蔡雯 鄢杰靈 劉飛標/《南方都市報》/20100414
摘要：物業收費標準調整要經85%以上戶數的業主同意，要免費提供4張門禁卡……《惠州市物業服務收費管理辦法》(征求意見稿)(以下簡稱《辦法》)擬定，現正向社會公眾征求意見?！掇k法》明確，物業服務收費根據法定產權建筑面積只能按月收取，物業管理公司如果再提出預收管理費的話，市民可以堅決拒絕。
熱聞快讀
物業收費標準調整要經85%以上戶數的業主同意，要免費提供4張門禁卡……《惠州市物業服務收費管理辦法》(征求意見稿)(以下簡稱《辦法》)擬定，現正向社會公眾征求意見?！掇k法》明確，物業服務收費根據法定產權建筑面積只能按月收取，物業管理公司如果再提出預收管理費的話，市民可以堅決拒絕。
熱度系數：★★★★
四大變化
有業委會的收費由市場調節
《辦法》規定：“業主大會成立之前的住宅(含業主自有產權或取得使用權的車位、車庫)物業服務收費實行政府指導價。別墅、業主大會成立之后的住宅(含業主自有產權或取得使用權的車位、車庫)及其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。”
解讀：惠州市物價局有關負責人表示，“以前沒有把別墅以及含業主自有產權或取得使用權的車位、車庫等列入管理范疇，容易導致亂收費的現象。”
物業費按建筑面積按月收取
《辦法》明確：“物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計收。房地產權證與商品房買賣合同約定的面積有差異的，差異值為±2%以內(含本數)只作更正不作退補，差異值為±2%以上(不含本數)的按約定的物業服務費標準多退少補。
解讀：惠州市物價局有關負責人表示，“以前只規定了物業服務收費根據法定產權建筑面積收，這樣就存在有的物業公司是按月收，有的預先收?，F在《辦法》明確了，只能按月收。”
物業費上調由業主大會決定
《辦法》明確：“前期物業服務合同已到期限的，物管費上調由物業服務企業向全體業主征求意見，經專有部分占建筑物總面積85%以上的業主且占總人數85%以上戶數的業主同意后，報當地政府價格主管部門核查備案。成立業主大會的住宅物業服務收費，因成本變化等原因需要調整時，由業主大會決定。”
解讀：《暫行規定》只明確，“物業服務收費標準需要調整時，由物業服務企業與業主大會或全體業主在政府指導價內協商確定”。
老住宅區共用水電約定分攤
《辦法》新增了對老住宅小區因無改造資金，難以設置獨立計量表的共用水電分攤辦法的規定，“設置獨立計量表確實有困難的老住宅小區，經測算共用水電費總額后，按約定方式向業主合理分攤。”
案例解讀
購房合同中物業費不能亂標
“以往我們買房怎么可能去比對物價部門收費標準，再來看自己小區收費是否合理，往往簽了合同搬進小區后，才關注起物業費用收取是否合理，這讓不少購房的業主吃了悶虧，當然也希望職能部門能加強監管。”
——— 長胡苑李先生
案例：“我們小區物業管理費服務很貴，要收1.5元/平方米，每個月光物管費都要交近兩百塊，按相關規定，就算屬于一級物業，管理服務費也只是1.1元/平方米的標準，為何我們要高出這么多，這明顯超過了1.43元/平米的政府指導價。”市民陳先生驗房入伙時發現，小區的物業服務費標準超過了政府的最高限價，后來向物價部門咨詢時卻被告知，因為他購房時與開發商簽訂了前期物業管理協定，約定了收費標準為1.5元/平方米。
現行規定：實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，惠城區范圍內的由市價格主管部門會同市房產管理部門，根據物業管理服務等級標準等因素制定基準價及浮動幅度，其他各縣、區由當地價格主管部門會同房產管理部門制定相應的基準價及浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據當地價格主管部門和房產管理部門公布的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
《辦法》規定：前期物業管理階段的住宅物業，建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業的前期物業服務收費，應當按照政府指導價的有關規定執行。確需超過政府指導價水平的，應當報當地價格主管部門核定。以往簽合同中的物業服務費都會定得頗高，遠超政府指導價，但又無從監管，現在合同中再也不能亂標高價，購房者也不用在簽訂合同時吃虧了。
裝修損壞公用部位須自行修復
“以前小區內有人裝修弄壞了公共樓梯的瓷磚，物業一方面拿他沒辦法，另一方面又不肯出資金進行維修，導致樓梯一直爛在那里，現在可好了，誰弄壞，誰出錢，修好為止。”
——— 海燕玉蘭花園黃先生
案例：“去年底，我家裝修的時候，物業要我們繳交4.5元/平方米的垃圾清運費，我的房子面積有144.04平方米，算起來，要付504元垃圾清運費。”東江學府二期的業主韓先生反映。
現行規定：根據2007年出臺的《關于加強惠州市物業服務收費管理有關問題的通知》，“裝修產生的垃圾余泥或裝修所需物料由業主自行處理的，物業服務企業不得收費，自愿委托物業服務企業處理的，清運費、搬運費標準由業主與物業服務企業協商確定。”
《辦法》規定：“業主裝修產生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業服務企業安排清理。委托物業服務企業安排清理的，清運垃圾所產生的費用由業主承擔。”
此外，業主對其物業進行室內裝修時，物業服務企業可向業主或裝修人員收取裝修保證押金。裝修未對公用部位、公用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的公用部位、公用設施設備，并經雙方驗收合格的，物業服務企業應在驗收合格后全額退還裝修保證押金。對裝修人員出入實行持證管理的，證件押金(或工本費)收取標準按當地價格主管部門有關規定執行。
物業費不能提前收取
“有了相關條文，以后業主拒絕支付預收管理費也有了依據，其實我們都知道這項收費不合理，但就算很多規定都擺著，實施不到位，也只是空談。”——— 益鑫大廈業主黃先生
案例：今年1月，市民沈女士在麗格國際公寓物管處，準備辦理收樓手續后直奔自己的新房，卻在簽了物業管理協議后，被告知要提前交納完半年的物管費等相關費用，沈女士不到50平方米的房子，在交納了半年總共561元的管理費用后，才能拿到鑰匙。
現行規定：目前物業服務收費根據法定產權建筑面積收，這樣就存在有的物業公司是按月收，有的預先收。不少物業管理公司在收樓時，為了防止出現一些空置單位拖欠物業管理費的問題，普遍實行向業主預收3個月或半年的管理費的做法。
《辦法》規定：物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。物業管理公司如果再提出預收管理費的話，市民可以堅決拒絕。
至少免費提供4張門禁卡
“現在一般都是3口之家，我覺得最少要免費提供三張門禁卡才合理。4張更好，父母、親戚來了也方便點，自己也可以備用。”
——— 石湖苑業主薛先生
案例：“小區只免費給了我們兩張門禁卡，家里人多，不夠啊，我又多辦了兩張，一張30元。”今年初剛搬進南山詩意的市民吳先生說?，F在，許多小區相繼實行出入證(門禁卡)管理，出入證成為小區業主進出的主要憑證。要免費給業主提供幾張門禁卡才合適呢？
現行規定：根據2007年出臺的《關于加強惠州市物業服務收費管理有關問題的通知》，物業交付使用時，物業管理區域實行出入證(卡)管理的，房地產開發企業或物業管理企業應免費為業主提供不少于3張的出入證(卡)，超過3張的出入證(卡)，物業管理企業應該按照合理成本向業主收取費用。
《辦法》規定：“物業小區實行出入證管理的，應當為業主免費提供每戶不少于4張、汽車每輛不少于1張的出入證(含IC卡)。業主要求增補出入證(含IC卡)的，可按制作成本合理收取工本費。”
特別提醒
市民可通過三種方式提意見
《惠州市物業服務收費管理辦法》(征求意見稿)意見征集截止日期為2010年4月23日。
有關單位和社會各界人士可通過以下方式提出意見：(一)通過傳真方式將意見傳真至：0752-2808903；(二)通過電子郵件方式將意見發送至：fzj@ huizhou.gov.cn；(三)通過信函方式將意見寄至：惠州市江北行政中心5號樓市法制局(516003)，并請在信封上注明“《惠州市物業服務收費管理辦法》征求意見”字樣。
出臺背景
業主與物管矛盾頻現
亂收費查處無依據
目前惠州實行的《物業服務收費管理暫行規定》(以下簡稱《暫行規定》)于2005年制定，由于該行業不斷出現新的消費方式，業主與物管公司之間的矛盾時有發生；不少收費問題缺乏相應制度，查處時常面臨無依據的尷尬。
據悉，相對《暫行規定》，《辦法》主要在定價形式、計費面積、物業收費調整等方面作了較大調整?；葜菔形飪r局有關負責人說，“近年來，物業服務收費的投訴占到我們總投訴的三分之一左右，主要集中在水電公攤、物業服務質價不符等方面。為此《辦法》也是著力要解決這些問題的。”
閱讀：
6670
次
2010/4/14 8:46:00