劉英潮/《今晚報》/20080911
昨日，天津市十五屆人大常委會第四次會議審議通過了《天津市物業管理條例》修訂草案（以下簡稱《條例》），并將于2008年12月1日起正式施行，這標志著我市物業管理進入新的發展時期。市國土房管局相關負責人接受本報獨家專訪，詳細講解了即將開始實施的新《條例》，闡明新《條例》在業主大會表決通過物業管理事項和小區停放機動車輛規定等10個方面發生重大變化。
變化一
街道辦事處履行十項監管職責
新《條例》將物業管理納入社區管理范疇，明確規定街道辦事處（鄉鎮人民政府）要明確部門和人員，負責對本轄區內物業管理活動進行指導、監督和協調，并在以下10個方面履行監管職責：1.負責組織、協調成立首次業主大會。2.受理業主大會備案。3.在業主委員會不按規定召開業主大會會議或者臨時會議時，負責召集工作。4.在業主大會作出決定后30日內，業主委員會不代表業主大會與選聘的物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同，或者不組織業主委員會進行換屆和補選工作的情況下，按照有關規定組織選舉新的業主委員會。5.監督開發建設單位在物業竣工驗收合格后將物業管理用房無償移交給物業服務企業使用。6.負責組織召集物業管理聯席會議，協調解決物業管理活動中出現的問題。7.對業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，有權責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。8.接受業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對違反新《條例》行為的投訴和舉報。9.接受物業服務企業退出項目的預警報告，協調解決退出和交接過程中出現的問題；對未有業主委員會的物業項目，在區、縣物業管理行政主管部門監督下，接收退出物業服務企業移交的相關資料。10.對業主委員會及其成員不按照規定移交保管的資料、印章和財物的，應業主委員會的請求協助移交。
變化二
非住宅物業也要通過招投標選聘“管家”
新《條例》在規定有兩個以上業主的新建住宅物業，應當實行物業管理，又規定商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業推行物業管理。并且規定新建物業，住宅物業建筑面積在三萬平方米以上、非住宅物業建筑面積在一萬平方米以上的，開發建設單位應當通過公開招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行物業管理。這一規定將進一步推進我市物業管理市場化進程。
變化三
同一個物業管理區域不得分割管理
新《條例》規定，新建物業項目，包括分期建設或者由兩個以上開發建設單位建設的物業項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業管理區域。同時又規定，一個物業管理區域成立一個業主大會，應當由一個物業服務企業實施物業管理服務。針對目前我市高層物業項目不斷增多的趨勢，為防止出現同一個物業管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地分割進行物業管理的情況發生，又作出了同一個物業管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，不得分割進行物業管理的規定。
變化四
業主決定共同物業管理事項要“少數服從多數”
新《條例》在業主共同決定管理事項內容和共同決定管理事項的有效條件方面與《物權法》和國務院《物業管理條例》進行了對接。其中規定業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備需要“雙三分之二”以上業主同意；制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項需要“雙二分之一”以上業主同意，使得業主在決定共有和共同管理事項時更加規范、透明、科學，為業主集體決策提供了法律依據。
變化五
欠費業主不能當選業委會成員
《物權法》規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。同時又規定“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務”。新《條例》規定，遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業管理服務費是業主參加業主委員會選舉的必備條件之一，也就是說今后欠費業主沒有參加業主委員會成員的選舉資格。
變化六
對物業管理區域內停放機動車輛有新規
物業管理區域內機動車輛的停放與管理是目前全市遇到的熱點難點問題之一，為此，新《條例》對這方面作了詳細規定：一是規定占用物業管理區域內業主共有的道路停放機動車輛的要征得業主大會同意，并必須保證消防通道和道路暢通；二是規定占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的必須交納場地占用費，并且明確了收取費用的使用用途；三是規定場地占用費的收取標準和使用辦法由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在合同中約定，廣大業主對費用的收取和使用情況有知情權；四是業主對機動車輛的停放另有保管要求的，可在物業服務合同之外約定；五是機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內的停放、行駛的具體管理辦法由全體業主共同研究確定；六是對前期物業管理階段的機動車輛和非機動車輛的管理、收費標準及其費用使用用途等問題在前期物業服務合同中進行約定。這些規定，體現了物業管理區域內機動車輛的停放、行駛等管理由全體業主集體決策、物業服務企業執行的原則，對于減少因機動車輛停放管理而產生矛盾糾紛將起到積極作用。
變化七
物業服務企業違規退出將受到處罰
新《條例》規定，一是業主與物業服務企業簽訂物業服務合同的期限一般不低于兩年，這一規定是根據物業管理行業的特殊性做出的，旨在保護合同雙方的根本利益，維護廣大業主的正常生活秩序；二是規定物業服務合同期限屆滿雙方不再續約的，或者提前解除物業服務合同的，物業服務企業應當提前三個月書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案，落實退出項目預警報告制度；三是物業服務企業在預警后、退出項目前要繼續按照合同約定做好服務，協助業主大會選聘新的物業服務企業，同時業主應當按時交納物業管理服務費，至合同終止；四是規定物業服務企業依照有關規定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內向業主委員會移交有關資料及物品，未有業主委員會的，在區、縣物業管理行政主管部門監督下，向街道辦事處或者鄉鎮人民政府移交。另外，新《條例》還規定，物業服務企業不按照規定履行退出程序和相應義務的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
變化八
新建非住宅物業被列入繳存維修資金范圍
新《條例》規定“有兩個以上業主的新建住宅和非住宅物業，應當按照規定交納專項維修資金”，這一規定將為新建非住宅物業建立“房屋養老金”，延長房屋使用壽命提供資金保障。另外，新《條例》還規定“專項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應急解危專項資金，專項用于房屋應急解危支出”。為建立維修資金使用應急機制提供了法規依據。
變化九
物業管理服務費計費方式業主有選擇權
新《條例》規定“物業管理服務費可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業管理服務費，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業管理服務計費方式。酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余部分全部用于物業服務合同約定的物業服務支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。實行酬金制的物業服務企業，應當至少每季度向業主大會或者全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示”。此規定明確了物業管理服務費有兩種計費模式，業主可根據自己所在的物業管理項目實際情況進行選擇。
變化十
開發建設單位在前期物業管理階段違規將受到處罰
新《條例》對開發建設單位未按照規劃、設計建設、移交、登記物業管理用房以及未通過招投標方式選聘前期物業服務企業、出售新建房屋時未向購房人明示并組織購房人書面確認前期物業服務合同和臨時管理規約等6種違規行為明確了行政處罰規定，將進一步規范開發建設單位行為，有效保護購房人的合法權益。
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2008/9/12 9:04:00