寧波：住宅小區物業管理有新規定

鄧少華/《寧波日報》/20100603

　　
    ☆業主對物業辦理交付滿一年后仍未入住的空關房，從第二年開始空關房期間的物業服務費按80%比例交納

    ☆產權屬建設單位的車庫、車位，在沒有出售前應出租給小區業主停放車輛

    ☆開發建設單位在物業竣工交付前，應當一次性向轄區物業管理主管部門交納物業建筑安裝總造價2%的保修金

　　昨天下午，市長毛光烈主持召開市政府第81次常務會議，審議并原則通過《寧波市住宅小區物業管理條例實施意見》，明確了業主委員會運作、物業管理相關經費交納等一系列制度規定。

　　物業管理服務的質量和水平直接與民生問題密切相關，涉及千家萬戶，關系到社會和諧穩定。為規范物業管理，經省十一屆人大常委會第13次會議批準，《寧波市住宅小區物業管理條例》從2010年1月1日起施行。為便于實際操作，我市制訂了住宅小區物業管理條例實施意見。該實施意見明確了市、區、街道、社區物業管理職能的劃分，相關行政職能部門的職責，業主大會、業主委員會的運作，并對前期物業管理、物業服務企業服務、物業管理用房配置、物業管理相關經費交納、物業管理相關政策等八個方面進行規范。

　　在住宅小區物業管理條例實施意見中，有許多新規定。比如，物業服務企業要建立財務公布制度，每年3月底前公布上一年度相關物業服務經費收支情況；業主對物業辦理交付滿一年后仍未入住的空關房，從第二年開始空關房期間的物業服務費按80%比例交納；產權屬建設單位的車庫、車位，在沒有出售前應出租給小區業主停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租，出租期限原則上一次不超過1年，不得以長期出租、高額收取租金為由，影響正常出租；住宅要按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三配置物業管理辦公用房，按千分之四比例配置物業管理經營用房；開發建設單位應按實測的地上建筑面積的0.3元／平方米的比例(最低不少于1萬元)在物業交付前向轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)交納首次業主大會會議的籌備經費；開發建設單位在物業竣工交付前，應當一次性向轄區物業管理主管部門交納物業建筑安裝總造價2%的保修金；住宅小區應當設立物業專項維修資金，用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

　　會議還聽取了第十二屆浙洽會第九屆消博會及中國開放論壇籌備、關于增補推薦第六批省級文保單位等工作情況的匯報，審議并原則通過了《關于加強和規范寧波市各地各部門駐北京辦事機構管理的實施意見》、《寧波市民用建筑節能管理辦法》，研究了市政府6月份重點工作。

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《寧波市住宅小區物業管理條例實施意見》解讀

《寧波日報》/20100604

　　《寧波市住宅小區物業管理條例實施意見》（以下簡稱《實施意見》）已經市政府常務會議審議通過，對2010年1月1起施行的《寧波市住宅小區物業管理條例》》（以下簡稱《條例》）具體內容作出了細化，使之更具可操作性。昨天，市建委相關負責人就市民關心的內容專門作了詳解。

　　各部門的管理職能明確

　　《條例》的貫徹實施，涉及到廣大業主、開發建設單位、物業服務企業和眾多行政主管部門的行為。但從目前我市物業管理的現狀來看，還存在不少矛盾和問題，如各行政執法部門職能交叉、執法效率低，停車難、違章搭建、破墻開門等問題仍較為突出；部分物業服務企業服務不到位，業主投訴增多；業主大會、業主委員會運作不規范，不能發揮自治管理作用等。

　　新出臺的《實施意見》，對市、區、街道、社區物業管理職能劃分，相關行政職能部門職責，業主大會、業主委員會運作有了明確規定；前期物業管理工作、物業服務企業服務、物業管理用房配置、物業管理相關經費交納、物業管理等也作出了規定。這意味著對住宅小區的管理更具可操作性。

　　有關部門可依法履行職責

　　《實施意見》根據各行政職能部門職責和日常物業管理活動中的突出問題，明確了各相關行政部門的職責分工，便于各部門依法履行職責。

　　如，公安（交警、消防）部門可對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型客車、貨車和油罐車（化學品車）的行為依法采取措施進行處理；并負責處理社會噪聲類型的行為等。

　　城管部門負責查處物業管理區域內違反市政、綠化、市容管理等方面的違法行為。

　　工商部門對利用車棚（庫）及違反《物權法》第七十七條規定將住宅作經營（辦公）場所的不予核發營業執照。

　　規劃部門負責查處物業管理區域內破壞房屋外立面、違章搭建、改變房屋使用性質的行為；按市政府有關規定負責查處擅自開挖地坪降低地坪標高的行為。

　　房屋安全主管部門負責查處物業管理區域內涉及房屋使用安全的行為。

　　環保部門負責處理物業管理區域內的油煙、廢氣和企業等經營性單位產生的工業噪聲等超標行為。

　　經營用房收益用于物業管理

　　《實施意見》進一步明確了物業管理經營用房的出租經營辦法，以維護全體業主的利益。

　　按規定，業主委員會可以根據業主大會的決定，將物業管理經營用房自行出租或者委托物業服務企業出租或經營，所得經營收入統一由物業服務企業代為保管、單獨記賬，用于補充物業專項維修資金和物業管理的其他需要。

　　物業管理經營用房由業主委員會自行出租經營的，合同簽定后應送物業服務企業一份備查。物業管理經營用房委托物業服務企業出租經營的，合同簽定時應當經業主大會或者業主委員會同意并蓋業主委員會的章。

　　空關房也要交納物業費

　　根據《條例》規定和廣大業主關注的日常問題，《實施意見》進一步明確了物業服務企業在服務上的五方面做法。一，要求物業服務企業每年３月底前在物業管理區域內的醒目位置公布上一年度相關物業服務經費收支情況；二，業主的空關房，第二年起物業費按８０％比例交納；三，明確物業產權過戶時，雙方當事人對物業服務費的結算情況作出約定，從產權過戶上控制少數人無理欠費的問題；四，規范物業服務企業退出行為，確保新老物業服務企業移接交工作的正常開展；五，明確產權屬于建設單位的車庫、車位，在沒有出售前應出租給小區業主停放車輛。為防止建設單位以長期出租、高額收租為由，影響正常出租，導致車庫、車位空置，對車庫、車位租賃期限規定原則上一次不超過一年。租金由物價部門和建委另行規定。