東北網/20100714
物業服務標準不明確、企業棄管、服務不達標……針對哈市物業工作出現的問題，哈市將強化物業屬地區域的管理，對物業服務企業收取信用保證金，實施物業服務企業綜合信用評價機制，防止棄管和損害業主利益的事故發生，對信用度低、違規企業降低其資質直至清出物業市場。這是記者從今天召開的哈市物業大會上了解到的。
為落實大物業管理體制，今年哈市主要圍繞既有物業管理提檔升級和老城區舊住宅納入物業管理范疇兩個目標，將構建以區為主體的管理體制并建立居住區管理工作聯動機制。各區政府對本轄區內的物業管理負總責，明確各區物業主管部門14項物業管理職權、街道辦事處8項物業管理職權和社區居民委員會7項物業管理職責。
據哈市住房保障和房產管理局副局長李佑民介紹，哈市將構建強化物業前期介入機制。強化前期物業招投標管理，凡未通過招投標方式選聘物業服務企業實施物業管理的項目，不予辦理商品房預售許可證。強化新建物業承接驗收，凡未辦理承接驗收手續的不得交付使用。
為防止物業棄管、服務質量不到位等問題，哈市還將建立物業服務信用保證金制度和物業服務企業綜合信用評價機制。物業服務企業按照年物業費應收額的10%繳存物業服務信用保證金。保證金由區物業管理主管部門統一監管，物業服務企業擅自棄管、發生影響居民正常生活、損害業主共同利益的重大服務質量事故，動用信用保證金予以處置。針對個別物業企業不講誠信、服務質量低劣、甚至發生物業棄管等問題，建立物業服務獎懲制度，將企業服務質量與服務水平與其信用等級掛鉤，作為企業資質升降和市場準入的重要依據，對信用差的企業向社會公開曝光，并予以降低資質等級直至清出物業市場等處罰。
鑒于哈市目前物業收費標準嚴重偏低、各項費用大幅增長、難以支撐物業運行的實際，哈市對物業收費標準進行重新測算，進而調整物業服務收費指導價格。另外，哈市力爭用三至五年時間基本完成老城區舊住宅的改造。通過危房棚戶區改造、城市環境綜合整治、實施建筑節能改造和“平改坡”改造逐年消化歷史欠賬，逐步向標準化物業管理過渡。
補貼對象：
城市居民最低生活保障對象
家庭成員均無職業的民政定補優撫對象
家庭成員均無職業的失業救濟對象
市屬國有福利企業殘疾職工
建國前老軍人
補貼標準和發放日期將由有關部門另行制定和發布。
五類人享物業費補貼
物業服務保障對象的申報認定采取與熱保對象認定并軌的方式，在區供熱主管部門對熱保人員進行補貼審核認定后，由區物業主管部門作為物業服務保障對象人員的申報認定材料。補貼金額由區物業主管部門對保障對象住房面積及所屬物業管理單位逐一進行調查核實，確定保障對象的實際補貼金額。物業服務費用補貼金由市、區兩級財政分別承擔。
物業管理四大頑癥
老城區問題多，無人管。目前哈市老城區尚有非小區舊住宅2000多萬平方米，這些舊住宅普遍建于上世紀七八十年代，部分地區沒有實現集中供熱、排水、消防等設施，房屋和路面破損嚴重。由于老城區硬件設施差導致居民住宅經常存在屋面漏雨、墻體透寒、停水停電、下水堵塞、環境衛生臟亂差等問題。例如哈市道外區“薈芳里”小區、道里區“安”字片區等多個小區常年存在積存垃圾多、風沙揚塵多、積冰融化道路積水泥濘等現象。
物業收費惡性循環。據2009年末物業服務收費統計，哈市57.8%的物業服務收費在0.3元/平方米以下，非小區舊住宅更是低得可憐，每月每平方米僅為0.1至0.15元，兩項收費在全國15個副省級城市中都最低。由于基礎設施條件差、物業收費標準低，形成了物業企業服務不達標--業主拖欠物業費--物業企業棄管的惡性循環。2009年，哈市道里區河圖小區幾個半地下室滲水達半年之久，幾位居民找到物業公司要求其對管道進行修理，物業公司以物業費收繳率低，缺乏資金為由，拒絕修理管道。
新小區遺留問題多。近年，新建的很多小區存在工程建設質量缺陷、小區配套不完善、屋面漏雨、墻體透寒等開發遺留問題。居民找到物業公司，物業公司往往將問題推向開發商，而很多開發商在小區建完就消失，導致房屋質量等問題無法解決，給居民生活帶來很大影響。
部門扯皮嚴重。據統計，物業管理內容涉及市區城管、執法等部門20多個，覆蓋供水、供熱、供電等所有管線設施單位，日常管理服務中在著環節多、難協調、難處置的問題。
物業問題三大根源
責任不清，主體難找。哈市老城區舊住宅很大一部分處于失管失養狀態，而責任主體不明晰。還有一些住改商、私搭亂建、車輛亂停亂放、亂設攤點等等現象都存在著管理責任不明晰的問題，導致無人管、無法管。
物業是塊燙手“山芋”，政府部門不愿意管。2008年哈市印發了《關于加強我市物業管理工作的若干意見》，明確提出建立"市、區、街道、社區"四級管理體制、強化物業屬地管理的要求，但實際上執行落實得不到位。部分區政府不愿意承接物業工作，機構設置不到位、人員配置不到位。在街道辦事處和社區這個層面，也存在著物業難管的畏難情緒和有責任無手段的顧慮。
制度不健全，讓開發商、物業都鉆了空子。哈市一些工程存在建設質量缺陷、小區配套不完善、屋面漏雨、墻體透寒等開發遺留問題，由于缺乏前期物業管理的硬性規定，導致開發商無從追溯、物業企業無法承接。另外，在市場準入退出機制方面，由于制度不健全，形成進入物業市場隨意性強、棄管退出無約束的被動局面。
重置物業格局 建立三級物業管理體系
會議指出，按照屬地管理的原則，各區政府對本轄區內的物業管理負總責，在賦予區管理責任的同時，相應賦予區管理職責和監管手段。包括資質初審、物業企業監管、物業管理區域劃分、新建住宅項目招投標監管、物業承接驗收備案、物業企業信用等級評定等職責。建立健全區物業辦、街道辦事處、社區三級物業管理體系。
撥?？罱⒀a償機制
會議指出，要通過建立補償機制加快老城區舊住宅改造步伐，創造條件逐步把老城區舊住宅納入標準化物業管理范疇。哈市預計從2011年起，每年從城市環境綜合整治資金中列支2000萬元專項改造資金，將老城區改造成具備物業管理條件的小區，由社區負責組織成立業主大會。
規范物業市場運行
會議指出，要強化前期物業招投標管理，凡未通過招投標方式選聘物業服務企業實施物業管理的項目，不予辦理商品房預售許可證。強化新建物業承接驗收，凡未辦理承接驗收手續的不得交付使用。
同時要建立信用保證金制度。物業服務企業按照年物業費應收額的10%繳存物業服務信用保證金。保證金由區物業管理主管部門統一監管，物業服務企業擅自棄管、發生影響居民正常生活、損害業主共同利益的重大服務質量事故，動用信用保證金予以處置。
針對個別物業企業不講誠信、服務質量低劣、甚至發生物業棄管等問題，要建立物業服務獎懲制度，對信用差的企業向社會公開曝光，并予以降低資質等級直至清出物業市場等處罰。
凡是居民來訪、市長熱線、數字城管“12319”服務熱線、新聞媒體等渠道反映的各類投訴，要按照職責劃分在第一時間內予以解決。
提高物業服務收費標準
鑒于哈市目前物業收費標準嚴重偏低、各項費用大幅增長、難以支撐物業運行的實際，近期將對物業收費標準進行重新測算，進而調整物業服務收費指導價格。取消將環境設施設備及指導標準作為物業服務收費的參考依據。
要研究解決居住區供排水資金問題。抓緊研究解決二次加壓供水的管理體制和收費問題，要按照質價相符、平等協商、保證基本運行成本的原則，抓緊研究制定一個簡易、可操作的物業服務收費指導辦法。
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2010/7/14 17:35:00