佛山市南海區物業管理實施辦法

各鎮人民政府、街道辦事處，區有關單位：
　　現將《佛山市南海區物業管理實施辦法》印發給你們，請按照實施辦法要求，認真做好我區物業管理工作。
                                                          佛山市南海區人民政府
                                                         二○○八年七月二十六日
 
 
佛山市南海區物業管理實施辦法
　　

第一章　　總 　則

　　第一條　為了規范我區物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進和諧南海建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等有關法律、法規，結合我區實際，制定本辦法。
　　第二條　本區行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
　　第三條　業主可以委托物業服務企業實施專業化、市場化的物業管理，也可以采取自助管理方式自行對物業進行管理。
　　第四條　區房產行政主管部門負責本區物業管理活動的監督管理工作。
　　鎮人民政府（街道辦事處）負責對轄區內的物業管理活動實施指導、監督和管理，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助區房產行政管理部門對物業管理活動進行指導和監督。
　　居（村）民委員會負責轄區內物業管理的協調、指導。
　　區房產行政管理部門、鎮人民政府（街道辦事處）和居（村）民委員會應分別確定1名領導分管物業管理工作。物業管理工作納入年度考核體系。
　　第五條  物業管理區域內建立由區房產行政管理部門、區維穩辦、鎮人民政府（街道辦事處）、公安派出所、居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度。
　　聯席會議由鎮人民政府（街道辦事處）負責召集主持,并做好會議記錄的整理保管工作。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題。
　　第六條  區國土、規劃、建設、行政執法、環保、工商、價格、市政、財政、公安和區流管辦等有關行政管理部門按照各自職責，做好物業管理的相關監督管理工作。
　　行政執法部門負責物業管理區域內違反城市管理方面法律、法規和規定的違法行為的查處工作，發揮物業管理區域內綜合執法的牽頭協調作用，行使好工商、環保、規劃等部門劃轉給行政執法部門的執法職能。
　　公安交通消防管理部門負責指導物業管理區域劃定公共部位的臨時停車位和合理的行車路線。負責對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型車輛、?；奋囕v等行為采取強制措施。
　　工商部門負責查處物業管理區域內非法設置的戶外廣告行為和無照經營、異地設立經營（辦公）場所等行為。對利用住宅或車棚（庫）作經營（辦公）場所的原則上不予核發營業執照。
　　規劃行政主管部門配合行政執法部門查處破壞房屋外立面、違章搭建、裝修和擅自改變房屋使用性質的行為。
　　區流管辦負責住宅小區內流動人口和出租房屋的管理工作。
　　第七條  區房產行政管理部門應指導成立物業管理協會，物業管理協會是物業服務行業的自律組織，主要負責制訂物業服務行業行為規范，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，調處行業內部的爭議，辦理區房產行政管理部門委托的其他事項。
　　

第二章  業主、業主大會和業主委員會

　　第八條　本辦法所稱的業主是指物業所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。新建商品房已交付使用但尚未進行房屋權屬登記的，已登記備案的商品房買賣合同上記載的買受人，在物業管理活動中視為業主；尚未售出的房屋，建設單位為業主。
　　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。
　　業主委員會是業主大會的常設執行機構，由業主大會依法選舉產生。
　　第九條  在物業管理活動中，業主享有下列權利：
　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、議事規則的建議；
　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；
　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
　?。┍O督業主委員會的工作；
　?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；
　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。
　　第十條  在物業管理活動中，業主應當履行下列義務：
　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、議事規則；
　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；
　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；
　?。┓?、法規規定的其他義務。
　　第十一條　一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業實施物業管理，同一物業管理區域的地上、地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。
　　第十二條　物業管理區域由區房產行政管理部門按照下列規定劃分：
　?。ㄒ唬┬陆ㄗ≌瑓^，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設，擁有共同配套設施的，應當按照住宅區整體規劃設計范圍確定為一個物業管理區域；
　?。ǘ┬陆ㄗ≌瑓^由城市道路、圍墻或者其他明顯標識分割成多個自然小區，并且配套設施設備、物業服務用房等獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業管理區域；
　?。ㄈ┬陆ㄗ≌瑓^內的非住宅物業應當與該住宅區確定為一個物業管理區域；
　?。ㄋ模┮呀ǔ晌飿I，其管理區域已經形成的，原則上可不再調整。已建成并相毗連的住宅區，經各自區域三分之二以上業主同意，并報區房產行政管理部門同意，可以歸并為一個物業管理區域。
　　物業管理區域劃分有爭議的，區房產行政管理部門在聽取相關業主和鎮人民政府（街道辦事處）的意見后,會同區規劃行政主管部門確定。
　　第十三條　業主大會依法管理物業管理區域內全體業主物業管理共同事務，并對全體業主負責。
　　業主大會（或業主共同）決定下列事項：
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷淖h事規則；
　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的專項維修資金；
　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　業主大會或者業主委員會經授權作出的決定對全體業主和非業主使用人具有約束力。
　　第十四條　業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采用集體討論與書面征求意見相結合的形式召開。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
　　業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
　　業主大會作出的決定，應當經過物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并且在物業管理區域內公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經過物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
　　第十五條　業主共同決定事項時，業主的專有部分的面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算；房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按已登記備案的房屋銷售合同確定的建筑面積計算。
　　建設單位的專有部分的面積為未銷售的物業建筑面積，但不包括以下物業的建筑面積：
　?。ㄒ唬┮婪w全體業主所有的物業；
　?。ǘ┡潆姺?；
　?。ㄈ├?；
　?。ㄋ模┎荒軉为氜k理產權證的其他物業。
　　建筑物總面積為所有業主享有的專有部分的面積的總和。?
　　業主人數按房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按已登記備案的房屋銷售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。
　　車位的產權證、車位合同不計業主人數。?
　　第十六條　業主通過業主大會和業主委員會行使物業管理權。
　　業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會的職責。
　　第十七條　物業管理區域符合下列情形之一的，可以召開首次業主大會，選舉產生業主委員會：
　?。ㄒ唬┮呀桓妒褂梦飿I的建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的；
　?。ǘ┮呀桓妒褂梦飿I的建筑面積達到物業管理區域建筑面積的百分之三十不足百分之五十，但交付使用已超過一年的。
　　第十八條　物業管理區域符合召開首次業主大會會議條件的，經建設單位或業主代表申請，鎮（街道）房管所和居（村）民委員會共同指導成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。
　　籌備組一般由7－13名成員組成，其中鎮（街道）房管所和居（村）民委員會、建設單位代表各1名、業主代表4至10名，籌備組的組長由居（村）民委員會的工作人員擔任?；I備組中的業主代表由鎮（街道）房管所和居（村）民委員會推薦產生或由業主民主推選產生。業主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當書面委托。
　　業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起7日內在物業管理區域內公布?；I備組應當在3個月內召開首次業主大會。
　　區房產行政管理部門應當指導籌備組開展工作，物業服務企業可以配合籌備組開展工作?；I備組的工作應當符合《建設部關于印發〈業主大會規程〉的通知》（建住房〔2003〕131號）有關規定。
　　第十九條  建設單位和前期物業服務企業應當向籌備組提供業主名冊、物業建筑面積以及物業出售和交付使用時間等文件資料，并且提供必要的人力、場地支持。
　　第二十條　籌備組履行下列職責：
　?。ㄒ唬┐_定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
　?。ǘ┐_認業主身份，確認物業管理區域業主總人數和總建筑面積；
　?。ㄈ┨岢鰳I主委員會委員候選人產生辦法以及建議名單，并征求業主意見；
　?。ㄋ模﹨⒄諈^房產行政管理部門的示范文本，擬訂議事規則和管理規約等草案，并征求業主意見；
　?。ㄎ澹┳龊谜匍_會議的其他準備工作。
　　前款第（一）項至第（四）項的內容應當在會議召開15日前在物業管理區域內公告。
　　第二十一條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責召集。定期會議應當按照議事規則的規定召開。
　　有下列情形之一的,業主委員會應當召集臨時會議:
　?。ㄒ唬┙洶俜种陨系臉I主聯名書面提議的；
　?。ǘ┳h事規則或者管理規約規定的其他情形。
　　提議召開業主大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯系方式和物業權屬證明。業主委員會應當核實提議人的業主身份。不符合要求的，其提議無效；符合要求的，應于接到提議后10日內召開臨時業主大會。
　　業主委員會逾期不召集會議的，鎮（街道）房管所責令限期召集；經責令仍未召集的，業主可以申請鎮（街道）房管所召集。
　　第二十二條　業主委員會履行下列職責：
　?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I主大會, 報告物業管理的實施情況，以書面形式召集業主大會會議的，應在物業管理區域內公示物業管理年度實施報告；
　?。ǘ﹫绦袠I主大會會議的決議、決定；
　?。ㄈ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，督促物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費；
　?。ㄋ模┪飿I管理區域未聘請物業服務企業時負責制定重大維修工程項目年度計劃；協調、處理涉及物業管理的公共事務；
　?。ㄎ澹┍O督物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營情況；
　?。┙M織業主委員會的換屆選舉工作；
　?。ㄆ撸┍O督議事規則和管理規約的實施；
　?。ò耍┞犎I主的意見和建議，接受業主、業主大會和有關部門的監督；
　?。ň牛┓?、法規規定和業主大會賦予的其他職責。
　　業主委員會不得從事經營活動。
　　第二十三條　業主委員會會議每季度至少召開一次。經業主委員會主任提議或者三分之一以上業主委員會委員提議，可以召開臨時會議。業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，會議應當有過半數委員出席方能召開，作出決定應當經業主委員會委員過半數通過方為有效。業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字后存檔。
　　業主委員會作出的決定應當予以公布。
　　第二十四條　業主委員會委員應當從本物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：
　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?；
　?。ǘ┳袷赜嘘P法律、法規和議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
　?。ㄈ嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力；
　?。ㄋ模┚哂幸欢ǖ慕M織能力和必要的工作時間；
　　業主被推選為業主委員會委員候選人的，應書面承諾或宣誓，自愿成為業主委員會委員，愿意在任期內積極為業主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責，不隨意辭職。
　　第二十五條　業主委員會委員的人數一般為5至9名的單數。分期開發的住宅區達到成立業主大會條件時，一般選舉5名業主委員會委員，以后各期交付使用的，按照議事規則增選委員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。
　　業主委員會成員的任期一般為2年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在委員中選舉產生主任1名和副主任若干名。業主委員會可以聘用專職或者兼職執行秘書。
　　議事規則對業主委員會的人數和成員任期等事項另有約定的，從其約定。
　　第二十六條  業主委員會委員辭職，應當提前2個月向業主大會提出書面辭呈。
　　業主委員會委員缺額時按照議事規則補選，但缺額人數超過業主委員會委員半數以上的，應當召開業主大會會議重新選舉。
　　業主委員會委員變動的，業主委員會應當在本物業管理區域內公告。
　　第二十七條　業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或鎮（街道）房管所建議中止其委員資格，經業主委員會會議通過后，將情況在小區內公告：
　?。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I區域業主的；
　?。ǘ┮蜻`法犯罪原因不能履行委員義務的；
　?。ㄈ┎蛔袷毓芾硪幖s、拒不履行業主義務的；
　?。ㄋ模┻B續三次以上缺席業主委員會會議的；
　?。ㄎ澹┮蚣膊』蚱渌騿适Чぷ髂芰Φ?；
　?。┮詴嫘问较驑I主大會提出辭呈的；
　?。ㄆ撸┧魅?、收受物業服務企業或者相關單位、個人財物的；
　?。ò耍┍救?、配偶或直系親屬在物業管理項目所聘請的物業服務企業內工作的；
　?。ň牛┢渌虿灰死^續擔任業主委員會委員的。
　　其中（一）、（二）項情況，委員資格自動終止，其他情況須報業主大會通過后終止，但業主大會授權業主委員會終止的除外。
　　第二十八條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向鎮（街道）房管所備案。備案時應提交以下材料：
　?。ㄒ唬I主委員會備案登記表；
　?。ǘ┕芾硪幖s；
　?。ㄈI主大會、業主委員會議事規則；
　?。ㄋ模h記錄、會議決定和會議表決結果；
　?。ㄎ澹I主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；
　?。┢渌Y料。
　　業主委員會應當對備案材料的真實性負責。
　　鎮（街道）房管所應當自受理備案申請之日起15日內完成備案。
　　經備案的業主委員會，其選舉產生之日為成立日期。業主委員會可以憑備案證明申請刻制印章并且保管、使用。
　　備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當向鎮（街道）房管所辦理備案變更。
　　第二十九條　業主委員會任期屆滿3個月前，應當自行召集業主大會選舉產生新一屆業主委員會。新一屆業主委員會自上屆業主委員會任期屆滿后履行職責。
　　業主委員會任期屆滿前1個月，尚未召開業主大會選舉新一屆業主委員會的，鎮（街道）房管所和居（村）民委員會可以組織換屆選舉工作。新一屆業主委員會產生之前，原業主委員會繼續履行職責。
　　業主委員會組織業委會換屆選舉工作，不得再成立籌備組。
　　第三十條  業主委員會應當在新一屆業主委員會履行職責時，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。
　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。
　　對不按時移交的，可以申請鎮（街道）房管所督促其移交；對拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。
　　第三十一條　業主委員會委員集體提出書面辭呈的，應當協助鎮（街道）房管所、居（村）民委員會成立業主大會籌備組，重新選舉產生新的業主委員會。
　　第三十二條　業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。
　　經費的籌集、管理和使用由議事規則具體規定。業主委員會應當每年在物業管理區域內公告籌集和使用情況,接受業主的監督。
　　第三十三條　業主大會、業主委員會應當配合公安、行政執法等行政管理部門，與居（村）民委員會協作，共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作。
　　業主大會、業主委員會應當配合居（村）民委員會依法履行自治管理職責。召開業主大會，業主委員會應當告知鎮（街道）房管所和居（村）民委員會，并聽取其建議；會議作出的決定應當書面告知鎮（街道）房管所和居（村）民委員會。召開現場大會的，業主委員會還應提前3日告知當地派出所。

第三章  前期物業管理

　　第三十四條　新建住宅物業應當實行前期物業管理。預售住宅物業的，建設單位在領取《商品房預售許可證》之前應當按照物業管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同?，F售住宅物業的，建設單位應在權屬初始登記前完成前期物業招投標工作。前期物業服務合同在商品房預售場所公示，并報區房產行政管理部門備案。
　　分期開發的住宅物業，應以物業管理區域的總規劃范圍進行前期物業管理招投標，不得分期招投標，但經區房產行政管理部門同意的除外。
　　新建住宅物業的建設單位通過招投標的方式選聘前期物業服務企業時，投標人少于3個或者物業建筑面積等于或少于5萬平方米（包括同一物業管理區域內非住宅的房屋建筑面積）的，經區房產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　第三十五條　建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
　　臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效時終止。
　　第三十六條　新建商品物業（含商品住宅、商品廠房和商品商業用房）的物業服務用房應當與新建物業同步規劃、同步設計、同步施工、同步竣工驗收。
　　新建住宅的物業服務用房，建設單位應當按照不少于規劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之五配置，并無償提供；但物業服務用房面積最低不得少于80平方米。
　　新建非住宅的物業服務用房，建設單位應當按照不少于規劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之二配置，并無償提供；但物業服務用房面積最低不得少于50平方米。
　　第三十七條  物業服務用房的所有權屬于全體業主。建設單位在申領《商品房預售許可證》之前，應當辦理物業服務用房備案登記；在申請房屋權屬初始登記時，應當先行辦理物業服務用房權屬登記。
　　物業服務用房面積不計入分攤公用建筑面積。
　　物業服務用房不得買賣和抵押。
　　第三十八條   物業服務用房應安排在地面以上，一般安排在物業中心區域或者物業出入口附近。
　　物業服務用房應當符合國家有關住宅、辦公建筑的設計規范和標準，并通水、通電。物業區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶、安保預警等設施的，物業服務用房應當預留端口，具備正常使用功能。
　　電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋不得計入物業服務用房面積。
　　物業規劃總建筑面積超過10萬平方米的，可以將部分物業服務用房安排在地下，但不得超過應配物業服務用房的二分之一。
　　第三十九條　區規劃行政主管部門應依照法律法規及本辦法的規定審批新建物業規劃設計方案，必要時可以征求區房產行政管理部門對物業服務用房設置的意見。
　　建設單位應將物業服務用房的面積、位置在設計方案中載明。
　　　　

第四章  物業服務企業與物業服務

　　第四十條　新設立的物業服務企業應當自領取企業法人營業執照之日起30日內向區房產行政管理部門申請資質。物業服務企業必須按有關規定取得《物業管理企業資質證書》后，方可從事物業管理工作。外地物業服務企業進入本區從事物業管理活動應當到區房產行政管理部門辦理備案手續。
　　從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。
　　物業服務企業應當在簽訂物業服務合同之日起15日內將物業服務合同副本報區房產行政管理部門備案。
　　第四十一條　物業服務企業應當依照有關法律、法規和物業服務合同約定提供物業服務。
　　物業服務合同一般應約定提供下列基本服務內容：
　?。ㄒ唬┳龊梦飿I管理區域內公共場所的清潔衛生、垃圾清運以及經常性的保潔服務工作；
　?。ǘ﹨f助有關行政管理部門維持物業管理區域內公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；
　?。ㄈξ飿I管理區域內公共綠化等進行日常養護；
　?。ㄋ模ξ飿I共用部位、場地和共用設施設備進行日常維修養護；
　?。ㄎ澹ξ飿I管理區域內車輛停放及其場地進行管理；
　?。┢渌唧w物業服務項目。
　　第四十二條　物業服務企業不得有下列行為：
　?。ㄒ唬┢赣梦慈〉梦飿I管理職業資格證書的人員從事物業管理活動；
　?。ǘ⒁粋€物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人；
　?。ㄈ┡灿脤ｍ椌S修資金；
　?。ㄋ模┥米愿淖兾飿I管理用房用途；
　?。ㄎ澹┥米愿淖児步ㄖ?、場地和共用設施設備的用途；
　?。┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；
　?。ㄆ撸┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營；
　?。ò耍┪飿I服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料；
　?。ň牛┡c物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；
　?。ㄊ┥米酝顺鑫飿I管理區域等不履行物業服務合同的行為；
　?。ㄊ唬┏劫Y質等級承接物業管理業務；
　?。ㄊ┏鲎?、出借、轉讓資質證書；
　?。ㄊ┥米酝Ｋｋ姷?；
　?。ㄊ模┢渌麌乐負p害業主權益的情形。
　　第四十三條　前期物業服務合同由建設單位與選聘的物業服務企業簽訂；業主委員會成立后，物業服務合同由業主委員會和物業服務企業簽訂。
　　第四十四條　前期物業服務合同期滿，原物業服務企業決定不繼續服務的，應于服務合同期滿三個月前通知物業建設單位，由建設單位按規定另行選聘物業服務企業，但業主依法共同另行作出決定的除外?！　?br /> 　　前期物業服務合同期限未滿，業主大會召開會議并選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，前期物業服務合同終止。
　　第四十五條　業主委員會應當在物業服務合同到期的3個月前，根據業主大會的決定，將續聘或者新聘物業服務企業的情況，書面通知物業服務企業。
　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同到期的3個月前書面通知業主委員會，同時報告物業所在地居（村）民委員會、鎮人民政府（街道辦事處）和區房產行政管理部門。
　　物業服務合同期滿，物業服務企業未按本辦法履行撤離前的通知、報告義務，建設單位或業主大會也沒有選聘新物業服務企業的，原合同延續至新的物業服務合同生效之日。
　　第四十六條　物業服務合同尚未到期，業主大會可以決定提前解除物業服務合同；物業服務企業對解除合同有異議的，應于解除服務合同的通知送達之日起15日內向人民法院起訴；逾期不起訴的，應自行于解除服務合同通知送達之日起30日內退出管理。
　　因物業服務合同糾紛，物業服務企業要求退出物業管理區域的，應當提前3個月書面通知業主委員會、報告居（村）民委員會、鎮人民政府（街道辦事處）和區房產行政管理部門，并在物業管理區域內公告。
　　第四十七條　業主擬選聘新的物業服務企業的，應當召開業主大會會議對以下事項逐一表決：
　?。ㄒ唬σ詤f議方式，還是招投標方式選聘新的物業服務企業進行表決；
　?。ǘ┩ㄟ^協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將物業服務合同的內容公示，征求業主意見；并在物業服務合同簽訂前再次進行表決。
　?。ㄈ┮哉型稑朔绞竭x聘物業服務企業的，業主委員會應當將物業服務招標方案的內容公示，征求業主意見，并在實施招標前表決是否委托業主委員會依法開展招投標工作，并與中標企業簽訂物業服務合同。
　　業主大會應當將上述事項的表決結果在物業服務區域內公示。
　　第四十八條　物業服務收費應當遵循公開、合理和質價相符的原則。
　　物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。業主大會成立之前的住宅（不含別墅）的物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅及非住宅的物業服務收費實行市場調節價。
　　前期物業服務收費，可以根據物業服務等級在政府指導價范圍內通過協議約定或按照招投標確定。前期物業服務協議對物業服務收費標準和期限有明確約定的，依照約定執行；合同對收費標準和期限約定不明，遇物價指數上升經營成本增加等因素影響，確實需要在政府指導價范圍內調整物業服務收費標準的，物業服務企業應當公告調價的理由和經審計的財務報告，經區價格行政主管部門批準后執行，同時報區房產行政管理部門備案。[0]
　　業主委員會成立后，物業服務收費標準根據業主大會決定，由業主委員會和物業服務企業協商確定。如協商不成，則雙方可以共同委托有價格成本審理資質的中介機構或區價格行政主管部門進行成本監審，并由區價格行政主管部門組織論證后核定臨時收費標準，具體執行期限由業主大會與物業服務企業商定。
　　物業服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準以及收費辦法應當在物業服務區域內醒目位置公布。
　　物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業服務的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況應當每月公布，接受全體業主的監督；實行包干制收費方式的，應當每季度公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。
　　第四十九條? 業主應當按照物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。?
　　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。?
　　第五十條　建設單位應當對共用部位、共有設施設備單獨配置水、電等計量器具。物業服務企業應當每2個月公布共用場地、設施設備消耗的水、電數量及其金額，按照實際支出和約定的收費、分攤方式向所在區域內的全體業主合理分攤。但物業服務合同或管理規約另有約定的除外。
　　第五十一條　物業服務區域內供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，建設單位應該為最終用戶單獨安裝計量器具；物業服務企業接受委托代收費用的，可以與委托收費單位約定代收手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
　　住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：?
　?。ㄒ唬Ｓ胁糠忠詥蝹€業主作為最終用戶；
　?。ǘ┎糠謽I主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；?
　?。ㄈ┤w業主共有部分以全體業主作為最終用戶。
　　第五十二條　經業主大會同意，在物業服務區域內設置全體業主共有的臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。
　　物業服務區域內全體業主共有的臨時停車位，其停放服務收費標準，在政府指導價范圍內，由業主委員會征求二分之一以上的業主同意后確定。業主委員會未成立的，收費標準應當按照區價格行政主管部門的規定執行。
　　第五十三條　利用物業共用部位、公共場地和共用設施設備進行經營的，應當在征得利害關系業主和業主大會的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金或抵充物業服務費。但物業服務合同或管理規約另有約定的除外。
　　共用設施、設備報廢后的收益，應當用于補充專項維修資金或者抵充物業服務費，也可以按照業主大會的決定使用。
　　第五十四條　物業未經竣工驗收合格并在區建設主管部門辦理竣工驗收備案，不得交付使用。
　　物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位除移交物業服務用房外還應當向物業服務企業移交下列材料：
　?。ㄒ唬┮巹?、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
　?。ǘ┕灿迷O施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料；
　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
　?。ㄋ模I主名冊；
　?。ㄎ澹┪飿I服務所必需的其他資料。
　　物業服務企業應當在物業服務合同終止時，將上述材料和物業服務用房移交給業主委員會。
　　第五十五條　新的物業服務企業承接物業時，應當會同業主委員會或建設單位與原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
　　查驗時，業主委員會或建設單位應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由三方查驗人共同簽字。
　　新的物業服務企業和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。
　　第五十六條  物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接。
　　原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。
　　　　

第五章　 物業的使用和維護

　　第五十七條　物業服務區域內的規劃專用車位、車庫，應當首先滿足業主、非業主使用人的需要；規劃專用車位、車庫數量少于等于房屋套數的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應購買或租用一個車庫或車位。住宅物業仍有部分未售出的，建設單位應按比例預留相應數量的車位。
　　尚未出售的規劃專用車位、車庫，業主、非業主使用人需要承租的，建設單位應當出租。仍有空余的，可以臨時出租給物業服務區域外的單位、個人，但是租賃期限不得超過1年，承租人可以使用物業服務區域內的公共道路。
　　規劃專用車庫、車位尚有空余的，物業服務區域內不得新辟臨時停車位。規劃專用車庫、車位不足，確需利用業主共有的道路或者其他公共場地作為臨時停車位的，應當經業主大會決定，并依法辦理規劃、消防等相關手續。
　　建設單位不能取得權屬證明的車庫、車位，不得出售、出租。
　　第五十八條　任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設施設備。
　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘的，應當征得業主委員會、物業服務企業和利害關系人的同意，并依法辦理相關手續；物業服務企業確需臨時占用、挖掘的，應當征得利害關系人和業主委員會同意，事先在物業服務區域內公告，并依法辦理相關手續。
　　供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養護、改建、擴建等，需要臨時占用、挖掘的，應當事先告知業主委員會和物業服務企業，在物業服務區域內公告，并依法辦理相關手續。
　　第五十九條　物業服務區域內的道路、給排水設施和綠化的養護，以及路燈、公共衛生設施的服務和生活垃圾的清運責任范圍由有關主管部門確定。
　　第六十條　業主、非業主使用人應當按照規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。業主、非業主使用人將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當首先經有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。
　　物業服務區域內禁止下列行為：
　?。ㄒ唬④噹煊糜诰幼?、生產經營；
　?。ǘp壞房屋承重結構，或私搭亂建；
　?。ㄈ┣终季G地、毀壞綠化；
　?。ㄋ模╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質或者發出超標準的噪聲和振動；
　?。ㄎ澹┥米詳[攤設點，無序停放車輛；
　?。┰诮ㄖ?、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
　?。ㄆ撸┰谙劳ǖ郎显O置路障，損壞或者挪用消防設施；
　?。ò耍┻`反法律、法規和管理規約的規定飼養動物；
　?。ň牛┓?、法規和管理規約禁止的其他行為。
　　物業服務企業發現違反前款規定的行為，應當勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應當及時告知業主委員會和有關行政管理部門。
　　第六十一條　業主或者非業主使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律、法規，遵守管理規約和物業服務合同的約定。
　　物業服務企業對違反法律、法規和管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。
　　第六十二條　業主轉讓物業時，應當按照合同約定交清物業服務費用，其對共有部分享有的權利和義務一并轉讓。
　　業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約的內容告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業服務企業。
　　承租人應當遵守管理規約。
　　第六十三條　房屋的維修責任，按照下列規定劃分：
　?。ㄒ唬I主專有部分，由業主自行維修；毗連部位，由相鄰業主共同維修。
　?。ǘ﹩未狈课萦袃蓚€或者兩個以上單元，單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由單元內的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。
　?。ㄈ﹩未狈课莶簧先宋蓓數木S修，由屋頂庇護范圍下的業主按擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。
　?。ㄋ模﹩未狈课菘缮先宋蓓敚òㄎ菝婧椭苓厙o），為各層共用的，由屋頂庇護范圍下各層業主，按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔；僅為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例分擔一半，另一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有業主按專有部分房屋建筑面積的比例分擔。
　?。ㄎ澹┳≌瑓^內共用設施設備的維修、更新、改造，由全體業主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。
　　屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，并賠償損失。
　　物業管理區域內的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業服務企業或者業主維修養護。
　　第六十四條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
　　業主、業主大會、業主委員會對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。
　　物業服務企業應當按照物業服務合同對物業定期維修養護。
　　物業出現安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意或者按照管理規約，由物業服務企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。
　　業主、建設單位和物業服務企業進行物業維修養護時，有關業主和非業主使用人應當予以配合，不得拒絕。
　　第六十五條　依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當緊急維修但相關業主不能及時統一意見的，鎮人民政府（街道辦事處）和區房產行政管理部門應當督促業主和業主委員會或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計后，由相關業主分攤或者從專項維修資金賬戶中列支，并向業主公示。
　　第六十六條　物業維修實行專項維修資金制度。業主應當按照規定交納專項維修資金。
　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　業主可以查詢自有物業的專項維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。
 
第六章  法律責任

　　第六十七條　住宅的建設單位與前期物業服務企業簽訂的《前期物業服務協議》到期后，原物業服務企業不愿意繼續管理，建設單位更換物業服務企業時違反前期物業招投標規定的，依照《物業管理條例》第五十七條的規定處罰?！　?br /> 　　第六十八條　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，鎮人民政府（街道辦事處）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
　　業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
　　業主委員會作出的決定造成損害的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔責任。
　　第六十九條?  違反本辦法規定，國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》及其他有關法律、法規和規章已有處罰規定的，從其規定。
　　第七十條　物業管理行政工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
 
第七章 　附　 則

　　第七十一條　本辦法自2008年12月1日起施行。1995年7月13日南海市人民政府《關于印發〈南海市城鎮住宅區物業服務暫行規定〉的通知》（南府〔1995〕93號） 同時廢止。