上海房地資源網/20080916
“業主大會籌備組不履行職責怎么辦?前期物業合同沒到期，開發商要更換物業行不行?召開業主大會時，一些業主無法聯系到，大會還能不能開……”這些都是市民日常關心的問題。
近日，上海市房地資源局根據《物權法》的實施和業主自我管理的實踐，重新修訂了業主自我管理的相關示范文本，為解決本市住宅小區業主自我管理，引導業主依法理性的維權和履行義務提供了可操作性很強的規范性指導文件，將成為申城和諧小區創建的制度保障。
上海市房地資源局介紹，業主大會和業主委員會是建筑物區分所有權條件下以共有關系為核心紐帶的一種民主管理的形式，是表達產權人意愿、維護產權人利益的重要載體，在社會管理和社會建設中發揮著重要作用。但是，這一新型的業主自我管理形式，因社會實踐時間較短、業主維權意識和正確維權能力不夠，在實際運作中引發了很多矛盾和問題，業主大會“組建難、運作難”成為部分住宅小區民意“抱怨”和輿情關注的焦點。對此，上海市房地資源局根據業主大會制度運作幾年來的經驗和問題，結合《物權法》的實施和國務院《物業管理條例》的修訂，在征求市人大法工委、市政府法制辦、區縣房地局、部分業主委員會意見的基礎上，并通過在商品房小區、售后房小區試點，形成了《業主大會議事規則》、《臨時管理規約》、《管理規約》、《維修資金使用規約》示范文本，使業主大會組建、業主委員會日常運作、物業解除和選聘、維修資金的使用和管理等更加規范、透明，更具可操作性。
新的示范文本在引導業主提升自我管理能力方面具有四大“亮點”：
指導監督防范“失控運行”
業主大會組建和業委會日常運作到底要不要指導幫助?這一問題成為部分住宅小區在業主大會組建、業委會日常運作中業主討論爭議的焦點。一些小區在業主大會組建和業委會日常運作中拒絕接受居委會、房地辦事處的指導幫助，工作遇到障礙時又無法依靠自身的政策水平和實踐經驗來妥善解決。
針對這一現狀，新的示范文本貫徹了《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》的精神，引導業主將“業主大會、業主委員會自覺接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、房地產管理部門、居民委員會和相關行政管理部門的指導”納入議事規則，明確了居民委員會牽頭做好業主大會、業主委員會組建、換屆改選和日常運作的具體指導工作和矛盾調處工作，通過居民座談會、樓組長會議等工作方式，幫助和引導業主把好業主委員會成員的人選關。這一新型的業主大會、業主委員會管理模式，有利于建立屬地化管理的模式，增強基層管理力量，將物業矛盾化解在基層。
敏感問題遠離“暗箱操作”
小區事務中，物業選聘、公共收益管理、維修資金使用等越來越成為廣大業主關注的焦點，由此而引發的爭議、信訪成為小區不和諧的音符。
針對這一系列問題，示范文本中新增了物業服務企業選聘程序、遏制“群租”的相關規則、動用大額維修資金的審價以及業主委員會換屆的審計規則等內容，業主及業主大會只要根據示范文本指導的方法路徑，就能公開公平公正的處理事關全體業主利益的事務，真正做到敏感問題不搞暗箱操作。
送達釋義根治 “議事梗阻”
購房目的多元化和業主的身份的國際化，使住宅小區組建或召開業主大會會議遭遇表決票“送達”困撓。一些小區因很多業主長期居住在外省市甚至國外，小區業主大會組建或召開會議往往因無法聯系到相關業主而長期“擱淺”。
針對這一問題，為促進業主大會會議有效召開，選票表決票送達增加了“按照業主提供的聯系地址、通訊方式發送和投入物業所在地的該戶業主信報箱或者房屋內”并附相關證明和公告的方式，只要合乎上述規則，業主大會照樣能夠召開。這一規則的制訂，實際上也是提醒了此類業主在購房后要留下準確可靠的通信聯絡方式，保障自己對事關自身利益問題的知曉權和表決權。
救濟措施破解“群眾心結”
小區里遇到重大問題需要召開業主大會會議集體研究決定，卻往往因為這樣或那樣的原因導致會議無法正常召開。由此而引發的業主與業委會、業主與業主之間的矛盾和問題日積月累。業主大會會議召開難逐漸成為小區業主難以解除的“群眾心結”。
針對部分業主委員會主任、副主任因故不能召開會議致使業委會工作無法正常開展的情況，增加了三分之一委員聯合召集會議的新型會議召集方式。同時，針對業主提議召開業主大會會議難、如何召開規則不明的情況，示范文本對召開條件、召開程序、會議議題、業委會全體辭職無法召開會議的救濟途徑等進行了明確約定，督促業委會積極履職。
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2008/9/17 9:06:00