常州：出臺物業收費管理新規 新舊辦法五大差異

《常州日報》/20101009

    為促進常州市物業服務行業健康有序發展，市物價局、住房保障和房產管理局日前聯合出臺了新的《常州市市區物業服務收費管理實施辦法》，并將于2010年11月1日正式實施。

    新辦法共29條，主要內容包括物業服務收費形式、物業服務收費規則、相關服務收費規定、各方責任等6個方面。新、舊辦法主要有五大差異：

    一是原辦法明確實行政府指導價的普通住宅物業公共服務收費，實行等級收費管理制度，即原來的一級、二級、三級、四級、五級和優一級、優二級。新辦法明確執行物業公共服務分項目收費辦法和收費標準。

    二是原辦法規定，業主在辦理入住手續后未入住或未使用物業的，業主應事先書面向物業服務企業說明備案，經物業公司認可后，物業服務費用由業主按規定標準的70%交納；新辦法認為，物業服務企業并不因為部分業主未入住或未使用物業而減少對物業區域的公共服務，業主未入住或未使用物業也應該按規定標準的100%交納物業公共服務費，但從人性化的角度和考慮到政策的連續性因素，規定對業主長期（連續超過六個月及以上）未入住或未使用的空置物業，可按規定標準的70%交納物業公共服務費。

    三是原辦法在業主委員會成立前后，對業主共有收入的分配及處置沒有進行區別對待。新辦法明確，業主委員會成立前，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益在扣除物業服務企業代辦經營支出成本后，按30%用于補貼物業服務費，70%納入住宅專項維修資金；業主委員會成立后，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，在扣除物業服務企業代辦經營支出成本后的剩余部分應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

    四是原辦法沒有對住宅室內裝飾裝修管理方面發生的費用進行明確，時常因裝飾裝修管理服務費用引發業主與物業服務企業的糾紛。新辦法明確物業服務企業對住宅室內裝飾裝修管理服務實行“一費清”制度，統一按規定向業主或使用人收取裝飾裝修管理服務費后，不得再以任何名義向業主或使用人收取其他關于裝修方面的費用。也就是說，物業服務企業收取了裝飾裝修管理服務費后，不得另行收取裝修垃圾清運費、住房裝修押金、裝修人員出入證工本費、裝修施工許可證工本費和裝修資料費等費用。如業主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業服務企業不得收取裝修管理服務費用。

    為確保物業管理區域內電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位和共用設施設備的完好，在裝修期間，物業服務企業可對裝修單位收取不超過1500元/戶的裝修保證金。待裝修完畢，經驗收共用部位和共用設施設備未受損壞，裝修保證金應在3個月內全額退還；裝修單位對共用部位和共用設施設備造成損壞的，應當由裝修單位承擔賠償或進行修復，賠償或修復后，裝修保證金應在3個月內全額退還。

    五是原辦法未對實行出入證管理的小區配置出入證進行明確。新辦法明確：實行小區出入證管理的，開發建設單位應當為每戶業主免費配置不少于3張出入證（含IC卡等）；業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。

    新辦法還明確了物業服務費起始交費時間：業主、使用人應當按照前期物業管理服務協議中的約定時間作為交納物業服務費的起始交費時間；沒有合同約定的，按照入住通知書約定的房屋交付時間作為起始交費時間。