惠州市住宅專項維修資金管理實施細則

印發《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》的通知
惠府〔2009〕13號

各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
　　《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》業經十屆74次市政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中有何問題和建議，請逕向市房管局反映。

惠州市人民政府
二OO九年二月五日

惠州市住宅專項維修資金管理實施細則
第一章  總  則

　　第一條  為加強我市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院發布的《物業管理條例》及國家建設部和財政部聯合發布的《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等有關法律、法規和規章，結合我市實際，制定本細則。
　　第二條  本市行政區域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的繳存、使用、管理和監督，適用本細則。
　?。ㄒ唬┍炯殑t所稱住宅專項維修資金，是指業主、建設單位或者公有住宅售房單位繳存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　?。ǘ┍炯殑t所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　本細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
　?。ㄈ┫铝懈黜棽粚儆谧≌灿貌课还灿迷O施設備：
　　1. 居住區內屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線等。
　　2. 居住區內屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等。
　　3. 居住區內不屬于業主共有產權的其他設施、設備。
　　第三條  下列物業的業主應當按照本細則的規定繳存住宅專項維修資金：
　?。ㄒ唬┳≌?，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
　?。ǘ┳≌^內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
　　前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本細則的規定交存住宅專項維修資金。
　　第四條  業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
　　公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金屬于售房單位所有。
　　第五條  住宅專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。
　　第六條  市房管局會同市財政局負責全市住宅專項維修資金的指導和監管工作。

第二章  住宅專項維修資金繳存的主體、標準和時間

　　第七條  商品住房的業主、非住宅的業主應當按下列規定繳存住宅專項維修資金。
　?。ㄒ唬┧徫飿I，屬于建設單位在2003年9月1日至本細則實施之日前取得《商品房預售許可證》的預售房或現房銷售，購房者首期繳存住宅專項維修資金的標準，按購房價款2%的比例繳存。
　?。ǘ┧徫飿I，屬于建設單位在本細則實施之日起取得《商品房預售許可證》的預售房或現房銷售，購房者按其所擁有物業的建筑面積繳存住宅專項維修資金，惠城區每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為上一年度住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%。
　?。ㄈ┳≌瑢ｍ椌S修資金繳存時間為在辦理房屋入住手續（繳付使用）前或辦理交易手續（房產證）前，由購房者持經物業所在地的房產主管部門核對蓋章的《住房專項維修資金繳存通知書》自行到委托銀行繳交。
　　業主首期繳存的住宅專項維修資金，若建筑面積是在國家《房產測量規范》規定的允許誤差值范圍內，則不辦理退回或補繳手續。
　　按套購買且以購房價款計繳住宅專項維修資金的，建筑面積誤差值多少均不辦理住宅專項維修資金退回或補繳手續。
　　第八條  售后公有住房的住宅專項維修資金，由業主和售房單位共同繳存。
　?。ㄒ唬I主首期繳存的住宅專項維修資金，按照房改成本價的2%計算繳存。繳存時間為辦理產權證前。
　?。ǘ┦鄯繂挝焕U存的住宅專項維修資金，按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金存到專管帳戶。繳存時間為售房單位在收到售房款之日起30日內到委托銀行繳存。
　　第九條  建設單位留用（空置）、贈與的房屋，交易單價明顯低于同區同類同用途市場價的房屋以及安置被拆遷戶的房屋，應當按下列規定繳存住宅專項維修資金。
　?。ㄒ唬┙ㄔO單位在2003年9月1日至本細則實施之日前取得《商品房預售許可證》的預售房或現房銷售，從竣工交付使用之日起，建設單位留用、空置滿一周年以上（含一周年）的房屋，業主受贈的房屋，以及交易單價明顯低于同區同類同用途市場均價1000元以上（含1000元，視同部分贈與）的房屋，實行回遷安置的被拆遷戶、異地安置的被拆遷戶的房屋，相應業主按其所在物業管理區域內同類同用途房屋的銷售均價或市場評估價2%的比例繳存住宅專項維修資金。
　?。ǘ┙ㄔO單位在本細則實施之日起取得《商品房預售許可證》的預售房或現房銷售，從竣工交付使用之日起，建設單位留用、空置滿一周年以上（含一周年）的房屋，業主受贈的房屋以及實行回遷安置的被拆遷戶、異地安置的被拆遷戶的房屋，按其所擁有物業建筑面積繳存住宅專項維修資金，惠城區每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為上一年度住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%。     
　?。ㄈ┝粲?、空置、受贈、交易單價明顯低于同區同類同用途房屋以及安置被拆遷戶的房屋住宅專項維修資金繳存時間：
　　留用、空置的房屋滿一周年后的30天內，建設單位應當繳交住宅專項維修資金。
　　受贈的房屋以事實發生后的30天內，受贈人應當繳存住宅專項維修資金。
　　交易單價明顯低于同區同類同用途房屋市場均價1000元以上（含1000元）的，由物業所在地的房產主管部門確定應繳交金額，購房者應當在接到房產主管部門書面通知之日起30天內，繳存住宅專項維修資金。
　　實行回遷安置、異地安置的被拆遷戶，被拆遷安置戶應當在接到遷居安置之日起30天內，繳存住宅專項維修資金。
　　第十條  其他各縣、區建設單位從本細則實施之日起取得《商品房預售許可證》的預售房或現房銷售，商品住房的業主、非住宅的業主，建設單位留用（空置）、贈與的房屋，以及安置被拆遷戶的房屋，相關業主以其所擁有物業的建筑面積繳存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為當地上年度住宅建筑安裝工程平均造價的5%至8%，具體標準由各縣、區自行制定，并報市房管、財政部門備案。

第三章  住宅專項維修資金使用的原則、程序和分攤列支方法

　　第十一條  住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，專項用于物業保修期滿后的住宅共用部位、設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第十二條  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。
　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。
　?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織實施使用方案。
　?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持有關材料，向物業所在地房產主管部門申請列支。
　?。ㄎ澹┓慨a主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。
　?。艄芾磴y行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
　　第十三條  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
　?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。
　?。ǘI主大會依法通過使用方案。
　?。ㄈ┪飿I服務企業組織實施使用方案。
　?。ㄋ模┪飿I服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。
　?。ㄎ澹I主委員會依據使用方案審核同意，并報房產主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經物業所在地房產主管部門審核同意；房產主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
　?。I主委員會、物業所在地房產主管部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。
　?。ㄆ撸艄芾磴y行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
　　第十四條  發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理。
　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金劃轉業主大會管理后，按照本細則第十三條第四項、第五項、第六項、第七項的規定辦理。
　　發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，物業所在地房產主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
　　第十五條  住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
　?。ㄒ唬┥唐纷≌g或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
　　1．用于物業管理區域共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
　　2．用于房屋本體樓共用部位、共用設施設備的，由該樓房屋業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
　　3．用于二戶或者二戶以上住宅共用部位、共用設施設備的，由專屬相關業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
　　4．在一棟住宅內，專屬于一層住宅內全體產權人使用的住宅共用部位、共用設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
　　5．開發企業尚未售出及留用的房屋應當依其占全部物業建筑面積的比例分攤。
　?。ǘ┦酆蠊凶》恐g共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所繳存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，則由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
　?。ㄈ┦酆蠊凶》颗c商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，按本條第二項規定辦理。
　　第十六條  住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
　　第十七條  因對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，使用住宅專項維修資金的，先以受益總建筑面積按本細則第十五條、第十六條規定分攤到各相關物業，以每平方米所分攤金額核算；再以受益的相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；其中，應由業主承擔的從受益業主賬戶中列支分攤。
　　第十八條  因對已購公有住房共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，使用住房專項維修資金的，也是以受益總建筑面積按本細則第十五條、第十六條規定進行分攤到各相關物業，以每平方米所分攤金額核算；列支分攤的方法是按照業主和售房單位繳存住房專項維修資金的比例，分別從受益業主和售房單位的住房專項維修資金賬戶中列支。
　　第十九條  住宅共用部位、共用設施設備在保修期內應由建設單位承擔的維修和更新、改造費用由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。
　　第二十條  供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護責任依法應由相關單位承擔的，所需費用不得從住宅專項維修資金中列支。
　　第二十一條  依法屬于物業服務費用支出范圍的住房共用部位、共用設施設備的日常運行、維護，不得使用住宅專項維修資金。
　　第二十二條  根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住宅共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。
　　第二十三條  住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，修復費用由責任人承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。

第四章  住宅專項維修資金續籌

　　第二十四條  業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足，或者低于首期應繳存額30%（含等于30％）的，業主應當及時續繳。
　?。ㄒ唬┮殉闪I主大會的，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額依法由業主大會決定，并報送物業主管部門備案。
　?。ǘ┪闯闪I主大會、已實施物業管理的，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額由實施物業管理的企業或房屋管理單位（包括專業服務公司）做出方案，經具有共有關系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主書面同意，并報送房產主管部門備案后決定。
　?。ㄈ┪磳嵤┪飿I管理，也沒有房屋管理單位的住房，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額，由對共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主共同（或業主代表）提出續繳方案，經具有共有關系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主書面同意，并報送房產主管部門備案后決定。

第五章   維修資金的監管

　　第二十五條  住宅專項維修資金應當統一由市、縣（區）人民政府房產主管部門委托指定一家商業銀行為專戶管理銀行。
　　第二十六條  住宅專項維修資金核算賬戶的設立。市房產主管部門設立總賬戶，按物業管理區域（項目）為單位設賬，實行四級賬戶核算?？傎~戶為一級核算，每個物業管理區域（項目）設立二級核算，每一幢樓設立三級核算，每個業主設立四級核算。
　　業主個人繳存的住宅專項維修資金核算到戶；公有住房售房單位繳存的住宅專項維修資金按售房單位設賬，按幢（棟）分賬核算。
　　第二十七條  在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。
　　利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
　　利用業主繳存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意，并報房產主管部門備案后，由業主大會辦理購買手續；未成立業主大會，住宅專項維修資金仍由房產管理部門代管的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意后，由房產管理部門辦理購買手續。
　　利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意后，由房產主管部門辦理購買手續。
　　禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
　　第二十八條  下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金的存儲利息。
　?。ǘ├米≌瑢ｍ椌S修資金購買國債的增值收益。
　?。ㄈ├米≌灿貌课?、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外。
　?。ㄋ模┳≌灿迷O施設備報廢后回收的殘值。
　　第二十九條  房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，產權人應及時到產權主管部門辦理注銷手續，并到物業所在地的房產主管部門辦理住宅專項維修資金賬戶余額退還手續。個人繳存的返還給個人；公有住房售房單位繳存的按賬面余額返還原售房單位；售房單位不存在的，按財政隸屬關系，收繳同級國庫，由同級政府統籌管理，并辦理賬戶注銷手續。
　　第三十條  業主轉讓房屋所有權時，轉讓方住宅專項維修資金賬戶余額隨同房屋所有權同時轉移過戶，受讓方應及時持有效的權屬證明到物業所在地的房產主管部門辦理戶名變更手續。
　　第三十一條  房產主管部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金繳存、使用、增值收益和結存的總額。
　?。ǘ┌l生列支的項目、費用和分攤情況。
　?。ㄈI主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的金額。
　?。ㄋ模┢渌嘘P住宅專項維修資金使用和管理的情況。
　　業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
　　第三十二條  專戶管理銀行應當每年至少一次向物業所在地房產主管部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
　　房產主管部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
　　專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
　　第三十三條  住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
　　第三十四條  住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國務院財政部門有關規定。
　　市財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
　　第三十五條  未成立業主大會的，業主繳存的住宅專項維修資金，由市、縣（區）人民政府房產主管部門代管，并接受同級財政、審計部門的監督。
　　第三十六條  成立業主大會的，住宅專項維修資金的代管可由業主大會決定，并接受市（縣、區）審計、財政和房管部門的監督。
　　住宅專項維修資金原則上不再從原先由市、縣（區）人民政府房產主管部門委托指定代收的商業銀行轉存到其它商業銀行。
　　第三十七條  公有住房售房單位繳存的住宅專項維修資金，由市、縣（區）人民政府房產主管部門會同財政主管部門代管。
　　第三十八條  住宅專項維修資金繳存專用票據的領購、使用、保管、核銷等工作由代管機構負責，并按照財政部門票據管理的有關規定執行，接受財政部門的監督檢查。

第六章  相關責任

　　第三十九條  違反本細則規定，挪用住宅專項維修資金的，依照《物業管理條例》第六十三條和《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條的規定，由縣級以上地方人民政府房產主管部門或者同級人民政府財政主管部門依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，處挪用金額兩倍以下的罰款；物業服務企業挪用住宅專項維修資金情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
　　房地產主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第四十條  公有住房售房單位未按本細則規定繳存住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級房產主管部門責令限期改正。
　　第四十一條  一次性全額付款或分期付款購房的業主，住宅專項維修資金繳交憑證作為辦理房屋所有權證書的條件之一。
　　住房購買人未按本細則繳存住宅專項維修資金的，房地產主管部門不予發放房屋所有權證書。
　　第四十二條  按揭購房的，購房人必須按本細則的規定繳存住宅專項維修資金，住宅專項維修資金繳存憑證作為放貸銀行辦理抵押貸款條件之一。
　　按揭購房的，住房購買人未按本細則繳存住宅專項維修資金的，房地產主管部門不予發放房屋他項權證書。
　　第四十三條  住宅專項維修資金繳存憑證作為辦理房屋入住手續的條件之一。
　　住房購買人未按本細則繳存住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付給購買人。
　　未繳住宅專項維修資金給予辦理房屋入住手續并將房屋交付給購房人的，由建設單位或者公有住房售房單位負責繳交。事后建設單位或者公有住房售房單位可向本單位相關責任人追繳。
　　第四十四條   住宅專項維修資金專用票據的領購、使用、保管、核銷等管理過程違反財政部門票據管理有關規定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定予以處理。

第七章  附  則

    第四十五條  住宅專項維修資金的繳存、使用、退還、單元戶名變更等流程及方式，由市房產主管部門另行制定并公布。
　　第四十六條  每平方米住宅建筑安裝工程造價由市、縣（區）政府規劃建設主管部門定期核定公布。
　　第四十七條  本細則實施前，未設立住宅專項維修資金的商品住宅物業，共用部位、共用設施設備的受益人參照本細則第二十五條的規定制定補設辦法。
　　本細則實施之日前已售公有住房住宅專項維修資金的補設辦法根據國家、省的有關規定另行制定。
　　第四十八條  本細則自發布之日起施行，有效期5年。