構、外觀，違反規定安裝外墻防護設施，損毀設施、設備，危及房屋安全；
（三）亂搭亂建，在房屋公用部位亂堆亂放、隨意占用；
（四）亂停亂放車輛；
（五）破壞綠化，損毀樹木、園林藝術雕塑，影響景觀；
（六）亂拋亂堆垃圾雜物，傾倒余泥，堆放排放有毒物質，污染環境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品；
（七）飼養禽畜；
（八）發生超過規定標準噪音；
（九）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（十）法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。
第三十六條 業主或使用人自行聘請進入住宅小區內進行裝修、維修、檢修的單位和個人，應當遵守房屋使用說明書和業主公約，并須報經物業管理公司批準，辦理進場施工準許證后，方可動工。
第三十七條 業主或使用人自聘裝修物業的，物業管理公司可向每戶業主或使用人收取不高于2000元的裝修保證金。裝修完成后，沒有發現損害房屋結構、外貌和公共部位以及其他違反規定行為的，物業管理公司應把裝修保證金退回業主或使用人。
第三十八條 房屋及附屬設施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，按規定應由業主或使用人及時修繕。
拒不修繕的，由物業管理公司進行修繕，其費用由業主或使用人負責。
第三十九條 有關施工單位在物業管理區域內從事工程建設或檢修工程時，須通知物業管理公司，接受物業管理公司監督，確保區內物業的完好，工程垃圾應及時清理，工程完工后應清理好施工現場并恢復原狀。
供水、供電部門人員及車輛可憑工作證件或車輛標志進入物業管理區域進行有關設施的搶修、檢修、維護工作。
第四十條 有關施工單位因施工或檢修，破壞了區內物業的，應按規定給予賠償。
第四十一條 物業管理區域內的設施或植物影響了有關專業公共設施的安全時，有關專業管理部門應按專業管理規定和要求，通知物業管理公司配合處理。
第四十二條 建筑物的維修責任，如損壞責任明確的，由責任人承擔，其他則按下列規定承擔：
（一）房屋自有部分由業主或使用人負責；
（二）毗連部分，由毗連部分的業主共同承擔；
（三）建筑物本體共有部分，由該建筑物所有業主共同承擔；
（四）物業管理區域內共有設施、設備、場地，由全體業主共同承擔。
物業共有部位、共有設施、設備維修更新時，其費用從物業管理維修基金增值部分中開支；增值部分不足以開支的，由物業管理維修基金墊支，墊支部分應當向業主收回。

第六章 物業管理的內容及要求
第四十三條 物業管理的基本內容指建筑物主體外的共用部位、共用設施、設備、共同事務的管理，具體包括：
（一）物業管理區域內的道路、門牌、路燈、排水管道等設施的養護，定期清疏排水管井；
（二）物業管理區域內的樹木花草、園林建筑小品和其他園林設施的養護；
（三）物業管理區域內的環境保潔、垃圾清運、公廁保潔及環衛設施的養護；
（四）安全防范服務；
（五）車輛停放及其場地的管理。
第四十四條 物業管理公司必須組建保安組織，配合公安部門維護物業管理區域的治安秩序，具體內容包括：
（一）擔負小區門衛、守護和巡邏護衛；
（二）做好小區防火、防盜、防破壞和防治安災害事故的工作；
（三）向物業管理區域內的居民宣傳治安防范和治安管理規定；
（四）協助公安部門預防和打擊各類違法犯罪活動。
第四十五條 物業管理的基本標準：
（一）建筑物管理：
1、外墻完好、外觀整潔，房屋完好率達98%；
2、建筑物外墻防護設施按規范設置，統一有序，沒有銹蝕；
3、公共通道、樓梯、地下室整潔干凈，無障礙物；
4、消防通道暢通無阻；
5、建筑物零修及時率和及格率達100%；
6、建筑物標志明顯、規范；
7、沒有亂搭亂建、亂擺亂放、亂貼亂掛，以及改變建筑物結構、外貌的現象。
（二）設備管理：
1、設備良好，運行正常，無重大管理責任事故；
2、設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發生；
3、供電系統保證24小時正常運行，出現故障，立即排除；
4、消防系統配備齊全，完好無損，可隨時啟用；
5、電梯系統按規定時間運行，安全設施齊全有效，通風、照明及其他附屬設施完好，梯廂、井道清潔；
6、按規定對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒。
二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證俱全。保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患。設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏。
7、中央空調系統運行正常，無超標噪音和嚴重滴漏水現象。窗式及分體式空調的安裝位置統一，排列有序。
（三）市政公用設施管理：
1、管網設施敷設安全、美觀，使用正常，沒有泄露現象；
2、管線架設安全、整齊規范、統一有序；
3、排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。排水井、蓋完好無缺，道路暢通，路面平坦；
4、照明路燈使用正常；
5、公共文體娛樂設施使用正常。
（四）園林綠化管理：
1、綠地內清潔，無黃土裸露，無破壞、占用現象；
2、路樹、綠籬無缺株、枯萎；
3、園林建筑小品和其他園林設施完好，整潔。
（五）環境衛生管理：
1、路面、公共場地的保潔率達95%以上；
2、沒有亂貼、亂掛、亂畫現象；
3、垃圾日產日清；
4、公廁保潔做到無臭味、無蒼蠅；
5、化糞池使用正常；
6、環境衛生設施完好、整潔。
（六）交通管理：
1、停車場、行車線路標志明顯；
2、車輛管理有序，進入物業管理區域的車輛，集中停放到停車場或指定停車點，無亂停、亂放現象。

第七章 物業管理費用
第四十六條 物業管理服務費，是指業主和使用人，為確保物業的完好及正常使用，保持良好的生活環境和市容市貌環境而投入的管理、養護和維修的費用。
第四十七條 對物業竣工后已交付業主使用，并已實施物業管理的物業，經主管部門現場檢查，出具交付業主使用意見書后，報價格行政主管部門批準或備案，領取收費許可證，物業管理公司方可收取物業管理服務費。
主管部門現場檢查包括如下內容：
（一）該物業（或部分物業）內的單項工程已辦理竣工驗收手續；
（二）該物業（或部分物業）已具備交付業主使用的基本條件。包括已接通永久用水、用電，道路和排污渠道暢通，影響居民居住安全的設施已經拆除，施工余泥全部清理完畢等；
（三）預售或銷售合同中向業主承諾交付使用時應有的配套設施及其他使用條件已具備。
第四十八條 業主和使用人應當遵守業主公約，按照物業管理委托合同的約定和業主委員會的決定交付物業管理服務費。
建設單位未售出的空置物業應當分攤物業管理、維修費用，分攤比例應當不低于收費標準百分之五十，但不應因此而增加其他業主的負擔。
第四十九條 對實施了物業管理的物業，實行物業管理公司統一向住戶收取綜合性的物業管理服務費。
已成立業主委員會的，物業管理服務費的收費標準由物業管理公司與業主委員按政府指導價約定或者由雙方協商確定。
物業已付使用尚未成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由物業管理公司在政府指導價范圍內提出，報市價格行政主管部門核定。
第五十條 政府指導價按省公布的標準，一般每年調整一次。
對獲得全國城市物業管理優秀住宅小區稱號的住宅小區，經與業主或業主委員會協商同意，收費可按規定的指導價上浮30%，獲得省稱號的住宅小區，可按規定的指導價上浮15%。
第五十一條 物業管理公司的收費項目和標準應當向業主公布。
物業管理公司在物業管理委托合同約定以外自行提供服務，未經業主委員會或者業主認可的，業主或者使用人可以不支付服務費用。
第五十二條 物業管理公司向業主、使用人預收物業管理費，除業主、使用人自愿外，最多預收三個月的費用。
第五十三條 物業管理公司的經費來源主要為管理服務費收入、車輛停放收入、多種經營收入及其他合法收入。
第五十四條 物業管理公司在日常管理工作以外，為業主提供專項服務的收費標準由雙方約定，報價格行政主管部門備案，其收入用作管理經費。
第五十五條 物業管理公司接受委托實施物業管理，并相應收取公共性服務費，其他部門和單位不得再重復征收性質和內容相同的費項；同時，不允許以各種名義向物業管理公司收取或攤派任何費用。
第五十六條 物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。
第五十七條 鼓勵物業管理公司發展多種經營，開展各種有償和無償的便民服務，增加經營收入，逐步改善和提高企業的經濟效益。
第五十八條 物業管理公司的管理費收支帳目每季度向業主、使用人公布一次，并報主管部門備案。
第五十九條 業主委員會應當設立物業管理維修基金。
物業管理維修基金由物業建設單位按物業總投資的2%的比例，在建設工程綜合驗收時，一次性劃撥給業主委員會，并將其列為綜合驗收的必檢專項。該項費用應列入建設成本。
物業管理維修基金的所有權屬全體業主共同所有。
物業管理維修基金由行政主管部門設立?？顜ぬ柎鸀楣芾?，?？顚Ｓ?。維修基金閑置時，可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍，嚴禁挪作他用。
物業管理維修基金自存入維修基金專戶之日起計息，利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
第六十條 物業管理維修基金的使用，先由物業管理公司提出計劃，經業主委員會批準，再報主管部門審批。
第六十一條 建設單位有經營性用房劃撥給物業管理公司的，可以折價抵扣物業管理維修基金數額，經營性用房產權屬全體業主，經營性收入納入物業管理維修基金。建設單位在預（銷）售物業時，承諾用經營性用房收入補貼物業管理服務費的除外。
第六十二條 建設單位向業主委員會移交物業管理權時，應當按規定向業主委員會移交已分攤到戶的用于公共服務的公共用房和管理用房。移交物業管理用房，應作為建設工程綜合驗收的必檢專項。
第六十三條 住宅小區物業管理用房，按總建筑面積1.5-2‰比例提供，公共用房按2-3‰比例提供，商業大廈按3-5‰的比例提供。公共用房經業主委員會同意可用作商業用房，所得收入用于補貼物業管理費用。
第六十四條 如實行分期分批綜合驗收的，則應按當期當批物業投資額的規定比例撥付物業管理維修基金和提供物業管理用房。

第八章 法律責任
第六十五條 業主、使用人、物業管理公司和建設單位之間發生糾紛時，當事人可以通過協商或者調解解決，協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第六十六條 物業管理公司違反本細則規定，有下列行為之一的，由主管部門責令其限期改正、賠償損失；并可視情節輕重，由主管部門降低其資質等級或者注銷其物業管理資質證書：
（一）建筑物主體外的共用設備、共用設施不按期修繕或者養護、維修不當，造成業主損失的；
（二）管理制度不健全，管理混亂；
（三）服務管理不當，使公用設施、設備遭受損失的；
（四）亂搭亂建，擅自改變物業管理區域內共用設施、共用場地用途的；
（五）不履行物業管理委托合同規定的其他義務的。
第六十七條 物業管理公司有自定收費項目，擅自擴大收費范圍，提高收費標準等價格違法行為的，由價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》的規定處理。
第六十八條 建設單位不及時移交物業管理維修基金和物業管理用房的，由主管部門責令其限期履行；逾期不履行的，業主委員會可以依法向人民法院起訴。
第六十九條 業主或使用者違反本細則第三十四條、第三十五條規定的，由業主委員會或其授權的物業管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物業管理公司恢復原狀，恢復原狀所需的費用以及對他人造成的損失，由責任人承擔。
第七十條 業主之間發生的有關物業糾紛，物業管理公司有調解責任，調解不成的，由業主自行到法院起訴。
第七十一條 業主不配合房屋本體部位和房屋毗連部位的維修時，物業管理公司可以采用以下辦法：
（一）在小區內予以公布；
（二）與有關部門協商，采取相應的必要措施；
（三）向人民法院提起訴訟。
第七十二條 業主、使用人不按約定交付物業管理、維修等分攤費用的，物業管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒有約定的，可按每日加收欠繳金額1‰的滯納金；經催收仍不交付的，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；
物業管理公司也可與有關部門協商，采取必要的措施協助催繳有關費用或者依法向人民法院起訴。
第七十三條 本細則與法律、法規有抵觸的，以法律、法規為準。
第七十四條 本細則自頒發之日起實施。中山市人民政府《轉發市建委〈中山市城鎮住宅小區管理試行辦法〉的通知》（中府[1996]8號文）同時廢止。

主題詞：城鄉建設 住宅 管理 通知
抄送：市委、市人大、市政協、市建委、法制局
中山市人民政府辦公室 1999年4月8日印
（共印230份）