襄樊：《襄樊市物業管理辦法》正式出臺

耿琳 范黎/《楚天都市報》/20100625

　　業主代表不得少于35人、占用業主共有道路或其他場地停車的，業主大會決定是否收取場地占用費、如何解決開發建設階段遺留的問題……昨日，《襄樊市物業管理辦法》正式出臺，將于7月1日起正式實施?！掇k法》首次提出了前期物業管理、業主大會等新概念，這些新舉措將有助于業主、開發商和物業公司之間形成聯動，更有效地維護社區內公共設施的日常維護和管理。

　　市法制辦相關負責人表示，目前，襄樊實施了專業化物業管理的住房總面積約有1800萬平方米。此前，因物業管理缺乏具體的實施辦法和依據，業主的合法權益得不到有效保護?！掇k法》的出臺，將有利于解決業主委員會成立困難、物業服務不規范等問題。

　　小區停車如何收費？開發商、物業公司、業主委員會有爭議怎么辦？昨日，本報記者邀請市政府法制辦負責人及市物業管理協會專家進行了解讀。

　　清河口一小區的物業交給業主劉先生（化名）承包后，他將部分辦公室出租，收益都裝進了自己腰包。居民很是不滿，但劉先生向記者抱怨，物業管理費太低，還經常收不齊，這點租金算是補貼物業費。

　　無獨有偶，本市部分成立業委會的小區，業主們開會總是“打游擊”，沒有固定辦公場所。

　　規劃、設計新建物業項目時，應配備并確定物業管理用房，用于物業管理服務和業主委員會辦公場所。

　　驗收合格之日起30日內，開發商要將物業管理用房無償移交給物業服務企業使用。

　　《物權法》和《物業管理條例》規定，應當在物管區域內配置物業管理用房?！掇k法》規定，小區在規劃建設之初就要配套建設物業管理用房，保證了物業管理和業委會辦公場所。

　　規定物業管理用房一般不得少于60平方米，不超過600平方米。其中業主委員會議事活動用房不得少于20平方米。物業管理用房屬于全體業主共有，物業公司不得買賣或抵押。未經業主大會同意，任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　襄城某小區的業主和物業公司一直為下水道易堵、樓頂漏水、公共供水管道漏水煩惱。業主張先生告訴記者，主要是交房時，小區公共部位質量無人查驗。出了問題，開發商也不愿認賬。

　　開發建設階段遺留的問題影響到后期物業管理，引發的矛盾不斷。

　　新建物業銷售前，建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　按照目前的新房交驗程序，業主只驗收自己屋內的設施。但整個小區公共部位幾乎無人檢查驗收，而物業企業的服務絕大部分集中在公共部位。一旦公共部分遇到質量問題，業主就會把責任和矛頭對準物業公司，而物業公司又往往希望開發商維修，這會影響整個小區公共部分設施的使用，并形成惡性循環。

　　新辦法就是要杜絕這種情況的循環發生。今后驗收新建項目將分為兩個部分，業主驗收自己的專有部分，物業服務企業要驗收整個小區的共用部位、共用設施設備。只有當公共設施也通過驗收，開發商才能與物業公司完成交接，而此前的物業費用都將由開發商承擔。

　　若業主委員會成立后重新選聘了其他物業服務企業，那么即使前期服務合同未到期，也要終止合同，換由新選聘的物業企業為業主提供服務。“小區內隨意停車，路都被堵死了。”新城灣某單位家屬院的王女士時常抱怨道。該小區有居民300多戶，并沒有劃定停車位，也沒有物業公司，不少業主都是隨意停放，甚至有外來車輛停放“過夜”。

　　隨著私家車的增多，車位越來越緊張。各個住宅小區內，占用業主共有道路或場地停放車輛的現象比較普遍，業主之間、業主和物業服務企業之間糾紛很多，對此問題一直沒有明確的管理措施。

　　住宅小區內符合規劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場（停車位），由物業服務企業提供服務的，經價格主管部門批準，可收取停車費。

　　占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛，需收取場地占用費的，由業主大會討論通過并報經當地物價管理部門審批后方可收取。

　　占用業主共有道路或場地停放車輛的，應征得業主大會同意并可收取費用。

　　除單間車庫外，小區有配套的地下車庫或劃定有停車位的，業主在購買的車位上停車，需給物業公司交停車服務費。物業公司相應提供照明、通風、維持次序、打掃的服務。

　　如果業主將車輛停放在小區公共道路或其他公共場地上，業主大會可討論決定是否收取場地占用費，并報物價部門審批。若不收取，業主只需向物業公司交停車服務費；若收取，業主大會可委托物業服務企業或其他管理人員收取，支付相應報酬。場地占用費主要用于養護、維修小區道路和停車設施，改善共用設施設備等。其收取和使用情況，應當向業主公示。

　　魚梁洲某小區2008年成立了業主委員會，業主代表7人。因業委會主任與其他業主代表有分歧，便另外成立了一個業委會。兩個業委會均認為自己合法，物業管理無法正常開展，業主們苦不堪言。

　　新舊物業交接不暢，業委會換屆鬧矛盾，互不禮讓，甚至大打出手的事例屢見不鮮。

　　交付的專有部分建筑面積達到建筑總面積50%，且交付的入住戶數達到物業總戶數50%的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

　　若業主總人數在100人以內，在取得全體業主一致同意的情況下，可不設立業主大會，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

　　小區內業主人數較多、不容易將所有業主召集齊的，可按業主總數的一定比例推舉業主代表，業主大會會議代表不得少于35人。

　　由街道辦事處或社區居委會牽頭組建籌備組，組織召開首次業主大會會議?；I備組成員一半以上必須是業主代表。

　　業主大會負責選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作；審定物業服務合同內容，選聘、解聘物業服務企業；專項維修資金的籌集、使用方案，并監督實施。

　　對業主大會、業主委員會作出的違反法律法規的決定，物業管理主管部門或街道辦事處、社區居委會將責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。各街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會還設專兼職人民調解員。