武漢：住宅專項維修資金擬劃歸業主管理

《楚天都市報》/20101022

　　業主買房時，每戶都會繳納住宅維修金，為房屋將來維修用。武漢目前已交存近50億元住宅維修金，但絕大部分存在賬上“睡大覺”。

　　昨日，武漢市法制辦在官方網站上發布《武漢市住宅專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》（網址：http://www.whfzb.gov.cn），該辦法旨在為50億元住宅維修金“松綁”，業主可自行管理小區住宅維修金。市民可于10月29日前通過信函或網上提交的方式，對意見稿提出修改建議。

　　出臺背景

　　50億維修資金“睡大覺”
　　原因：業主申請困難

　　武漢從2000年起開始征收房屋公共維修資金以來，征收了近50億元，而這筆資金目前只動用了2000多萬元。而在現實生活中對應的則是一個“悖論”：一方面部分房屋維修急需資金，另一方面是大量維修基金躺在賬戶上睡大覺。業內人士指出，房屋維修金難以申請是這一“悖論”的主因。

    據業內人士介紹，房屋維修利用率低下還有另外四個原因：1、業主人心不齊；2、過去維修資金由武漢住宅專項維修資金管理機構管理，沒有劃轉各小區的業主大會；3、不少居民不知道在購房時交了房屋維修基金；4、武漢目前住宅房屋維修的高峰期還沒到，不少小區還處于開發商的5年“保修期”內。

　　新規亮點

　　交存標準略有變化
　　業主低于國標，開發單位有所上升

　　意見稿規定，商品住宅首期住宅專項維修資金交存分別由開發建設單位按物業總規模建安造價1.5%（配電梯按2.5%）交存，購房者按每平方米建筑面積建安造價5%交存。

    2007年建設部、財政部第165號令僅規定購房者首期交存比例為5%至8%，武漢從2008年11月起規定該比例為5%，此次無變化。但是上述165號令未明確開發單位交存比例，以往武漢每年以物業結構為準，交存比例在每平方米49元至73元，此次按總規模計算，有開發商表示交存比例略有提升。

　　使用范圍更加明晰
　　包括電梯、監控、消防設施等

　　與以往文件相比，意見稿對住宅維修資金使用的范圍作出十分明細的限定。住宅共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造涵蓋了滲漏、外墻、電梯、避雷設施、監控、消防設施、排水等方面。

    同時對不得列支維修資金的項目也作出規定：應由開發單位、施工單位、物業服務企業和當事個人承擔的相關費用不得列支，應由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管線等也不列支。

　　旨在破解申請難題
　　維修資金劃轉業主大會管理

　　雖然2007年財政部文件規定可以將業主交存維修資金劃轉業主大會使用，但如何劃轉，劃轉后如何使用卻無詳細操作流程。而此前的相關規定則無“劃轉”一說。近年各地出現維修資金使用難，主要就是劃轉難操作。

　　此次意見稿給出操作方案：維修資金劃轉需要占建筑面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主表決同意，并對維修資金管理事項達成一致，業主委員會就可到選定的專戶管理銀行開立業主大會住宅專項維修資金專戶，業主委員會再向房管部門申請通過后，武漢市住宅專項維修資金管理機構在10個工作日內，將該物業管理區域內的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會住宅專項維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

    至于動用維修資金，只要業主大會通過使用方案并到房管部門備案，就可直接從專戶管理銀行轉賬給維修單位。

　　確保維修資金安全
　　劃轉后業主可查詢余額及明細

　　意見稿規定，業主委員會主任為住宅專項維修資金管理責任人，維修方案通過業主大會后，需到房管部門備案通過方能以業委會名義通知專戶管理銀行劃轉費用至維修單位，不能支取現金。

    工程結束后業委會需公布維修費用決算情況，每年至少一次公布資金交存、使用、增值明細，專戶管理銀行應定期向管理機構和業委會發送資金對賬單，并建立查詢制度，接受業主查詢余額及使用明細。如業委會或物業單位挪用維修資金，房管部門有權追回資金沒收違法所得，并處兩倍以下罰款。構成犯罪者將追究刑事責任。

　　官方解讀

　　武漢市法制辦：讓居民更方便用上維修金

　　昨日，武漢市法制辦相關人士說，意見稿對維修金的使用具有很強的可操作性，使用的基本原則就是“方便快捷、公開透明”——小區成立業主大會，小區的維修金劃轉業主大會管理，業主大會通過后，就可以使用維修金，對小區公共部位需要維修的地方進行維修。

　　房管部門：“兩個三分之二”維護公平

　　武漢市房管部門負責人表示，意見稿強調占有建筑物總面積三分之二且占總人數三分之二作為業主大會表決劃轉維修資金條件。這樣規定是為了突出公平。因為每個小區房屋戶型不同，當大戶型業主群體有需求時，面積超過三分之二可能人數很少；反之小戶型群體有需求時，人數超過三分之二但面積不足。同時強調兩個條件是為了業主大會民主決議的公平，符合絕大多數業主的利益。