大連：市政協調研全市物業管理情況并提出對策

《人民政協報》/20101204

　　“物業管理的難題并不在服務，相關管理法規的沖突給物業服務帶來重重阻礙”。12月1日，大連市政協委員就《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》(以下簡稱《辦法》)的實施情況進行調研。委員們實地走訪了幾個小區了解到，《辦法》中的相關規定與供水、供電行業的管理條例有相抵觸之處，各部門依法拒絕承擔責任，從而引發小區公共設施維修和物業管理矛盾。委員們提出，解決物業管理難題首先要修改相關法規，杜絕相關部門依法“打架”的現象。

　　《辦法》規定，“供水、供電、供氣、通信、供熱通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修養護責任”。但是，1995年實施的《大連市供水用水管理條例》規定，“建筑物墻外1.5米以外的供水設施及用戶室內明裝水表，屬于城市自來水供水企業，1.5米以內的供水設施屬于房屋產權人所有”，這就意味著距樓房外墻1.5米內的供水設施出現問題時，由擁有產權的居民維修。因此，當距房屋外墻1.5米以內的供水設施出現損壞需要維修時，物業企業依照《物業管理條例》實施辦法的規定要求自來水公司維修，自來水公司卻依照《大連市供水用水管理條例》的規定不予維修或收費維修。與供水問題類似，供電部門依照供電相關法規只對樓外供電設施和樓道電閘進行維修，樓道線路和居民電表出現故障時不承擔維修責任。物業企業、供電和供水部門都依照各自的條例辦事，使得公共設施維修困難重重，居民意見很大。

　　物業收費由物價局來定，給物業企業的生存發展帶來困擾。“物價和人力資本不斷上漲，物業管理費卻十年沒變。”青云林海小區的物業工作人員表示，該小區十年來一直收取0.8元/平方米的物業費，現在實際成本高達1.6元/平方米，“如果不是房屋開發企業每年撥款，物業早就維持不下去了。”有的物業企業無法生存只能退出市場。另外，房子透水、透寒等質量問題經過反復維修仍無法解決，居民們就把怨氣出在物業企業身上，甚至拒繳物業費，給物業企業增添了沉重的負擔。

　　委員們建議，應盡快修改大連市供水、供電、供氣等相關法律法規，明確公共設施維修的責任主體，使物業管理企業能夠依照條例提供服務，杜絕依法“打架”的現象；公共設施建設不完善和房屋質量不達標產生的維修問題應由開發商埋單，應在房地產開發環節設立物業管理的相關標準，物管條件齊備且經驗收合格后方可辦理產權證，或者要求開發商繳納保證金，對房屋建設后一定年限內的質量問題負責。委員們表示，物業管理作為城市公共服務的一部分，其職責不應由國土房屋局獨自承擔，政府和各委辦局應當共同參與，協調解決物業管理中的難題。政府也應出臺相關扶植政策，給物業企業提供更多的生存空間，可嘗試探索市場定價的方式，允許物業企業以服務質量和內容定價。